건설부동산부

황현규

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시계 앞자리 뒷자리 시간전
구멍 뚫린 대출규제…‘법인’들은 10억으로 50억 빌딩 산다
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경기도에서 ‘오산’ 아파트값이 가장 올랐다
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시계 앞자리 뒷자리 일전
정부 ‘도심복합 사업’ 본격화…증산4 등 4곳 예정지구 지정
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둔촌주공 분양 결국 내년 2월로..대어급 줄줄이 밀려
시계 앞자리 뒷자리 일전
드디어 ‘둔촌주공’ 내년 2월 분양한다…소형도 9억 넘을 듯

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  • [똑똑한부동산] ‘지역주택조합’ 구역에 속한다고?…우리집 강제로 팔리나
    ‘지역주택조합’ 구역에 속한다고?…우리집 강제로 팔리나
    황현규 기자 2021.10.23
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 현재 가지고 있는 토지나 집이 개발을 이유로 대응방법을 물어오는 때가 있다. 자신의 자산이 강제로 매도 될 지 모른다는 불안감 때문이다. 이에 대응하기 위해서는 우선 어떤 개발 사업인지 알아야 한다. (사진=뉴시스 제공)보통 재개발·재건축과 같이 공공성이 강한 정비사업은 도시정비법에 따라 진행된다. 사업시행자는 사업구역 내 일정비율의 토지 소유자의 동의를 받아야 닻을 올릴 수 있다. 이때 전체적으로 동의요건을 충족했다면, 사업에 동의하지 않은 소수는 사업시행자로부터 강제 수용을 당할 수 있다는 점을 염두 해야 한다. 자칫 개인적으로 매매하는 때와 비교해서 낮은 수준으로 사업시행자와 매매계약을 체결하게 될 수 있다. 반면 진짜 중요한 건 민간개발이다. 대표적으로 지역주택조합이나 도시개발사업이 꼽힌다. 이때 사업시행자는 최대한 많은 토지를 확보해야 사업이 가능하다. 지역주택조합은 토지확보율 95% 이상이어야 사업계획승인을 받을 수 있고, 도시개발사업은 최대한 많은 토지를 확보해야 사업에 필요한 의결권 확보가 용이하기 때문이다. 이 경우 토지 등 소유자는 사업시행자로부터 매매계약을 제안받을 때가 많은데, 그 조건이 불공한 때가 많다. 보통 매매계약은 계약금, 중도금, 잔금 등의 액수와 지급시기가 명확하지만, 민간개발 시에는 이같은 시점이 불명확할 때가 많다. “인허가가 나올 때마다 돈을 지급한다”는 식이다. 계약금조차 지급이 안되다 보니 계약금 해제를 할 수도 없고, 계약이 해제되었을 때 계약금 상당액을 위약금으로 지급하기로 하는 약정도 누락된 때가 많다. 예정과 달리 사업이 진행되지 않으면 계속해서 내 땅에 대한 처분권한은 없으면서, 매매대금도 지급받지 못하는 답답한 상황이 계속되게 된다. 즉 자신의 자산이 인질로만 잡혀있지, 돈도 못받는 최악의 상황이 발생할 수 있단 의미다. 그래서 보통 이런 계약을 할 때 주변 시세를 잘 살펴 매매대금 지급일자와 액수를 명확히 정해야 하고, 계약금을 계약 시에 지급받는 것이 좋다. 사업시행자의 귀책에 따른 해제를 대비해 계약금을 위약금 정하는 것도 필수다. 끝으로 사업시행자가 사업구역 내 일정 비율의 토지를 확보하면 내 땅이 강제로 수용되거나 사업에 편입되게 될 수 있다는 점도 알아야 한다. 결국, 주변 상황을 잘 살펴 명확한 계약조건에 따라 좋은 가격에 매매대금을 정하는 것이 최선이다. 김예림 변호사
  • [똑똑한부동산]재개발 1+1 분양 투자?…이것 꼭 확인해봐라
    재개발 1+1 분양 투자?…이것 꼭 확인해봐라
    황현규 기자 2021.10.16
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 투자를 할 때 ‘1+1’ 분양을 홍보하는 매물을 볼 때가 있다. 추후 새 아파트를 2채 받을 수 있다는 건데, 하나의 입주권만 나오는 주택에 비해 당연히 값이 비싸다. (사진=뉴시스 제공)그러나 1+1 분양 주택인 줄 알고 고가에 매수했다가 알고 보니 하나의 입주권만 나오는 주택이라 큰 손해를 보기도 한다. 따라서 1+1 분양 주택을 매수하는 경우 반드시 확인할 것들이 있다. 우선 정관이나 관리처분계획을 반드시 확인해야 한다. 1+1 분양은 조합이 재량으로 허용여부를 정할 수 있다. 조합이 정관으로 허용하지 않으면 아무리 넓은 주택을 가지고 있어도 한 채만 분양받는 셈이다. 하지만 정관과 별개로 조합원의 권리는 관리처분계획인가에 따라 확정되기 때문에 뒤이어 관리처분계획서를 확인하는 것도 필수다. 보통 “종전자산평가금액 범위 또는 종전주택의 주거면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고” 와 같이 정해진다. 1+1 분양도 무제한적인 것은 아니고 종전자산평가금액 등 캡이 있기 때문에 어느 구역은 평가가 낮아 애매한 차이로 1+1 분양을 받지 못하는 경우도 있다. 둘째로 매도인의 분양신청서를 확인해야 한다. 매도인이 분양신청 당시 두채의 아파트를 분양신청하지 않았다면 매수인도 두 채를 분양받을 수 없다. 끝으로 매매계약서에 1+1 분양에 관한 특약을 넣자. 만일의 경우에도 계약을 해제하거나 손해배상을 받을 수 있기 때문이다. 최근에는 대출도 녹록지 않아. 1+1 분양의 경우에 대출과 세금 문제도 중요한 이슈가 된다. 대출과 관련해서는 조합이 사업촉진비 명목으로 우회적인 자금지원을 하는 방향으로 가고 있다. 아무쪼록, 1+1 분양도 깜짝 선물이 아니기 때문에 철저한 사전 검토와 분석을 거치는 것은 필수다. 김예림 변호사
  • 대출 막혀 잔금 못 치르면…계약금 돌려받을 수 있나[똑똑한부동산]
    황현규 기자 2021.10.03
    [김예림 변호 ·이데일리 황현규 기자] 최근 은행에서 주택담보대출과 전세대출을 중단하기 시작했다. 가파른 가계부채 상승에 따른 초유의 조치다. 갑작스런 대출 중단에 내집마련 계획에도 차질이 날 수밖에 없다. 당장은 목돈을 마련할 뾰족한 수가 없기 때문이다. (사진=뉴시스 제공)그나마 대출 중단 전에 대출약정을 체결했다면 그대로 대출을 받을 수 있지만, 대출의 목적인 매매계약이나 임대차계약만하고 대출 약정은 체결하지 않은 상태라면 대출을 받지 못하는 상황에 놓인다. 이 경우 매수인이나 임차인은 어떻게 될까? 매매계약이나 임대차계약은 보통 전체 대금의 10% 정도를 계약금으로 정해 계약시에 지급한다. 나머지는 중도금, 잔금으로 분할 지급한다. 통상 계약금은 당사자가 자금을 조달하고, 그 이후로는 대출로 충당하는 때가 많다. 그런데 갑자기 대출이 막히면 중도금이나 잔금을 지급하지 못할 수도 있다. 중도금이나 잔금이 정해진 날짜에 지급되지 않으면 매도인은 몇 번의 독촉 후에 계약을 해제할 수 있다. 그렇게 되면 매수인은 지급한 계약금은 돌려받지 못한다. 최악의 상황을 피하려 이미 계약을 체결한 입장에서는 아직 대출한도가 남아 있는 은행이나 제2, 제3금융권이라도 찾게 되는 이유다. 아파트 분양계약도 마찬가지다. 분양계약도 아파트를 분양받는 계약이기 때문에 매매계약의 한 종류로 본다. 다만 계약의 주체가 대형 건설사일 뿐인데, 중도금 등을 지급하지 못하면 건설사도 계약을 해제할 수 있다. 다만 보통 계약금과 중도금 1회를 납부하면, 건설사 측에서도 후속 중도금을 납부하지 않더라도 계약을 해제하지 않는 경우가 많다. 계약을 해제하고 다시 분양하는 것이 번거롭기도 하고, 기존 계약자의 불만이 기업 이미지에 악영향을 미치기 때문이다. 그렇다고 안심할 것은 아니다. 이 때에도 계약서에 따라 언제든지 건설사가 계약을 해제할 수 있고, 이때 위약금은 계약금 상당인 경우가 많다. 지금처럼 주택가격이 급격히 오르는 추세에서는 건설사가 계약을 해제할 가능성도 커진다. 김예림 변호사

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