건설부동산부

황현규

기자

시계 앞자리 뒷자리 시간전
힐스테이트자이 계양 등 20개 단지 다음주 분양
시계 앞자리 뒷자리 시간전
수원 고등지구 중심지 복합시설 ‘수원 고등 써밋플렉스’ 분양
동그라미별표
시계 앞자리 뒷자리 시간전
‘영종하늘도시 한신더휴 2차’ 9월 분양
시계 앞자리 뒷자리 일전
다음달 수도권서 '로또 아파트' 쏟아진다
시계 앞자리 뒷자리 일전
‘전세난’ 심해지나…하반기 입주물량 뚝↓

더보기

똑똑한부동산 +더보기

  • [똑똑한부동산]“통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
    “통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
    황현규 기자 2021.07.17
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 정부는 올해만 3만 200호를 사전청약으로 공급할 계획이다. 아무래도 시세의 6~80%로 내집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 이번 사전청약 경쟁률을 매우 높을 것으로 기대지만, 그만큼 ‘부정청약’ 사례도 상당할 것으로 예상된다. 대표적인 부정청약 사례는 어떤 게 있는지, 혹은 부정청약으로 의심받지 않기위해선 어떻게 대처해야하는지 알아보자.(사진=뉴시스 제공)국토교통부가 작년에 발표한 부정청약 적발사례를 살펴보면, 기존에도 통장매매·위장전입 등을 이유로 당첨이 취소된 사례가 꽤 많았다. 부정청약으로 적발될 경우에 당첨이 취소되는 것은 물론 형사처벌과 최장 10년간 청약신청을 할 수 없는 불이익을 입을 수 있다. 그러나 통장매매나 위장전입의 경우 불법이라는 것조차 잘 인지하지 못하는 경우들이 종종 있어 주의해야 한다. 인터넷 카페 등에 ‘청약통장 삽니다’라는 게시글이 심심치 않게 올라온다. 적게는 수십만원부터 많게는 수천만원까지 청약통장이 거래되는데, 청약통장을 사고 팔거나 대여하는 것은 엄연한 불법이다. 이렇게 확보한 청약통장으로 수백건의 청약에 당첨된 사례가 얼마 전 적발되기도 했다. 또 거주하지 않으면서 주민등록상 주소만 청약신청할 지역에 이전하면 위장전입에 해당할 수 있다. 위장전입에 관해 대수롭지 않게 생각하는 사람들이 있지만, 이 역시 불법이다. 최근에는 청약 경쟁이 과열화되면서 단지별로 전수조사를 하는 경우가 많아졌다. 이때 휴대폰 기지국 조회 등을 통해 실제 거주한 지역과 주민등록상 주소가 일치하지 않는다면, 소명절차에 회부되고 이를 밝히지 못하면 부정청약으로 분류될 수 있다. 특히 직장이 주거지와 멀리 떨어져 있어 주말만 해당 주거지에서 생활하거나 주말 부부로 부부간 주거지가 다른 경우 등에는 위장전입 여부를 판단하기 어려울 수 있는데, 이 경우에도 국토교통부는 부정청약으로 판단하는 경우가 많다. 실제 해당 주거지에 거주했다는 점을 밝힐 수 있는 카드 사용 내역, 주차장 사용 내역 등의 자료를 미리미리 챙겨둬야 한다.부정청약에 대한 단속이 강화되다 보니, 최근 한 신도시의 분양단지도 약 200가구 이상 부정청약으로 확인돼 일부 당첨이 무효가 되는 등 큰 혼란을 겪기도 했다. 사정이 이렇다 보니, 입주자모집공고상 자격요건을 꼼꼼히 확인하고, 자격요건을 갖추었는지 여부를 확인할 수 있는 증빙자료들을 미리 확보해두는 절차가 필요하다. 부정청약은 생각조차 하지 않는 것이 좋다. 특히 3기 신도시의 경우에는 지역별로 전수조사가 실시될 가능성이 높다. 한순간의 부주의나 잘못으로 어렵게 얻은 내집 마련의 기회가 날아갈 수 있다.김예림 변호사
  • [똑똑한부동산]재개발 시 종전자산평가액 마음에 안 든다고?
    재개발 시 종전자산평가액 마음에 안 든다고?
    황현규 기자 2021.07.03
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발을 할 땐 종전자산평가 과정을 거친다. 종전자산평가는 조합원이 사업구역 내 가지고 있는 주택 등의 객관적 가치를 매기는 과정이다. 여기에 사업수익성을 나타내는 비례율을 곱해 조합원의 권리가액이 정해진다. (사진=뉴시스 제공)여기서 중요한 건 비례율이다. 조합은 종전자산평가를 기초로 비례율을 정한다. 이 비례율을 적용해 각 조합원들은 자신의 집의 권리가액을 추산할 수 있다.물론 조합원의 종전자산평가가 전체적으로 높다거나 낮은 경우에는 크게 문제가 없을 수도 있다. 조합원 종전자산평가가 전체적으로 높은 경우에는 조합원들이 비례율을 낮게 책정하고, 반대의 경우에는 비레율을 높게 책정해 권리가액을 얼추 맞출 수 있기 때문이다. 그런데 ‘내 집만 낮게 평가’된 경우에는 사정이 다르다. 조합원 입장에서는 당장 평형신청부터 낮은 권리가액 때문에 문제가 생길 수 있다. 권리가액이 낮으면 소형 평수밖에 배정을 받지 못할 가능성이 높다. 그렇다면 종전자산평가가 잘못된 것은 어떻게 알 수 있을까? 보통 종전자산평가는 사업시행인가고시 이후 분양신청 전에 이루어진다. 조합은 분양신청통지시 조합원에게 종전자산평가액을 통지한다. 물론 통지만으로는 감정평가가 잘못되었는지 정확히 알기 어렵기 때문에 정확히 확인하려면 감정평가서를 받아봐야 한다. 조합원에게는 도시정비법상 정보공개청구권이 인정되기 때문에 조합에 정보공개청구권을 행사해서 종전자산평가시 감정평가서를 직접 수령해 확인해볼 수도 있다. 이때 면적이나 용도 등이 잘못된 경우라면 쉽게 확인이 가능하지만, 대부분은 전문가가 아니면 알기 어려운 부분이 있다. 이 때문에 전문가를 통해 검토받는 방법을 추천한다.만약 종전자산평가가 잘못되었음에도 조합이 이를 바로 잡지 않는다면 어떻게 해야 할까? 이때는 행정소송을 진행할 수 있다. 소송의 형태는 관리처분계획을 다투는 방식이다. 관리처분계획에는 조합원의 권리, 의무 등에 관한 사항이 포함되기 때문에 권리가액 등에 영향을 미치는 종전자산평가액도 관리처분계획에서 확정된다. 그렇다면 승소 가능성은 어떨까? 결론만 말하면 어렵다. 단순히 감정평가가 잘못되었다는 것만으로는 부족하고, 감정평가가 조합원간 형평을 해칠만큼 잘못되었다는 점까지 추가로 밝혀야 한다. 다른 조합원과 비교할 때 내 집만 낮게 평가된 사실이 입증돼야 한다는 것이다. 그 과정에서 감정평가비용이 상당히 소요될 수도 있다. 최근 종전자산평가를 마친 한남3구역의 경우에도 벌써부터 소송전으로 번질 움직임이 보이고 있다. 너무 많은 조합원이 소송을 제기한다면 차라리 종전자산평가를 다시 실시해서 이를 토대로 분양신청을 받고 관리처분계획을 수립하는 것이 빠를 수도 있다.
  • [똑똑한부동산]법인 명의 아파트, 계약갱신청구권 거부 가능할까
    법인 명의 아파트, 계약갱신청구권 거부 가능할까
    황현규 기자 2021.06.26
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 임대차보호법 개정안이 시행된 지 1년이 다 돼가지만 아직 현장 곳곳에서 혼란이 이어지고 있다. 최근 법인 명의 집의 경우 실거주 명분으로 세입자의 계약 갱신청구권을 거부할 수 있을까.(사진=뉴시스 제공)작년부터 시행 중인 임대차법 개정안을 보면 특별한 사유가 없으면 임대인은 임차인의 계약갱신청구권의 거절할 수 없다. 계약갱신청구권의 행사로 임차인은 최장 4년까지 임대차기간을 보장받을 수 있다. 이때 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유로 “임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”가 있다. 임대인 본인뿐만 아니라 그 직계존비속이 거주하려는 때도 마찬가지다. 과연 법인 명의 집일 경우에는 실거주 명분으로 계약갱신권 거부가 가능할까. 결론부터 말하자면 불가능하다.법조계에 따르면 최근 법인도 실거주를 이유로 계약갱신청구를 거절할 수 있는지가 쟁정이 된 판결도 나왔다. 결론은 실거주를 이유로 계약갱신청구를 할 수 있는 주체는 원칙적으로 임대인 및 그 직계존비속이기 때문에 자연인이어야만 한다는 게 판사의 해석이었다. 즉 법인의 임직원 숙소로 사용하기 위해 계약갱신청구를 거절할 수 없다는 뜻이다. 문제는 앞으로도 법인의 실거주 조건을 두고 현장 혼란이 계속될 수 있단 점이다. 이번 판결을 계기로 법인의 실거주 개념을 어떻게 정립할 것인가가 법규정에 어떻게 포함될 지 법적 해석이 분분할 수 있다. 대표적으로 아직 통과는 안됐지만, 도시정비법상 재건축 2년 실거주의무의 경우도 마찬가지다. 개정안에는 법인의 경우 어떤 경우에 실거주를 인정할 것인지가 포함돼 있지 않다. 위와 같은 판결의 논리라면 결국 법인의 경우 분양자격을 얻지 못하게 될 가능성이 크다. 법인이라는 이유만으로로 재산권 침해가 클 수도 있는 것이다. 법인 명의 아파트들은 앞으로 실거주 요건 등을 어떻게 채울지를 고민해봐야한다. 또한 정부 또한 앞으로 새로운 대책으로 인한 부작용이 나오지 않도록 정책 과정에서의 오랜 숙고가 필요해보인다.김예림 변호사

건설부동산부 뉴스룸

힐스테이트자이 계양 등 20개 단지 다음주 분양

황현규 기자 2021.07.31

경기 오산·수원 장안 ‘불장’…집값 1%대 ‘급등’

강신우 기자 2021.07.31

DL 2분기 매출 5812억…전년비 62% 급증

장순원 기자 2021.07.30

[점입家설]세입자를 힙들게 한 정부의 세입자보호 대책

이승현 기자 2021.07.25

[부알못탈출기]부동산세제 파헤치기⑫

하지나 기자 2021.07.24

04517 서울시 중구 통일로 92 케이지타워 18F, 19F 이데일리

대표전화 02-3772-0114 I 이메일 webmaster@edaily.co.krI 사업자번호 107-81-75795

등록번호 서울 아 00090 I 등록일자 2005.10.25 I 발행인 곽재선 I 편집인 이익원

ⓒ 이데일리. All rights reserved