건설부동산부

이윤화

기자

똑똑한부동산

  • 부동산 경기 나쁜데 시공사 공사비 증액 문제까지[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 공사비 증액을 둘러싸고 분쟁이 발생한 재건축 단지들이 늘고 있다. 대표적으로 래미안 원베일리의 경우에도 그렇다. 시공사인 삼성물산이 공사비 증액을 요구하자 이를 두고 시공사와 조합 간의 갈등이 깊어져 사업 지연 요소로 이어지고 있다.서울 서초구 반동 래미안 원베일리의 모습.(사진=연합뉴스)시공사 입장에서는 자재 값 상승과 금리 인상으로 비용이 커진데다가 부동산 경기마저 악화되어 공사를 할수록 잘못하면 손해가 커지는 상황이 될 수 있다. 이런 이유로 이미 시공계약을 체결한 단지의 경우에도 공사비 증액을 요구하며 공사비 증액이 이루어지지 않으면 공사를 중단하겠다고 으름장을 놓는 사례가 늘고 있다. 재건축 조합 입장에서는 난감할 수밖에 없다.시공계약이 이미 체결되었음에도 공사비 증액을 요구하는 것이 원칙에 맞지도 않고 공사비를 증액하면 조합원 추가분담금이 증가되는 결과로 이어지게 되는데, 그에 따른 조합원 반발도 심할 것으로 예상되기 때문이다. 그렇다고 해서 공사비 증액을 거절하자니 요즘 같이 부동산 경기가 침체된 때에는 시공사를 새로 선정하는 것도 쉽지 않고, 자칫하면 사업이 오랜 기간 지연돼 그로 인한 손해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 특히 이미 이주가 이루어진 단지나 분양까지 이루어진 단지의 경우에는 금융비용이나 위약금 등의 손해가 발생할 수 있어 공사가 지연되면 입게 되는 손해는 더욱 커지게 된다.물론 시공사가 시공계약에 따른 의무를 이행하지 않고 임의로 공사를 중단한 경우 조합은 시공사에 대해 손해배상책임을 물을 수는 있다. 이때 손해배상금은 조합이 공사 중단으로 입게 된 손해 상당액으로 정해진다. 공사 중단으로 사업이 지연돼 금융비용이 늘어나거나 분양계약 파기로 인해 발생한 위약금 등이 손해로 인정될 수 있다.그러나 시공사에 손해배상책임을 묻기 위한 소송에 걸리는 시간이 몇 년까지 소요될 수 있는 점을 살펴보면 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 시공사와 오랜 기간 분쟁을 이어나가는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 둔촌주공 사례에서 보았듯이 조합이 시공사와의 분쟁으로 인해 소요되는 비용을 장기간 조달하는 것이 어렵고, 시공사의 보증으로 사업비 대출 등이 이루어진 재건축 사업 구조를 고려하면 조합과 시공사의 분쟁이 길어질수록 시공사보다는 조합이 더 큰 손해를 입을 수밖에 없게 된다. 시공사와 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 원만히 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋겠지만, 이런 경우를 대비해 공사비 증액의 경우 한국부동산원을 통해 공사비 검증 절차를 거치도록 제도가 마련돼 있다. 시공사에 비해 상대적으로 전문성이 낮을 수밖에 없는 만큼 조합도 전문가의 도움을 받는 등 공사비 검증 절차에 적극적으로 대응할 필요가 있다.김예림 변호사
    이윤화 기자 2023.01.28
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 공사비 증액을 둘러싸고 분쟁이 발생한 재건축 단지들이 늘고 있다. 대표적으로 래미안 원베일리의 경우에도 그렇다. 시공사인 삼성물산이 공사비 증액을 요구하자 이를 두고 시공사와 조합 간의 갈등이 깊어져 사업 지연 요소로 이어지고 있다.서울 서초구 반동 래미안 원베일리의 모습.(사진=연합뉴스)시공사 입장에서는 자재 값 상승과 금리 인상으로 비용이 커진데다가 부동산 경기마저 악화되어 공사를 할수록 잘못하면 손해가 커지는 상황이 될 수 있다. 이런 이유로 이미 시공계약을 체결한 단지의 경우에도 공사비 증액을 요구하며 공사비 증액이 이루어지지 않으면 공사를 중단하겠다고 으름장을 놓는 사례가 늘고 있다. 재건축 조합 입장에서는 난감할 수밖에 없다.시공계약이 이미 체결되었음에도 공사비 증액을 요구하는 것이 원칙에 맞지도 않고 공사비를 증액하면 조합원 추가분담금이 증가되는 결과로 이어지게 되는데, 그에 따른 조합원 반발도 심할 것으로 예상되기 때문이다. 그렇다고 해서 공사비 증액을 거절하자니 요즘 같이 부동산 경기가 침체된 때에는 시공사를 새로 선정하는 것도 쉽지 않고, 자칫하면 사업이 오랜 기간 지연돼 그로 인한 손해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 특히 이미 이주가 이루어진 단지나 분양까지 이루어진 단지의 경우에는 금융비용이나 위약금 등의 손해가 발생할 수 있어 공사가 지연되면 입게 되는 손해는 더욱 커지게 된다.물론 시공사가 시공계약에 따른 의무를 이행하지 않고 임의로 공사를 중단한 경우 조합은 시공사에 대해 손해배상책임을 물을 수는 있다. 이때 손해배상금은 조합이 공사 중단으로 입게 된 손해 상당액으로 정해진다. 공사 중단으로 사업이 지연돼 금융비용이 늘어나거나 분양계약 파기로 인해 발생한 위약금 등이 손해로 인정될 수 있다.그러나 시공사에 손해배상책임을 묻기 위한 소송에 걸리는 시간이 몇 년까지 소요될 수 있는 점을 살펴보면 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 시공사와 오랜 기간 분쟁을 이어나가는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 둔촌주공 사례에서 보았듯이 조합이 시공사와의 분쟁으로 인해 소요되는 비용을 장기간 조달하는 것이 어렵고, 시공사의 보증으로 사업비 대출 등이 이루어진 재건축 사업 구조를 고려하면 조합과 시공사의 분쟁이 길어질수록 시공사보다는 조합이 더 큰 손해를 입을 수밖에 없게 된다. 시공사와 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 원만히 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋겠지만, 이런 경우를 대비해 공사비 증액의 경우 한국부동산원을 통해 공사비 검증 절차를 거치도록 제도가 마련돼 있다. 시공사에 비해 상대적으로 전문성이 낮을 수밖에 없는 만큼 조합도 전문가의 도움을 받는 등 공사비 검증 절차에 적극적으로 대응할 필요가 있다.김예림 변호사
  • 아파트 분양계약 체결했는데 해지할 수 있나요?[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 분양시장이 얼어붙었다. 최근 통계에 따르면 미분양 주택은 6만 가구에 이른다. 얼마 전 일반분양을 한 둔촌주공재건축이나 장위4구역재개발의 경우에도 청약당첨자 중 30~40%가 분양계약을 포기했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.주택경기가 침체돼 이미 분양계약을 체결한 경우에도 해지할 수 있는지 여부를 묻는 사례가 늘고 있다. 주택경기가 한참 좋을 때 높은 분양가로 분양계약을 체결했으나 최근 금리가 인상되고 주택경기가 나빠지면서 분양계약을 유지하는 것에 부담을 느끼는 수분양자가 많아진 것이다.그러나 분양계약을 체결한 상태라면 특별한 사정이 없는 한 분양계약을 해지하는 것은 어렵다. 사적자치의 원칙에 따라 계약이 체결된 경우 계약의 당사자는 체결된 계약에 따라 채무를 이행해야 할 의무가 생기기 때문이다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 민법의 계약금 해지 조항에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해지하는 것은 가능하다. 이 경우에도 분양계약서에 정한 계약금 중 일부만 납부한 상태라면 나머지 납부하지 않은 계약금을 모두 납부해야만 분양계약 해지가 가능하다.이미 중도금까지 납부한 경우라면 분양계약 해지는 더 어려워진다. 만약 분양자와 수분양자 사이에 분양계약을 해지하기로 합의한 경우에는 계약당사자의 의사에 따라 분양계약이 해지된다. 그러나 주택경기가 침체돼 요즘처럼 새로운 수분양자를 찾기 어려운 상황에서 분양자가 순순히 분양계약 해지에 동의하는 사례는 드물다.분양자가 분양계약 해지에 동의하지 않는다면 분양자가 분양계약에 따른 채무를 이행하지 않는 경우에 분양계약 해지가 가능할 수 있다. 대표적으로 분양자가 입주예정일을 지키지 못한 경우 분양계약 해지가 가능하다. 대부분의 분양계약에는 입주예정일이 정해져 있고 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못할 경우 분양계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. 이때 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못했다면 수분양자에게는 이미 분양계약을 해지할 수 있는 권리가 발생한 것이어서 이후 분양자가 입주절차를 진행한다고 하더라도 수분양자는 분양계약을 해지할 수 있게 된다.또 분양자가 입주예정일을 맞추기 위해 하자가 있는 주택을 그대로 수분양자에게 인도하는 경우도 있는데 수분양자는 이런 하자를 이유로 분양계약을 해지할 수도 있다. 다만 이때 하자는 객관적으로 존재해야 하고 분양계약을 유지할 수 없을 정도로 중대해야 한다.향후 주택경기가 침체되면서 분양계약 해지를 둘러싼 분쟁이 늘어날 것으로 예상된다. 만약 분양계약 해지를 고민하고 있다면 여러 가지 사정을 꼼꼼히 따져 손실을 최소화하는 것이 필요하다.김예림 변호사
    이윤화 기자 2023.01.21
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 분양시장이 얼어붙었다. 최근 통계에 따르면 미분양 주택은 6만 가구에 이른다. 얼마 전 일반분양을 한 둔촌주공재건축이나 장위4구역재개발의 경우에도 청약당첨자 중 30~40%가 분양계약을 포기했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.주택경기가 침체돼 이미 분양계약을 체결한 경우에도 해지할 수 있는지 여부를 묻는 사례가 늘고 있다. 주택경기가 한참 좋을 때 높은 분양가로 분양계약을 체결했으나 최근 금리가 인상되고 주택경기가 나빠지면서 분양계약을 유지하는 것에 부담을 느끼는 수분양자가 많아진 것이다.그러나 분양계약을 체결한 상태라면 특별한 사정이 없는 한 분양계약을 해지하는 것은 어렵다. 사적자치의 원칙에 따라 계약이 체결된 경우 계약의 당사자는 체결된 계약에 따라 채무를 이행해야 할 의무가 생기기 때문이다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 민법의 계약금 해지 조항에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해지하는 것은 가능하다. 이 경우에도 분양계약서에 정한 계약금 중 일부만 납부한 상태라면 나머지 납부하지 않은 계약금을 모두 납부해야만 분양계약 해지가 가능하다.이미 중도금까지 납부한 경우라면 분양계약 해지는 더 어려워진다. 만약 분양자와 수분양자 사이에 분양계약을 해지하기로 합의한 경우에는 계약당사자의 의사에 따라 분양계약이 해지된다. 그러나 주택경기가 침체돼 요즘처럼 새로운 수분양자를 찾기 어려운 상황에서 분양자가 순순히 분양계약 해지에 동의하는 사례는 드물다.분양자가 분양계약 해지에 동의하지 않는다면 분양자가 분양계약에 따른 채무를 이행하지 않는 경우에 분양계약 해지가 가능할 수 있다. 대표적으로 분양자가 입주예정일을 지키지 못한 경우 분양계약 해지가 가능하다. 대부분의 분양계약에는 입주예정일이 정해져 있고 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못할 경우 분양계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. 이때 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못했다면 수분양자에게는 이미 분양계약을 해지할 수 있는 권리가 발생한 것이어서 이후 분양자가 입주절차를 진행한다고 하더라도 수분양자는 분양계약을 해지할 수 있게 된다.또 분양자가 입주예정일을 맞추기 위해 하자가 있는 주택을 그대로 수분양자에게 인도하는 경우도 있는데 수분양자는 이런 하자를 이유로 분양계약을 해지할 수도 있다. 다만 이때 하자는 객관적으로 존재해야 하고 분양계약을 유지할 수 없을 정도로 중대해야 한다.향후 주택경기가 침체되면서 분양계약 해지를 둘러싼 분쟁이 늘어날 것으로 예상된다. 만약 분양계약 해지를 고민하고 있다면 여러 가지 사정을 꼼꼼히 따져 손실을 최소화하는 것이 필요하다.김예림 변호사
  • 재건축 사업 수익성 지표, 대지지분과 용적률[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 재건축 규제가 완화되면서 재건축 시장에도 온기가 돈다. 한국은행의 기준금리가 3.5%로 추가 인상됐고, 건설경기도 악화될 것으로 예상돼 본격적으로 주택시장이 되살아난다고 보기 어렵다. 그럼에도 규제 완화로 재건축 투자에 관한 관심이 많아진 듯하다. 재건축 투자를 고민하고 있다면 무엇보다 중요한 것은 해당 재건축 사업의 수익성이 얼마나 되는지다.용산구 이촌동 한강맨션재건축 사업의 수익성을 따지는 지표는 여러가지가 있지만 대표적으로 세대당 평균 대지지분과 용적률을 꼽을 수 있다. 세대당 평균 대지지분은 사업지의 면적을 전체 세대수로 나눈 값이다. 보통 15평 이상이면 사업 수익성이 있다고 본다. 소형 평형 위주로 구성돼 세대수가 많은 단지는 세대당 평균 대지지분이 작을 수밖에 없고, 대형 평형 위주로 구성돼 세대수가 적은 단지는 세대당 평균 대지지분이 클 수밖에 없다. 세대당 평균 대지지분이 크다는 것은 그만큼 추가 세대를 늘릴 여지가 많다는 뜻이다. 조합원 분양분 이외에 추가 세대를 많이 늘릴수록 이는 조합의 일반분양수입 증가와 조합원의 추가분담금 감소로 이어져 사업 수익성이 높아지게 된다.용적률은 향후 재건축시 아파트를 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소다. 현재 투자하려는 재건축 단지의 용적률이 낮을수록 재건축시 늘릴 수 있는 추가 세대가 많아진다. 보통 100% 후반인 경우 재건축 사업이 가능한 것으로 본다. 특별히 세대당 평균 대지지분이 다르지 않다면 용적률이 낮은 단지에 투자하는 것이 유리하다.이 두 가지만 고려하더라도 사업 수익성이 좋은 단지를 고르는 것은 크게 무리가 없다. 예를 들어, 서울에서 사업 수익성이 좋은 단지로 꼽는 곳은 한강맨션과 잠실주공5단지다. 두 단지의 경우 세대당 평균 대지지분율이 100%에 가깝다. 32평 아파트를 소유한 경우 세대당 평균 대지지분이 32평에 가깝다는 얘기다. 통상 재건축 아파트의 세대당 평균 대지지분율이 30% 이하인 점과 비교하면 상당히 사업 수익성이 좋다고 볼 수 있다. 또 한강맨션의 경우에는 용적률이 155%, 잠실주공5단지는 용적률이 138%에 불과해 사실상 서울에서 용적률이 가장 낮은 단지들에 속한다. 잠실주공5단지의 경우에는 최근 최고 50층까지 허용하는 것으로 정비계획이 변경되기도 했다. 재건축 투자를 고민한다면 사업 수익성이 좋은 단지와 비교해 투자하려는 단지의 사업 수익성을 어느 정도 가늠해보는 것도 투자 전략 수립에 도움이 된다.김예림 변호사
    이윤화 기자 2023.01.14
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 재건축 규제가 완화되면서 재건축 시장에도 온기가 돈다. 한국은행의 기준금리가 3.5%로 추가 인상됐고, 건설경기도 악화될 것으로 예상돼 본격적으로 주택시장이 되살아난다고 보기 어렵다. 그럼에도 규제 완화로 재건축 투자에 관한 관심이 많아진 듯하다. 재건축 투자를 고민하고 있다면 무엇보다 중요한 것은 해당 재건축 사업의 수익성이 얼마나 되는지다.용산구 이촌동 한강맨션재건축 사업의 수익성을 따지는 지표는 여러가지가 있지만 대표적으로 세대당 평균 대지지분과 용적률을 꼽을 수 있다. 세대당 평균 대지지분은 사업지의 면적을 전체 세대수로 나눈 값이다. 보통 15평 이상이면 사업 수익성이 있다고 본다. 소형 평형 위주로 구성돼 세대수가 많은 단지는 세대당 평균 대지지분이 작을 수밖에 없고, 대형 평형 위주로 구성돼 세대수가 적은 단지는 세대당 평균 대지지분이 클 수밖에 없다. 세대당 평균 대지지분이 크다는 것은 그만큼 추가 세대를 늘릴 여지가 많다는 뜻이다. 조합원 분양분 이외에 추가 세대를 많이 늘릴수록 이는 조합의 일반분양수입 증가와 조합원의 추가분담금 감소로 이어져 사업 수익성이 높아지게 된다.용적률은 향후 재건축시 아파트를 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소다. 현재 투자하려는 재건축 단지의 용적률이 낮을수록 재건축시 늘릴 수 있는 추가 세대가 많아진다. 보통 100% 후반인 경우 재건축 사업이 가능한 것으로 본다. 특별히 세대당 평균 대지지분이 다르지 않다면 용적률이 낮은 단지에 투자하는 것이 유리하다.이 두 가지만 고려하더라도 사업 수익성이 좋은 단지를 고르는 것은 크게 무리가 없다. 예를 들어, 서울에서 사업 수익성이 좋은 단지로 꼽는 곳은 한강맨션과 잠실주공5단지다. 두 단지의 경우 세대당 평균 대지지분율이 100%에 가깝다. 32평 아파트를 소유한 경우 세대당 평균 대지지분이 32평에 가깝다는 얘기다. 통상 재건축 아파트의 세대당 평균 대지지분율이 30% 이하인 점과 비교하면 상당히 사업 수익성이 좋다고 볼 수 있다. 또 한강맨션의 경우에는 용적률이 155%, 잠실주공5단지는 용적률이 138%에 불과해 사실상 서울에서 용적률이 가장 낮은 단지들에 속한다. 잠실주공5단지의 경우에는 최근 최고 50층까지 허용하는 것으로 정비계획이 변경되기도 했다. 재건축 투자를 고민한다면 사업 수익성이 좋은 단지와 비교해 투자하려는 단지의 사업 수익성을 어느 정도 가늠해보는 것도 투자 전략 수립에 도움이 된다.김예림 변호사
  • 서울시 '35층 룰 폐지'…환경 분쟁 대배책도 필요[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정했다. 주요 내용은 ‘35층 룰’ 페지다. 서울시는 2014년에 아파트 최고 층수를 35층으로 제한했다. 그러나 도시 미관을 해치고 국민의 재산권을 침해한다는 이유로 9년만에 35층 룰을 폐지하기로 했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)시장에서는 대체로 서울시의 35층 룰 폐지를 반기는 듯하다. 그러나 35층 룰이 폐지된다고 하더라도 아파트 층수를 높이는 데는 여러 가지 장애 요인이 있다.대표적으로 고층 아파트가 지어지면 인근에 일조권 침해 등의 환경 분쟁이 필연적으로 발생한다. 법적으로 일조 침해에 따른 손해배상을 청구하려면 단순히 하루 일조량이 줄어들었다는 것만으로는 어렵고, 일조 침해의 정도가 일정한 수인한도를 넘어야만 한다. 법원에서는 동짓날 기준으로 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상을 충족하지 못하고, 아침 8시부터 오후 4시까지 총 일조 시간이 4시간 이상을 충족하지 못하면 일조 침해가 수인한도를 넘어선 것으로 본다. 이 경우 고층 아파트 건축주는 일조 침해를 당하는 인근 주민들에게 위자료와 일조 침해로 인한 집값 하락분을 손해로 배상해야 하고, 일조 침해가 심각한 경우에는 공사를 중단해야 할 수도 있다. 실제로 서울 관악구 미성건영아파트의 경우에도 용적율 인센티브를 받을 수 있을 것으로 기대해 공공재건축을 시도했지만 주변 일조 침해를 이유로 용적율 인센티브가 여의치 않자 결국 민간재건축으로 선회했다. 결국 층수 제한을 폐지한다고 하더라도 아파트 층수를 높일 수 있는지 여부는 따져봐야 한다는 것이다.또 일조 침해로 인한 분쟁과 반대로 일조량이 너무 많아 문제가 되는 빛 공해로 인한 환경 분쟁도 예상된다. 고층 아파트 유리 외벽에서 반사된 빛이 인근 주택에 피해를 주는 것이다. 법원에서는 빛공해로 인한 손해배상을 쉽게 인정하지 않지만 △태양 반사광이 피해 건물에 유입되는 강도와 각도 △유입되는 시기와 시간 △피해이익의 내용 △가해 건물의 건축경위 및 공공성 △건물간의 이격거리 △토지 지용의 선후관계 △공법상 규제의 위반 여부 등 여러 가지 사정을 따져 빛공해로 인한 손해 여부를 판단한다. 실제로도 일부 사건에서 빛공해로 인한 위자료 상당액을 손해배상으로 지급하도록 하고, 빛 공해를 막기 위한 차단막 설치 등을 결정하기도 했다.결국 ‘35층 룰’이 폐지되었으니 그에 따라 늘어나는 환경 분쟁에 대한 대비책도 마련이 필요하다. 환경분쟁조정위원회나 법원에서 이와 같은 환경 분쟁을 해결하는 역할을 하고 있지만, 이미 조정신청이나 소송이 제기된 이후에는 건축주와 인근 주민들 간에 갈등이 깊어져 원만한 해결을 기대하기 어렵다. 결국 이와 같은 갈등이 깊어지기 전에 미리 지자체 차원에서 세부적인 지침을 마련해 적극적으로 다툼을 중재할 필요가 있을 것이다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2023.01.07
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정했다. 주요 내용은 ‘35층 룰’ 페지다. 서울시는 2014년에 아파트 최고 층수를 35층으로 제한했다. 그러나 도시 미관을 해치고 국민의 재산권을 침해한다는 이유로 9년만에 35층 룰을 폐지하기로 했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)시장에서는 대체로 서울시의 35층 룰 폐지를 반기는 듯하다. 그러나 35층 룰이 폐지된다고 하더라도 아파트 층수를 높이는 데는 여러 가지 장애 요인이 있다.대표적으로 고층 아파트가 지어지면 인근에 일조권 침해 등의 환경 분쟁이 필연적으로 발생한다. 법적으로 일조 침해에 따른 손해배상을 청구하려면 단순히 하루 일조량이 줄어들었다는 것만으로는 어렵고, 일조 침해의 정도가 일정한 수인한도를 넘어야만 한다. 법원에서는 동짓날 기준으로 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상을 충족하지 못하고, 아침 8시부터 오후 4시까지 총 일조 시간이 4시간 이상을 충족하지 못하면 일조 침해가 수인한도를 넘어선 것으로 본다. 이 경우 고층 아파트 건축주는 일조 침해를 당하는 인근 주민들에게 위자료와 일조 침해로 인한 집값 하락분을 손해로 배상해야 하고, 일조 침해가 심각한 경우에는 공사를 중단해야 할 수도 있다. 실제로 서울 관악구 미성건영아파트의 경우에도 용적율 인센티브를 받을 수 있을 것으로 기대해 공공재건축을 시도했지만 주변 일조 침해를 이유로 용적율 인센티브가 여의치 않자 결국 민간재건축으로 선회했다. 결국 층수 제한을 폐지한다고 하더라도 아파트 층수를 높일 수 있는지 여부는 따져봐야 한다는 것이다.또 일조 침해로 인한 분쟁과 반대로 일조량이 너무 많아 문제가 되는 빛 공해로 인한 환경 분쟁도 예상된다. 고층 아파트 유리 외벽에서 반사된 빛이 인근 주택에 피해를 주는 것이다. 법원에서는 빛공해로 인한 손해배상을 쉽게 인정하지 않지만 △태양 반사광이 피해 건물에 유입되는 강도와 각도 △유입되는 시기와 시간 △피해이익의 내용 △가해 건물의 건축경위 및 공공성 △건물간의 이격거리 △토지 지용의 선후관계 △공법상 규제의 위반 여부 등 여러 가지 사정을 따져 빛공해로 인한 손해 여부를 판단한다. 실제로도 일부 사건에서 빛공해로 인한 위자료 상당액을 손해배상으로 지급하도록 하고, 빛 공해를 막기 위한 차단막 설치 등을 결정하기도 했다.결국 ‘35층 룰’이 폐지되었으니 그에 따라 늘어나는 환경 분쟁에 대한 대비책도 마련이 필요하다. 환경분쟁조정위원회나 법원에서 이와 같은 환경 분쟁을 해결하는 역할을 하고 있지만, 이미 조정신청이나 소송이 제기된 이후에는 건축주와 인근 주민들 간에 갈등이 깊어져 원만한 해결을 기대하기 어렵다. 결국 이와 같은 갈등이 깊어지기 전에 미리 지자체 차원에서 세부적인 지침을 마련해 적극적으로 다툼을 중재할 필요가 있을 것이다.김예림 변호사.
  • 재개발·재건축 사업 수익성…이주 시점따라 갈린다[똑똑한 부동산]
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마 전 철산 자이더헤리티가 분양했다. 철산 자이더헤리티지는 철산 8, 9단지 아파트를 재건축한 단지다. 광명시는 최근 2년간 새 아파트 공급이 없었기 때문에 많은 사람의 이목이 철산 자이더헤리티지를 향했다. 결과는 미분양에 가까운 청약경쟁률을 기록했다. 최근 금리가 가파르게 상승하고 매수심리가 얼어붙으면서 철산 자이더헤리티지 분양가도 주변 시세에 비해 비싸다는 평가가 많았고, 결국 이는 저조한 청약경쟁률로 이어졌다.철산 자이더헤리티 조감도.부동산 시장은 금리 등 여러 가지 요인들로부터 영향을 받아 등락을 거듭한다. 그렇다면 새 아파트를 공급하는 사업 주체로서는 언제 분양하는지에 따라 수익성이 크게 달라질 수밖에 없다. 특히 재개발·재건축 아파트는 이주 시점을 언제로 정할지가 가장 중요한 문제가 된다. 이주 시기에 따라 분양 시점이 정해지기 때문이다. 또 이주 시점을 기준으로 금융비용 등 막대한 사업비 지출이 예정되어 있어 조합과 시공사의 역학관계도 달라진다. 최근에는 사정이 조금 달라지기는 했지만, 보통 재개발·재건축 사업지는 미분양의 위험이 적어 시공사들이 적극적으로 수주를 원하는 경우가 많다. 이주가 아직 이루어지지 않으면 조합의 입맛에 따라 시공사를 교체하는 것도 얼마든지 가능했다. 신반포 15차 재건축 등에도 시공사를 교체하는 과정에서 시공사 지위 확보를 두고 이전 시공사와 조합 간에 치열한 소송전이 펼쳐지기도 했다. 그러나 이주를 시작하면 사정은 매우 달라진다. 얼마 전 둔촌주공재건축 사례에서도 볼 수 있듯 이주 시점을 기준으로 조합은 사업이 지연될수록 부담해야 하는 금융비용 등의 사업비가 기하급수적으로 늘어난다. 이렇게 되면 조합보다는 시공사가 협상에 유리한 위치에 있게 되는 구조가 된다. 둔촌주공재건축의 경우에도 시공사가 공사를 중단하면서 조합원 한 명당 늘어난 추가 분담금만 1~2억원에 이른다.결국 재개발·재건축 사업지의 사업수익성을 결정짓는 중요한 요소 중 하나는 이주 시점을 언제로 정하느냐다. 주변의 주택공급량이나 부동산 경기 사이클, 금리 등 여러 가지 요소를 고려하여 이주 시점을 적절히 조정하는 것이 필요하다. 예를 들어 철산 자이더헤리티지 분양이 있던 광명시는 지금까지 주택공급이 거의 없었지만 2028년까지 약 11만호의 주택이 새로 공급된다. 그렇다면 광명시 재개발·재건축 사업지는 이런 광명시의 특수한 상황을 고려해 사업 속도를 조절하는 것이 좋다. 특히 지금처럼 부동산 시장의 변동성이 심화하는 때에는 유연하게 대처할 수 있는 적절한 사업 진행 계획을 수립하는 것이 무엇보다 필요하다.김예림 변호사.
    이윤화 기자 2022.12.31
    [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마 전 철산 자이더헤리티가 분양했다. 철산 자이더헤리티지는 철산 8, 9단지 아파트를 재건축한 단지다. 광명시는 최근 2년간 새 아파트 공급이 없었기 때문에 많은 사람의 이목이 철산 자이더헤리티지를 향했다. 결과는 미분양에 가까운 청약경쟁률을 기록했다. 최근 금리가 가파르게 상승하고 매수심리가 얼어붙으면서 철산 자이더헤리티지 분양가도 주변 시세에 비해 비싸다는 평가가 많았고, 결국 이는 저조한 청약경쟁률로 이어졌다.철산 자이더헤리티 조감도.부동산 시장은 금리 등 여러 가지 요인들로부터 영향을 받아 등락을 거듭한다. 그렇다면 새 아파트를 공급하는 사업 주체로서는 언제 분양하는지에 따라 수익성이 크게 달라질 수밖에 없다. 특히 재개발·재건축 아파트는 이주 시점을 언제로 정할지가 가장 중요한 문제가 된다. 이주 시기에 따라 분양 시점이 정해지기 때문이다. 또 이주 시점을 기준으로 금융비용 등 막대한 사업비 지출이 예정되어 있어 조합과 시공사의 역학관계도 달라진다. 최근에는 사정이 조금 달라지기는 했지만, 보통 재개발·재건축 사업지는 미분양의 위험이 적어 시공사들이 적극적으로 수주를 원하는 경우가 많다. 이주가 아직 이루어지지 않으면 조합의 입맛에 따라 시공사를 교체하는 것도 얼마든지 가능했다. 신반포 15차 재건축 등에도 시공사를 교체하는 과정에서 시공사 지위 확보를 두고 이전 시공사와 조합 간에 치열한 소송전이 펼쳐지기도 했다. 그러나 이주를 시작하면 사정은 매우 달라진다. 얼마 전 둔촌주공재건축 사례에서도 볼 수 있듯 이주 시점을 기준으로 조합은 사업이 지연될수록 부담해야 하는 금융비용 등의 사업비가 기하급수적으로 늘어난다. 이렇게 되면 조합보다는 시공사가 협상에 유리한 위치에 있게 되는 구조가 된다. 둔촌주공재건축의 경우에도 시공사가 공사를 중단하면서 조합원 한 명당 늘어난 추가 분담금만 1~2억원에 이른다.결국 재개발·재건축 사업지의 사업수익성을 결정짓는 중요한 요소 중 하나는 이주 시점을 언제로 정하느냐다. 주변의 주택공급량이나 부동산 경기 사이클, 금리 등 여러 가지 요소를 고려하여 이주 시점을 적절히 조정하는 것이 필요하다. 예를 들어 철산 자이더헤리티지 분양이 있던 광명시는 지금까지 주택공급이 거의 없었지만 2028년까지 약 11만호의 주택이 새로 공급된다. 그렇다면 광명시 재개발·재건축 사업지는 이런 광명시의 특수한 상황을 고려해 사업 속도를 조절하는 것이 좋다. 특히 지금처럼 부동산 시장의 변동성이 심화하는 때에는 유연하게 대처할 수 있는 적절한 사업 진행 계획을 수립하는 것이 무엇보다 필요하다.김예림 변호사.
  • 전세 낀 집 사도 실입주할 수 있다[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 얼마 전 전세시장에 큰 파장을 일으킬 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 임차인의 임대차 계약 갱신 요구에 대해 주택임대차보호법 제6조 제1항의 기간(계약 종료 6개월에서 2개월 전) 내라면 현재 세입자가 살고 있는 집을 산 양수인도 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다고 봤다. 대법원은 실거주 사유를 들어 계약갱신을 거절할 수 있는 임대인은 갱신요구 당시의 임대인에 한정되지 않는다고 판단했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.2020년 7월 주택임대차보호법상 계약 갱신 청구권이 도입된 이래 세입자의 계약 갱신 요구 후 임차주택이 매매 등으로 양도된 경우 기존 임대인으로부터 임대인 지위를 승계한 양수인과의 관계에서 계약갱신요구의 가부를 두고 다툼이 많았다. 하급심에선 양수인의 거절권을 인정하거나 세입자의 편에서 양수인의 거절권은 인정되지 않는다고 엇갈린 판결을 냈다. 이번에 대법원 판결이 나오면서 이 문제에 대한 결론이 났다. 이번 대법원 판결에 따라 갱신요구권 행사 후 임차주택이 매도된 때에 양수인과 세입자 간에 분쟁이 줄어들 것으로 보인다.그렇지만 여전히 갱신요구와 관련해 분쟁 불씨는 남아 있다. 우선 갱신 요구나 거절의 통지 여부를 두고 다툼이 있을 수 있어 명확한 근거를 남겨두는 것이 좋다. 나아가 매매 계약 시 임차인의 계약갱신 여부를 확인하도록 하는 점에 비추어 사전에 세입자, 양도인, 양수인 사이의 명확한 의사교환으로 다툼의 소지를 없애는 것이 좋다. 사실 부동산 시장 과열기에 임대차3법 등이 단기간에 도입되면서 세입자나 집주인 간 분쟁 단초를 제공한 면이 크다. 가뜩이나 전 세계적으로도 흔치 않은 전세 제도가 유독 활발한 우리나라에서는 집과 관련된 법은 명확할수록 좋다. 법과 제도의 도입 과정에서 그 여파와 구체적인 적용에 따른 분쟁을 예측하고 사전에 구체적으로 원칙과 예외 규정을 마련하는 것이 좋다. 법원의 판단이 있기까지 실무에서는 이미 수많은 혼란을 겪는다는 것을 간과해서는 안 된다.
    박종화 기자 2022.12.24
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 얼마 전 전세시장에 큰 파장을 일으킬 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 임차인의 임대차 계약 갱신 요구에 대해 주택임대차보호법 제6조 제1항의 기간(계약 종료 6개월에서 2개월 전) 내라면 현재 세입자가 살고 있는 집을 산 양수인도 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다고 봤다. 대법원은 실거주 사유를 들어 계약갱신을 거절할 수 있는 임대인은 갱신요구 당시의 임대인에 한정되지 않는다고 판단했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.2020년 7월 주택임대차보호법상 계약 갱신 청구권이 도입된 이래 세입자의 계약 갱신 요구 후 임차주택이 매매 등으로 양도된 경우 기존 임대인으로부터 임대인 지위를 승계한 양수인과의 관계에서 계약갱신요구의 가부를 두고 다툼이 많았다. 하급심에선 양수인의 거절권을 인정하거나 세입자의 편에서 양수인의 거절권은 인정되지 않는다고 엇갈린 판결을 냈다. 이번에 대법원 판결이 나오면서 이 문제에 대한 결론이 났다. 이번 대법원 판결에 따라 갱신요구권 행사 후 임차주택이 매도된 때에 양수인과 세입자 간에 분쟁이 줄어들 것으로 보인다.그렇지만 여전히 갱신요구와 관련해 분쟁 불씨는 남아 있다. 우선 갱신 요구나 거절의 통지 여부를 두고 다툼이 있을 수 있어 명확한 근거를 남겨두는 것이 좋다. 나아가 매매 계약 시 임차인의 계약갱신 여부를 확인하도록 하는 점에 비추어 사전에 세입자, 양도인, 양수인 사이의 명확한 의사교환으로 다툼의 소지를 없애는 것이 좋다. 사실 부동산 시장 과열기에 임대차3법 등이 단기간에 도입되면서 세입자나 집주인 간 분쟁 단초를 제공한 면이 크다. 가뜩이나 전 세계적으로도 흔치 않은 전세 제도가 유독 활발한 우리나라에서는 집과 관련된 법은 명확할수록 좋다. 법과 제도의 도입 과정에서 그 여파와 구체적인 적용에 따른 분쟁을 예측하고 사전에 구체적으로 원칙과 예외 규정을 마련하는 것이 좋다. 법원의 판단이 있기까지 실무에서는 이미 수많은 혼란을 겪는다는 것을 간과해서는 안 된다.
  • 노후 상가 사도 재건축 아파트 분양받을 수 있다고?[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 진행되면 먼저 아파트 가격이 오른다. 상대적으로 상가 가격은 낮게 형성된다.서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)원칙적으로 상가 조합원은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 아파트는 예외적인 경우에만 분양받을 수 있다. 그럼에도 노후 상가에 투자하는 데는 이유가 있다.노후 상가 투자는 아파트에 비해서 초기 투자 비용이 적다. 재건축 아파트 투자에 비해 규제 정도도 약하다. 재건축 초과 이익 환수법이 개정되면서 상가 조합원이 내야하는 재건축 부담금도 줄어들었다.그렇다면 무턱대고 노후 상가를 매입하는 건 위험하다. 권리가액이 지나치게 낮은 상가는 아파트를 분양받을 확률이 낮다. 적정 가격의 노후 상가를 고르는 분석과 공부가 필요한 이유다.우선 매수를 희망하는 상가의 권리가액과 산정비율 등을 바탕으로 아파트 분양 가능성을 따져봐야 한다. 보통 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는 다음과 같은 비교를 해봐야 한다. ①기존 상가의 권리가액에서 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격과 ②재건축 후 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값을 비교해서 ①이 ②보다 커야 한다. 산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양은 어렵다. 조합원 지위도 꼼꼼히 확인해야 한다. 조합이 정관에서 상가 소유주의 아파트 입주권 취득을 불허하고 있는 경우도 있다. 아파트와 상가 소유주간에 갈등이 첨예한 곳이 많기 때문에 정관을 반드시 확인하는 것이 좋다. 나아가, 노후 상가 투자도 결국 아파트 재건축 사업성과 연동하여 볼 수밖에 없기 때문에 아파트 재건축의 사업성이 좋을수록 좋고, 아파트의 물리적 여건 등에 비춰 상가를 제외하고 재건축을 하는 것이 어려울 수록 좋다. 재건축 상가를 이미 보유하고 있는 경우엔 조합설립인가 전부터 전문가의 도움을 받는 것을 권한다. 특히 아파트와 상가를 동시에 소유하고 있다면 향후 매도를 희망하더라도 복잡한 권리관계에 따라 매도가 어려울 수 있어 초기에 전략을 세우는 것이 좋다.
    박종화 기자 2022.12.17
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 진행되면 먼저 아파트 가격이 오른다. 상대적으로 상가 가격은 낮게 형성된다.서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)원칙적으로 상가 조합원은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 아파트는 예외적인 경우에만 분양받을 수 있다. 그럼에도 노후 상가에 투자하는 데는 이유가 있다.노후 상가 투자는 아파트에 비해서 초기 투자 비용이 적다. 재건축 아파트 투자에 비해 규제 정도도 약하다. 재건축 초과 이익 환수법이 개정되면서 상가 조합원이 내야하는 재건축 부담금도 줄어들었다.그렇다면 무턱대고 노후 상가를 매입하는 건 위험하다. 권리가액이 지나치게 낮은 상가는 아파트를 분양받을 확률이 낮다. 적정 가격의 노후 상가를 고르는 분석과 공부가 필요한 이유다.우선 매수를 희망하는 상가의 권리가액과 산정비율 등을 바탕으로 아파트 분양 가능성을 따져봐야 한다. 보통 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는 다음과 같은 비교를 해봐야 한다. ①기존 상가의 권리가액에서 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격과 ②재건축 후 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값을 비교해서 ①이 ②보다 커야 한다. 산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양은 어렵다. 조합원 지위도 꼼꼼히 확인해야 한다. 조합이 정관에서 상가 소유주의 아파트 입주권 취득을 불허하고 있는 경우도 있다. 아파트와 상가 소유주간에 갈등이 첨예한 곳이 많기 때문에 정관을 반드시 확인하는 것이 좋다. 나아가, 노후 상가 투자도 결국 아파트 재건축 사업성과 연동하여 볼 수밖에 없기 때문에 아파트 재건축의 사업성이 좋을수록 좋고, 아파트의 물리적 여건 등에 비춰 상가를 제외하고 재건축을 하는 것이 어려울 수록 좋다. 재건축 상가를 이미 보유하고 있는 경우엔 조합설립인가 전부터 전문가의 도움을 받는 것을 권한다. 특히 아파트와 상가를 동시에 소유하고 있다면 향후 매도를 희망하더라도 복잡한 권리관계에 따라 매도가 어려울 수 있어 초기에 전략을 세우는 것이 좋다.
  • '은마 재건축 복병' 장기수선충당금이 뭐기에[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울 강남구 대치동 은마 아파트가 또다시 내분에 휩싸였다. 이번에는 `장기수선충당금`이 문제다. 장기수선충당금은 아파트 입주자 대표회의에서 관리한다. 그런데 아파트 재건축 추진위에서 장기수선충당금을 임의로 사용했다는 것이 이번 갈등의 핵심이다.서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=뉴시스)입주자 대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 조직으로, 재건축 사업을 진행하기 위해 결성된 재건축 추진위와는 별개의 주체다. 기존의 아파트를 재건축 사업을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 재건축 사업에서 종종 문제가 되는 쟁점이 장기수선충당금을 누가 관리하고 사용할 수 있는 지다. 대법원은 재건축 조합과 입주자 대표회의를 별개의 단체로 보아 입주자 대표회의에서 관리 규약이나 결의를 통해 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한을 재건축 조합에 승계하기로 결정하지 않는 한, 여전히 입주자 대표회의가 장기수선충당금에 대한 권리를 가진다고 본다. 특별한 사정이 없다면 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한은 입주자 대표회의에 유보돼 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 은마 아파트 재건축 추진위는 장기수선충당금을 관리하거나 사용할 권한이 없다.또 장기수선충당금은 법에 정해진 항목으로만 사용할 수 있다. 공동주택관리법에 따르면 공동주택의 사업 주체는 아파트의 장기수선계획을 수립해 사용검사를 받아야 하고, 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 주택 소유자로부터 징수해 적립해야 한다. 이때 장기수선충당금은 수선 공사 등 법에 명시된 항목으로만 지출할 수 있고, 구체적인 사용 계획은 입주자 대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 돼 있다. 만약 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하면 과태료 처분을 받을 수 있다. 또 형사적으로도 업무상 배임죄가 성립할 가능성도 크다.향후 행정청의 조사로 구체적인 사항이 밝혀지겠지만, 이번 은마 아파트와 같이 많은 공동주택에서 장기수선충당금을 둘러싸고 갈등이 발생한다. 특히 은마 아파트의 경우에는 장기수선충당금이 기존 100억원에서 50억원으로 감소할 때까지 행정청의 별다른 조치가 없었다는 점을 살펴볼 때, 이에 대한 적절한 관리·감독이 이루어져야 할 필요성이 있어 보인다.
    박종화 기자 2022.12.10
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울 강남구 대치동 은마 아파트가 또다시 내분에 휩싸였다. 이번에는 `장기수선충당금`이 문제다. 장기수선충당금은 아파트 입주자 대표회의에서 관리한다. 그런데 아파트 재건축 추진위에서 장기수선충당금을 임의로 사용했다는 것이 이번 갈등의 핵심이다.서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=뉴시스)입주자 대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 조직으로, 재건축 사업을 진행하기 위해 결성된 재건축 추진위와는 별개의 주체다. 기존의 아파트를 재건축 사업을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 재건축 사업에서 종종 문제가 되는 쟁점이 장기수선충당금을 누가 관리하고 사용할 수 있는 지다. 대법원은 재건축 조합과 입주자 대표회의를 별개의 단체로 보아 입주자 대표회의에서 관리 규약이나 결의를 통해 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한을 재건축 조합에 승계하기로 결정하지 않는 한, 여전히 입주자 대표회의가 장기수선충당금에 대한 권리를 가진다고 본다. 특별한 사정이 없다면 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한은 입주자 대표회의에 유보돼 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 은마 아파트 재건축 추진위는 장기수선충당금을 관리하거나 사용할 권한이 없다.또 장기수선충당금은 법에 정해진 항목으로만 사용할 수 있다. 공동주택관리법에 따르면 공동주택의 사업 주체는 아파트의 장기수선계획을 수립해 사용검사를 받아야 하고, 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 주택 소유자로부터 징수해 적립해야 한다. 이때 장기수선충당금은 수선 공사 등 법에 명시된 항목으로만 지출할 수 있고, 구체적인 사용 계획은 입주자 대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 돼 있다. 만약 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하면 과태료 처분을 받을 수 있다. 또 형사적으로도 업무상 배임죄가 성립할 가능성도 크다.향후 행정청의 조사로 구체적인 사항이 밝혀지겠지만, 이번 은마 아파트와 같이 많은 공동주택에서 장기수선충당금을 둘러싸고 갈등이 발생한다. 특히 은마 아파트의 경우에는 장기수선충당금이 기존 100억원에서 50억원으로 감소할 때까지 행정청의 별다른 조치가 없었다는 점을 살펴볼 때, 이에 대한 적절한 관리·감독이 이루어져야 할 필요성이 있어 보인다.
  • 지역주택조합 함부로 가입하면 안 됩니다[똑똑한 부동산]
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 지역주택조합은 가입은 신중할수록 좋다. 덜컥 가입한 후에 탈퇴를 원해도 쉽지 않은 경우도 많고 탈퇴를 해도 투입한 비용을 회수하기 어려운 때가 많다. 가입 시 계약서부터 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 계약서부터가 불공정하게 된 경우가 많아서다. 지역주택조합 허위 광고를 경고하는 현수막.(사진=연합뉴스)지역주택조합 가입계약은 매매계약이 아니라 조합원 가입계약으로 일종의 조합계약이다. 원칙적으로 탈퇴가 어렵게 되어 있다. 탈퇴서를 제출해도 총회나 이사회에서 탈퇴 승인을 받게 돼 있는데, 조합에서 승인을 쉽게 해주지 않는다. 승인을 안 해주니 조합원으로서 의무도 계속 불어난다. 탈퇴가 돼도 문제다. 탈퇴와 비용 회수는 다른 문제이기 때문이다. 조합원 분담금 중 업무대행비라는 것이 있다. 분양대행사와 가입계약을 체결해서 계약금을 입금하면 수수료로 가져가는 구조인데 보통 1000만원에서 1500만원 정도의 비용이다. 이 비용은 부담한 분담금에서 제하고, 나아가 10% 정도의 위약금을 떼고 분담금을 돌려준다고 되어 있는 경우가 많다. 비용 반환도 시기를 정하는 것이 아니라 보통 탈퇴 조합원을 대체하는 조합원이나 일반분양자가 새로 계약했을 때와 같이 불특정한 시점으로 애매하게 적어 놓는다. 대부분 가입 즉시 탈퇴하는 경우는 잘 없고 몇 년이 지나도 사업이 안 되면서 계속 추가분담금만 쌓이는 시점에 탈퇴를 희망하는데, 이 시점에 조합원 자격을 승계할 사람이 많지 않다. 사실상 비용을 받을 수 있는 상황이 도래하지 않는 것이다. 받을 돈이 있어도, 갚을 때가 안 돼서 못 받는 상황이 된다. 사업비가 늘어나면 추가분담금도 발생하기 마련인데, 계약 시에는 마치 확정분양가처럼 설명하는 때도 있다. 계약서를 통해 추가분담금 관련 조항도 살펴야 한다. 지역주택조합 가입을 고려한다면 계약서 내의 이런 중요 조항을 꼼꼼히 점검하는 것이 필요하다.
    박종화 기자 2022.12.03
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 지역주택조합은 가입은 신중할수록 좋다. 덜컥 가입한 후에 탈퇴를 원해도 쉽지 않은 경우도 많고 탈퇴를 해도 투입한 비용을 회수하기 어려운 때가 많다. 가입 시 계약서부터 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 계약서부터가 불공정하게 된 경우가 많아서다. 지역주택조합 허위 광고를 경고하는 현수막.(사진=연합뉴스)지역주택조합 가입계약은 매매계약이 아니라 조합원 가입계약으로 일종의 조합계약이다. 원칙적으로 탈퇴가 어렵게 되어 있다. 탈퇴서를 제출해도 총회나 이사회에서 탈퇴 승인을 받게 돼 있는데, 조합에서 승인을 쉽게 해주지 않는다. 승인을 안 해주니 조합원으로서 의무도 계속 불어난다. 탈퇴가 돼도 문제다. 탈퇴와 비용 회수는 다른 문제이기 때문이다. 조합원 분담금 중 업무대행비라는 것이 있다. 분양대행사와 가입계약을 체결해서 계약금을 입금하면 수수료로 가져가는 구조인데 보통 1000만원에서 1500만원 정도의 비용이다. 이 비용은 부담한 분담금에서 제하고, 나아가 10% 정도의 위약금을 떼고 분담금을 돌려준다고 되어 있는 경우가 많다. 비용 반환도 시기를 정하는 것이 아니라 보통 탈퇴 조합원을 대체하는 조합원이나 일반분양자가 새로 계약했을 때와 같이 불특정한 시점으로 애매하게 적어 놓는다. 대부분 가입 즉시 탈퇴하는 경우는 잘 없고 몇 년이 지나도 사업이 안 되면서 계속 추가분담금만 쌓이는 시점에 탈퇴를 희망하는데, 이 시점에 조합원 자격을 승계할 사람이 많지 않다. 사실상 비용을 받을 수 있는 상황이 도래하지 않는 것이다. 받을 돈이 있어도, 갚을 때가 안 돼서 못 받는 상황이 된다. 사업비가 늘어나면 추가분담금도 발생하기 마련인데, 계약 시에는 마치 확정분양가처럼 설명하는 때도 있다. 계약서를 통해 추가분담금 관련 조항도 살펴야 한다. 지역주택조합 가입을 고려한다면 계약서 내의 이런 중요 조항을 꼼꼼히 점검하는 것이 필요하다.

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