중대형아파트에 주목해야 할 7가지 이유

[곽창석 도시와공간 대표] 작년 가을 이후 주택시장이 침체에 빠져 있다. 아파트 과잉 공급에 대한 불안감과 주택담보대출 규제로 인해 주택 거래가 줄어든 탓이다. 하지만 주택시장 침체는 길게 가지 않을 것으로 본다. 봄 이사철 전셋값 상승에 따라 실수요자의 주택 거래가 다시 늘어날 것이기 때문이다.

2016년 이후 주택시장에서 가장 주목해야 할 이슈는 무엇일까? 아마도 중대형 아파트 시세 향방일 것이다. 중대형 아파트는 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권을 중심으로 가격이 꾸준히 하락했다. 하지만 수도권 중대형 아파트값이 회복될 조짐이 이미 여러 곳에서 나타나고 있다. 앞으로 중대형 아파트에 주목해야 할 이유 7가지를 살펴보자.

첫 번째는 중대형 아파트 공급과 입주 부족이다. 전용면적 115㎡ 초과 중대형 아파트는 2000년 이후 매년 2만~6만 가구 가량 공급됐다. 그러나 2013년 이후에는 2000가구 이하로 줄었다. 공급량이 약 20분의 1로 확 줄어든 것이다.

두 번째는 중대형 아파트의 주요 수요층인 40대~50대 인구가 역사상 최고치를 기록하고 있다는 점이다. 우리나라에서 연령대별 인구 중 가장 많은 세대는 베이비붐세대가 아니라 베이비붐 세대보다 50만명이 더 많은 ‘F세대’(Formidable members)이다. 구체적인 연령대는 1966~1974년 사이의 출생자들이고, 이들이 중대형 아파트의 수요층이다.

세 번째는 중대형 아파트 수요층인 4~6인 가구가 감소하고 있지만 그 감소율이 연간 1% 이하인 반면 중대형 아파트의 공급 감소율은 연간 20%로 나타나 수급 밸런스가 깨졌다는 점이다. 장기적으로 1~2인 가구가 증가하는 것은 맞지만 수요의 변화에 비해 공급의 변화가 지나치게 빠른 속도라는 점을 감안해야 한다.

네 번째는 중대형 아파트의 전셋값 상승률이 중소형 아파트보다 더 높게 나타나고 있다는 점이다. 2014년 이후 연간 누적변동률을 비교했을 때 중대형 아파트 전셋값 상승률은 연간 4.7%, 중소형은 연간 3.37%로 나타나 이미 전세시장에서는 중대형 선호가 시작되었다. 일반적으로 전세가 변동이 매매가 변동에 선행하기 때문에 머지않아 매매가에 영향을 미칠 것으로 보인다.

다섯 번째는 중대형 아파트도 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 대부분의 지역에서 80%에 도달했다는 점이다. 전세가율이 높아지면 전세 수요가 매매로 전환된다. 수도권 중소형의 경우 전셋값 비율이 높아 2013년 하반기부터 전세가가 매매가를 밀어올렸다면 중대형은 2016년 가을부터 매매가를 밀어올릴 가능성이 크다.

여섯 번째는 중대형 준공 후 미분양 아파트가 꾸준히 감소하고 있다는 점이다. 작년 하반기에 신규 분양이 늘면서 전체 미분양은 소폭 증가했지만 준공 후 미분양, 특히 중대형 미분양은 감소 추세를 이어가고 있다. 준공 후 미분양의 존재는 시세 형성을 방해하는 측면이 있기 때문에 준공 후 미분양이 팔리고 나면 다시 시세가 형성되는 소위 ‘마감효과’가 나올 수 있다.

일곱 번째는 일반적으로 주택 경기 회복 초기 단계에는 소형이 강세를 보이지만 주택 경기가 본격적으로 살아나면 중대형이 강세를 보인다는 점이다. 주택 경기가 정점에 달했던 1989~1991년과 2003~2007년에 중대형 아파트 강세가 나타났던 것을 상기할 필요가 있다.

최근 수도권 아파트 입주 물량이 적정량에 못미치고 있다. 2000~2010년 수도권 아파트 평균 입주 물량은 16만 5000여 가구인데 반해 2012~2016년에는 평균 10만가구로 약 40%가 줄었다. 이런 점이 수도권의 전세난을 부추기는 주요 원인이고, 이런 현상은 앞으로 수도권에서 2~4년간 지속될 수 있다.

이런 점들을 종합해 봤을 때 이르면 2016년 가을, 늦으면 2017년부터 중대형 아파트의 본격적인 회복세가 시작될 가능성이 커 보인다.