[대박땅꾼의 땅스토리] 땅, 사고파는 타이밍은

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 그동안 토지매입에 관련한 이야기는 많이 말해왔지만 사실상 토지매도에 관련한 이야기를 하는 것은 비교적 적다고 할 수 있다. ‘토지매입은 무릎에 사서 토지매도는 어깨에 팔라’라는 말은 한 번쯤 다 들어보았을 것이다. 남들보다 한발 앞서서 저평가된 토지를 사들여 때가 됐을 때 매도를 하면 그만큼 차익이 많이 남는다는 것이다. 하지만 사실상 이 말은 추상적이게 느껴지기 마련이다.

토지투자 초보자로서는 토지매입을 해야 하는 그 무릎의 시기가 언제인지 토지매도를 해야 하는 어깨의 시기가 궁금할 뿐이니 말이다. 이 시기를 알기 위해서는 토지의 개발계획을 잘 알고 있어야 한다. 토지의 개발계획은 국토부에서 국토종합계획이라는 것으로 큰 그림을 그린다. 우리가 아는 2020국토종합계획 등이 바로 그것이다. 이 국토종합계획에는 도로계획, 신도시계획 등 규모가 큰 계획 등이 그려져 대게 5년, 10년 단위로 계획이 수정된다. 이후 이 국토종합계획을 기준으로 광역도시개발계획과 시도종합개발계획, 시·군도시기본계획으로 점차 세분화한다고 할 수 있다.

즉, 내가 부안 땅과 평택 땅에 관심이 있다면 이런 계획을 차례로 따라가 큰 그림에서 세밀한 내용 전반을 모두 그려보면 어느 정도에서 책임을 갖고 현재 사업을 이끌어 나가고 있는지를 알 수 있다. 이때 동시에 개발계획에 따라 현지에서도 다른 그림이 그려지곤 한다. 대규모 국책사업은 개발사업 초창기 ‘~카더라’라는 소문이 돈다. 이후 TV와 뉴스 등에서 이따금 해당 개발사업 이야기가 회자하며 사람들에게 알려진다. 이후 공식적으로 개발계획이 발표되며 착공에 들어가고 개발이 추진된다.

물론 토지매입이 가장 저렴한 시기는 ‘~카더라’소문이 도는 시기다. 하지만 이때 이 ‘카더라’ 정보만 믿고 투자하는 사람은 망해도 할 말이 없다. 본인만의 확인이 필요한 시기기 때문이다. 해당 소문이 실제로 진행이 될 것인지에 대해 각종 개발계획을 따라가며 그려보아야 한다. 이후 첫 번째 토지매도 타이밍은 개발계획을 발표하는 시점이다.

평소 관심이 없던 일반인들도 대대적인 발표가 이뤄지면 해당 부동산 인근을 기웃거리기 마련이다. 찾는 이가 많으니 자연히 토지시세는 올라간다. 이때 토지매도를 놓쳤거나 이때 토지매입을 한다고 해도 기회는 돌아온다.

두 번째 타이밍은 개발이 시작돼 공사에 착수할 때다. 눈으로 보이는 것을 현지인들이 체감하고 현지인 가운데 해당 토지를 소유하고자 하는 사람들로 지가는 다시 오르게 된다. 위에서 말하는 ‘어깨에 판다’는 말은 이즈음이라고 보면 좋다. 이후 모든 사업이 완공했을 때가 공식적인 세 번째 타이밍이다.

이 타이밍이 모두 지나가면 토지투자를 하지 말아야 할까. 그것이 아니라 한 개발사업에 따른 토지가치상승의 3단계이기 때문이다. 사업에 따라 사업이 확장되어 주변의 쓰임새가 커질 수도 있다. 대부분 이러한 사업확장을 상상하기 쉬워 매도타이밍을 조금 더 끌고 나가기 마련인 셈이다. 인구유입이 큰 투자사업이라고 하더라도 안정기에 접어들기 위해서는 시간이 걸리는 법이다. 안정기까지 가는 길이 얼마나 걸릴지 모르는 일이기에 이 순간의 매도타이밍을 찾기란 쉽지 않다.

부동산투자에서 토지매입과 토지매도 타이밍은 어쩌면 가장 어려운 것일 수 있다. 하지만, 큰 틀에서 이를 보고 국가의 정책을 비교하며 관심을 두다 보면 누구나 조금씩 예상한 대로 흘러가는 것을 볼 수 있을 것이다. 중요한 것은 ‘카더라’를 그대로 믿는 것이 아니라 스스로 ‘증명’해 보이는 데 의의가 있다.