새 대출 상품을 둘러싼 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.
△정부가 2013년 말 출시했던 ‘수익·손익공유형 모기지’ 상품과 뭐가 다르나.
-기존 공유형 모기지는 대출받은 집주인의 수익이나 손실을 ‘국민주택기금’과 나누는 방식이다. 정부 기금을 투입하기 때문에 아무나 이 상품을 이용할 수 없었다. 예를 들어 기존 공유형 모기지는 부부합산 연소득 6000만~7000만원 이하인 무주택자가 6억원·전용면적 85㎡ 이하 주택을 살 때만 지원받을 수 있다.
하지만 새 모기지 상품은 우리은행이 자체 자금을 사용한다. 기금을 쓰는 것이 아니므로 신청 자격에서 소득 기준을 없앴다는 것이 가장 큰 차이점이다. 집값이 올랐을 때 그 시세 차익을 대출 이용자와 은행이 나눠 갖는 ‘수익공유형’만 취급한다는 것도 다르다.
△집을 한 채 갖고 있는 사람도 대출을 받을 수 있다던데.
△대출 대상은.
-서울·인천·경기 등 수도권과 5개 광역시, 세종시, 김해·전주·창원·천안·청주·포항시 등 인구 50만 이상 도시에 위치한 공시가격 9억원·전용면적 102㎡ 이하인 아파트다. 정부의 공시가격은 아파트 기준으로 통상 일반 시세의 80~90% 선이다. 그러므로 실제로는 매매가 10억원짜리 아파트도 대출 대상이 될 수 있다.
국토부 조사에 따르면 전국 아파트의 87%가 두 가지 조건을 모두 만족한다. 사실상 서울 강남의 일부 고가 중소형 아파트나 대형 아파트를 제외하면 대부분 이용할 수 있다는 이야기다.
△얼마나 대출해주나.
-집값의 최대 70%까지 가능하다. 다만 은행이 자체적으로 대출 신청자의 소득을 심사해 대출액을 조정할 수 있다. 현재 시중은행은 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하고 있다. 연간 소득이 5000만원일 경우 총 부채의 원리금 상환액이 연 3000만원을 넘을 수 없다는 의미다.
△금리 등 구체적인 대출 조건은.
-만기는 20·30년이고, 이자만 내는 거치기간은 5년 이내에서 자율적으로 결정할 수 있는 원리금 균등 분할 상환 방식이다. 기본적으로 변동금리 상품이다. 최초 7년간 대출 금리는 전국은행연합회가 매달 발표하는 주택담보대출 기준 금리인 코픽스(COFIX)에서 1%포인트 가량 낮은 수준에 제공한다. 지난달 신규 취급액 기준 코픽스가 2.16%였다. 만약 지금 당장 상품을 출시한다면 연 1.16% 금리가 적용되는 셈이다.
△만기 때까지 같은 기준을 적용하나.
-그렇지 않다. 대출받은 지 8년째가 되면 집주인과 은행이 집값 상승분을 함께 나눠 갖고, 시중은행에서 운용하는 일반 주택담보대출 상품으로 갈아타야 한다.
△집값이 올랐다면 수익은 어떻게 나누나.
-만약 대출받아 산 집값이 7년 뒤 올랐다면 ‘대출 잔액의 평균 금액’만큼을 은행 지분으로 보고 오른 집값 일부를 은행에 내놓아야 한다.
예컨대 내 돈 6000만원에 20년 만기인 모기지 대출 1억4000만원을 받아 2억원짜리 아파트를 샀다고 치자. 이 집이 7년 뒤 3억원까지 올랐다면 시세 차익은 1억원이다. 이걸 집주인이 혼자 다 갖는 것이 아니라, 원래 집값(2억원)에서 대출 평균 잔액(대출액의 80%·1억1200만원으로 가정)이 차지하는 비중인 56%만큼을 은행에 지급해야 한다. 이 경우 5600만원을 뺀 4400만원만 집주인 몫이다.
다만 은행의 수익률은 최대 연 7% 이내로 제한한다. 이미 납부한 이자(연 1.1%)를 제외하고 나머지 연 5.9%에 해당하는 수익 4600여만원(대출 평균 잔액 1억1200만원×연 5.9%×7년)만 은행에 주면 된다는 뜻이다.
△집을 처분하지 않았더라도 은행에 수익금을 지불해야 하나.
-그렇다. 여유 자금이 모자라면 추가 대출을 받아 갚아야 한다.
△만약 집값이 떨어진다면.
-정산하지 않아도 된다.
△대출금을 일찍 갚아도 되나.
-가능하다. 다만 5년 안에 집을 팔거나 대출금을 갚는다면 수수료를 일부 부담해야 한다. 만약 그 사이 집값이 올랐다면 수익은 기존 방식대로 나누면 된다.
△정부가 은행에 보증을 선다는데 집값이 떨어지면 손실을 떠안는 것 아닌가.
△어떻게 이용할 수 있나.
-우리은행 시중 창구에서 오는 3~4월 중 선보인다. 시범 사업으로 3000가구 정도를 지원할 예정이다.