재개발·재건축 지분 샀는데 물딱지?…다주택자 매물 '주의보'

△그래픽=이데일리 이미나 기자

[이데일리 정다슬 기자] 지난해 말 서울 마포구 염리동 재개발 구역 내 중소형 아파트를 구입한 A씨는 얼마 전 조합에서 전화 한 통을 받았다. 매도자가 구역 내 재개발 물건을 한 채 더 가지고 있어서 A씨의 경우 조합원 자격을 부여받지 못하고 현금 청산을 받을 가능성이 크다는 것이었다. 청천벽력과 같은 소리에 A씨는 반차까지 내며 매매를 중개한 공인중개사와 매도인에게 따졌으나 별다른 해결책을 찾지 못했다. A씨는 현재 소송을 준비 중이다.

재개발·재건축 투자 열기가 달아오르면서 정비사업 지역 내 부동산 매물을 잡으려는 수요가 늘고 있다. 하지만 A씨와 같은 피해 사례도 적지 않게 발생하고 있어 주의가 필요하다. 같은 구역 내에 여러 부동산 물건을 가지고 있는 매도인에게서 부동산을 매입할 경우 향후 조합원 자격을 부여받지 못하고 현금 청산 대상이 될 수 있기 때문이다.

재건축 조합원도 분양 1채로 제한

정부는 2009년 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 개정하면서 2009년 8월 7일 이후 조합설립인가를 받은 재개발·재건축 등 정비사업지구에서 한 사람이 여러 토지나 주택을 보유하고 있다면 1가구에 대해서만 분양권을 주고 나머지는 현금 청산하도록 했다. 투기를 방지하고 조합원 수가 과도하게 늘어나 사업성이 떨어지는 것을 막기 위한 취지였다.

이 때문에 2주택 이상 다주택자의 재개발·재건축 물건을 사면 이를 산 사람은 조합원으로 인정받지 못하고 아파트 입주 자격이 박탈됐다. 향후 분양권이 나오지 않는 ‘물딱지’를 사는 셈인 것이다.

재건축의 경우 2014년 말 ‘부동산 3법(法)’ 도입으로 수도권 정비계획에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 않은 재건축사업은 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 우선 분양받을 수 있도록 규제가 완화됐다. 이에 따라 3주택자의 매물을 사면 조합원으로 인정받지는 못하지만 새 아파트 1가구는 배정받을 수 있었다.

그러나 지난해 6·19부동산대책으로 도정법이 개정되면서 과밀억제권역 여부와 상관없이 서울, 경기 과천 등 조정지역과 투기과열지구 내 지난해 10월 24일 기준 사업시행인가를 신청하지 못한 재건축 단지부터 원칙적으로 가구당 분양가구 수가 ‘1주택’으로 제한됐다. 매수자 역시 이 기간 사업시행인가를 신청하지 않은 단지 내에 여러 물건을 보유한 다주택자에게 집을 살 경우 현금청산을 당할 수 있다. 현금청산을 당하지 않고 입주권(조합원 분양권)을 받기 위해서는 다주택자가 가지고 있는 보유 물건을 모두 사거나 아니면 협상을 통해 본인을 ‘대표조합원’으로 설정해야 한다.

정비구역 내 여러 물건 보유하고 있는 이들의 동의받기 어려워질듯

서울 클린업시스템에 따르면 지난 2일 기준 아직 사업시행인가를 받지 못한 서울 재건축·재개발 조합은 모두 94곳이다. 송파구 잠실동 주공5단지, 강남구 압구정동 한양7차 아파트 등이 조합 설립 후 아직 사업시행인가 절차를 밟지 못하고 있다. 추진위조차 설립되지 않은 압구정동 구현대아파트와 대치동 은마아파트 등도 향후 재건축 단계에서 이같은 규정을 그대로 적용받게 된다.

압구정동 T공인 관계자는 “이 일대 아파트는 같은 단지 아파트를 여러 개 보유한 집도 적지 않아 향후 재건축사업이 본격화하면 분쟁이 발생할 소지가 있다”며 “여러 아파트를 보유하고 있는 이들이 현금 청산을 당해 한 채밖에 분양받지 못한다는 사실이 가시화될 경우 재건축 동의를 받기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

피해를 방지하기 위해 매도자는 매물을 내놓을 때 공인중개사무소에 이 같은 사실을 설명해야 하고 공인중개사 역시 매수자에게 이 사실을 알려야 한다. 이를 어길 경우 형법상 사기죄, 공인중개업 관련 법령 위반으로 처벌받을 수 있다. 매수자 역시 조합 등에 매도인의 2주택 여부 등을 확인해보고 매매계약을 체결하는 신중함이 필요하다.

한남동 B공인 관계자는 “피해가 발생하지 않도록 주의를 기울이고 있지만 매도자와 성(姓)이 다른 배우자가 같은 구역 내에 물건이 있다거나 하는 경우 확인이 어렵다”며 “매매계약서에 매수자가 조합원 자격을 취득하지 못할 경우 이에 따른 민·형사상 책임을 매도자가 진다는 특약을 넣는 것도 방법”이라고 말했다. 또 다른 한남동 공인 관계자는 “한 가구에 조합원이 여러명일 경우, 관리처분인가 이전에 매도하거나 세대분리를 하는 것도 한 방법”이라고 조언했다.