[따져봤습니다]기존보다 대출한도 줄면 환승 불가..다주택자 '그림의 떡'

국민은행 주택담보대출 금리 [그래픽=김다은 기자]

[이데일리 장순원 기자] .작년 2월 3.7% 금리로 3억원 가량 혼합형(5년 고정) 주택담보대출 받았던 김하늘(가명)씨는 얼마 전 같은 대출상품의 이자가 2%대 초·중반까지 내려갔다는 소식을 접하고 고민이 깊어졌다. 대출을 갈아 타 이자부담을 줄이고 싶은데 중도상환 수수료도 걱정이 되고 종전만큼 대출을 받을 수 있을지 불확실해서다.

김씨처럼 요즘 혼합형(5년 고정) 주택담보대출(주담대) 금리가 확 떨어지면서 ‘대출 갈아타기(대환 대출)’를 고민하는 소비자들이 늘고 있다. 하지만 환승이 수월한 것은 아니다. 지난 2년 사이 8·2, 9·13 대책을 포함해 다양한 대출규제가 나와 거주 지역과 주택 수, 부채원리금상환비율(DSR)·주택담보인정비율(LTV) 규제를 포함해 고려해야 할 게 한 두 가지가 아니기 때문이다. 대출이 많지않은 1주택 실수요자는 갈아타기도 수월하고 혜택도 큰 편이지만 다주택자나 LTV 한도를 꽉 채운 대출자라면 환승이 쉽지 않다는 게 은행권의 설명이다.

고정금리 주담대 금리 급하강‥1년전보다 30% 가량 이자 부담 낮아져

11일 금융권에 따르면 국내에서 주택담보대출을 가장 많이 취급하는 KB국민은행이 판매하는 5년 고정형 주담대(5년간 고정금리 이후 변동금리) 금리는 2.38~3.88%까지 하락했다. 1년 전(3.38~4.88%)보다 1%포인트가량 떨어졌다. 특히 지난해 금리가 가장 높았던 2월 말 3.54~5.04%와 현재 금리 차이는 1.2%포인트에 육박한다. NH농협, 우리은행을 포함해 다른 시중은행도 비슷하다.

시중은행에서 실제 고객에게 적용하는 금리는 보통 직장인 기준으로 2.6~3.0% 수준이다. 장애인이나 3명 이상 다자녀를 포함해 맞추기 어려운 요건이 기본적으로 포함돼 있기 때문이다. 자동이체이나 카드사용 같은 우대조건을 맞추면 대부분 이 범위에서 대출을 받을 수 있다.

가령 김씨의 경우 3.7% 금리를 2.7%로 갈아탄다면 연 300만원 정도 이자를 아낄 수 있다. 한 달에 약 25만원의 과욋돈이 생기는 셈이다.

은행별로 KB와 우리, SC제일은행 등의 주담대 금리가 상대적으로 낮고 영업도 적극적으로 하는 편이다.

대출환승 좁은문‥규제가 가장 큰 변수

금리 매력에 이끌려 무턱대고 은행 창구를 찾았다가는 실망하기 십상이다. 대출 갈아타기에서 가장 중요한 것은 대출 가능여부이기 때문이다. 은행은 계산기를 두드려 새 대출 한도가 기존보다 적다면 대환을 거절한다.

최근 2년간 다양한 대출규제가 나오며 경우의 수가 복잡해졌다. 어떤 대출이건 기본적으로 DSR이나 LTV 같은 규제를 충족해야 한다. 특히 LTV의 경우 2017년 8·2 대책 이후 서울을 포함한 규제 지역은 이 비율이 60%에서 40%까지 낮아졌다. 2주택자 이상은 LTV가 30%로 더 줄어든다. 작년 9·13대책 이후에는 더 복잡해졌다. 기존 주택처분이나 신규주택 구매자금으로 쓰지 않겠다는 특약이 붙은 경우도 많다. 이런 저런 조건을 다 따져봐야 한다.

주택 한채를 가진 실수요자이면서 LTV비율 자체도 여유있게 대출을 받아다면 갈아타기가 수월하다. 예를 들어 2017년 8·2 대책 이전 5억원짜리 아파트를 사면서 2억원(LTV 40%)을 빌렸다면 지금도 부담없이 환승할 수 있다. 별다른 특약이 없고 집값도 많이 올라 줄어든 LTV를 상쇄하고도 남거나 비규제지역 거주자도 대환 대출을 활용하면 이자 부담을 낮출 수 있다. 한도가 조금 부족하더라도 여윳돈이나 다른 저금리 대출로 차액을 갚고 대출을 갈아타기는 경우도 많다고 한다. 주담대 금액이 워낙 커 금리를 낮춰놓으면 이자를 아낄 수 있기 때문이다.

반면 규제 지역에 거주하며 LTV를 꽉 채워 대출을 받은 다주택자는 은행 창구에 가봐야 실익이 없다. 집값이 두배 넘게 뛰지 않았다면 기존 대출을 갚을만큼의 한도가 나오지 않기 때문이다. 또 기존 주택을 처분하는 조건 등의 특약을 했는데 약속을 이행하지 않은 경우라면 역시 갈아타기가 힘든 구조다.

한 시중은행 관계자는 “직원도 규제를 정리해 둔 표를 봐야 겨우 설명을 해 줄 정도로 복잡하다”며 “정부의 대출 규제를 정책을 거스를 수 없으니 가급적 보수적으로 접근하는 편”이라고 말했다.

중도상환수수료도 부담‥이사 계획 없다면 유리

마지막 관문은 중도상환 수수료다. 은행 입장에서는 장기로 자금 조달이나 운영계획을 짜 대출을 실행한다. 그런데 고객이 중간에 갚아버리면 기존 계획이 흐트러지기 때문에 장애물을 만들어 놓는데 그게 바로 중도상환 수수료다. 은행별로 3년 내 대출을 해지하면 중도상환 수수료를 물린다. 주담대의 경우 1.2~1.5%로 시작해 날이 갈수록 줄어드는 구조다. 변동형이 낮고 혼합형(고정형)이 높은 편이다.

김씨의 경우 대출 실행일로부터 1년 반이 지났으니 수수료율도 절반 수준인 0.7~0.8%가 적용되는데 대출액을 고려해 단순 계산하면 약 210만원 정도를 토해내야 한다. 그러나 은행별로 매년 원금의 10~30%까지 중도상환 수수료를 물지 않고 갚을 수 있는 구간이 있어 실제 상환 수수료는 이보다 훨씬 적다. 혼합형 주담대는 대출기간이 길어 단기간 내 주택을 매각할 계획이 없다면 수수료를 내더라도 갈아타는 게 유리하다.

반대로 갈아타 아낄 수 있는 이자보다 중도상환 수수료가 월등히 많거나 또 3년 내 다시 이사를 가야 한다면 수수료를 두번 내야해 되레 손해다. 다른 은행의 명동지점 직원은 “고정형 대출금리가 가장 낮은 수준에 형성돼 있어 은행 직원들도 대환대출을 많이 하는 분위기”라며 “조건을 따져 할 수 있다면 갈아타는 게 소비자에게 유리하다”고 강조했다.