전셋값 올라도 '전세가율' 떨어지는 이유는..'매맷값이 너무 뛰어'

그래픽=이데일리 이동훈 기자

[이데일리 정병묵 기자] 지난달 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세값 비율)이 2년 7개월 만에 60%대로 하락했다. 전셋값이 내리기는커녕 예년 수준으로 올랐는데 매맷값이 지나치게 많이 올랐기 때문이다.

6일 KB국민은행에 따르면 지난 1월 서울 아파트 전세가율은 69.3%로 전달보다 0.8%포인트 하락했다. 서울 아파트 전세가율은 2015년 7월 최초로 70%대를 넘어선 뒤 작년 12월까지 70%대를 유지해 왔다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 전세가율 하락세가 뚜렷했다. 강남구는 지난달 아파트 전세가율이 54.4%로 전달보다 1.5%포인트 떨어졌으며, 서초(57.3%)·송파구(59.3%)도 각각 1%포인트 이상 하락했다.

전세가율은 주택시장 가수요 여부를 판단하는 지표다. 전세가율을 통해 가수요와 실수요 비중 수준을 알 수 있는 것이다. 이 지표가 높을수록 이른바 ‘갭투자’(시세 차익을 노리고 매매가격과 전세금 간 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 방식)가 횡행하는 등 부동산 경기가 과열됐다고 해석할 수 있다. 부동산 전문가들은 전세가율이 통상 50~60%대면 시장이 냉각기에 접어드는 것으로 본다.

그런데 전세가율이 60%대로 떨어졌다고 하더라도 연초 서울 주택시장이 가라앉았다고는 볼 수 없다. 1월 주택시장 상황을 뜯어 보면 전세값과 매매가격이 비슷하게 조정되면서 전세가율이 하락한 게 아니라, 매매가격이 지나치게 뛰면서 전세가율을 낮춘 셈이기 때문이다.

KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 전달보다 0.18% 올랐다. 강남(0.41%)·서초(0.21%)·송파구(0.38%) 등 강남권이 작년 월평균 상승률을 웃돌았다. 그러나 지난달 서울 아파트 매매가격은 전달보다 1.12% 오르면서 전세값 상승률을 훨씬 앞질렀다. 강남(2.46%)·서초(1.04%)·송파구(2.67%) 매맷값 역시 전셋값 상승률의 수배 이상 기록한 것으로 집계됐다. 임병철 부동산114 팀장은 “작년과 비교하면 올 들어 전세값 대비 매매가격 상승률이 점점 더 높아지고 있는 추세”라고 말했다.

이처럼 집값 상승에 따라 매맷값과 전셋값 격차가 벌어지는 추세는 당분간 이어질 것으로 예상된다. 한국감정원 관계자는 “올해 서울 집값은 재건축 및 개발 호재로 계속 오르고, 전셋값은 신규 입주 등 전세 공급 물량 증가로 보합세를 나타낼 것”이라면서도 “향후 금리 상승에 따라 매매시장이 조정받을 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.