2년새 2억↓…이주 임박한 강남 재건축 단지 전셋값 ‘뚝’

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

[이데일리 정병묵 기자] 서울 아파트 전셋값 상승세가 급격히 둔화하고 있다. 지난 8~9월 서울 집값이 지나치게 많이 올랐던데다 정부의 집값 억지 대책 발표가 겹치면서 매매값과 더불어 전셋값까지 동반 하락하고 있는 것이다. 특히 강남권 재건축 아파트를 중심으로 전셋값이 크게 내리면서 서울지역 하락세를 더욱 부추기고 있다는 분석이다.

서울 아파트 전셋값 4달만에 보합세…강남권 하락 주도

KB부동산에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트 전셋값 변동률은 0.00%로 전주와 같았다. 서울 아파트 전셋값이 보합세를 기록한 것은 지난 7월 15일 이후 처음이다. 서울 아파트 주간 전셋값 상승률은 매매값이 급등했던 9월 둘째주 0.16%까지 뛰었다가 하강 곡선을 그리고 있는 중이다. 11월 들어 서울에서 아파트 전셋값이 가장 많이 꺾인 지역은 서대문구와 마포구다. 특히 서대문구는 이달 들어 2주 연속 0.07%씩 전셋값이 하락했다.

그러나 실제로는 재건축 단지들이 즐비한 한강 이남 부근이 전셋값 하락을 주도하는 모양새다. KB부동산에 따르면 강남구는 11월 첫주(5일 기준) 0.05% 하락한 데 이어 둘째주(12일 기준)는 보합세를 나타냈다. 서초구와 송파구는 11월 들어 각각 전셋값이 하락세로 전환했다. 11월 첫주 들어 서초구는 0.02%, 둘째주 0.01% 내렸다. 송파구 역시 11월 첫주 0.04% 하락했고 이어 지난 주 0.01% 내렸다. 서초·송파구의 주간 전셋값이 ‘마이너스’를 기록한 것은 작년 6월 이후 처음이다.

강남권 재건축 단지 전셋값이 꾸준한 하락세를 이어가면서 일부 지역에서 ‘마이너스’로 전환한 서울 전셋값에 부채질을 하고 있는 것이다. 강남권 재건축 단지는 매매가가 20억~25억원부터 시작해야 할 정도로 비싸지만, 실거주 목적인 전셋값 기준으로 보면 가격이 웬만한 강북 연립주택보다 싸다. 지은지 30년이 넘어 건물이 낡았고, 실제 수도에서 녹물까지 나오는 곳도 있을 정도로 실거주하기에는 좋은 환경이 아니기 때문이다.

세부적으로 살펴 보면 단지별로 전셋값이 2년 전보다 무려 1억~2억원 넘게 하락한 곳들도 있다. 서초구 서초동 신동아1차 아파트 전용면적 89㎡는 2016년 11월 평균 전셋값이 4억3500만원이었으나 올 10월 기준 2억1500만원으로 2년 새 반토막 이상 났다. 올해 초까지 이 단지의 전셋값은 2억8000만원을 호가했으나 1년 사이로 범위를 좁혀도 가격이 확 떨어진 것이다. ‘대림아크로 클라우드파크’로 재탄생하는 이 단지는 내년에 재건축에 들어가 2022년 완공 예정이다.

송파구 신천동 진주아파트 전용 87㎡는 2년 전 3억8000만원에서 10월 2억8500만원으로 전셋값이 1억원 넘게 빠졌다. 이 아파트는 지난달 관리처분인가를 획득 후 내달 조합 총회를 앞두고 있다. 이 밖에 송파권 대표 재건축 단지인 미성·크로바아파트도 2년 전은 물론 최근 6개월 전보다 전셋값이 상당 부분 하락했다.

‘재건축 단지發 추가 전셋값 하락 가능성 있어’

이러한 단지에서 생활하고 있는 실거주자들은 재건축 확정 시까지 기다린 뒤, 이주비를 받고 잠시 떠나 있다가 새 건물로 입주할 계획이다. 서초동 A공인중개업소 관계자는 “딱히 부동산 투자에 관심 없이 30년 전 분양받아 계속 지내고 있는 분들은 재건축 후 입주를 기다리고 있다”며 “실거주 의사가 없는 이들은 전세를 놓고 다른 곳에 사는 이들이 많다”고 말했다.

딱히 새 아파트에 살지 않아도 되고 강남권에서 출퇴근하거나, 자녀 교육 때문에 강남권에 살아야 하는 이들의 경우 재건축이 임박한 단지의 저렴한 전셋값을 ‘이용’하는 경우도 적지 않다. 서울 어느 지역보다 전셋값이 싸기 때문이다. 대치동 B공인 관계자는 “재건축 관리처분인가만 났고 아직 재건축 확정까지 시간이 제법 남은 경우 강남권에서 꼭 살아야 하는 이들에게 재건축이 임박한 단지는 매력적”이라며 “전세 매물이 많지는 않지만 최근 2년 이내 전세로 들어왔고 당장 나가야 할 일이 없는 경우는 일단 강남권 생활을 누리고 있다”고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “강남권 재건축 단지들은 노후해 주변 시세보다 전셋값이 싸지만 지은 지 오래돼 거주 영속성이 떨어지고 재건축 진행 상황에 따라 방을 바로 빼야 하는 경우가 생길 수도 있다”고 설명했다. 그는 이어 “강남권 재건축 임박 단지 전셋값 하락이 ‘통계상으로’ 향후 서울권 전셋값 약세에 영향을 추가로 줄 가능성도 있다”고 설명했다.