“2년간 거래 없었는데 공시가 올려”…고무줄 공시가에 불만 폭증

그래픽=김정훈 기자

[이데일리 정병묵 기자] 정부가 지난 14일 ‘2019년 공동주택 공시가격’ 조사 산정 결과를 발표한 지 사흘이 지났지만 주택 보유자들로서는 알쏭달쏭한 점이 적지 않다. 정부는 고가 주택 위주의 ‘핀셋 인상’을 강조했지만 서울의 경우 실제 가장 공시가격이 많이 뛴 곳은 강남 쪽이 아닌 ‘마용성(마포·용산·성동구)’과 비강남 지역인 동작구였다. 또 6억원 이상 공동주택 공시가격이 많이 뛰어 종합부동산세(종부세) 부과 기준인 공시가격 9억원에 근접하게 된 사례도 많다. 이번 공동주택 공시가격 인상과 관련한 궁금증을 주제별로 나누어 풀어 봤다.

‘핀셋’ 규제? 강북 ‘마용성’이 더 많이 올랐다

정부는 지난 1월 단독주택에 이어 이번 공동주택 공시가격도 고가주택 위주의 ‘핀셋 인상’을 단행했다고 강조했다. 그러나 실제 뜯어 보면 강북 일부 지역 공시가격이 강남보다 더 많이 상승했다. 이른바 ‘마용성’의 평균 공시가 상승률은 17.2%로 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구(15.41%)보다 더 높았다.

이에 따라 공시가격이 9억원을 초과하는 아파트들이 적잖게 이 지역에서 나왔다. 마포구에서는 ‘래미안 웰스트림’이 7억4700만원에서 9억1200만원으로 22% 뛰었다. 용산구 이촌동 ‘한가람아파트’ 전용면적 84㎡는 9억3600만원으로 지난해(7억5900만원)에 비해 23% 가량 올랐다. 성동구 ‘옥수래미안리버젠’ 전용 84㎡는 8억원에서 9억2000만원으로 올랐다. 마용성 지역 외에 종로구에서는 ‘경희궁자이’ 전용 84㎡의 공시가격이 8억8800만~9억8400만원으로 책정돼 이 단지의 상당수 가구가 종부세를 납부하는 기준선인 9억원을 넘어섰다.

이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “초고가 주택은 수요가 한정되다 보니 시세도 안정돼 있을 뿐아니라 지난해 9·13 대책 이후 고가 주택을 중심으로 가격 하락 폭이 중저가 주택보다 더 컸다”며 “초고가 주택은 이미 현실화율(시세반영률)이 높기 때문에 올해 상승률이 높지 않았던 측면도 있다”고 설명했다. 하지만 올해 1월 1일자 공시가격인 만큼 올해 초 서울 아파트 가격 하락세가 반영되지 않아 주택 소유자 입장에서는 ‘부당하다’는 의견도 나오고 있다.

2년간 거래가 없었는데 공시가격이 오른 단지도 많다

지난해 실거래 사례가 없는 단지에서도 공시가격 인상이 이뤄져 조사가 적정했는가 하는 지적도 나오고 있다. 실제 단지를 살펴 보면 서울 동작구 흑석동 ‘흑석한강센트레빌’ 전용 59.95㎡는 올해 공시가격이 6억2900만원으로 작년보다 22.99% 올랐다. 올해 공동주택 공시가격 조사는 국토교통부와 산하 조사기관인 한국감정원이 지난해 8월 말부터 올해 1월 초까지 가격을 조사한 뒤 올해 1월 중순부터 2월 초까지 산정가격 검증을 진행했다. 그러나 국토부 실거래가 시스템에 따르면 이 단지는 지난해 등록된 거래 신고 건수가 한 건도 없다. 이에 대해 감정원 측은 “실거래가 없어도 다른 주택형 및 인근 아파트 단지와 대비해 시세를 산출할 수 있다. 해당 아파트값이 전반적으로 많이 올랐으면 거래가 없는 주택형도 공시가격을 올릴 수밖에 없다”며 “실거래가뿐 아니라 감정평가 사례, 매매거래 동향 등을 종합 분석해 엄격한 기준으로 산정했다”고 말했다.

종부세 대상 아닌 ‘9억 이하’도 많이 올랐다

종부세 부과 기준인 공시가격 9억원에 미치지는 못했지만 작년보다 많게는 20% 오르며 9억원대 턱밑까지 가격이 뛴 단지도 늘어났다. 서울 동작구 흑석동 ‘흑석한강센트레빌’ 전용 84.84㎡는 공시가격이 작년 6억3000만원에서 올해 8억4800만원으로 34.6% 뛰면서 종부세 부과 기준인 9억원대 진입을 코앞에 뒀다.

마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84.89㎡ 역시 올해 공시가격이 8억4800만원으로 작년보다 25.82% 오르며 9억원에 근접했다. 목동 신시가지7단지는 전용 66.6㎡ 소형의 올해 공시가격이 작년보다 20% 가까이 뛴 8억5천600만원으로 9억원에 육박했다. 실제 국토교통부에 따르면 이번 조사 대상인 전국 공동주택 1339만가구(아파트 1073만가구, 연립·다세대 266만가구)의 공시가격 평균 상승률은 5.32%로 지난해(5.02%)와 비슷한 수준이지만, 공시가 6억원 이상 공동주택의 평균 상승률은 14%였다. 아직 종부세 부과 대상은 아니지만 올해 아파트값 상승 여부에 따라 내년에는 종부세를 내야 하는 이들이 추가로 나올 수 있는 것이다.

실거래가보다 공시가격 휠씬 덜 뛴 단지도

일부 아파트는 공시가격 시세반영율이 턱 없이 낮아 정부 의지대로 ‘공시가격 현실화’가 온전히 이뤄지고 있지 않는 것으로 나타났다. 특히 올해 서울에 이어 공동주택 공시가격 상승률 전국 2위를 기록한 광주광역시(9.77%)의 일부 아파트들은 공시가격 시세반영률이 60%에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 올해 공시가격이 7억200만원으로 작년 대비 46.86%나 급등한 광주시 봉선동 쌍용스윗닷홈 전용 120.53㎡는 지난해 11월 실거래가 12억4000만원에 비하면 시세반영률이 56.61%에 불과하다. 올해 평균 시세반영률 68.1%과 12%포인트가량 차이가 나는 것이다. 같은 단지 전용 155.63㎡도 지난해 5억4400만원이던 공시가격이 올해 8억3200만원으로 50% 가까이 뛰었다. 그러나 작년 12월 초 실거래가가 13억5000만원이었던 것을 감안하면 현실화율은 56.89% 수준에 불과하다. 주거 환경이 우수한 상무지구 등에 새 아파트 수요가 증가하면서 아파트값이 뛰었지만 현실 시세 반영이 제대로 안 된 것이다.