'자산별 극과극' 미국…주거용 부동산 투자하면 돈 번다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 유럽 부동산 시장이 저점에 임박한 반면 미국은 더 떨어질 것이라는 분석이 나왔다.

유럽의 경우 유럽중앙은행(ECB)의 금리인상 종료 기대감에 부동산 거래가 회복되면서 물류 및 주거용 부동산에서 투자 기회를 얻을 수 있을 것이라는 전망이다.

미국은 기준금리 인하가 아직 불명확해 부동산 가격이 더 조정을 받을 수 있지만, 개별자산들의 성과 차이가 더욱 커질 것으로 예상된다.

ECB, 연내 금리인하 기대…“부동산 거래 회복될 것”

10일 금융투자업계에 따르면 글로벌 운용사 베어링자산운용은 올 초 발간한 ‘2024년 글로벌 부동산 시장 전망’에서 유럽 부동산 시장이 ‘최악’은 넘긴 것으로 보인다고 분석했다. 시장가격 및 수익률 측면에서 사이클 변곡점을 지나고 있다는 이유에서다.

유럽 상업용 부동산 사이클 (자본 가치) (자료=쿠시먼앤웨이크필드, 베어링자산운용)

앞서 유럽 부동산 가치(밸류에이션)는 러시아-우크라이나 전쟁 등 여파에 비교적 빠르게 조정받아 15% 가까이 하락했었다. 다만 유럽중앙은행(ECB)의 금리인상 종료 기대감에 공모 부동산 거래가격이 최근 다소 상승했다.

유로존의 작년 11월 소비자물가지수(CPI)는 전년 동월 대비 2.4%(속보치) 올라, 2년 4개월 만에 최저치를 기록했다. 유로존 물가가 예상보다 빠르게 둔화되면서 유럽중앙은행(ECB)이 올해 금리 인하에 나설 것이라는 관측에도 더욱 힘이 실렸다.

ECB에서 통화정책위원회 위원으로 활동 중인 프랑수아 빌레로이 드 갈로 프랑스 중앙은행 총재는 ECB가 연내 기준금리를 인하할 것이라고 전망했다.

9일(현지시간) 로이터통신에 따르면 빌레로이 드 갈로 총재는 “기대 인플레이션이 2% 목표치에 안착했다는 증거가 보이면 ECB가 올해 금리인하에 나설 것”이라며 “다만 이를 뒷받침하는 데이터(경제지표)가 유효하고 지속적으로 나와야 할 것”이라고 말했다.

유럽에서 금리인하 전망이 이처럼 높아진 데 따라 작년 급감했던 유럽 부동산 거래액이 올해 회복세로 전환할 것으로 예상된다. 유럽 부동산 가치가 더 떨어질 수는 있지만, 최악의 상황은 지났다는 분석이다.

닉 핑크 유럽 부동산 포트폴리오 운용 대표는 “유럽에서는 물류 및 주거용 부동산에서 가치 있는 투자 기회들을 발견할 수 있다”며 “긍정적 수급 요건이 지속되고 있어 임대 성장에 도움이 될 것”이라고 말했다.

다만 부동산 종류에 따라 양상은 다를 것으로 예상된다. 물류센터처럼 유동성이 큰 부동산은 바닥에 근접한 반면 오피스 섹터는 거래량이 부족해 가치를 명확하게 평가하기 어렵다.

특히 사모 오피스 부동산 섹터는 적정 가치를 정확히 반영하지 못하고 있다. 이에 따라 당분간 오피스 섹터는 고전할 것으로 보인다.

미국, 조기 금리인하 불확실…“조정 더 받을 수도”

반면 미국 시장의 경우 가치(밸류에이션)가 추가적으로 조정을 받을 여지가 있다. 미국 연방준비제도(연준)가 조기에 금리를 인하할 것이라는 기대감이 잦아들어서다.

지난 3일(현지시간) 공개된 작년 12월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에 따르면 연준 위원들 중 일부(several)는 기준금리를 현재 예상보다 더 오래 유지해야 한다고 관측했다. 반면 다수(a number of) 위원들은 약간의 완화가 이뤄져야 한다고 주장했다.

작년 미국 부동산 시장 거래량은 연준의 급격한 금리인상 여파에 크게 위축됐다. 무위험 이자율이 2배로 뛰면서 매수자·매도자 간 가격차가 발생해 거래액은 지난 몇 년 평균치보다 약 60% 줄었다. 미국 사모·공모 부동산 가치도 계속 조정받고 있다.

미국 부동산 유형별 분기 거래액 (자료=베어링자산운용, 블룸버그, NCREIF, MSCI 리얼캐피탈 애널리틱스)

다만 미국 부동산 시장은 개별자산 간 성과 차이가 더욱 심화될 것이기 때문에 추세적 흐름보다는, 개별 자산 선정이 더 중요하다는 의견이 나온다.

미국 시장에서 베어링이 주목하는 지표 중 하나는 주택 구매력이다. 주택 소유가 점점 더 어려워져서 지난 10년간 임차 인구가 큰 폭 증가했다. 주택 공급도 늘었지만, 임차 수요가 이보다 더 크게 증가한 것.

이에 따라 ‘주거용 부동산’에서 매력적 투자 기회가 나올 것으로 예상된다. 아파트, 임대용(build-to-rent) 단독주택, 노인·학생 전용 주택 등에 투자하는 부동산 에쿼티 및 대출 전반에서다.

존 오커블룸 베어링자산운용 미국 부동산 투자 대표는 “현재 미국 부동산 대출시장은 (은행이 아닌) 비전통적 대출기관에 매우 유리하다”며 “기존에는 부동산 대출의 상당 부분을 은행 등 전통적 대출기관이 차지했는데, 지금은 이 비중이 크게 축소됐다”고 말했다.

이어 “경제 상황이 불확실해서이기도 하지만, 부동산 대출의 대부분이 조기 상환되지 않고 과거의 유리한 대출조건을 유지한 채 만기연장이 되고 있기 때문”이라고 설명했다.

그는 “자본 부족과 더불어 기준금리의 대폭적 상승, 시장 스프레드 확대로 부동산 대출의 위험 조정 수익률은 매력도가 더욱 높아졌다”며 “건설 대출 부문은 경우에 따라 스프레드가 150~300bp(1bp=0.01%포인트)까지 크게 확대돼 투자 매력이 높다”고 덧붙였다.