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- 수도권, 대형 개발호재로 환골탈태…시세도 '껑충'
- [이데일리 김아름 기자] 수도권에서 대형 개발호재를 갖춘 신규 단지가 속속 등장하며 눈길을 끌고 있다. 개발호재는 각종 편의성을 높여 지역의 가치를 올려주고 규모가 클수록 미래 가치가 더 높게 평가되기 때문이다. 이에 따라 개발 수혜가 기대되는 단지가 주목을 받고 있다. 17일 분양업계에 따르면 통상적으로 개발호재는 각종 인프라 확충, 인구 유입, 일자리 창출, 지역 경제 활성화 등 해당 지역의 획기적인 발전을 비롯해 정주 여건 개선에 직접적인 영향을 미친다. 특히 대규모 도시정비사업, 교통망 확충, 역세권 복합개발사업 등과 같은 굵직한 호재들은 해당 지역의 주거 환경, 상권 등을 180도 바꿔 수혜에 대한 기대감이 상당하다. 이를 바탕으로 개발호재는 지역 시세를 견인하는가 하면 집값을 끌어올리고 있다. 부동산R114에 따르면 인천 서구 청라동은 올해 6월 3.3㎡당 아파트 매매 평균가(1931만원)가 서구의 시세(1380만원)를 크게 뛰어넘었다. 이 지역은 지하철 7호선 청라 연장선, 의료복합타운 조성, 스타필드 청라 등이 개발될 예정으로 생활권이 확대되고 배후 수요가 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 또 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울시 광진구 구의동 일원에 위치한 ‘현대프라임(1997년 3월 입주)’의 전용 59㎡는 올해 6월 9억9000만원에 거래돼 올 1월(8억2000만원)보다 약 20%(1억7000만원) 올랐다. 이 단지는 인근에 구의역세권 복합개발사업, 지하철 2호선 지하화 사업(건대입구역~구의역~강변역 지상철 구간)이 ‘2040 서울도시 기본계획’에 포함돼 있어 향후 쇼핑·문화·행정·업무시설 등 다양한 인프라 확충과 교통 편의성이 높아질 것으로 보인다.개발 발표에 따라 해당 지역의 매매 거래도 활기를 띤다. 올 3월 정부는 경기도 용인시 처인구 일원에 300조원 규모의 세계 최대 반도체 클러스터 구축을 발표했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 경기도 용인시의 3월 아파트 매매 거래량은 875건으로 올 2월(670건)보다 약 30%(204건) 증가했다. 반도체 클러스터 조성 시 10만여 명의 고용 창출이 예상되면서 풍부한 배후 수요, 지역 경제 활성화 등이 전망된다. 이에 대한 학습효과로 수요자들은 개발호재의 수혜가 기대되는 단지로 몰리고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 7월 서울시 관악구 일원에 분양한 ’서울대벤처타운역 푸르지오‘는 1순위 평균 경쟁률 31.11대 1을 기록했다. 이 단지는 6100여 세대 규모 신림뉴타운 사업의 첫 분양 단지인 만큼 미래가치가 높게 평가됐다는 분석이다.올해 2월 경기도 구리시 인창동 일원에서 분양한 ’구리역 롯데캐슬 시그니처‘의 경우도 마찬가지다. 단지 인근에 지하철 별내선 구리역(구리전통시장역), 구리역환승센터 등이 조성될 예정으로 1순위 평균 경쟁률 7.25대 1을 기록했다.수도권에서 분양을 앞둔 개발호재 수혜 단지는 오는 21일 분양하는 ‘롯데캐슬 이스트폴(조감도)’, ‘청계 SK 뷰’, ‘광명 센트럴 아이파크’, ‘호반써밋 고덕신도시 3차’ 등이 있다.업계 관계자는 “개발호재는 지역 발전을 넘어 주거만족도를 높이는 중요한 요인이고, 개발의 규모에 따라 부동산 판도를 바꾸는 역할도 하고 있다”라면서 “향후 수도권 지역에 대형 개발호재들이 다수 예정돼 있는 만큼 수혜가 기대되는 신규 단지를 눈 여겨볼 필요가 있다”라고 전했다.
- 이복현은 왜 ‘코인과의 전쟁’ 총대 멨나[최훈길의뒷담화]
- [이데일리 최훈길 기자] “코인 사기를 막기 위해 정말 필요한 회계 제도입니다. 이번에 정책 발표를 너무 잘했습니다.”한국회계학회장을 맡고 있는 한종수 이화여대 경영학과 교수는 금융위원회·금융감독원이 지난 11일 발표한 ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’에 대해 이렇게 촌평했습니다. 한 교수는 이데일리와 만나 “회계라는 것은 결국 ‘기업에 대한 정보’를 제공하는 것”이라며 “이번 회계 제도가 시행되면 투자자들에게 큰 도움이 되고, 우리나라 자본시장 발전에도 큰 보탬이 될 것”이라고 말했습니다.일부 독자들은 ‘이 정책이 뭐길래’라는 반문할 수도 있습니다. 사실 이 정책이 다른 이슈에 좀 묻힌 감이 있습니다. 이번 주에 자산시장 관련해 뉴스가 쏟아졌지요. ‘황제주 등극 에코프로’, ‘미국의 6월 소비자물가지수(CPI) 둔화’, ‘한국은행의 금리 동결’ 등 금주에 이슈가 많았습니다. 그런데 금융위·금감원이 이번 주에 공표한 ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’은 한국회계학회장이 지적한 것처럼 상당히 의미가 있는 정책입니다. 이와 같은 코인 회계·공시 제도를 동시에 대대적으로 도입하는 건 사실상 우리나라가 세계 최초이구요. 코스피에 상장된 가상자산 관련 상장사에 영향을 끼치는 제도이다 보니, 주식 투자에도 영향을 끼칠 전망입니다. ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’에는 ‘토큰 증권 발행(STO)’ 관련 회계 처리 내용도 포함돼 있어서요, STO 시장 진출을 준비 중인 블록체인 기업 및 증권사, 은행도 주목하는 정책이구요. 5대 가상자산거래소에 예치된 고객 자금이 18조원(작년말 기준)에 달하니까요, 투자자들에게도 미치는 영향도 큽니다. 리플의 발행사 리플랩스가 지난 13일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)와의 소송에서 일부 승소하면서 코인 시장이 다시 들썩이고 있습니다. 이런 와중에 선제적으로 ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’이 발표된 성격도 있구요. ‘누가 총대를 메고 이런 정책을 만들었을까’라는 궁금증이 생겨서 파보니까요, 이복현 금융감독원장이 오래 전부터 키를 잡고 준비했던 거라고 하네요. 공인회계사 출신인 이 원장이 회계 전문성을 살려 꼼꼼하게 챙겼고, 관계부처·학계·업계와도 6개월 넘게 관련 협의를 거쳐 이번에 정책을 발표한 것이라고 합니다. 오늘 뒷담화에서는 관련 내용의 경과, 배경, 내용, 전망을 문답 형식으로 준비해봤습니다. 이복현 금융감독원장은 올해 신년사에서 금감원 직원들에게 “금융회사의 책임경영을 주문하기에 앞서 우리가 먼저 책임감 있는 감독을 실천합시다”라고 당부했다. (사진=금융감독원)-오늘 뒷담화 키워드는 어떤 것으로 준비하셨나요.△오늘은 ‘회계사 금감원장과 코인 먹튀 방지책’ 주제로 준비했습니다. 이번주 화요일에 금융위, 금감원이 ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’을 발표했습니다. 현재는 가상자산 관련 시장은 회계 제도가 엉망입니다. 지난달 가상자산법이 국회를 통과했지만, 이 법안이 시행돼도 ‘깜깜이’ 회계 문제가 해결되지 않습니다. 가상자산 업체들이 백서에 코인 정보를 기재하지만 정확도·신뢰성 논란이 많습니다. 사업자마다 공개하는 기준도 달라 제각각인 상황이구요. 심지어 고객들조차 맡긴 예치금이 현재 어떤 상황인지 모르는 경우도 있습니다. 그동안 위메이드(112040), 하루인베스트, 델리오 등 일부 사업자들의 먹튀 의혹까지 불거지면서 ‘회계제도 사각지대’ 논란이 거셌습니다.이번 방안은 가상자산을 발행·보유한 기업이 회계 기준을 세우고, 이를 투명하게 공개하는 제도를 도입하는 내용이 골자입니다. 고객들이 모를 정도로 불투명하게 방치된 가상자산 거래·보유 정보를 투명하게 하는 조치이기도 하구요. 금감원장이 올 하반기에 힘줘서 추진한다고 하니, 시장에 어떤 영향을 끼칠지 주목됩니다. -이복현 원장은 ‘코인 회계·공시’ 대책을 만들라고 주문했을까요. △이번 주에 발표된 정책의 민낯을 알려면 사실 이 정책이 어떻게 시작됐는지 뿌리부터 알면 이해하기 쉬운데요. 이 원장이 작년 6월에 취임한 이후 금감원, 회계법인, 학계 등과 관련 논의를 꾸준히 해왔다고 합니다. 이 원장이 검찰에 있기도 했지만, 공인회계사 출신이기도 하거든요. 그러다 보니 회계 쪽도 잘 알고 있습니다. 과거 얘기를 들어보니, 이 원장이 금감원장으로 취임한 뒤 시장의 리스크를 쫙 살펴봤다고 합니다. 그 안에는 부동산 프로젝트 파이낸싱, 가계부채, 증시 변동성 등 다양한 게 있었는데 정말 골치 아팠던 게 ‘가상자산’이었다고 하네요. 이창용 한국은행 총재도 지난 3월 “한국 성인의 16%가 가상화폐를 위한 계좌를 보유하고 있다”며 “내 골칫거리 중 하나”라고 밝히기도 했지요. 이유를 보면요, 지난달 30일 ‘가상자산 이용자 보호법’ 제정안이 국회에서 처리됐지만, 작년 하반기 올해 상반기까지도 가상자산은 제도 무풍지대였거든요. 코인 사기, 러그풀(먹튀) 등 논란&불씨는 많은데 국회 법 통과는 언제 될지도 불투명했구요. 그런 와중에 ‘코인 빌런’처럼 사기단은 기승을 부리고, 투자자들 피해는 여기저기서 계속 잇따르고 있었습니다. 그런데 골치 아픈 가상자산에 대해 누구도 선뜻 총대 메려는 게 없었지요. 이에 금감원에서 법 처리만 마냥 바라볼 순 없으니 유권해석, 감독규정 제·개정, 기준 개정 등 할 수 있는 시장 감독조치부터 하자는 얘기가 나왔습니다. 이후 이복현 원장이 ‘범죄 온상이 된 코인과의 전쟁’에 총대를 멨구요. 카카오, 위메이드 등 국내 기업이 해외 자회사를 통해 발행한 주요 가상자산은 10가지 종류가 있다. 국내 상장사가 발행한 가상자산은 310억개 수준이다. 작년말 기준. (그래픽=이미나 기자, 자료=금융위원회·금융감독원)-여러 대책 중에 회계와 공시 제도개선을 들고 나왔을까요.△정공법은 감독 인력을 늘리고 시스템을 대대적으로 확충하는 것입니다. 그런데 현실적으로 관련 법은 올 상반기에 국회에 묶여 있는 상태였습니다. 감독 인력, 예산을 늘리는 것도 쉽지 않습니다. 검찰 출신이 온 금감원에 인력·예산을 대폭 늘려준다고 하면 야당 등이가만 있었을까요. 금감원은 금감원의 인력·예산 승인권이 있는 금융위 눈치도 봐야 하구요. ‘이런 상황에서 코인 사기는 늘어나고 있는데 코인 빌런을 어떻게 잡지’라는 게 이복현 원장의 고민이었다고 합니다. 그런데 한국거래소를 보면 상장사 등의 공시를 정말 투명하게 요구하잖아요. 허위공시하면 세게 페널티를 주구요. 코인의 경우에는 이렇게 투명하게 이뤄지고 있지 않거든요. 사실 ‘깜깜이’라고 봐도 무방할 정도입니다. 그러다 보니 금감원은 ‘투자자들에게 코인 시장 상황을 투명하게 보여주는 것부터 하면 효과가 클 것’이란 판단을 했다고 합니다. 이때문에 회계·공시 제도부터 손을 댄 것이구요. -가상자산 무풍지대·깜깜이 문제가 정말 심각하나요.△최근 논란이 된 사례를 들어 설명해 드릴게요. 첫째 코인 상장부터 문제입니다. 코스피 코스닥 상장 절차를 보면 한국거래소, 금감원을 거치고 상장 뒤에도 거래 내역이 투명하게 공시되잖아요. 그런데 코인은 그렇지 않습니다. 올해초 강남에서 코인 사기로 살인까지 벌어졌지요. 브로커에게 뒷돈을 주고 상장하고 시세조정 하려다 이런 사단이 난 것이거든요. 둘째 허위 공시입니다. 게임사 위메이드는 위믹스라는 가상자산을 발행하는데요, 작년 말 코인 유통량을 허위공시했다는 논란에 휩싸여 디지털자산거래소 공동협의체(DAXA)로부터 상장폐지 처분을 받았습니다. 특히 올해 김남국 의원이 코인 의혹이 불거졌는데 ‘위믹스가 김 의원에게 몰래 흘러 들어간게 아니냐’는 의혹까지 불거졌지요. 김 의원과 위믹스는 의혹을 일축했는데요, 검찰은 위메이드를 압수수색하기도 했습니다. 셋째 먹튀 논란입니다. 최근에 하루 인베스트, 델리오에 먹튀 논란이 불거졌습니다. 하루 인베스트는 코인을 예치하면 최대 연이율 12% 이자를 주는 서비스입니다. 델리오도 코인을 예치하면 최대 연 10.7% 이자를 주는 가상자산예치 서비스입니다. 약간 적금처럼 적립해놓고 이자 받는 개념으로 보시면 되는데요, 고객들이 맡긴 돈을 못 찾아가는 일이 벌어졌습니다. 위탁을 준 운용 파트너가 손실을 내면서 고객에게 돌려줄 자금이 사라진 상태인데요. 은행과 달리 코인은 원금 보장이 안 되거든요. 고객들은 자산의 손실 수준, 자본금을 포함한 재무회계 공개하라고 했지만 여전히 ‘깜깜이’ 상태이구요. 5대 가상자산거래소(업비트·빗썸·코빗·코인원·고팍스)에 위탁된 고객의 자산자산이 작년 말 기준으로 18조3607억원에 달한다. 주요 보유자산은 비트코인, 리플, 이더리움 순이다. (그래픽=이미나 기자, 자료=금융위원회·금융감독원)-‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’에 이같은 문제를 해결할 묘책이 있나요.△보도자료엔 일부 내용만 담겼는데요, 실제 관련된 정책 자료는 수십쪽 내용이라고 합니다. 회계·공시에 대한 디테일한 난해한 부분도 있어서요, 기사 쓸 때 어려웠는데요. 주요 내용만 최대한 쉽게 말씀드리겠습니다. 첫째 가상자산 회계처리 감독지침을 제정하는 내용입니다. 일례로 코스닥 상장사인 위메이드는 당초 2021년 매출 5607억원, 영업이익 3260억원을 기록했다고 공시했습니다. 하지만 ‘실적 부풀리기’ 논란이 생겼고 회계법인과 논의 끝에 매출은 3373억원, 영업이익은 1009억원으로 수천억원 감소한 내용으로 정정공시했습니다. 이는 가상자산에 대한 회계기준이 명확하게 확립이 안 됐기 때문입니다. 이번에 발표된 감독지침에는 코인 발행하는 기업이 ‘실적 부풀리는’ 행태를 없애는 통일된 기준이 들어갔습니다. 둘째는 주석공시를 의무화하는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 개정 내용이 이번 대책에 포함됐는데요. 이 내용은 가상자산 발행자·보유자·사업자가 발행 규모, 보유 수량, 리스크 등을 자회사까지 포함해 모두 공시하는 내용이 골자입니다. 간략히 요약하면 ‘앞으로 코인 관련 기업에 코인 관련 내용을 투자자들이 투명하게 알 수 있게 모두 공개하라’는 내용입니다. 금융위, 금감원은 이같은 초안을 가지고 향후 2개월간 업계 설명회를 연 뒤 10~11월 중에 확정할 예정입니다. 회계처리 감독지침은 4분기 공표 즉시 시행될 예정이구요. 주석공시 의무화는 내년부터 적용될 예정입니다. 이렇게 되면 허위공시한 코스피·코스닥 상장사들이 페널티를 받듯이, 앞으론 코인 발행, 보유, 유통 관련해서도 허위공시한 해당 기업에 페널티를 주게 됩니다. -투자자들 입장에서는 정보 비대칭이 해소되는 효과가 있겠네요. △그렇습니다. 이르면 10월부터 이렇게 가상자산 회계·공시가 되면, 투자자들이 온라인으로 보다 쉽고 투명하게 코인 관련 발행, 보유, 유통 상황을 확인할 수 있게 됩니다. 이게 공개되면 어떤 내용이 나올지 대략 예상해봤는데요. 가상자산 시장 규모가 크다 보니 정책 영향도 클 전망입니다. 현재 금감원과 회계법인이 5대 가상자산거래소를 토대로 잠정 집계한 자료(작년 말 기준)에 따르면, 5대 가상자산거래소(업비트·빗썸·코빗·코인원·고팍스)에 위탁된 고객의 자산자산은 18조3607억원에 달합니다. 18조원 안에는 코인별로 보면 비트코인이 3조6484억원으로 가장 많았구요, 리플 3조2244억원, 이더리움 3902억원 순이었습니다. 앞으로 회계·공시가 전면 시행되면 보다 실시간으로 구체적인 내역이 공개될 전망입니다. 이복현 금융감독원장(사진 왼쪽부터), 이창용 한국은행 총재, 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김주현 금융위원장이 서울 중구 은행회관에서 열린 비상거시경제금융회의에 앞서 손을 잡고 있다. 거시금융·경제정책을 총괄하는 이들 4인방은 매주 주말 모이는 이른바 ‘F4 회의’에서 경제 현안에 대한 논의를 하고 있다. (사진=이데일리DB)-이런 체계는 세계적으로도 흔치 않은 제도라고 하던데. △그렇습니다. 회계 감독지침과 주석공시 의무화 등 이 정도로 체계를 갖춰 만드는 것은 우리나라가 사실상 세계 최초인데요. 영국 런던에 있는 국제회계기준위원회(IASB)는 가상자산 관련 국제회계처리 기준을 아직 제시하지 못한 상황입니다. 유럽에서도 가상자산 회계·공시 제도를 만든 나라는 없구요. 일본은 2016년에 가상자산의 재산적 가치, 사업자의 법적 지위 등 규정한 자금결제법을 개정해 회계처리 기준을 제정했구요. 미국은 작년 3월에 증권거래위원회(SEC)가 위탁 가상자산 관련 의무를 부채 및 자산으로 인식하는 지침을 발표한 적 있습니다. 우리나라는 금감원의 가상자산 담당조직을 확대·강화해서 제도 시행을 뒷받침할 예정입니다. 디지털금융실(가칭) 조직을 신설하구요. 감독·검사·조사 등 가상자산 업계의 운영실태 파악, 불공정거래 선제적 차단을 위한 유기적 관리·감독 등을 맡는 방안이 거론됩니다. 그리고 이번 주에 발표된 금감원 임원 인사도 함께 보시면 도움이 되실 텐데요. 금융투자 부문에서 전문성이 강한 황선오 자본시장감독국장이 가상자산 회계를 비롯해 금융투자 부문 전반을 맡는 부원장보를 맡게 됐습니다. 기존에 금융투자 부문을 겸하던 김정태 부원장보는 앞으로 주가조작 사건 적발·조사를 지휘하는 공시·조사 부문을 전담하게 됐습니다. -업계에서는 이같은 제도 개편에 어떤 입장인가요. △업계에서는 “환영한다”는 입장을 밝혔는데요. 속내를 보면 금융위·금감원 발표이니까 대놓고 반발하지는 못하는 상황입니다. 그런데 속내를 들어보면 투명하게 공시를 해야 하니까 기업 입장에선 공시 부담이 있지요. 관련 기업들 입장에선 관련 국제회계기준(IFRS)이 정립돼 있지 않고 정부안에 미비점도 많은데 왜 이렇게 도입에 속도를 내는지 의문을 제기하는 경우도 있구요. 내년 총선을 앞두고 ‘코인업계 때려잡기 신호탄이냐’는 시선도 있습니다. 정치적인 해석은 다양하니까요, 제가 뭐라고 팩트체크를 하기 힘듭니다. 다만 정책적으로 보면 금감원의 하반기 초점은 ‘시장에서 리스크가 있을 만한 부분을 선제적으로 찾아내고 리스크 대비·대응’을 하는 것입니다. 그러니 가상자산 리스크도 전반적으로 체크할 것으로 보입니다. 이복현 원장은 지난 13일 금융상황 점검회의에서 이런 얘기를 했습니다. 그는 “최근 우리 금융시장이 안정된 모습을 보이고 있으나, 글로벌 통화긴축이 당분간 지속될 것으로 보이며 실물 경기 불확실성도 여전한 만큼, 하반기에도 리스크 요인에 대해 선제적으로 대응해 나가야 한다”고 말했습니다. 특히 코인 리스크는 회계·공시 의무화, 담당조직 강화 등으로 원장이 직접 관심을 가지고 선제적으로 챙길 것으로 보입니다. -앞으로 2개월간 여론수렴 과정에서 논란이 될 만한 쟁점은 없을까요.△3가지 부분에서 정책보완 논의가 나올 것으로 보입니다. 첫째, 모호한 규정 문제입니다. ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’에는 가상자산 회계처리 감독지침 제정안과 주석공시를 의무화하는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 개정이 담겨 있는데요. 하나씩 말씀드릴게요. 업계에서는 가상자산 회계처리 감독지침 제정안의 경우 가장 모호한 내용이 ‘고객 위탁 가상자산의 회계처리’ 부분이라고 지적합니다. 관련해 금융위는 “사적계약, 법률, 관리·보관 수준 등 고객과 사업자의 ‘경제적 통제’를 종합적으로 고려·판단해 자산·부채를 결정한다”고 밝혔습니다. 이를 두고 업계에서는 “자산·부채 규모는 대외 공표될 경우 중요한 경영지표인데, 금융위가 제시한 ‘경제적 통제’라는 개념은 모호하고 주관적”이라며 “오늘 발표만 봐서는 어떻게 회계처리를 해야 할지 솔직히 난감하다”고 토로했습니다. 주석공시 의무화의 경우에는 가상자산에 대한 ‘시장가치 정보’를 어떻게 표기할지가 모호합니다. 금융위 관계자는 “주식처럼 종가가 없는 24시간 가상자산 시장에서 시장가치를 못 박아서 제시할 순 없다”며 “회계법인과 협의해 가장 신뢰 있는 거래소의 신뢰 있는 가격을 정하면 될 것”이라고 말했다. 이를 두고 업계에서는 “다들 자사 거래소가 가장 신뢰 있다고 하는 판국인데 어떤 기준을 따라야 하나”고 반문했습니다. 둘째로는 제도 사각지대 문제입니다. ‘가상자산 회계·공시 투명성 제고 방안’은 가상자산을 발행·보유한 기업이 그 내역을 일관된 기준으로 투명하게 공개하는 게 골자입니다. 해당 기업은 외부감사법(외감법) 대상 법인입니다. 즉 매출액 500억원 이상인 회사 등이지요. 그런데 최근에 코인 사기·먹튀로 논란이 됐던 곳은 상당수가 외감법 적용을 안 받는 소규모 업체입니다. 이 사각지대를 어떻게 할지는 이번 대책에 포함되지 않았습니다. 셋째로는 정보기술(IT) 인프라 문제입니다. ‘깜깜이 유통’, ‘실적 부풀리기’ 등을 실시간으로 손쉽게 잡아내려면 IT 인프라가 필수입니다. 사업자가 블록체인상에서 유통한 가상자산 물량과 공시한 물량이 일치하는지 등을 실시간 검증하는 게 필요하기 때문입니다. 24시간 이뤄지는 가상자산 거래 내역에 대한 검증을 사람 수작업에만 의존하는 건 인공지능(AI) 시대에 맞지 않습니다. 그런데 관련 IT 인프라 대책도 빠졌습니다. 그리고 앞으로 공시·회계 관련한 가상자산법이 추후에 국회에서 처리돼야 하는 과제도 있습니다. 일단 이같은 감독지침과 기준을 이르면 올해 10월부터 시행한 다음에 보완 방안을 정비해서 가상자산법에 반영해야 합니다. 내년 4월10일 총선 이후 구성될 22대 국회에서 투자자 보호를 더 강화하기 위한 이같은 가상자산법이 논의되길 기대해봅니다. 다음주 주요 경제지표 발표 일정. (자료=NH투자증권)-가상자산 시장이 글로벌 통화긴축에도 영향을 많이 받으니까, 관련 시장 일정도 잘봐야할 듯한데요. 주목할 통화긴축 포인트도 정리 부탁드립니다. △가상자산이든 증시든 결국 전반적인 자산시장 흐름은 금리와 함께 봐야할 텐데요, 지난 12일 미국의 소비자물가지수(CPI) 상승률이 2년여 만에 최저치를 기록했습니다. 이에 따라 파월 의장이 올해 두 차례 금리 인상을 하기로 했지만 ‘7월 인상이 마지막 아니냐’는 말이 나옵니다. 물론 8월 잭슨홀 미팅까지는 봐야 한다는 얘기가 많구요. 올해 잭슨홀 미팅은 내달 24~26일 열립니다. 연방공개시장위원회(FOMC)는 이달 25~26일과 9월19~20일에 열리구요. 이창용 한은 총재는 지난 13일 “금통위원 6명 모두가 3.75%로 금리를 인상할 가능성을 열어둬야 한다는 의견이었다”고 밝혀서요, 현재 수준(3.5%)에서 안심할 순 없고 기준금리 향배를 좀 더 봐야할 듯합니다. 올해 남은 한은 금통위는 8월24일, 10월19일, 11월30일 등으로 3차례 남아 있습니다. -끝으로 다음주 주목할 만한 국내외 경제일정 소개해주시지요. △내주에는 2분기 실적 시즌이 주목됩니다. 해외에서는 BOA·모건스탠리록히드마틴(18일), 테슬라·넷플릭스·골드만삭스(19일), TSMC(20일), 아멕스(21일) 등이, 국내에서는 KB금융(105560)·우리금융(20일), 하나금융지주(21일) 등이 실적 발표를 합니다. 중국 2분기 국내총생산(GDP)(17일), 미국 6월 소매판매·산업생산(18일), 유로존 6월 소비자물가, 미국 6월 건축허가·주택착공(19일), 중국인민은행 금리결정, 미국 7월 컨퍼런스보드경기선행지수(20일) 등의 경제지표도 주목됩니다. 한은은 21일 ‘2023년 6월 생산자물가지수(PPI)’를 발표합니다. 전월비 두 달 연속 이어진 하락세가 계속됐을지 주목됩니다. 이 지표는 소비자물가의 선행지표로 활용되기 때문에, 향후 물가 흐름을 엿볼 수 있습니다. 오는 17~18일 인도에서 열리는 주요 20개국(G20) 재무장관·중앙은행총재 회의 결과도 주목됩니다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 등이 참석합니다. 세계 경제·금융 동향, 인플레이션, 식량·에너지 불안, 개발도상국 채무 문제 등이 다뤄질 것으로 예상됩니다. 주요국과의 양자면담에서 어떤 얘기가 나올지 주목됩니다. 추 부총리가 참석하는 17일 소재·부품·장비 경쟁력강화위원회, 21일 비상경제장관회의 겸 수출투자대책회의 결과도 주목됩니다. 윤석열 대통령은 지난 4일 하반기 경제정책방향 발표에서 “우리 경제의 근간이자 일자리의 원천인 수출 확대를 경제 정책의 최우선 과제로 삼고 모든 역량을 쏟아 부어야 한다”고 강조했지요. 이르면 9월에 정부 바람대로 수출 플러스 전환이 이뤄질지, 어떤 수출 지원책이 나올지 주목됩니다.※이슈나 정책 논의 과정의 뒷이야기를 추적해 전합니다.
- 숨어있는 개발촉진지구를 찾아라[대박땅꾼의 땅스토리]
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 1970년대까지만 해도 강원도에는 탄광촌들이 있었다. 그런데 지금은 탄광이 있던 자리에 카지노와 스키장이 들어서 있다. 어떤 변화가 있었던 것일까? 바로 개발촉진지구사업이 지역을 변화시킨 것이다.강원랜드 그랜드호텔.전국의 다른 지역보다 현저하게 낙후된 지역을 발전시키기 위해 지정하는 것이 바로 ‘개발촉진지구’다. 이런 개발촉진지구는 토지 투자자들에게 좋은 투자처가 되어왔다. 일단 개발촉진지구로 지정되면 해당 광역지방자치단체별로 지역 특성에 맞게 개발계획을 수립하게 된다. 이렇게 마련된 개발계획은 관계부처의 협의와 조정을 거쳐 최종 확정된다. 그 뒤에는 지역개발사업이 이루어진다. 이런 개발촉진지구의 실제 효과는 쉽게 찾아볼 수 있다. 1996년도에 정부 는 강원 탄광지구를 개발촉진지구로 지정했다. 당시 강원 탄광지구에 속한 지역은 태백, 삼척, 영월, 정선이었다. 이들 탄광지구에 카지노, 스키장, 골프 장 등과 같은 관광휴양시설을 통한 개발이 예정되었고 실제로 개발이 추진 20여 년이 흐른 지금, 이들 지역은 관광레저지역으로 각광받고 있다.과거 2001년 3월 강원도 횡성군 일원, 전남 화순군·강진군 일원, 경남 함양군 일원, 강원도 춘천시 일원 등도 새롭게 개발촉진지구로 지정됐고 개발이 이루어졌다. 개발촉진지구 지정으로 낙후된 지역이 활기를 되찾을 수 있다는 것을 보여준 사례들이다.이렇게 개발촉진지구로 지정되는 순간부터 땅값이 오르는 것은 당연한 결과다. 그래서 소액 투자자들일수록 이런 개발촉진지구 투자에 대해 관심을 가지고 공부해야 한다. 지난 2010년에는 강원도 철원군 일대가 낙후지역형 개발촉진지구로 지정 됐다. 철원군의 개발촉진지구 개발은 자연자원을 이용한 관광휴양산업 육성을 중심으로 지역발전의 기반을 구축하자는 것이 골자다. 낙후지역형 개발촉진지구로 지정되면 그 지역 안에 위치한 중소기업은 소득세 및 법인세를 4년간 50% 감면받게 된다. 그리고 사업시행자는 조성토지에 대해 취득세·등록세가 면제되고 재산세를 5년간 50% 감면받는다. 또 한 개발촉진지구의 개발사업계획이 승인되면 산지전용·농지전용 등의 인허가가 쉽게 이루어져 사업 추진 기간과 공사 착수 기간을 앞당길 수 있다. 또 한 각종 개발사업에 소관부처별로 국고지원이 이루어지고 도로사업도 원활하게 추진된다.대박땅꾼 연구소의 회원 중 한 분은 앞서 설명한 강원 탄광지구 개발촉진사업의 수혜자다. 과거 1998년 강원도 평창·인제·정선군이 개발촉진지구로 지정되었다는 정보를 입수한 그는 곧바로 세부 개발사항을 조사했다. 그때 당시는 인터넷이 지금처럼 보편화되지 않았던 때라 지자체를 돌며 정보를 수집하는데 애를 먹었다고 한다. 그 당시 강원도 평창·인제·정선군의 개발촉진사업은 2004년까지 지역특화 산업, 기반시설 및 도시환경정비사업 등 23개 사업에 총 1318억 원을 투입 하여 폐광지역을 살린다는 계획이었다. 회원님은 강원도 정선 일대가 폐광촌으로 이미 낙후된 지역이라는 것을 알고 있었지만 개발촉진지구로 선정되었다는 정보를 믿고 토지 투자 전문가 와 함께 정선의 임야 1652㎡(500평)를 3.3㎡당 20만 원에 구입했다. 이후 정선에 카지노인 강원랜드가 들어서면서 땅값은 10~20배가량 올랐다. 김진우 씨는 적당한 시기에 저렴하게 토지를 매입하여 큰 이득을 챙긴 셈이다. 그의 토지 투자 성공 이후 지인들은 카지노 관련 소식만 들리면 ‘투자해도 되는지’ 그에게 묻곤 한다고 했다. 최근에도 부동산 시장에서는 카지노 유치가 큰 호재로 작용하고 있다. 그만큼 카지노가 부동산에 미치는 위력은 지금도 막강하다.또 다른 사례도 마찬가지다 . 무조건 싼 땅을 찾던 또 다른 대박땅꾼의 회원님은 발품을 팔다가 과거 강원도 철원군의 저렴한 토지를 알게 되었다. 강원도 철원군의 개발촉진지구 지정 소식을 듣고, 토지 답사를 통해 생태관광 단지의 개발 예정지 인근 토지를 3.3㎡당 8만 원에 매입했다. 당시 굉장하 저렴하게 매입했던 토지였기 때문에 큰 기대 없이 철원군 지역이 활성화될 때까지 묵혀두었다. 그 후 매입했던 토지 가격이 5배까지 시세가 오른 것을 확인하게 되었다. 구입했던 토지 인근으로 조금씩 상권이 들어서면서 토지가 격도 함께 오른 것이다.이처럼 개발촉진지구는 정부의 투자로 지역 활성화를 유도한다. 그래서 개발촉진지구로 지정된 지역을 찾아 여러 차례 답사한 뒤 매물로 올라온 토지의 특징과 입지 조건을 잘 파악하여 매입하는 것이 좋다. 물론 개발촉진지구는 신도시처럼 짧은 시간 안에 큰 발전을 이룩하기는 어렵다. 그러나 국가적인 차원에서 낙후된 지역을 살리려는 노력이 이루어지기 때문에 주변의 입지와 개발계획 등을 잘 고려해 투자한다면 저평가된 토지에 투자해 큰 성과를 기대할 수 있을 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
- "역시 대단지"...올 상반기 사람들 관심 끈 아파트는
- [이데일리 유은실 기자] 올해 상반기 서울 송파구 가락동 헬리오시티, 잠실동 잠실엘스 등 초대형 아파트 단지에 대한 관심이 뜨거웠던 것으로 나타났다. (사진=KB국민은행)7일 KB국민은행의 부동산 정보 플랫폼 KB부동산이 발표한 ‘2023년 상반기 인기 단지 순위’에 따르면 상반기 인기 단지 1위는 서울 송파구 가락동 헬리오시티가 차지했다. 올 1월부터 6월까지 상반기 동안 KB부동산 플랫폼을 방문한 고객이 가장 많이 검색한 단지를 집계한 결과다.헬리오시티는 총 9510세대로 우리나라 아파트 중에서 세대수가 가장 많은 단지다. 대형 단지인 만큼 KB부동산이 발표하는 각종 단지랭킹 1위를 휩쓸고 있다. 헬리오시티의 KB시세를 총 합산한 금액은 6월 기준 15조5100억원으로, 시세총액 순위 1위를 차지했다. 단지 규모가 크고 아파트값이 비싼 상위 50개 아파트를 선정한 ‘KB선도아파트 50’순위에서도 1위를 꿰찼다.2위는 서울 송파구 잠실동 잠실엘스로 조사됐다. 5678세대 규모로 송파구에서 가락동 헬리오시티, 신천동 파크리오에 이어 세 번째로 세대수가 많은 단지다. 잠실동 ‘엘리트(잠실엘스·리센츠·트리지움) 삼총사’로 불리우는 송파구 대표 아파트 중 하나다.다음으로 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움이 3위에 올랐다. 고덕지구에 위치한 5000세대 가까운 대규모 단지여서 강동구 대장 아파트로 꼽힌다.이어 인천 연수구 송도동 더샵송도마리나베이(3100세대), 서울 송파구 신천동 파크리오(6864세대), 경기 성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아(4089세대), 서울 동작구 흑석동 흑석자이(1772세대), 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(3885세대), 서울 송파구 잠실동 리센츠(5563세대) 순으로 조회수가 높았다.인기 단지 상위에 오른 단지들은 3000세대 이상 규모로 지역을 대표하는 랜드마크 아파트가 대부분이다. 10위권 안에 서울 송파·강동 등 강남권 대단지 아파트 5곳이 포함됐다. 매매와 전세 수요층이 선호하는 신축 대단지가 밀집한 이들 지역은 상반기 거래가 꾸준했던 곳이다. 5~6월 들어 아파트값도 반등하는 추세다. 6월 26일 기준 KB주택가격동향에 따르면 송파구와 강동구 아파트 매매가격은 전주 대비 각각 0.21%, 0.03% 올랐다.한편 최근 무순위 청약에서 93만여 명이 신청해 역대 최고 경쟁률을 경신한 서울 동작구 흑석동 흑석자이도 인기 단지 7위에 이름을 올렸다.KB국민은행 관계자는 “지역별 인기 단지는 KB부동산 앱에서 해당 지역을 검색하면 시세트렌드 단지랭킹에서 확인할 수 있다”며 “KB부동산에서는 KB시세부터 실거래가, 매물가격, 빌라시세, AI예측시세 등 다양한 부동산 가격정보를 조회할 수 있다”고 말했다.
- [반갑다 우리말]패닉바잉, 영털, 몸테크…무슨 뜻?
- 언어(말)는 의사소통의 도구를 넘어 국민의 알 권리와 인권을 실현하는 연장입니다. 특히 공공기관에서 사용하는 공공언어는 국민이 정보에서 소외되지 않도록 누구나 이해할 수 있는 쉬운 우리말로 써야 합니다. 국민 건강과 안전에 직결되는 만큼 일상생활의 질을 좌우한다고 해도 그 의미는 넘치지 않을 겁니다. 이데일리는 문화체육관광부·㈔국어문화원연합회·세종국어문화원과 함께 공공언어의 현 실태를 들여다보고, 총 20회에 걸쳐 ‘쉬운 공공언어 쓰기’를 제안하는 것이 이번 연재의 출발이자 목표입니다. <편집자주>최근 두 달간 전국 아파트 매매가 상승 거래 비중이 직전 두 달에 비해 높아진 것으로 확인됐다. 사진은 지난달 25일 오전 남산에서 바라본 서울 시내 아파트(사진=연합뉴스).[이데일리 김미경 기자] 부동산은 한국 사회에서 꺼지지 않는 화두다. 최근 몇 년간 정치·경제, 지역과 세대를 넘어 삶의 전 영역에서 주요 화두가 아니었던 적이 없을 정도다. 이전에 없던 현상이나 거래 형태를 표현하는 새로운 부동산 용어도 최근 부쩍 늘었다.그린벨트(개발제한구역), 모델하우스(견본·본보기 주택) 등은 일상용어로 자리 잡았을 만큼 자주 쓰이는 용어다. 하지만 불필요한 외국어와 신조어 남발로 용어의 의미를 파악하는데 어려움이 많아졌다는 지적이 나온다.그중 집값 상승에 따른 부동산 신조어가 많이 생겨났다. 부린이, 영끌 대출, 빚투, 몸테크, 영털, 벼락거지 등이 대표적이다. ‘영끌 대출’은 영혼까지 끌어모은 대출이고, ‘빚투’는 빚내서 투자, ‘영털’은 영혼까지 털렸다는 의미다. ‘몸테크’는 몸과 재테크의 합성어다. 재건축, 재개발 호재를 품은 오래된 집에서 불편을 감수하며 생활하는 것을 말한다. ‘갭투자’는 전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 투자방식을 가리키는데, ‘시세차익투자’라는 말로 순화할 수 있다.‘부린이’는 부동산과 어린이의 줄임말이다. 부동산에 대해 잘 모르는 부동산 초보를 일컫는다. 국가인권위원회는 ‘~린이’라는 표현을 놓고, “아동이 권리의 주체이자 독립된 인격체가 아니라 미숙하고 불완전한 존재라는 인식에 기반한 것”이라며 어린이에 빗댄 신조어를 무분별하게 사용하지 말아야 한다는 입장을 밝혔다.그래픽=이데일리 김정훈 기자부동산 뉴스에서 자주 언급되는 패닉바잉(panic buying)은 가격 상승, 물량 소진 등에 따른 불안으로 가격에 관계없이 주식이나 부동산 등을 사들이는 현상을 가리킨다. 문화체육관광부와 국립국어원은 대체할 쉬운 우리말로 ‘공황 구매’를 권장하고 있다.건설사들의 아파트 브랜드 역시 대부분 외래어다. ‘자이’, ‘푸르지오’, ‘아이파크’, ‘캐슬’, ‘해링턴’ 등 순우리말로 지은 이름조차 찾아보기 힘들다. 주거 공간을 설명할 때도 영어 표현이 종종 등장한다. ‘빌트인’이라는 말은 ‘붙박이’라는 쉬운 우리말로 다듬어 사용하고, 전망을 나타내는 ‘시티 뷰’ ‘오션 뷰’ 등의 표현은 각각 ‘도시 전망’ ‘바다 전망’으로 바꿔서 표현하면 의미 전달이 쉽다.국어 전문가들은 “쉬운 우리말을 찾는 대신 영어나 한자어를 그대로 가져다 쓰기 때문에 부동산 용어가 어려운 이유”라며 “어려운 용어 때문에 특정 부류가 정보에서 소외되고 배제되는 일이 있어서는 안 된다. 부동산 개발 과정부터 쓰이는 무분별한 외국어를 우리말로 다듬어 사용하는 노력이 필요하다”고 말했다.
- 빌라·단독 거래량 5.8만건 '거래절벽' 지속…역대 최저
- [이데일리 오희나 기자] 올해 1~5월 전국 주택(단독·다가구·다세대·연립주택·아파트) 매매 거래량이 역대 최저를 기록한 것으로 조사됐다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.5일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택매매 거래현황을 살펴본 결과, 올해 1~5월 전국 주택 매매 거래량은 22만 2016건으로 나타났다. 이는 전년대비(25만 9956건) 14.6% 감소한 것이며 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년(1~5월 기준)이래 가장 적은 거래량이다. 전국 주택 매매 거래량이 역대 최저로 내려앉은 것은 비(非) 아파트 매매 거래량이 급격히 줄었기 때문이다. 올해 1~5월 전국 단독·다가구와 연립·다세대의 매매 거래량은 각각 2만 3542건, 3만 4659건으로 전년대비 38.8%, 47.1% 하락해 역대 최저치를 보였다. 비(非) 아파트가 외면받고 있는 것은 최근 발생한 전세사기와 낮은 투자가치와 환금성 등으로 꼽힌다. 비(非) 아파트 중심으로 전세사기가 나타나면서 수요가 갈수록 줄어들고 있는 것이다. 여기에 아파트와 달리 환금성이 좋지 않은데다 시세차익도 크지 않아 실수요자와 투자자들이 발길을 아파트로 돌리고 있는 것으로 보인다. 아파트 매매 거래량은 올해 초 규제 완화가 시행되면서 회복세를 보이고 있다. 지난해 1~5월 전국 아파트 매매 거래량은 15만 5987건으로 역대 최저를 기록했지만, 올해 1~5월에는 16만 3815건으로 전년대비 5.0% 상승했다. 특히, 세종시 아파트 매매 거래량은 지난해 1~5월 1343건이었지만, 올해 1~5월에는 2605건으로 전년대비 94% 상승한 것으로 나타났다. 대구의 아파트 매매 거래량도 전년대비 72.7% 상승했고, 서울 68.9%, 인천 66.3%, 대전 41.2%, 경기 38.9%, 부산 14.1% 등으로 올랐다.황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “아파트 가격이 상승했던 시기에는 빌라와 단독주택은 대체재의 역할을 해왔지만, 정부의 부동산 규제완화와 아파트 가격 하락 등으로 주택 수요가 아파트로 옮겨가고 있는 상황”이라며 “아파트와 비(非)아파트 간 매매시장 분위기가 엇갈릴 수 있다”고 말했다.
- 회현역 초역세권 삼부빌딩, 공매 '7전8기' 매각 성공이 씁쓸한 이유
- [이데일리 김성수 기자] 서울지하철 4호선 회현역 초역세권에 있는 삼부빌딩이 공매시장에서 ‘7전 8기’로 매각에 성공했지만 이해관계자들의 표정이 마냥 밝지만은 않다. 우선 낙찰자 입장에선 낙찰금액이 크게 저렴하지 않았다는 평가다. 기존 소유자의 2년 전 매입금액(1100억원)보다 낙찰금액이 8% 정도 낮아서, 경·공매 투자시 기대되는 가격인하 폭보다 적기 때문이다. 오른 이자비용, 공사비를 감안하면 해당 건물을 주거시설로 개발해도 수익성이 크지 않을 수 있다. 채권자들도 씁쓸하기는 마찬가지다. 채권자들이 빌려준 총 금액보다 낙찰가가 낮아서, 후순위 채권자들이 손실을 볼 것으로 예상된다. 서울 중구 남창동 9-1번지 일대 삼부빌딩 (사진=김성수 기자)◇ 낙찰금액, 2년 전 대비 8% 할인…가격매력 ‘글쎄’ 4일 한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 중구 남창동 9-1번지 일원 토지(감정평가서 기준 면적 2194.6㎡) 및 삼부빌딩 건물(면적 1만5260.2㎡)은 전날 8회차 공매에서 1022억5100만원에 낙찰됐다. 번지수로 보면 서울 중구 남창동 9-1, 9-45, 44-11, 44-24, 44-25 일원 토지 및 건물이다. 기존 소유자는 남대문칠일피에프브이(PFV)며, 수탁자는 한국투자부동산신탁이다. 남대문칠일PFV는 이 일대에 도시형생활주택 등을 건축, 개발, 매각, 분양해서 그 수익을 주주에게 배당하려 했었다. 그러나 기준금리 인상, 부동산경기 냉각에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 공사비 인상 등 악재가 겹치면서 브릿지론을 본PF로 전환하지 못했다. 결국 브릿지론 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 1순위 채권자에 포함된 새마을금고가 공매를 신청했다. 해당 물건의 공고를 보면 세금 체납이나 압류된 내역은 없다. 신탁 부동산은 체납세금이 없어도 공매로 매각이 진행된다.낙찰가는 8회차 최저입찰가(1012억4610만원)의 1.0099배며, 감정평가액 1523억5318만원보다 500억원 이상 낮다. 온비드에서 최저입찰가(예정금액)란 공매 공고등록 기관(매도자)이 처분하고자 하는 최저 하한금액을 말한다.중구 남창동 9-1 공매 결과 캡처 (자료=온비드)남대문칠일PFV는 지난 2021년 2월 삼익악기로부터 이 건물과 토지를 1100억원에 매입했었다. 이를 감안하면 이번 낙찰금액은 8% 정도 할인된 것으로, 아주 저렴한 편은 아니라는 평가다. 작년부터 금리가 크게 올라 최근 상업용부동산이 기존 시세보다 약 7~10% 낮게 거래됐기 때문이다. 또한 경·공매 투자자들은 일반적으로 시세보다 10~20% 이상 저렴한 낙찰가를 기대하는데, 이와 비교해도 가격 매력도가 크지 않았다는 분석이다.애초에 1회차 공매의 최저입찰가가 높았기 때문에 유찰이 7번이나 됐음에도 낙찰가가 상대적으로 높았다는 의견도 있다. 당초 1회차 공매의 최저입찰가는 2116억8000만원으로, 감정평가액 1523억5318만원보다 38.94%(593억2682만원) 높았다.한국투자부동산신탁 관계자는 “최초에 공매가격을 산정할 때 회사 내규에 따라 가장 높은 가액을 최저입찰가로 선정했다”며 “대출이 얼마인지, 혹은 감정평가금액이 얼마인지 등 여러 산정기준이 있으며, 관계자들끼리 협의해서 정했다”고 말했다.◇ 금리·공사비 인상에 사업성↓…인허가 다시 밟나주거시설로 개발하는 기존 사업계획을 유지할 수 있을지도 미지수다. 지금은 2년 전보다 금리, 공사비가 높아져 개발사업 환경이 어려워져서다. 현재 기준금리는 3.5%로 지난 2021년 2월 당시(0.5%)의 7배다. 철근, 레미콘 등 주요 건축자재 가격도 올랐다. 국토교통부가 지난 3월 발표한 ‘시군구별 기본형건축비 산정을 위한 주요 자재별 기준단가 개정고시’를 보면 고강도철근(공장도)은 톤(t)당 단가가 107만원으로, 2년 전인 2021년 3월 금액(71만5000원)보다 약 50% 올랐다. 레미콘 단가는 ㎥당 7만7372원으로, 2021년 3월 금액(6만1818)보다 25% 이상 뛰었다. 삼부빌딩은 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당한다. 서울시 자료를 보면 당초 남대문칠일PFV가 계획한 건축물은 지하 8층~지상 20층, 연면적 2만6771.52㎡ 규모 복합시설(공동주택, 근린생활시설 등)이다. 공동주택 규모는 도시형생활주택 267가구, 오피스텔 42실이다. 시공사는 롯데건설이며 내년 착공 및 2027년 10월 준공을 목표로 진행했다. 작년에 사업시행계획인가를 받은 만큼 새 소유자가 기존 사업계획을 그대로 진행할 경우 관리처분계획, 착공, 준공 순으로 절차를 밟으면 된다. 어려워진 사업환경에서 수익성을 내려면 분양가를 높게 책정해야 한다. 다만 인근에 남대문시장이 있어서 주거시설로 개발할 경우 선호도가 높을지는 불투명하다는 의견이다. 상업용부동산 업계 관계자는 “공사비와 금리상승을 감안했을 때 수익성이 나올지 잘 모르겠다”고 말했다.만약 새 소유자가 사업계획을 크게 바꾸려 한다면 사업시행계획 변경인가로 끝나는 게 아니라, 정비계획을 바꿔야 할 수도 있다. 이 경우 인허가를 처음부터 다시 진행해야 한다.중구청 관계자는 “재개발 사업을 할 때 수립해야 되는 계획들이 있다”며 “새 사업주가 하려는 사업이 사업시행계획만 바꾸면 되는지, 아니면 아예 정비계획을 바꿔야 하는지는 내용을 봐야 알 수 있다”고 말했다.◇ 선순위, 채권 회수 가능해도…후순위, 어려울 듯채권자들 입장에서는 이번 낙찰금액으로 자금을 전액 회수하기 어렵다. 채권자들이 빌려준 총 금액(1470억원)보다 낙찰가(1022억5100만원)가 낮아서, 후순위 채권자들이 손실을 볼 것으로 예상된다. 작년 말 기준 남대문칠일PFV의 단기차입금(롯데건설 포함)은 1471억2821만원이다. 이 중 롯데건설의 에쿼티 투자자금(1억2821만원)을 제외하면 제1~4순위 우선수익권자의 채권금액은 총 1470억원이다. 대출 만기일은 지난 3월 28일이다.(자료=감사보고서)우선수익자는 순위별로 △공동 제1순위 ABL대주(415억원), 현대커머셜(250억원), 롯데카드(150억원), 산은캐피탈(100억원) △공동 제2순위 특수목적회사(SPC) 더블에스남대문제이차(100억원), DB캐피탈(55억원), 오케이캐피탈(75억원) △제3순위 오케이캐피탈(225억원) △제4순위 더블에스남대문제삼차(100억원)다.이 중 공동 제1순위(트랜치A)만 원금 및 지연이자를 전부 회수할 수 있다. 롯데카드, 현대커머셜은 지난 4월 하나에프앤아이(F&I)에 채권을 매각해 이 거래에서 엑시트(자금회수)했다. 앞서 롯데카드는 지난 4월 25일 SPC ‘에이치에프에스비삼일유동화전문유동회사’에 대출채권을 양도해서 150억원을 회수했다고 공시했다. ABL대주에 포함된 새마을금고도 낙찰금액으로 대출 원리금 회수가 가능하다. 반면 공동 제2순위(트랜치B)는 채권 중 일부만 받을 수 있으며, 3·4순위(트랜치C, D)는 회수가 어려울 것이라는 게 업계 의견이다.금융투자업계 관계자는 “채권자들로선 선·중·후순위 모두 회수할 수 있는 금액에 매각되기를 바랐을 것”이라며 “하지만 낙찰금액이 낮아진 만큼 후순위 채권자들은 자금을 날릴 수밖에 없다”고 말했다.
- ‘역전세난’ 겪는 집주인, 대출 1.8억 더 받는다
- [이데일리 전선형 기자] 연봉 5000만원인 직장인 A씨는 2년 전 보유한 아파트 한 채를 전세로 임대했는데, 최근 임차인이 이사를 가겠다며 보증금을 돌려달라고 했다. 하지만 이 아파트(시세 8억원)의 전세 시세는 2년 전보다 1억원 내린 4억5000만원으로 임차인에게 차액을 돌려줘야 한다. 여유자금이 없는 A씨는 추가 대출을 받아야 하지만, 이미 주택담보대출 3억5000만원(금리 2.5%, 30년만기, 원리금균등상환)에, 신용대출도 3000만원(금리 5%, 1년 만기, 만기일시) 있는 상태다. DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 모두 소진해 추가 대출이 쉽지 않다. 정부가 A씨처럼 역전세(전셋값이 계약 당시보다 하락)로 인해 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들에게 추가 대출을 해주기로 했다. 돌려줘야 할 전세보증금의 차액 만큼만 추가 대출을 허용키로 한 것이다.[이데일리 노진환 기자] 서울 송파구의 한 아파트단지 내 부동산 중개업소의 모습.4일 발표한 ‘하반기경제정책방향’에 따르면 정부는 7월 말부터 개인다주택자를 대상으로 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출을 해주기로 하고, 집주인에게 DSR(총부채원리금상환비율)이 아닌 DTI(총부채 상환비율) 기준을 적용키로 했다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하고 있다. 이에 DTI는 DSR보다 다소 완화된 규제로 평가받는다. 정부는 우선 개인다주택자가 대출을 받을 때 기존 DSR 40%를 적용하던 것에서 DTI 60%를 적용하도록 했다. 추가 대출을 받을 수 있는 대상은 보증금 반환기일이 도래했으나, 역전세(신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 경우)에 처한 집주인이며, 추가 대출규모는 보증금 차액에 한한다. 다만 후속세입자를 구하지 못한 경우에는 ‘후속세입자 전세보증금을 대출금을 우선상환한다’는 특약을 걸로 대출한도 내에서 전세보증금을 먼저 대출해주기로 했다. 이후 후속세입자로부터 전세금을 받아 상환하게 될 경우 중도상환수수료는 면제하게 할 방침이다. 이번 대출규제 완화가 시행될 경우 앞선 사례의 A씨의 경우 대출규제 완화로 약 1억8000만원의 대출을 더 받을 수 있다. 금리를 5% 수준으로 가정했을 경우 기존 대출보다 약 50% 수준 더 받을 수 있는 셈이다. 실제 금융위원회에서 제시한 대출규제 시뮬레이션에서도 연봉 5000만원(대출금리 4% 가정, 30년 만기)의 개인다주택자는 기존 DSR40% 규제하에서 3억5000만원만 대출이 가능했는데 DTI60%를 적용받게 되면 5억2500만원이 가능해 약 1억7500만원의 추가 대출이 가능한 것으로 계산된다. 연봉 1억원일 경우 기존 7000만원 대출에서 10억5000만원까지 가능해져 3억5000만원의 여유가 생기가 된다. 또 정부는 개인 임대사업자들도 RTI(임대업이자상환비율)를 1.00배로 완하키로 했다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다. 현재 RTI는 주택의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄지고 있다. 이번 대출규제 완화 조치에 따라 주택당 전세보증금이 5억원일 경우 기존 15억원 가량 받을 수 있던 대출한도는 18억7500만원까지 확대된다. 정부의 이번 결정은 부동산 시장의 역(逆)전세 상황이 심각해진 데 따른 것이다. 실제 한국은행에 따르면 현재 전세시세가 기존 전세가격보다 낮은 역전세 위험가구의 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 지난 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 매매가격이 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 주택 비중도 같은 기간 2.8%에서 8.3%로 높아졌다. 새 임차인을 구하거나 집을 팔아도 전세보증금을 모두 돌려주는 게 불가능한 집주인이 많아졌다는 소리다. 이에 따라 금융권 안팎에서는 DSR규제 완화 주장이 계속 제기된 바 있다. 금융위원회 관계자는 “한국은행 등에서 분석한 결과 역전세를 겪고 있는 임대인들이 평균적으로 7000만원 수준의 비용이 부족한 것으로 얘기되고 있다”며 “다양한 케이스가 있겠지만, 이번 정책으로 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인에게는 충분한 여력이 될 것으로 보인다”고 말했다.
- 이달 전국 4만가구 분양…올해 최다 물량
- [이데일리 오희나 기자] 이달 전국에서 4만여 가구가 분양예정이다. 서울을 비롯한 수도권에서 대규모 단지들이 잇따라 나올 예정이어서 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상한다. 4일 부동산R114에 따르면 올해 7월 전국에서 50개 단지, 총 3만9658가구의 아파트가 분양에 나설 계획이다. 6월 실적인 1만3331가구의 약 3배에 달하는 물량이다. 청약 온기가 감도는 수도권 분양계획 물량은 올해 월간 최다 수준인 1만8625가구로 집계됐다. 미분양 우려가 상대적으로 큰 지방에서는 이보다 많은 2만1033가구가 풀리는데, 공사비 상승과 금융비용 부담 등으로 더는 분양을 미룰 수 없다는 인식이 작용한 것으로 보인다. 올해 상반기 분양시장은 고금리와 경기 부진, 자금조달 어려움, 미분양 리스크 등이 복합적으로 맞물리면서 위축된 흐름을 보였다. 올해 상반기(1~6월) 전국 아파트 분양실적은 7만4597가구로, 금융위기 직후인 2009년 상반기 6만8776가구 이후 최소치를 기록했다. 공급속도 조절, 할인분양 등 자구책 시행에 힘입어 미분양 물량이 2월 고점을 찍은 후 감소했고, 정부의 규제 완화로 수도권을 중심으로 부동산 시장의 분위기가 되살아나면서 6월 이후부터는 물량이 풀리는 분위기다. 전국 각지에서 그동안 미뤄졌던 사업지들이 속속 분양을 계획하면서, 올해 하반기에는 상반기 실적 대비 3배 이상 많은 23만4937가구(월 미정 물량 포함)가 공급을 앞두고 있다. 이에 7월 이후 청약 수요자들의 선택지가 다양해질 전망이다.시도별로 7월 분양계획 물량은 △경기 1만680가구 △서울 5641가구 △부산 5120가구 △광주 4345가구 △강원 4331가구 △인천 2304가구 순으로, 수도권과 광역시 등 대도시에서 공급될 대단지 청약에 수요자들의 관심이 예상된다. 경기는 ‘광명센트럴아이파크(1957가구)’ ‘시흥롯데캐슬시그니처(2133가구)’를 비롯해 총 16개 단지가 분양을 앞두고 있다. 서울은 ‘힐스테이트e편한세상문정(1265가구)’, ‘롯데캐슬이스트폴(1063가구)’ 등 7월에만 9개 단지, 올해 월간 최다 물량이 공급될 계획이다. 부산은 올 들어 부산 최대 규모인 ‘대연디아이엘(4488가구)’이, 광주는 ‘힐스테이트신용더리버(1647가구)’ 등이 7월 예정돼 있다. 반면 대구, 세종, 전남, 충남 등 4개 지역은 분양예정 단지가 없다. 서울 및 수도권을 중심으로 매수심리가 움직이면서 청약시장도 되살아나는 분위기다. 분양가 상승 전망으로 시세보다 저렴하게 공급되는 사전청약에 대한 관심이 이어졌다. 거주지역 및 보유주택 수 제한이 풀린 후 무순위 청약에서 기록적인 경쟁률이 나오기도 했다. 올해 상반기 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 8대 1로, 2022년 하반기 4대 1에 비해 높아졌다. 여경희 부동산R114수석연구원은 “건설사들이 하반기 밀어내기 분양에 나설 것으로 예상된다”며 “하지만 입지 및 가격경쟁력이 높은 단지로의 수요 쏠림이 심화하고 있어, 청약 온기가 전국적으로 확산하기는 어려울 전망”이라고 했다. 이어 “미분양 우려 지역 위주로 공급 속도 조절이 지속하면서 7월 계획물량 중 일부는 이월될 가능성이 크다”고 분석했다.
