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- 정리금융공사, 부실금융기관 부동산 90건 공매
- [edaily 김현동기자] 예금보험공사 자회사인 정리금융공사는 공적자금이 투입된 부실금융기관으로부터 인수한 아파트, 토지, 주택, 상가, 공장, 호텔, 오피스텔 등 부동산 90건(감정가 267억원)에 대한 공매를 오는 16일 오후 2시에 실시한다.
이번 공매에서는 부실금융기관으로부터 인수한 콘도회원권 76건 및 스포츠회원권 1건, 예술품 6건 등 총 83건(장부가 2억원)의 매각을 정리금융공사 홈페이지를 통해 인터넷으로 실시할 예정이다.
이번에 매각하는 부동산은 과거 부실금융기관이 소유했던 부동산으로서 권리관계가 깨끗하며, 관리상태가 양호해 낙찰시 명도(건물 비우기)에 따른 위험부담이 적다고 공사는 밝혔다.
공사는 또 공매대상 부동산 종류가 다양해 폭넓은 선택을 할 수 있으며, 몇차례 유찰된 물건인 경우 시세보다 현저하게 낮은 가격으로 공매가 진행되고, 감정가 대비 약 80% 수준(최저 37%)에서 공매가 진행돼 저가매입할 수 있는 좋은 기회라고 덧붙였다.
구입 방법은 부동산의 경우 정리금융공사 홈페이지(www.rfc.or.kr)나 매각위탁기관인 나라신용정보(www.naracredit.com) 홈페이지를 통해 원하는 부동산을 확인한 후 응찰금액의 10% 이상을 낙찰보증금으로 납부하고 입찰에 참여하면 된다.
공매장소는 나라신용정보 10층 강당으로 문의는 전화 (02)758-0813으로 하면 된다.
콘도회원권 등의 경우에는 정리금융공사 홈페이지를 통해 원하는 회원권 등을 확인한 후 인터넷 입찰기간에 전자우편을 통해 입찰에 참여하면 된다. 인터넷 입찰기간은 12월6일 오전 11시부터 15일 오후 3시까지다. 낙찰자는 16일 오전 10시 정리금융공사 홈페이지에 게재한다. 문의: ☎(02)758-0823
- 내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다
- [edaily 윤진섭기자] 내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다.
30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다.
또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다. <내년 월별 바뀌는 부동산제도☜클릭>
◇ 1월
▲부동산 거래세율 인하
1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다.
다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다.
▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과
1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.
현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇ 2월
▲ 원가 연동제·채권 입찰제
주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다.
원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.
또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다.
반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다.
이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다.
◇ 4월
▲주택가격공시제 실시(30일)
토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다.
단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다.
이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다.
▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일)
3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다.
▲리모델링 증축 제한
공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다.
단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.
◇ 6월
▲ 판교신도시 시범단지 분양
청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다.
공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다.
이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다.
또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다.
▲종합부동산세 과세대상 확정
종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
◇ 7월
▲재건축 개발이익환수제
재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다.
단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다.
또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다.
당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다.
▲ 부동산 실거래가 신고 의무화
부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다.
여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.
- (법원경매천하평정)법원경매 특징-(2)단점
- [우형달] 법원경매 특징 - (2) 단점
이번에는 법원경매로 부동산에 투자하려 할 때 겪게 되는 어려움에 대해서 살펴보기로 하자.
1) 공부를 많이 해야 한다
일반 매매라면 중개업자등의 도움을 받아 자신이 권리분석을 할줄 모른다고 해도 얼마간의 복비를 지불하면 거래에서 발생할 사고를 줄일 수 있고 또 나중에 사고가 발생하면 일정한 범위 내에서는 보상 등을 받을 수 있지만 법원경매의 경우 처음부터 끝까지 오직 자신의 힘으로 모든 문제를 해결해야 한다는 점이 무엇보다 큰 부담인 것은 분명하다.
경우에 따라서는 경매컨설팅업체를 이용할 수도 있지만 크게 기대하지 않는 것이 현명하고, 좋은 물건을 낙찰 받고 싶다면 공부하여 직접 선정하는 수밖에 없다.
2) 수고를 훨씬 많이 해야 한다.
1건 응찰하려면 최소한 5건은 현장 확인을 해야 응찰할만한 물건 하나를 만날 수 있을 것이고, 보통은 10여건 조사하고 한건 응찰해도 양호한 편이라고 할 수 있다. 그리고 다섯 번 정도 응찰해서 1건 낙찰 받으면 잘했다고 할 수 있다. 그러나 요즘처럼 부동산 매매시장의 분위기를 반영해서 법원경매시장으로 물건이 늘어나고 응찰자수는 줄어들어 낙찰가격이 낮아지는 전반적인 상황에서는 수익률을 오히려 올라갈 수 있음은 장점이라고 할 수 있다.
정리해보면 한건 낙찰 받으려면 최소한 50여건의 물건조사가 필요하다는 계산이 나온다. 한건 조사할 때 보통 비용을 5만원정도로만 계산해도(물론 기회비용까지 포함해서) 계산해보면 250-300만원 정도는 낙찰원가에 계산해야 한다.
3) 초보가 수익(율) 높은 물건을 낙찰받기가 쉽지 않다
현재 법원경매의 붐이 일어나고 있다. 아마도 외환위기이후의 부동산시장의 학습효과 때문으로 판단되는데, 법원경매시장은 뛰어들면 회자되고 있는 것처럼 높은 수익을 올릴 수 있는 것으로 생각하는 분들이 많다.
특히 이제 막 경매를 공부하시는 초보투자들에게서 쉽게 볼수 있는 현상인데 결론부터 말씀드리면 천만의 말씀이다. 무슨 말인가 하면 이제는 법원경매 역시 상당히 대중화(물론 아직도 모르는 분들이 많기는 하지만)되어 물건선정등 기본적인 조건은 공평해졌지만 우수물건을 선정하는 데는 차이가 분명하게 난다.
높은 수익은 초보들이 보기에는 하자가 있어 도전해 볼 엄두가 나지 않는 물건에서 높은 수익이 나는 것이 일반적인데, 초창기에는 이런 물건을 내 것으로 하기에는 많은 어려움이 있는 것이 현실이다.
4) 명도가 쉽지 않다
법원경매의 가장 큰 난관이 무권리 자들이 염치없이 달려들 때 겪게 되는 “명도”과정에서의 어려움은 일반투자자들이 혼자 넘기에는 어려운 것은 분명하다. 또한 근본적으로 명도가 안 되는 물건도 있다. 일반 투자자 수준에서 수익률이 좋아 보이고 돈이 될만한 물건이라고 해서 아무 물건이나 응찰해서 내 것으로 할 수 있다고 생각하는 점에 대해 잠깐 이야기 하고 싶다.
경매로 살수 있는 물건에는 기본적으로 부동산이라고 하면 낙찰받지 못할 물건이 없는 것은 사실이다. 하지만 이것은 어디까지나 교과서에 나와 있는 말씀이고, 현실적으로는 초보자들은 절대 응찰해서는 안 되는 물건들이 상당히 있다. 이런 물건들은 경매물건 그 자체에 하자가 있어서가 아니라 잘못 발을 담갔다가는 상식 밖의 일로 고통을 당하게 되고 잔금까지 다 치르고 등기부상 소유권이전 작업까지 모두 마치고도 주인행세를 전혀 할 수 없을 뿐만 아니라, 심한 경우에는 온갖 공갈, 협박을 당하는 등 상상도 할 수 없는 꼴을 당할 수도 있기 때문이다.
법치 국가인 대한민국에서 백주 대명천치에 어떻게 그런 일을 당할 수 있냐고 의아해 할 수도 있겠지만, 그럴 가능성이 있는 물건들 중 대표적인 것이 유흥시설이 세 들어 있는 근린상가나, 여관, 단란주점, 주유소, 시골 농가 등이다. 경매당한 근린시설 등에 세 들어 있은 종교시설(소형 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육 도장 등)도 초보자가 명도 대책 없이 수익률만 쳐다보고 낙찰 받았다가는 험한 꼴 당하기 십상이다.
왜냐면 이런 물건으로 기본적으로 집행관에 의한 강제 집행이 원초적으로 불가능하기 때문이다. 마지막 방법으로 선택한 집행관조차도 집행을 거부한다면 그땐 어떻게 한단 말인가?
집행관들이 가장 꺼리는 명도현장 물건의 0 순위가 다름 아닌 이런 부동산들이다. 시간 걸리고 돈 들여 인도, 명도소송 등을 다해서 강제로 끌어낼 준비를 완료했는데 결정적인 순간에 집행관이 물리적 충돌 등을 우려해 집행을 거부하고, 합의하라고 종용하고 현장에서 철수해버리면 죽도 밥도 안 된다.
그 다음부터는 주객이 전도되어 아무 권리가 없어 나가줘야 할 세입자가 오히려 큰 소리 쳐대는 기가 막히는 꼴을 당하게 된다. 이런 경우에는 돈도 돈이지만 마음고생이 이만저만이 아니다.
5) 농촌 경매물건은 위험하다.
부동산 거래사고가 가장 빈번하게 발생하는 것이 토지이고, 부동산 투자 종목에서 변수가 가장 많은 것이 땅 투자이고 시골의 농토 등은 정확한 형상이나 위치 경계나 가격 파악이 어렵기도 하고, 경매를 통한 땅투자는 변수가 더욱 많다.
가끔 다른 전문가들의 글을 보면 법원경매를 통해 시골의 땅이나 농가주택을 낙찰받아 주말농장이나 노후용등으로 활용하라는 글을 보면 아찔하지 않을 수 없다.
시골주택은 매매를 통해서 구입해도 마을 주민들의 텃세를 극복하려면 여간 어려운 것이 현실인데, 하물며 법원경매로 내 마을 내 이웃의 주택이나 농토를 구입한 사람이 환영받지 못하는 것은 자명하다. 왕따 0순위다. 내려가 살아도 스트레스이고 만약 낙찰받은 주택을 비워두기(주말용이어서)라도 한다면 온전히 관리하기 어렵다.
평생 땅을 일구며 살아온 촌부의 눈에 자가용 끌고 주말에만 왔다가 쉬었다 가는 도회지 사람이 이뻐보이지 않는 것은 당연하다. 누구도 도와주지 않으며 농기계 한번 빌려주지 않는 것이 현실이다. 땅을 구입(낙찰)하여 농사짓는다 해도 별반 다르지 않다. 난감하기 이를 데 없다.
6) 원하는 지역의 물건을 만나기가 쉽지 않다.
경매로 투자할 때 가장 큰 불편함이다. 자신이 투자하고자 하는 지역이나 가격대가 딱 맞아떨어지는 경우가 많지 않다는 점이다. 뉴타운 지역의 빌라나 연립 등의 경우는 웬만하면 동네 부동산 중개업소에서 1차 정리를 해버리기 때문에 매물이 적기도 하지만 경쟁률 또한 치열하기도 하다.
7) 일정이 불투명하다. 변수가 많다.
매각기일 직전에 취하, 변경, 연기되는 사례가 많다. 마음에 드는 물건이어서 각종 분석을 다하여 입찰하러 법원에 갔는데 취하 등으로 진행하지 않는 경우가 자주 있으며 매각이후 잔금납부시까지도 합의, 변제 등으로 경매취하, 취소되는 경우가 많다.
채무액이 시세에 비해서 훨씬 많지 않는 경우에는 도중에 경매가 취하되는 경우도 자주 발생한다. 잔금을 지급하기 전까지는 내 부동산이 아니다.
8) 소유권을 빼앗길 수도 있다.
매매와 법원경매의 가장 큰 차이가 바로 이점이다. 매매로 소유권을 취득했다가 잘못되는 경우에는 법적 절차를 통해서 얼마든지 구제받을 수 있지만, 권리분석을 잘못해서 잔금납부로 취득한 소유권을 그 부동산에 말소권리보다 선순위로 처분금지가처분이나 소유권이전청구권가등기등의 권리를 가지고 있던 권리자가 소유권이전후에 권리행사를 하게 되면 소유권을 빼앗기는 경우가 발생할 수도 있다.
즉 권리분석을 잘못하면 불측의 피해를 입지만, 권리분석자체는 그다지 어렵지 않아 욕심 부리지 않고 등기부상의 기본적인 학습만 제대로 하면 된다.
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
- 택지지구 내 근린상가, 잇따라 선보여
- [edaily 윤진섭기자] 고정 수요가 탄탄한 택지지구 내 근린 상가 분양이 봇물을 이룰 전망이다. 10일 내집마련 정보사와 관련업계에 따르면 하반기에 용인 죽전, 평택현화, 인천 삼산 등 택지개발지구 내에 근린상가가 대거 선보인다.
택지지구 내 근린상가는 대규모 아파트 단지에 인접해 있어 고정 수요가 탄탄하다. 또 신규 개발지역이여서 권리금 등이 싸다는 장점도 있다. 여기에 일반 아파트나 다세대 등 주거용 부동산에 비해 상대적으로 규제가 덜하고, 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 가능성이 높아 투자자들의 관심이 높다는 게 업계의 전문가들의 의견이다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "택지개발지구 내 근린상가는 대형 쇼핑몰보다 수익이 덜하지만 비교적 투자 위험이 덜하다는 게 장점"이라며 "역세권이나 금융기관이 들어설 예정지 등을 중심으로 투자에 나설 필요가 있다"고 말했다.
유의점도 있다. 최근 상가를 낙찰받기 위한 경쟁이 치열해지면서 주변 시세의 2~3배를 치르는 곳이 많다. 이런 이유로 값이 주변 시세보다 지난치게 높으면 적정한 임대 수익을 얻기 힘들기 때문에 낙찰가율이 분양가의 150%를 넘지 않도록 유의해야 한다.
아울러 인접한 지역에 많은 상가가 포진할 경우 과잉공급의 우려가 큰 만큼 이에 대한 철저한 현장 조사도 중요하다.
▲ 용인시 죽전역 대덕 `누리에뜰`
대덕건설이 용인시 죽전역 부근에 들어서는 주상복합 `누리에뜰` 단지 내 상가를 분양 중이다. 기존 주상복합상가는 자체 세대만이 이용할 수 있었지만, 죽전 누리에뜰은 대로변에 접해 있어 접근성이 뛰어나다는 평가다.
또 죽전 누리에뜰은 23번 지방도, 43번 국도확장, 풍덕천사거리 입체화 등 죽전지구 주변도로 확장이 진행중이며 또한 지하철 분당선 죽전역은 도보로 3분 거리이며, 수원역과도 연결 예정이다.
▲ 평택 현화지구 단지 내 상가 `건영캐스빌`
1만여가구가 들어서는 평택 현화택지개발지구 내에 건영이 캐스빌 아파트 단지 내 상가를 분양한다. 건영캐스빌아파트는 내년 3월 입주예정인 744가구 규모의 아파트로 28~32평형으로 구성된 곳이다.
상가 분양 면적이 가구당 0.3평형 미만으로 다른 단지 내 상가보다 고객수요 경쟁력이 높다는 게 분양회사측 설명이다. 입찰은 공개경쟁 방식으로 12일 진행된다.
◆성복동 근린상가 `데이파크`
동훈CM건설이 경기도 용인시 수지 성복동에 연면적 9300여평 규모의 스퀘어형 근린상가 `데이파크`를 분양한다. 지하2~지상4층 3개동인 `데이파크`는 대규모 수영장, 골프연습장, 헬스클럽, 암벽등반 등의 레저스포츠센터가 들어서는 "스포츠파크"와 종합클리닉센터, 고급레스토랑, 은행, 웰빙관련 숍이 운영되는 "웨스트파크" 및 "이스트파크" 등으로 구성된다.
지상에 차없는 쇼핑 스트릿을 표방하며 500여평 규모의 지상 야외공원을 설치할 계획이다. 평당 분양가는 1층이 1000만~2800만원, 상층부는 580만~850만원선이다. 중도금은 무이자.
◆삼산지구 뉴존프라자
시원종합건설은 인천 부평구 삼산동 삼산택지개발지구내에 뉴존 프라자를 분양중이다. 삼산지구 1만가구를 배후단지로 끼고 있으며, 2007년 7호선 연장선이 개통되면, 역세권 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 예상된다. 인천지하철 부평역과 인접하여 있으며, 서울 외곽순환도로 5분거리에 위치한다.
- (부동산전략)⑦화성동탄 1단계 분양 임박
- [edaily 윤진섭기자] 화성 동탄신도시 1단계 분양이 다음달 12일쯤 청약에 들어간다.
27일 건설업계에 따르면 이번 동탄 1단계에 참여하는 건설업체는 월드건설-반도건설, 대우건설(047040), 쌍용건설(012650), 신도건설, 한화건설-우림건설, 경남기업(000800) 등 총 8개 업체가 6개 사업장에서 총 6456가구를 공급하며, 이 중 절반 이상인 3642가구가 전용면적 25.7평 이상의 중대형 평형으로 이뤄진다.
◇입지여건과 청약자격
지난 6월 분양된 시범단지가 동탄신도시의 도심 생활권인 반면 1단계 사업장은 주거공간을 대표할 남부 생활권에 속해 있다. 면적도 168만9000평으로 시범단지의 4배가 넘는다.
1단계 지역은 오산천과 반석산, 필봉산으로 이저지는 녹지체계를 기반으로 안전하고 쾌적한 주거공간이 조성될 계획이다.
공급규모는 4-5블록, 4-6블록에 들어설 주공의 임대아파트 물량을 빼고 총 6456가구. 이중 전용면적 25.7평 초과가 3642가구, 25.7평 이하가 2814가구로 중대형 물량이 절반 이상을 차지한다.
특히 내년 채권입찰제 시행으로 중·대형 평형 분양가가 크게 오를 것으로 보이는 만큼 이번에 대형 평형에 청약하는 수요가 몰릴 것으로 보인다.
분양가는 시범단지와 비슷한 수준인 평앙 720만~740만원선에 결정될 것으로 예상되고 있다. 청약 자격은 전체 분양물량의 30%인 1936가구가 모집 공고일 기준으로 1년 이전에 화성으로 전입한 주민에게 돌아가며 나머지는 수도권 거주자에게 공급된다.
화성이 투기과열지구이기 때문에 전용면적 25.7평이하 2814가구 중 75%인 2110가구는 무주택 우선공급대상자에게 청약 우선권이 주어진다.
◇블록별 특징
1단계 단지는 초, 중, 고교 등 총 8개교가 지어질 계획이어서 교육환경이 뛰어나다는 특징이 있다.
월드건설과 반도가 컨소시엄으로 시공하는 2-14, 3-9블록은 각각 30, 35평형 568가구와 38∼61평형 700가구가 들어선다. 2-14블록은 단지 우측에 오산천 근린공원, 초등학교와 맞닿아 있다. 전면에 단독주택지가 있으나 중앙공원을 조망할 수 있다.
3-9블록은 2-14블록 뒷면에 붙어 있는데 완충녹지와 신설 고등학교를 품고 있고 근린공원과 특수목적고가 가깝다. 전 가구를 남향으로 설계하고, 단지 내에 DVD관람장, 헬스파크 개념의 부대시설 등을 둘 예정이다.
한화건설은 3-7블록에서 중·대형인 37, 43평형 784가구를 짓는다. 전면에 단독주택지가 있고 1만평 규모의 중앙공원이 한눈에 들어온다. 경부선 세마역까지 연결되는 신설도로가 가깝다. 천정고를 기존 아파트에 비해 10cm높여 (천정고 2.4m) 원활한 환기와 채광을 확보했다.
2-13블록은 한화건설과 우림건설이 공동시공하며, 33평형 632가구, 34평형 92가구 등 총 724가구가 들어선다. 단지 내 6500평 규모의 중앙광장을 신설하고, 타워형 위주로 단지를 배치할 계획이다.
2-13블록 왼쪽 2-11블록과 뒤편 3-8블록에서는 신도종합건설이 분양에 나선다. 두 블록을 합치면 1단계 단지 중 가장 규모가 크다. 총 584가구가 공급되는 2-11블록은 중앙공원과 맞닿아 있고 단지 내에 초등학교가 들어선다.
특히 중심 상가가 가까워 자연과 생활환경 모두 좋다. 3-8블록은 대형인 38∼48평형으로 구성되며 809가구가 공급된다. 동사무소와 상가시설 등 근린상업시설이 붙어 있다. 단지 내에는 대규모 공간이 확보돼 유럽풍 테마조경이 이뤄진다.
대우건설과 쌍용건설이 각각 시공하는 3-5블록과 2-12블록은 초등학교와 근린공원, 근린상업시설과 중학교를 각각 끼고 있다.
총 727가구를 공급하는 대우건설은 39평~62평형으로 단지를 구성할 예정이다. 최상층 라운드형 천정 시공 및 1층 정원, 단지 내 55%의 녹지율 등 고급 빌라 수준의 단지를 만들겠다는 게 대우건설의 복안이다.
1단계 사업 중 유일하게 29평~34평형 등 중소형 물량을 공급하는 쌍용건설은 총 938가구를 공급하며 기존아파트보다 천장높이를 10~20cm를 높여 차별화할 예정이다. 층간소음방지 기능이 강화된 사운드제로플러스를 도입하고, 34평형을 4베이 형태로 설계할 예정이다.
경남기업이 맡은 3-6블록은 중앙근린공원 조망도 확보되나 단지 오른편에 바로 시범단지 중심상업지구가 위치해 소음과 야간조명에 따른 불편이 예상된다.
◇청약 전략은 어떻게 짜야 하나
이번 1단계 분양은 다음달 12일 동시분양을 통해 분양된다. 동탄 1단계 분양에 대해 업계 전문가들은 `판교 변수`를 꼽으면서, 명확한 청약전략을 세워 접근할 것을 주문하고 있다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 “판교 신도시의 후광이 점쳐지지만, 반대로 상당수의 수요자들이 원가연동제가 적용되는 판교를 염두에 두고 청약 통장을 아끼고 있어 실제 경쟁률을 낮을 것"이라고 말했다.
이와 함께 그는 "청약전략을 명확하게 하고, 청약에 나서는 안목이 필요하다"며 "수도권 내 중대형 희망자는 통장 활용을 적극적으로 고려해 볼 것"이라고 주문했다.
이번 동탄신도시는 투기과열지구여서 분양권 전매가 입주때까지 금지되고 당첨되면 청약 1순위 자격이 잃게 된다. 따라서 청약자들은 상황에 맞게 청약 전략을 짜는 게 무엇보다 중요하다. 우선 동탄신도시의 큰 평형을 기다려온 이들은 이번에 청약을 고려해 봄직하다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "판교신도시의 경우 중대형 평형은 채권입찰제 도입에 따라 분양가격이 상승하고 청약경쟁률도 높을 것"이라며 "동탄 역시 2단계 분양이 남아 있지만, 채권 입찰제로 분양가 상승이 예상되므로 이번에 청약하는 게 나을 것으로 본다"고 말했다.
반면 25.7평 이하 물량을 노리는 수요자라면 동탄 2단계와 판교 신도시 등을 염두에 두고 청약 전략을 짜야 한다.
양해근 부동산뱅크 리서치실장은 "이번 분양의 경우 상대적으로 경쟁률이 낮아 화성 거주자나 아파트 마련이 급하다면 이번 분양이 좋을 기회일 것"이라며 "그러나 판교신도시 희망자나 투자자라면 동탄 2단계 분양이 남아 있는 만큼 청약을 서두르지 않는 게 좋을 듯하다"고 말했다.
또 그는 “이런 점을 고려할 때 중소형 희망자라면 통장 활용에 제약을 받지 않는 사전예약자나 3순위 청약에 관심을 둘 필요가 있다”고 청약전략을 정리했다.
- (부동산전략)⑤법원 경매투자 지금이 적기
- [edaily 이진철기자] 법원 부동산 경매시장은 물건이 크게 늘고 있는 반면, 낙찰가율이 하락하면서 실수요자들의 내집마련 수단으로 관심을 끌고 있다.
부동산전문가들은 최근 경기침체로 경매로 넘어가는 물건이 크게 늘면서 내년 상반기까지 경매시장이 최고 호황을 누리며 부동산 투자수단으로 큰 인기를 끌 것으로 예상하고 있다.
27일 디지털태인에 따르면 지난 8월 전국 법원경매에 나온 매물은 총 4만801건으로 사상처음 4만건을 돌파했다. 또 지난 8월 낙찰가율은 65%로 2002년 12월의 64% 이후 최저 수준을 기록하는 등 올들어 계속 70%대를 밑돌고 있다.
낙찰가율이 떨어진다는 것은 그만큼 수익률과 낙찰 가능성이 높아진다는 것을 의미하므로 경매 투자에 있어 지금처럼 유리한 때는 드문 셈이다.
강은현 법무법인 산하 실장은 "시세보다 저렴하게 내집을 마련하거나 특정지역으로 거주지역을 옮기려는 수요자, 평형대를 넓혀가려는 수요자 등은 올 하반기를 법원 경매시장을 적극적으로 노려 볼 필요가 있다"고 말했다.
◇낙찰동향= 아파트 경매의 두 번이상 유찰돼 가격경쟁력이 충분히 확보된 물건이나 시세에 비해 저평가된 물건에 한해 투자자들이 몰리고 있다.
지난 21일 서울 중앙지방법원 6계에서 진행된 서초구 서초동에 있는 우성아파트 32평형의 경우 28명이 입찰에 참여해 열띤 경합을 벌였다. 최초감정가 4억원에서 두 차례 유찰돼 최저입찰가 2억5600만원에 불과했다. 결국 최종낙찰가는 3억5500만원으로 88.8%의 낙찰가율을 기록했다.
개발재료 지역에 있는 물건의 경우는 아직도 첫 회차 낙찰현상이 계속되고 있다. 뉴타운 건설이나 재개발 예정지역 인근에 몰려있는 단독주택과 다세대 주택의 인기는 굴곡 없이 투자 행렬이 이어지고 있는 것.
지난 21일 서부지방법원 3계에서 진행된 서대문구 북가좌동에 있는 다세대주택 19평형의 경우 최조감정가는 1억500만원으로 신건임에도 2명이 참여해 최초감정가의 106.9%인 1억1226만원에 낙찰이 이뤄졌다.
상가물건의 경우 올 상반기까지만 해도 좀체 구경하기가 쉽지 않았던 중대형 우량물건도 속속 경매시장에 나오고 있다.
23일 서부지방법원 1계에서 진행된 마포구 신공덕동에 있는 6층 상가는 최초감정가 14억6760만원으로 3명이 입찰에 참여해 16억1100만원에 낙찰이 이뤄졌다.
토지시장의 경우 그동안 과열영향으로 과열입찰경쟁이 숨고르기에 들어간 상태다.
고양지원 3계에서 지난 21일 진행된 파주시 맥금동에 있는 임야 835평은 최초감정가 3억7812만원으로 단 1명만 입찰에 참여했으며 20일 성남지원 2계에서 진행된 광주시 도척면에 있는 밭 772평에는 2명만이 참여하는 등 입찰경쟁이 저조한 상태다.
◇투자전략= 1억원 이상의 여유자금이 있는 사람이라면 2층 이상의 다가구나 단독주택, 아파트 등이 유리하고 1억원 이하는 다세대, 빌라, 연립 등이 유망하다.
입지여건이 좋은 단독주택이나 다가구는 최소한 1가구 이상 전·월세를 놓을 수 있기 때문에 수익률면에서 추천할 만 하다.
아파트는 최소 2회 이상 유찰된 물건이어야 수익을 기대할 수 있다.
아파트값이 최고점이었던 연초 감정한 물건의 경우 최근 시세하락으로 감정가가 시세에 육박한 경우가 있고 치열한 입찰경쟁으로 오히려 감정가보다 높은 금액에 낙찰되는 경우도 심심치 않게 발생하고 있다.
이럴 경우 1회 유찰된 물건도 수익률이 10%에도 못 미쳐 각종 비용을 제하고 나면 남는 게 없을 수도 있다.
수도권 전원주택지의 경우 통상 2~3회 정도 유찰되는 경우가 많아 시세의 절반 정도면 매입할 수 있고 세입자가 없어 법률관계가 단순한 것이 장점이다.
최근 각광받고 있?충청권 토지의 경우 정상거래시 적용되는 규제에서 제외된다는 점에서 인기를 끌고 있다.
물건을 고를 때는 아파트의 경우 대규모 단지에 역세권, 로열층, 건축 연도가 오래되지 않은 것을 선택한다. 단독·다세대주택은 교통·도로 여건이 좋은 지 현장을 살펴보고 토지의 경우 향후 개발계획을 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.
◇유의사항= 경매에 응찰하기 전 일단 해당 물건의 등기부등본을 떼서 권리관계를 확인하는 것이 필수적이다.
만약 최초 저당권(저당권중 설정일이 제일 빠른 것) 설정일보다 세입자의 주민등록 전입일자가 앞서거나 동일한 경우에는 그 세입자의 임차보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하므로 주의해야 한다.
단, 세입자가 확정일자를 받은 경우엔 낙찰자가 아니라 법원에 배당 신청을 할 수 있으므로 세입자가 배당신청을 한 물건에는 응찰해도 좋다.
최초 저당권 설정일이나 가압류일 이후에 전입한 세입자의 임차보증금은 낙찰자가 물어주지 않아도 되지만 최소한 이사비용은 낙찰자가 부담하는 것이 통례다. 그러나 세입자가 순순히 집을 비워주지 않는 경우도 많기 때문에 명도소송도 미리 대비해야 한다.
특히 유념해야 할 것은 등기부등본 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 전세권 등이 설정된 물건은 절대 피해야 한다. 이런 부동산은 낙찰을 받은 후에도 그 권리를 인수하게 되며, 특히 저당권 보다 앞서 있을 때는 등기부에 등재된 권리가 말소가 되지 않으므로 주의해야 한다.
밭과 논 등의 농지는 ´농지취득 자격증명´이 필요한지 확인한다. 임야는 묘지가 있는지, 지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지 살펴야 한다.
- (부동산전략)②전문가설문..내년 상반기 노려라
- [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 추석 이후에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다.
또 실수요자들의 내집마련 시기에 대해선 당장 서두르기 보다는 시장상황을 지켜본 후 연말부터 내년 상반기까지가 적당할 것으로 추천했다.
edaily가 부동산 전문가 6인을 대상으로 ´추석이후 주택시장 전망´에 대한 설문을 조사한 결과, 대부분의 전문가들은 입주물량 증가와 정부규제 등의 영향으로 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
◇당분간 집값 하향안정.. 재건축·상가 타격 클 것
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "매매가격은 추석이후 연말까지 1~2% 정도, 전세는 2~3% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "입주량 증가가 지속되고 있기 때문에 10월까지는 하락세가 미약하겠지만, 11~12월에는 비수기에 접어들면서 하락폭이 확대될 가능성이 크다"고 말했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "정부가 특별한 고강도의 대책보다는 기존의 정책들을 지속할 것이기 때문에 급등이나 급락은 없고 하향 안정세가 이어질 것"이라고 전망했다.
부동산전문가들은 정부의 규제대상이 되고 있는 사업초기 단계의 재건축 아파트, 공급과잉 및 서민경제 위축의 영향을 받는 다세대, 연립주택 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다.
특히 경기불황에 따라 매출감소 및 임대료 하락이 예상되는 상가는 시장침체가 가장 두드러질 부동산 상품으로 꼽았다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "소형의무비율, 개발이익환수 등의 규제강화로 재건축아파트에 대한 수요위축이 예상된다"며 "내수침체영향에 따른 소비위축 등으로 상가시장도 침체가 지속될 것"이라고 밝혔다.
김학권 세중코리아 사장도 "강남의 경우 집값하락은 재건축아파트로 인해 떨어진 경우가 많고 재건축 규제가 지속되는 한 상승세는 어렵다"며 "강남 집값은 내년까지는 하향안정세를 보일 것"이라고 밝혔다.
◇내집마련 내년 상반기 유망.. 화성·판교신도시 노려볼 만
그러나 이같은 전반적인 시장 침체속에도 10월 분양예정인 화성 동탄신도시와 내년에 공급될 판교신도시 등은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다.
특히 분양시장은 분양가 규제가 되는 판교신도시 등 공공택지 아파트를 중심으로 활기를 띨 것으로 보이는 반면, 분양권 거래가 규제되는 수도권의 경우 입지가 좋지 않은 외곽의 소규모 아파트들은 미분양을 면하기 어려울 것으로 예상했다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역의 아파트는 여전히 가격이 상대적인 강세를 보일 전망"이라고 밝혔다.
안 소장은 또 "지방은 정부의 주택투기지역 및 투기과열지구 해제가 거론되는 신규 아파트 시장을 중심으로 조금씩 활기를 찾고 행정수도 이전지역에 인접한 충청권도 주택공급이 늘면서 활기를 이어갈 것"이라고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 화성 동탄신도시 1단계와 잠실시영·잠실주공2단지 등 대규모 재건축 일반분양 물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등이 연내 수요자들로부터 큰 관심을 모을 지역으로 꼽았다.
내집마련 시기로는 올 연말부터 내년 상반기까지가 적당하다고 추천했다.
김학권 세중코리아 사장은 "향후 국지적인 등락은 하겠지만 상당기간 침체기를 갈 것으로 보여 내집마련 시기는 앞당기지 않아도 좋을 듯 싶다"고 말했다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "내년 하반기 이후는 정부의 강력한 부동산규제정책의 영향으로 주택공급 부족이 가시화될 수도 있다"며 "따라?국지岵막?가격상승 현상이 나타날 가능성이 높아 내년 상반기중 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "내년 6월에 계획되어 있는 판교신도시 청약을 고려하는 수요자가 대부분인 만큼 청약통장을 아끼는 방법을 모색하라"며 "다만, 상대적으로 여유자금이 있는 수요자라면 내년 중대평형은 채권입찰제가 시행될 예정이므로 지금 유망단지를 선별해 투자하는 것도 좋다"는 청약전략을 제시했다.
◇주택경기 부양책·경기침체 집값에 변수.. 수요위축 규제 지적
한편 부동산전문가들은 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 미국 금리인상과 같은 금리문제, 실물경기, 정부의 경기부양 정책 가운데 주택정책의 포함 여부 등을 가장 많이 꼽았다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "최근 주택시장의 동맥경화증의 원인은 지난해부터 이어지고 있는 실물경기의 침체와 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자들의 심리위축이 가장 크다"며 "올 하반기에도 경기침체와 정부의 부동산관련 정책이 시장의 흐름에 가장 중요한 영향을 미칠 변수로 작용할 전망"이라고 밝혔다.
정부의 주택정책에 대해선 세금체계를 정비해 부동산시장을 바로 잡겠다는 것과 예전에 비해 정책기조에 일관성을 중시한다는 점은 긍정적으로 평가했다.
그러나 주택거래신고제 등 과다하게 이중, 삼중으로 특정지역이나 특정상품을 규제해 시장의 유통구조가 차단되는 결과를 초래한 것은 문제점으로 지적했다.
◇전문가 추석이후 주택시장 전망
1. 추석이후 아파트값 전망은(매매, 전세)
2. 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면.
3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까.
4. 연내 이슈가 될 만한 지역은.
5. 연내 불황이 심화될 것으로 예상되는 부동산상품은.
6. 정부의 현 주택정책에 대해 평가한다면.
▲김선덕 건설산업전략연구소 소장
1. 매매 1~2% 정도 하락, 전세 2~3% 하락
2. 경기침체 지속(수출 증가세 둔화), 입주량 증가, 정부 재건축 및 리모델링 규제 강화
3. 내년 2~3분기
4. 개발계획이 발표되고 있는 지방, 지방 공기업 이전지역 등
5. 단독주택, 오피스텔, 주상복합, 수도권 아파트
6. 규제일변도의 정책, 시장 상황에 따라 대응하는 노력이 부족함
▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
1. 하향 안정세, 재건축 아파트는 상대적으로 약세
2. 금리, 실물경기, 정부의 주택경기 부양책
3. 국지성이 있기 때문에 특별한 시기를 정하기는 곤란
4. 무응답
5. 무응답
6. 정책기조를 과거에 비해 일관성 긍적적, 정부가 선택의 폭이 넓지 않은 상황.
▲안명숙 스피드뱅크 연구소장
1. 하향안정세
2. 실물경기 침체, 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자 심리위축
3. 올해말부터 내년 상반기
4. 서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역, 경기도는 화성동탄신도시, 판교신도시
5. 사업초기단계 재건축아파트, 다세대, 연립주택, 근린상가
6. 부동산 세금체계 정비 긍정적, 과도한 수요억제정책 부정적
▲김의열 한국주택협회 팀장
1. 매매, 전세 하락세 유지
2. 정부 주택시장 규제 및 세제개편
3. 내년 상반기
4. 화성동탄 신도시, 판교신도시
5. 재건축아파트, 단지내 상가
6. 시장원리에 역행하는 과도한 정부규제 부작용 우려
▲김영진 내집마련정보사 사장
1. 연말까지 하향안정세
2. 디노미네이션 논란, 정부정책 후퇴여부, 저금리
3. 올 11월쯤
4. 화성동탄신도시, 잠실 등 재건축 일반분양물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등
5. 재건축, 오피스텔
6. 시장경제논리에 반하는 정부규제 부정적
▲김학권 세중코리아 사장
1. 매매 3% 내외, 전세 5% 내외 각각 하락
2. 정부정책, 경기위축
3. 내년 이후
4. 행정신도시, 뉴타운지역, 개통된 고속철도 인근
5. 강남 재건축, 아파트, 주상복합, 오피스텔 등
6. 수요를 위축시키는 부동산정책 부정적
- (통신 킬러사업)②KT "융합서비스 열매를 딴다"
- [edaily 박호식기자] "KT가 살아야 통신이 산다"
한국의 통신역사 100년을 고스란히 품에 안고 있는 KT에 대한 기대와 걱정이 함께 녹아있는 말이다.
유선통신업계는 초고속인터넷, 전화시장 등 기존의 주력사업이 포화상태에 이르면서 성장성에 대한 우려가 지속적으로 제기돼왔다. KT 또한 자유롭지 못했다.
그러나 다른 한편으론 KT가 지금까지 쌓은 노하우를 바탕으로 `컨버전스`시대를 견인할 것이라는 기대가 커지고 있다. KT는 새로운 시대를 앞장서 개척하며 KT에게 던져지고 있는 우려를 씻어내야 하는 과제를 안고 있다.
KT(030200) 스스로도 이미 통신업계에 `유무선융합`이란 화두를 던진 것을 비롯해 다양한 컨버전스서비스를 개발하기 위한 실험에 나서고 있다.
KT가 최근 ▲차세대이동통신 ▲홈네트워크 ▲미디어 ▲IT서비스 ▲디지털컨텐츠 등 5대 신정상사업을 제시한 것은 향후 가야할 목표지점을 설정하는 작업이다.
KT는 5대 신성장사업의 경쟁력 확보를 위해 ▲유무선전화, 초고속인터넷과 무선 등 유무선통합서비스 개발 ▲통신·방송, 통신·솔루션 등 다양한 결합서비스 개발 ▲BcN(광대역통합망), FTTH(광가입자망) 등 차세대 네트워크 구축 ▲VoIP(인터넷전화), MVoIP(멀티미디어인터넷전화) 등 대체서비스의 적기 시장 진출에 초점을 둘 것이라고 밝혔다.
통신업계에 던진 화두 `유무선통합서비스`
KT가 올해 KT 유선전화와 KTF의 이동전화, 유무선인터넷을 묶는 `원폰서비스` 를 출시하면서 유무선결합서비스에 대한 관심이 높아졌다. 원폰서비스가 논란끝에 `가격할인 없는 단말기 결합`으로 성격이 규정돼 논란은 잦아들었지만, KT의 유무선복합서비스는 지속적인 관심대상이다.
KT는 원폰서비스에 이어 KT의 무선랜과 이동통신의 무선인터넷을 결합한 `네스팟스윙`서비스도 선보였다. 접속장치가 설치돼 무선랜서비스가 가능한 지역에서는 KT의 네스팟을 통해 초고속인터넷을 이용하고, 그외 지역에서는 이동통신의 무선인터넷망을 통해 인터넷을 사용할 수 있다. 이 서비스는 가격부담이 큰 이동통신 무선인터넷과 접속 사각지대가 있는 무선랜의 단점을 상호보완해 이용자들의 관심을 끌었다. 최근 세계적인 IT기업인 HP와 함께 네스팟스윙전용폰을 개발했다.
KT는 향후 휴대인터넷(와이브로) 사업권을 획득할 경우 메가패스, 네스팟 등 기존사업을 연계해 끊김없는(Seamless) 초고속인터넷서비스를 제공할 계획이다. KT는 국내 최대의 인터넷백본망 등 이미 보유하고 있는 통신사업 역량과 와이브로의 시너지를 극대화시켜 본격적인 유무선통합서비스 시장을 창출한다는 목표다.
통신방송융합에 대비 홈네트워크 적극 추진
KT는 유무선결합과 함께 통신방송융합에 대한 서비스 개발도 가속도를 내고 있다. KT는 방송통신융합에 대비, 홈네트워크에 중점을 두고 있다.
KT는 지난 6월 홈네트워크서비스인 `홈엔`을 상용화했다. 홈엔은 초고속인터넷인 메가패스에 KT가 개발한 홈게이트웨이를 연결해 방송통신이 결합된 각종 서비스를 제공한다.
6월부터는 ▲원하는 시간에 영화나 드라마, 애니메이션 등을 고화질로 시청하는 TV-VOD서비스 ▲카메라를 통해 언제 어디서든 집안을 살펴볼 수 있는 홈뷰어서비스 ▲지역뉴스, 상가정보, 공공기관정보, 쇼핑정보 등을 제공하는 생활정보서비스 ▲TV로 간단한 문자메시지를 보낼 수 있는 SMS서비스 등을 제공했다. VOD서비스가 월 1만6000원(기본형)이며 홈뷰어가 월 4000원이다.
KT는 내년부터는 전국을 대상으로 양방향TV, T-커머스, IP멀티캐스팅, 위성방송, 게임, 홈쇼핑 등 다양한 응용서비스와 함께 가스나 전기 등에 대한 원격제어, 정보가전을 제어하는 홈오토메이션을 단계적으로 제공할 예정이다.
KT는 이같은 노하우를 바탕으로 홈엔과 별도로 삼성전자 등 가전, 삼성물산 등 건설업체 등과 홈네트워크컨소시엄을 구성해 시범사업을 진행하고 있다.
KT는 기존의 자원을 최대한 활용한 통신방송 묶음 상품도 제공하고 있다. 초고속인터넷서비스인 메가패스와 계열사인 스카이라이프의 위성방송을 함께 제공하며 5~15%까지 할인해 제공하는 `메가패스-스카이라이프`를 지난 6월부터 제공하고 있다. KT는 나아가 통합셋탑박스를 통해 초고속인터넷 메가패스와 홈네트워크 `홈엔`, 위성방송을 제공하는 `홈엔스카이`서비스를 제공하고 있다.
KT는 이미 융합서비스에 대비, 광대역통합망(BCN) 구축 계획을 가동하고 있으며 최근 정통부가 추진하는 광대역통합망 시범사업자로도 선정됐다.
KT는 BCN을 IP 미디어, IP통신 등 미래 통신사업의 기본 인프라로 구축하고 음성과 데이터통합, 유무선통합, 통신방송융합을 포괄한다는 계획이다. 이와 관련 KT는 가정으로 들어가는 망을 100메가 이상의 속도를 내는 광케이블로 교체하는 작업에 본격 착수했으며 2009년까지 174만9000회선을 공급키로 했다.
새 수익원으로 기대되는 `비즈메카`
KT가 공을 들이고 있는 또 하나의 사업은 `비즈메카`다. 비즈메카는 대기업에 비해 정보화 사각지대에 있는 중소기업을 대상으로 맞춤형 기업솔루션을 제공하는 사업이다. 네트워크사업자였던 KT가 토탈솔루션사업자가 되는 것이다.
비즈메카서비스에는 기업내부업무와 관련해 ERP, 그룹웨어, 서무회계, 입찰정보 등이 있으며 기업간업무지원은 유통 및 제조 SCM, 전자세금계산서, 보험 및 의료정보 등이있다. 고객관리는 콜매니저를 비롯 소기업고객관리, 홈페이지 빌더, 쇼핑몰, IT교육 등이 있으며 자영업솔루션은 카센터, 안경원 등 업종별 고객관리 등의 서비스가 있다.
KT는 지난해까지 개별 기업단위의 업무정보화 사업에 주력해왔으나, 올해부터는 이를 기반으로 산업별 협업지원, 상거래 지원 등으로 범위를 확대하고 있다.
- `조개딱지`에서 `물딱지`까지..주의!
- [edaily 윤진섭기자] `상암, 강일, 세곡지구 9000만원 입주` `강남권 아파트 평당 600만원에 분양`
2일 서울 동작구 이수교차로 앞. 도로변 곳곳에 이런 내용의 벽보가 커다랗게 걸려 있었다. 서울·경기지역의 도로변과 사무실 밀집지역에도 이같은 플래카드와 벽보가 즐비하다.
부동산 시장의 대표적 고위험 투자 상품인 `딱지`(입주권)가 거래가 기승을 부리고 있다.
부동산업계와 현장 중개업소에 따르면 최근 들어 딱지거래가 기존 택지개발지구 내 입주권 거래에서 택지개발에 따른 대토권, 심지어 염전과 바닷가 개발에 따른 보상 딱지에 이르기까지 다양화되고 있다.
그러나 이들 딱지거래는 불법으로 간주, 실제 소유권 확인이 힘들 수 있어 자칫 입주는 고사하고 웃돈만 날린 가능성이 있는 등 위험성이 크다. 매입에 주의해야 한다는 게 업계 전문가들의 이야기다.
◇조개딱지·상가입주권·주택입주권 등 다양
딱지의 본래 이름은 입주권으로 택지개발이나 재개발시 현지주민 등에게 보상차원으로 입주권이나 용지 매입권을 주는 것을 의미한다.
그러나 최근들어 어민을 대상으로 하는 속칭 `조개딱지`에서 택지개발지구 내 상업용지 입주권에 이르기까지 다양화되고 있다.
조개딱지는 최근 서부 수도권의 노른자위 입지로 부상하고 있는 송도신도시 일대에서 성행하고 있는 신종 딱지다.
인천시가 송도를 개발하면서 발생한 1264명의 어민에게 공급키로 한 생활대책 용지 104개필지 6만3000여 평을 두고 벌어지는 불법 거래다. 이들 용지는 향후 송도신도시가 개발될 경우 준주거용지로 분류돼, 주상복합아파트나 상가건물 등의 개발이 가능하다.
현지 모 중개업자는 “원주민 1인당 보상으로 나온 50평형 기준으로 대략 2억3000만원이면 거래가 가능하다”며 “최근 송도신도시 개발이 본격화되면서 한 달 전과 비교해 5000만원이 뛰는 등 `찾는 사람은 많고, 매물은 없는` 실정”이라고 말했다.
택지개발에 따른 영업권 보상차원에서 제공되는 상가(생활대책)용지 입주권도 거래가 활발할 뿐만 아니라 가격도 천정부지다.
생활대책용지는 8평 정도의 지분을 가진 원주민들로 구성된 조합이 상가를 지을 수 있도록 분양되는 근린상업·근린생활용지로 경쟁 입찰을 통해 공급된다.
30일 경기도 고양 풍동 일대 중개업소에 따르면 9월경에 분양예정인 풍동지구 내 원주민 공급용 상가(생활대책)용지의 웃돈이 8000만원을 웃돌고 있다.
현지 B 부동산 관계자는 “현재 조합원 구성도 되지 않았는데, 입찰 전부터 원주민 입주권을 매입하기 위한 투자자들의 발걸음이 잦다”라며 “입찰 이후엔 시세가 2배 이상 오를 것”이라고 말했다.
주택입주권은 흔히 택지개발 과정에서 철거민이나 현지 거주자에게 주어지는 입주권으로 대표적인 곳이 서울 마포구 상암지구 입주권이다.
최근들어 가장 활발한 곳은 장지, 발산지구와 우면, 세곡동 일대다. 현재 장지지구의 경우 33평형을 분양받을 수 있는 딱지 가격이 올 초 8000만~1억원에서 지금은 1억5000만원까지 호가하고 있다.
◇물딱지, 거래제한 등 투자 위험 커
이들 딱지 중 정상적으로 거래가 허용되는 딱지는 극히 일부다. 대부분 거래 자체가 불법일 뿐만 아니라 아예 입주가 불가능한 물딱지도 흔하다. 뿐만 아니라 거래 자체가 1회로 제한 돼 있어 장기간 자금이 묶일 가능성도 크다.
우선 `조개딱지`는 정식 계약 이후 1회에 한해 전매가 가능하다. 그 이전에 거래하는 것은 불법이고, 문제가 발생할 경우 매수자의 법적권리도 보장 받을 수 없다.
인천시 송도 경제자유구역청 분양팀 관계자는 “원주민과 정식 공급계약이 체결한 뒤 1회에 한해 전매가 가능하고 계약전인 현재 거래되는 것은 모두 불법”이라며 “원주민이 중개업자와 공모해 여러 사람에게 팔아, 사실상 물딱지의 가능성이 제기돼도 이 자체가 불법이기 때문에 확인을 해줄 방법이 없다”고 말했다.
상가(생활대책)용지 입주권은 장기간 돈이 묶일 수 있다는 점에서 투자 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 이야기다. 지난 해 말 정부의 `택지공급 지침` 변경으로 이주자용 보상 용지는 계약 후 1회에 한해 전매할 수 있다.
하지만 이후 매입자는 소유권 이전까지 명의 변경이 불가능하다. 한국토지공사 관계자는 “단기 차익을 노리고 미리 매입하는 사람들이 많지만 실상 택지개발이 완공돼 잔금 납부가 마무리돼 소유권 이전이 이뤄지는 시점까지는 팔 수 없다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.
상암, 장지, 세곡동 등 속칭 유망 택지지구에 들어갈 수 있다는 입주권도 상당수는 물딱지(가짜 입주권)다. 실상 이들 지역에 입주가 가능한 것은 사업시행인가 고시일 이전에 매입한 철거가옥만 입주권을 받을 수 있다. 그 이후에 입주권을 거래하는 것은 불법이다.
<사진제공 : 부동산뱅크>
이들 입주권은 조개딱지와 마찬가지로 거래 자체가 불법이기 때문에 여러 사람에게 팔아도 확인이 되지 않는다. 입주권 전문 브로커들은 입주 예정자의 인감도장을 파서 5~6명에게 물딱지를 파는 게 흔하다.
일부는 노후한 철거 가옥이나 시범아파트 등을 입주권이 나온다고 하면서 파는 경우도 있다. 무엇보다 공공개발지역 내 입주권 거래는 불법이기 때문에 적발되면 2년 이하의 징역이나 2000만원이하의 벌금형을 받고 입주권은 무효로 처리된다.
입주를 앞두고 아파트 값이 오르면 매도자가 소유권을 넘겨주지 않고 버티는 경우도 비일비재하다. 도시개발공사는 처음으로 입주 권리를 준 사람이 아니면 계약을 하지 않는다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 "조개딱지를 비롯해 각종 입주권 투자는 성공확률보다 실패 확률이 높은 투자 상품"이라고 전제하고 "시중에 나도는 5500만~7000만원짜리 입주권은 대다수가 입주권 효력이 없는 물딱지"라고 말했다.
또 그는 "입주권 거래는 확인이 되지 않아 물딱지를 매입할 경우 투자액 전체가 손실액이 된다"며 "막연한 기대와 확인되지 않는 정보를 갖고 투자에 나서는 것은 위험"하다고 조언했다.
