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- 상가건물 임대차 표준계약서 양식 개선, 효과는?[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 상가 임대차에 관해서는 상가임대차보호법이 적용된다. 상가임대차보호법은 임대인과 비교해 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 법이다. 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 여러 가지 보호장치를 정하고 있고, 상가임대차보호법에 어긋나도록 임대차계약을 체결한 경우 그 내용이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다.여의도 국회의사당 인근 오피스빌딩 전경(사진=상가정보연구소)대표적으로 임차인이 권리금을 포기하겠다고 약정하거나 임대차계약갱신권을 포기하겠다는 등의 특약은 임대인과 임차인이 합의했다고 하더라도 무효다. 특히 상가임대차와 관련해 빈번히 발생하는 분쟁은 차임 증액을 둘러싼 문제다. 상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차계약갱신시 환산보증금의 5% 이내에서만 차임 또는 임대차보증금을 증액할 수 있다. 이 마저도 조세, 공과금의 증가 등의 일정한 사유가 있을 때 한해서 가능하다. 예를 들어 임대차보증금을 500만원, 월세를 50만원으로 해서 임대차계약을 체결한 경우라면 환산보증금 5500만원(임대차보증금 +월세X100)이 되고, 그대로 임대차보증금을 500만원으로 유지하면 월세는 52만7500원까지 증액이 가능하다. 이런 이유로 임대인은 차임을 임의로 증액하기 위해 차임 외에도 관리비 명목으로 상당히 큰 금액을 약정하는 사례가 많았다. 이 경우 임대차계약갱신시 차임이 아닌 관리비를 증액하는 것엔 별다른 제한이 없다. 결국 관리비 약정을 통해 임대차계약갱신시 차임을 일정 한도 이내로 증액하도록 한 상가임대차보호법의 취지를 몰각시키는 것이다.이에 최근 국토교통부에서는 관리비가 10만원이 넘는 경우에는 일반 관리비와 전기료, 수도료, 가스 사용료, 수선유지비, 청소비 등 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 임대차계약서에 기재하도록 했다. 다만 표준계약서에 관리비에 관한 사항을 명시해 이를 임대차계약에 활용하도록 한 방식이라 임대인과 임차인이 임대차계약서에 관리비에 관해 명시하지 않더라도 특별히 강제하기는 어렵다.상가 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금과 차임 외에도 관리비에 관한 사항을 반드시 확인해야 한다. 차임의 일부를 관리비에 전가하는 것은 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 꼭 유리한 것만은 아니다. 상가임대차보호법에서는 3회 이상 차임이 밀리면 임대임이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있는데, 임차인이 의도적으로 관리비만 연체하는 경우 이와 같은 권리를 행사하는 것이 어렵게 된다. 일방에게만 유리한 조건을 고집하기 보다 당사자간 원만히 합의해 임대차계약서에 상세한 규정이 포함되도록 하는 것이 이후 불필요한 분쟁을 줄이는 길이다.김예림 변호사.
- [e추천경매물건]역삼동 래미안그레이튼 84.8㎡, 21.5억원 매물 나와
- [이데일리 오희나 기자][이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.◇역삼동 아파트 84.8㎡ 21억5200만원서울 강남구 역삼동 래미안그레이튼 아파트 102동 2302호가 경매 나왔다. 역삼중학교 남서측 인근에 소재한 물건으로 5개동 464세대의 아파트 단지로 2010년 6월에 입주했다. 28층 건물 중 23층으로 남동향이며 84.8㎡(33평형)의 4베이 구조로 방이 3개다. 도곡로, 언주로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하며 지하철 수인분당선 한티역이 걸어서 10분 거리에 있다. 대도초등, 역삼중, 중대부고 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 26억9000만원에서 한 차례 떨어져 21억5200만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 5건, 가압류 1건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 24억원에서 25억5000만원에 거래되고 있으며 전세가는 11억7000만원에서 12억8000만원 선이다. 매각일자는 22일 서울중앙지방법원 경매 10계다. 사건번호 23 - 111941◇잠실동 아파트 119.9㎡ 20억400만원서울 송파구 잠실동 잠실엘스 아파트 104동 1501호가 경매 나왔다. 잠일초 등학교 남측 인근에 소재한 물건으로 72개동 5678세대의 대단위 아파트 단지로 2008년 9월에 입주했다. 24층 건물 중 15층으로 남향이며 119.9㎡(45평형)의 4베이 구조로 방이 4개다. 올림픽로, 백제고분로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하며 지하철 2호선 잠실새내역이 걸어서 10분 거리에 있다. 잠일초등, 신천중, 잠일고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 31억3000만원에서 한 차례 떨어져 25억400만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 3건, 질권 2건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 32억원에서 34억5000만원에 거래되고 있으며 전세가는 16억7000만원에서 18억7000만원 선이다. 매각일자는 20일 서울동부지방법원 경매 3계다. 사건번호 23 - 112◇홍제동 아파트 106.2㎡ 7억960만원서울 서대문구 홍제동 홍제현대 아파트 102동 501호가 경매 나왔다. 인왕초등학교 서측 인근에 소재한 물건으로 8개동 704세대의 대단위 아파트 단지로 1992년 7월에 입주했다. 15층 건물 중 5층으로 남동향이며 106.2㎡(40평형)의 3베이 구조로 방이 4개다. 통일로, 연희로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하며 지하철 3호선 홍제역이 걸어서 7분 거리에 있다. 인왕초등, 홍은중 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 8억8700만원에서 한 차례 떨어져 7억960만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 임의경매 1건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소액 임차인이 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 9억7000만원에서 10억7000만원에 거래되고 있으며 전세가는 4억7000만원에서 5억9000만원 선이다. 매각일자는 21일 서울서부지방법원 경매 7계다. 사건번호 23 - 54944
- 캠코, 1893억 규모 압류재산 1371건 공매
- [이데일리 송주오 기자] 캠코는 13일부터 14일까지 온비드를 통해 1893억원 규모의 압류재산 1371건을 공매한다.압류재산 공매는 세무서 및 지방자치단체 등 공공기관이 국세, 지방세 등의 체납세액 징수를 위해 압류한 재산을 캠코를 통해 매각하는 행정절차다. 공매는 토지, 주택 등 부동산과 자동차, 귀금속, 유가증권 등 압류 가능한 모든 물품을 대상으로 진행되며, 회차별 공매 물건은 온비드 홈페이지 내 ‘부동산 또는 동산 > 공고 > 캠코 압류재산’에서 확인할 수 있다. 이번 공매에는 부동산 1215건, 동산 156건이 매각되며, 그 중 임야 등 토지가 870건으로 가장 많은 비중을 차지한다. 또한, 아파트, 주택 등 주거용 건물도 서울, 경기 등 수도권 소재 물건 93건을 포함해 총 203건이 공매되고, 특허권, 출자증권 등 동산도 매각된다. 특히, 전체 물건 중 감정가의 70% 이하인 물건도 521건이나 포함돼 있어 실수요자들은 관심을 가져볼 만하다.공매 입찰시에는 권리분석에 유의해야 하고, 임차인에 대한 명도책임은 매수자에게 있으므로 주의를 기울여야 한다. 또한 세금납부, 송달불능 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건 공매가 취소될 수 있음을 염두에 두어야 한다. 입찰 전 공부 열람, 현장 조사 등을 통해 입찰을 희망하는 물건에 대해 상세히 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.캠코의 압류재산 공매는 온비드 또는 스마트온비드 앱을 통해 시간과 장소에 제약 없이 편리하게 입찰 가능하며 공매 진행 현황, 입찰 결과 등 全과정이 투명하게 공개된다. 또한, 각 차수별 1주 간격으로 입찰이 진행되고, 유찰될 경우 공매예정가격이 10% 차감된다. 압류재산 공매와 별도로, 캠코는 정부의 혁신가이드라인에 따라 캠코 직원 사택으로 사용하던 아파트인 ‘부산 수영구 민락동 롯데캐슬자이언트’ 아파트와 ‘콘도회원권’을 온비드를 통해 매각하고 있다. 해당 물건들은 캠코 소유로 권리분석, 명도책임 등 부담이 없으므로 관심을 가져볼 만하다.
- 여의도 미성 28억원…기흥 다가구주택 30명 몰려[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매에서는 서울 영등포구 여의도동 미성아파트 B동이 27억 6515만원에 주인을 찾았다. 경기 용인시 기흥구 신갈동 35-10의 다가구 주택에는 30명이 몰렸다. 충남 천안시 서북구 입장면 독정리 6의 공장은 114억 78만원에 넘겨져 이번주 최고가 물건이 됐다.5월 1주차(4월 29일~5월 3일) 전국 법원 주거, 업무·상업시설, 토지, 공업시설 등 용도 전체 경매 진행건수는 4500건으로 이중 1083건(낙찰률 24.1%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 3216억원으로 낙찰가율은 64.9%, 평균 응찰자 수는 3.8명이었다.이중 수도권 주거시설은 972건이 진행돼 237건(낙찰률 24.4%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 956억원, 낙찰가율은 80.5%였다. 평균 응찰자 수는 5.8명이다. 서울 아파트는 74건이 진행돼 28건(낙찰률 37.8%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 257억원, 낙찰가율은 90.9%로 평균 응찰자 수는 7.0명이다.주요 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 영등포구 여의도동 미성 B동 3층(전용 141㎡)이 감정가 27억 1000만원, 낙찰가 27억 6515만원(낙찰가율 102.0%)을 기록했다. 유찰횟수는 0회, 응찰자 수는 2명이었다.이어 서울 강남구 도곡동 467-6 대림아크로빌 B동 27층(전용 173㎡)이 감정가 24억 7700막원, 낙찰가 26억 3777만 7770원(낙찰가율 106.5%)을 나타냈다. 유찰횟수는 0회, 응찰자 수는 1명이었다.서울 성동구 성수동2가 강변임광 101동 8층(전용 85㎡)은 감정가 23억 4000만원, 낙찰가 19억 8900만원(낙찰가율 85.0%)에 주인을 찾았다. 서울 송파구 가락동 송파성원상떼빌 101동 14층(전용 141㎡)은 감정가 14억 3000만원, 낙찰가 13억 1700만원(낙찰가율 92.1%)을 보였다. 서울 서초구 양재동 우성아파트 102동 9층(전용 73㎡)은 12억 8603만 8479원(낙찰가율 90.6%)에 낙찰됐다.경기 용인시 기흥구 신갈동 35-10 다가구주택. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 30명이 몰린 경기 용인시 기흥구 신갈동 35-10의 다가구주택이었다. 감정가는 9억 498만 7000원, 낙찰가는 9억 1399만 9999원(낙찰가율 101.%)을 나타냈다.위치는 신갈초등학교 북서측 인근이다. 해당 건물은 총 4층 다가구주택이다. 주변은 연립, 다세대 주택과 근린시설이 혼재돼 있다. 4M 폭 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용사정은 보통이다. 주변 교육기관은 신갈초·중학교가 있다.이주현 지지옥션 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 임차인 13명이 등재돼 있으나, 배당요구를 신청한 임차인은 총 10명이고, 보증금을 돌려받는 임차인은 6명, 한 푼도 배당받지 못하는 임차인은 4명으로 추정된다”고 말했다.이어 “배당받지 못하는 일부 호수 임차인들의 명도저항이 있을 수 있으므로 꼼꼼한 명도 계획이 필요해 보인다. 다가구주택은 건물 현황에 대한 점검이 필요하고, 주변 임대시세와 수요를 철저히 조사해야 한다”고 분석했다. 마지막으로 “1회 유찰되면서 최저가격이 현재 임차인들의 총 보증금을 합한 금액(6억 5700만원)보다 낮아지자 많은 투자자가 몰린 것으로 보인다”고 덧붙였다.충남 천안시 서북구 입장면 독정리 6 공장. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 충남 천안시 서북구 입장면 독정리 6의 공장(건물면적 1만 5022㎡, 토지면적 3만 8946㎡)으로 감정가 148억 613만 400원, 낙찰가 114억 78만원(낙찰가율 77.0%)에 주인을 찾았다. 응찰자 수는 1명으로 낙찰자는 법인이었다.위치는 입장교차로 남동측 인근이다. 주변은 중소규모 공장과 농경지가 밀집해 있다. 차량 접근이 용이하고, 주요도로를 이용하면 경부고속도로 진입도 용이한 편이다.이주현 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 공장은 총 3개 동이고, 일부는 소유자가 사용. 일부는 공실로 추정된다”며 “감정가격 중 토지가 66%를 차지하고 있어 토지에 대한 가치 조사가 필수다”고 설명했다.그러면서 “기계기구 감정가는 1%를 넘지 못하는 만큼 크게 신경 쓸 부분은 아니다”면서 “입찰 당시 1명이 입찰에 참여했고, 낙찰자는 법인으로 조사됐다”고 덧붙였다.