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- 이지스 '몰오브케이' 펀드, 내년 초 채무불이행 위험…투자자 보호 총력
- [이데일리 김성수 기자] 이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 부동산 펀드가 내년 초 채무불이행(EOD)에 처할 가능성이 제기됐다.건대입구역 상권이 아직 코로나19 전으로 충분히 회복되지 못한데다 공실 장기화, 시장 임대료 하락 여파로 대출이자를 감당하는데 어려움을 겪고 있어서다. 이지스자산운용은 후순위 대출 모집, 신규 임대차 계약체결 등으로 펀드의 현금흐름을 개선할 방안을 모색하고 있다. 또한 대주단과의 협의 외에도 자산 매각을 지속적으로 추진해 투자자들 이익을 보호하기 위해 힘쓰고 있다.◇ 근처 대형몰 공실 ‘장기화’…시장 임대료 하락28일 금융투자업계에 따르면 이지스리테일부동산투자신탁194호(이하 이지스194호)는 내년 초 채무불이행(EOD)이 발생할 가능성이 있다. 이지스194호는 이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 9-4번지 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 펀드다.서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)이지스자산운용은 상업시설 개발 전문 시행사 STS개발로부터 지난 2018년 6월 29일 몰오브케이를 561억원에 매입했다. 이를 임대 및 운용해서 얻은 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 이지스194호의 목적이다.펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다.그러나 이지스194호 운용보고서(올해 7월 1일~9월 30일)를 보면 최근 1년 수익률은 -12.88%로 손실을 냈다. 최근 3년 수익률은 -9.38%, 최초 설정일 이후 수익률은 3.59%다. 고금리로 부동산 시장이 좋지 않은데다 건대입구 상권 침체 등으로 공실률이 여전히 높게 유지된 영향이다. 자산 전체의 공실률은 지난 9월 말 기준 37.6%로, 작년 6월 말 기준 공실률(37.58%)과 큰 차이 없다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다.게다가 해당 자산의 임대료 중 절반 이상을 차지하는 임차인 CJ CGV의 임대차기간은 오는 2033년 1월까지다. CGV와의 임대차기간이 끝날 경우 공실률이 더 높아질 가능성이 있는 것.이지스자산운용은 공실률을 낮추기 위해 △지난 8월 25일 지하 1층 전체 면적에 대한 장기 임대차 계약 △지난 9월 11일 1층에 대한 단기 임대차 계약 △지난 9월 15일 3층에 대한 단기 임대차 계약을 각각 체결했다. 회사는 앞으로도 적극적인 임대차 마케팅 및 계약 협의를 진행해서 공실 해소에 필요한 모든 조치를 강구할 예정이다. 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 1~2층 공실 상황 (사진=김성수 기자)◇ 대출이자 감당 어려울 수도…자산매각 ‘난항’다만 향후 공실률이 개선돼도 대출이자 등을 모두 감당하기 어려울 수도 있다. 시장 임대료 하락, 건대입구 근처 대형몰 등 경쟁 상업시설의 공실 장기화 때문에 적극적 신규 임대에도 최근 급격히 상승한 대출이자를 감당하지 못할 수 있어서다. 임대차 계약에서 발생하는 임대수익만으로는 펀드 운용에 필요한 필수 비용 및 대출이자 재원을 충당하기 어려울 수 있다는 것. 이런 이유로 펀드 운영상 누적 손실이 발생하고 있다.회사는 현재 현금흐름을 토대로 추정할 때 내년 초 대출이자 재원 부족에 따른 대출약정상 채무불이행(EOD)이 발생할 수 있다고 분석했다. 만약 EOD가 발생할 경우 대주(자금을 빌려준 사람)가 해당 자산에 대해 담보권을 실행할 수 있게 되며, 이는 투자금 손실로 이어질 수 있다.건대입구 상권 침체로 목표치보다 낮은 임대료에 임대차 계약을 체결할 경우 운영수익 하락으로 매각가격이 떨어져 손실이 발생할 수 있어서다.‘담보권 실행’이란 채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자가 채무 이행을 실행하는 것을 말한다. 채권자가 채권 회수를 위해 담보 물건을 경매에 넘기는 경우를 포함한다. 설상가상으로 자산 매각 작업도 난항을 겪고 있다. 앞서 이지스자산운용은 해당 펀드의 신탁계약기간과 자산의 담보대출기간을 각 2년씩 연장했다. 또한 자산에 대한 상시매각을 계속 시도하면서 다수 부동산 컨설팅 자문사를 통해 잠재 매수희망자를 발굴하고, 관련 협의를 진행해왔다.그러나 고금리로 국내외 부동산시장이 좋지 않고, 건대입구역 상권도 침체돼 목표가격 수준에 자산을 조기 매각하기 쉽지 않은 상태다. 지난 1월 20일 및 지난 10월 18일 매각공고를 게재하고 경쟁입찰 절차를 진행했지만 입찰기한일인 지난달 30일까지 응찰자가 나타나지 않았다.건대입구역 주변 상권 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)◇ 대주단 협의·자산매각 추진…투자자 보호 총력이에 이지스자산운용은 후순위 대출 모집, 신규 임대차 계약체결 등으로 현금흐름 개선 방안을 모색하고 있다. 또한 대주단과 협의를 진행하는 한편 자산 매각을 지속적으로 추진해서 펀드 자산 안정화 및 투자자들 이익 보호를 위해 힘쓰고 있다.구체적으로는 이자 재원 부족에 따른 EOD 사유 발생을 막기 위해 일정기간 동안의 이자를 후취로 변경하는 부분을 대주단과 적극 협의하고 있다. ‘후취’란 대출을 받고 대출금을 사용한 후 이자를 납입하는 방식이다. 주로 1개월 단위로 이자를 납입하며 가계대출에 많이 적용된다. 반면 ‘선취’는 대출시 대출금에 대한 이자를 먼저 납입하는 방식이다.또한 이지스자산운용은 자산가치를 떨어트리지 않는 범위에서 공실을 해결하기 위해 다양한 잠재 임차인들과 협상하며 임차인 유치에 총력을 기울이고 있다. 무엇보다 자산매각에 최선을 다하고 있다. 특히 매각공고 외에도 추가적으로 매각자문사 에이커트리를 통해 시장상황을 분석하고 투자자 이익 보호에 가장 적합한 매각 전략을 다각도로 검토하고 있다.다만 현재 몰오브케이 뿐만 아니라 건대입구 근처 대형몰 자산의 경우에도 공실이 늘고 임대료가 하향 조정되고 있다. 이를 감안할 때 건대입구역 상권이 코로나19 이전 수준으로 충분히 회복됐다고 보기 어렵다는 분석이다.이런 시장환경 속에서 자산매각이 성사된다고 해도 해당 펀드 투자자들이 최초 투자금 대비 손실(에쿼티 손실)을 입을 가능성을 배제할 수 없다.이지스자산운용은 자산 매각 관련 (잠재적) 매수자 선정, 상세 매매조건 협의 및 시장환경에 따른 영향 분석에 만전을 기할 예정이다. 또한 자산의 최종 매각 여부를 결정하기 위해 별도 내부위원회 심의를 거칠 수 있으며, 적시에 상황을 안내할 계획이다. 이지스자산운용 관계자는 “펀드의 집합투자업자로서 투자자들이 겪는 여러 불편 사항들에 깊은 유감을 표한다”며 “향후에도 자산 가치 상승과 투자자 권리 보호를 위해 노력을 다할 것”이라고 말했다.
- 이지스자산운용 "상업용부동산, 내년 하반기 이후 투자 적기"
- [이데일리 김성수 기자] 국내 상업용 부동산 시장의 투자 적기는 내년 하반기 이후라는 전망이 나왔다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 차환 어려움과 신용경색이 내년 상반기 본격화되면서 가격이 조정된 후에 기회를 노려야 한다는 분석이다. 또한 내년 기관 투자자의 ‘옥석 가리기’로 자산 양극화가 심화할 것으로 전망됐다.이지스자산운용 투자전략실은 이같은 내용을 담은 ‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 27일 밝혔다.보고서에 따르면 올해 3분기까지 국내 상업용 부동산 거래 규모는 10조9000억원으로, 전년 동기보다 49.3% 감소했다. 서울 오피스 거래 규모는 5조9000억원으로 같은 기간보다 48.6% 줄었다. 물류센터는 3조4000억원으로 43% 감소했다. 오피스 거래규모 및 캡레이트 (자료=‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서 일부 캡처)자본환원율(캡레이트)은 오피스가 4.3%, 물류는 5.5%로 지난해 같은 기간보다 각각 0.8%포인트(p), 0.6%p 상승했다. 자본환원율은 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눈 수치다. 자본환원율이 상승한 경우는 통상 자산가격 하락을 의미한다. 올해 글로벌 상업용 부동산시장은 단기간에 급격한 금리 인상으로 자금조달 및 거래가 둔화되는 모습을 보였다. 특히 국내 시장의 경우 코로나19에 따른 유동성 확장 국면에 자산가치가 급격히 상승했던 만큼 일본, 싱가포르 등 타 아시아 권역 대비 가격 및 거래 변동성이 컸다. 상대적으로 레버리지 비율이 높은 투자 방식도 금리 인상으로 인한 변동성을 키운 것으로 분석된다.다만 프라임급 오피스, 물류센터 임대 시장은 견조할 것으로 예상된다. 거래 감소와 자산 가치 하락에도 타 선진국 대비 높은 수익률을 보일 것으로 전망되기 때문이다.지난 3분기 말 기준 서울 지역 오피스의 평균 공실률은 2.2%로 자연 공실률(5%)보다 낮았다. 전용면적당 임대료(NOC)도 상승세다. 오피스 신규 공급 부족에 따른 것이지만, 올해 하반기부터 고금리 부담에 따른 수요 위축도 일부 가시화되고 있다.국내 상업용 부동산 시장은 과도한 레버리지에 의한 성장에서 레버리지로 인한 리스크 국면으로 내년 본격적인 전환이 전망된다. 이같은 전망의 배경은 △고금리 장기화에 따른 자금경색과 조달비용 감소 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등에 따른 신용 리스크 증가 △ 제조·수출 중심의 경제 이탈에 따른 성장 둔화 등이다.내년 시장을 읽는 주요 키워드로는 ‘웨이트 앤 씨’(관망세), ‘플라이트 투 퀄리티’(안전자산 선호), ‘밸류 포 머니 게임’(가성비 경쟁) 등이 제시됐다.최근 금리 인하 가능성에도 기관투자자의 신중한 태도로 관망세가 유지될 것으로 전망된다. 개발사업의 자금조달 이슈가 내년 상반기에 확대될 것으로 예상된다. 또한 내년 하반기 가격 조정을 거쳐 연말부터 투자 심리가 살아날 가능성이 높다는 분석이다.금리, 건설비 등 비용 인상으로 주요 업무권역의 신규 공급이 제한적인 데 따라 신규 개발 물건보다 환경·사회·지배구조(ESG) 수준이 높은 코어(핵심)자산 중심으로 투자가 이뤄질 전망이다. 오피스 공급 추이 및 예정 물량 (자료=‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서 일부 캡처)특히 우량 자산 중심의 양극화가 강화될 것으로 전망된다. 우량 임차인의 경우 신규 공급이 제한적이라서 기존 오피스의 임차 수요가 유지되는 반면, 비우량 임차인을 중심으로 비용 절감을 위한 오피스 이전 경향이 가시화돼서다. 임차인과 실수요자가 선호하는 품질을 갖춘 오피스에 대한 ‘투자 쏠림 현상’도 나타날 것으로 예상된다.특히 경비 절감에 민감한 중소·중견기업들은 마곡에 신규 공급되는 오피스 등 가성비 높은 자산에 대한 선호가 커질 것으로 보인다. 물류센터의 경우도 임차인의 이전 비용 부담이 상대적으로 적은 특성을 갖고 있어서 가성비 중심의 이전 수요가 증가할 전망이다.이지스자산운용 관계자는 “자본조달 어려움으로 투자자의 보수적인 시각이 강해진 만큼 전략적 포트폴리오 관리가 중요한 시점”이라며 “금리 등 외부 변동성에도 안정적 수익률을 제공하기 위한 투자구도를 마련하는 것이 시급하다”고 말했다.이어 “장기적 안정성·수익성 확보를 위한 전략투자와 산업·사회 구조 변화에 따른 유망섹터 투자 기회를 선점할 것”이라며 “이를 위해 투자 구조, 상품, 방식 등을 다양화할 계획”이라고 덧붙였다.
- CBRE코리아 "3PL, 수도권 A급 물류시장 최대 수요자"
- [이데일리 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스기업 CBRE는 삼자 물류 임차인(3PL)이 수도권 A급 물류 시장의 최대 수요자라고 26일 밝혔다.CBRE가 지난 14일 발표한 ‘2023년 한국 삼자 물류 임차인 설문조사’ 보고서에 따르면 삼자 물류 임차인(3PL)은 수도권 A급 물류 시장 전체 연면적의 약 40% 점유율을 차지해 여전히 최대 수요 동인으로 나타났다.국내 3PL 임차인의 약 90%는 현재 운영 중인 물류센터 규모를 유지하거나 확대할 예정이라고 답변했다. 향후 포트폴리오를 확장할 계획이 있는 것.(자료=CBRE 코리아)이번 조사는 올해 4월부터 6월까지 아시아태평양 물류 임차인 총 120명을 대상으로 진행됐다. 국내 3PL 임차인 17곳이 설문에 참여했다.국내 3PL 임차인은 물류센터 선정 시 가장 중요한 고려 요소로 ‘교통 접근성과 임대료’를 꼽았다. 또한 고속도로 나들목(IC) 및 주요 도로망과 인접해 소비자·생산자 접근성이 좋은 입지의 물류센터에 대해 높은 선호도를 보였다. 실제로 응답자의 약 40%가 향후 이천, 용인에 추가 확장을 검토할 계획에 있는 것으로 답했다. 수도권 남부 권역에 대한 임차 선호도가 지속될 것으로 해석된다. 올해 상반기 기준 수도권 A급 물류센터를 사용하는 전체 3PL 임차인의 약 47%가 이천 및 용인에 위치한 것으로 조사됐다. 또한 해당 지역 임차인의 절반 수준이 3PL 임차인으로 확인됐다. 아울러 임차인은 임대차 계약 시 임대료 및 임대 기간과 관련해 유연성 보장 조항을 가장 희망하는 것으로 나타났다.CBRE 코리아가 매각을 진행한 사례 중 서이천물류센터는 제2중부고속도로 서이천IC와 1.7Km 거리로, 뛰어난 고속도로 접근성을 보유하고 있다. 서울 및 수도권 주요 지역에 1시간 이내 접근이 가능하다. 층별 면적이 약 5000평 규모로 자동화 설비 구축에 효율적인 구조다. 현재 쿠팡이 전체 면적을 임차하고 있으며 대규모 자동화 설비를 구축해 운영 중이다.이렇듯 물류센터 운영 측면에서 정확도, 생산성 향상, 인건비 절감 등을 위해 스마트 물류센터 투자가 확대되고 있다. 설문조사에 참여한 3PL 기업의 약 45%는 효율적 물류 공급망을 위해 인공지능(AI), 로봇 등 첨단 시스템과 설비를 적용하는 자동화 전략을 검토하고 있다.CBRE 코리아의 캐피털마켓 내 물류를 담당하고 있는 이지현 상무는 “CBRE가 올해 매각한 대부분의 물류센터들은 3PL 임차인들이 선호하는 우수한 입지 및 스펙을 보유하고 있다”며 “임차인 범위가 넓고, 향후 임대료 및 자산가치 상승 가능성을 바탕으로 성공적으로 매각을 진행했다”고 말했다. CBRE 코리아는 올해 총 11개 자산, 거래금액 총 9000억원 딜(거래 종결 기준)을 성사시켰다. 지난 2008년부터 2023년까지 15년간 CBRE 코리아의 물류자산 누적거래 총액은 약 2조5000억원에 이른다. 올해 상반기CBRE 코리아는 매입·매각 자문에서 물류부문은 국내 시장 점유율 81%(공장, 산업용지 포함)를 달성했다. 물류 부문만 산정했을 때는 85%의 점유율을 보였다.최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “수도권 소재 대형 물류센터에 대한 3PL의 높은 선호도가 확인됐다”며 “수도권 대도시를 중심으로 구축된 3PL의 물류 네트워크는 점차 외곽으로 확장되면서 새로운 물류 거점에 대한 임차 수요도 높아질 것”이라고 설명했다. 이어 “임차인 필요를 반영한 첨단 물류자산에 투자하고, 포트폴리오 내 친환경 인증 자산 등 미래형 신규자산 비중을 확대해 향후 잠재 수요를 흡수하고 수익 실현을 할 수 있다”고 덧붙였다.이밖에 국내 3PL 임차인은 운송 및 배송 비용에 가장 큰 부담을 느꼈다. 유류비, 운송비, 인건비 등 비용 인상 때문이다. 국내 주요 3PL사들의 경쟁적인 풀필먼트 서비스 강화로 물류센터에 첨단기술을 도입하는 투자가 확대될 것으로 보인다. 신규센터 및 시설 투자비에 대한 부담도 높은 것으로 관찰됐다. 반면 임대료를 포함한 부동산 비용에 대한 우려는 상대적으로 낮게 관찰됐다.
- 한화자산운용 "리츠·고배당·TDF로 안전한 노후 대비"
- [이데일리 이은정 기자] 한화자산운용이 연금저축과 개인형 퇴직연금(IRP) 계좌를 통해 안전한 노후를 대비할 수 있는 포트폴리오를 공개했다. 올해 연말정산부터 세액공제 대상 금액이 연금저축· IRP 합산 최대 900만원까지 늘어난 만큼, 연금 투자에 관심있는 투자자들에게 기회가 될 전망이다.한화자산운용이 추천하는 상품은 상장리츠와 고배당 상장지수펀드(ETF), 타깃데이트펀드(TDF) 등으로, 안전한 노후를 대비하기 적합한 자산들로 포트폴리오를 구성했다. 구체적으로는 △한화리츠 △ARIRANG 고배당주 △LIFEPLUS TDF 2035·2040·2045 등의 상품이 추천 대상에 올랐다.먼저 최근 순자산 11조원을 돌파하며 빠른 성장세를 보이고 있는 TDF는 연금 투자에서 빼놓을 수 없는 상품이다. 올 1분기 기준 TDF 순자산 11조원 중 연금 자산이 차지하는 규모는 92.3%인 10조1000억원에 이른다. 생애주기를 고려해 은퇴시점에 맞게 위험자산과 안전자산의 비중을 조절해준다는 점이 투자자들의 호응을 얻고 있기 때문으로 분석된다.Fn스펙트럼에 등록된 각 운용사 모든 빈티지의 TDF 상품 222개 중 2023년 12월 21일 기준 최근 5년 수익률(5년 수익률 측정 가능 상품 104개)은 ‘한화LifePlusTDF2045’가 56.46%로 3위, ‘한화LifeplusTDF2040’가 54.44%로 6위, ‘한화LifePlusTDF2035’가 49.42%로 13위를 기록하고 있다. 5년 수익률 기준 15위권 내에 한화자산운용의 TDF 상품만 3개가 진입해 있다.고배당 ETF 역시 연금 계좌를 통해 투자한다면 배당소득세를 이연시키고 향후 저율의 연금소득세로 투자금을 수령할 수 있어 각광받는 상품 중 하나다. 일반 계좌로 투자 할 때 ETF 배당금(분배금) 수령 시 15.4%의 배당소득세가 원천징수되지만, 연금저축· IRP 계좌를 통해 5년 이상 투자한 뒤 55세 이후 수령 시 3.3~5.5%의 낮은 연금소득세율이 적용된다.‘ARIRANG 고배당주’는 지난 4월 주당 분배금 730원을 지급하며 6.03%의 분배율을 기록해 국내 주식형 ETF 중 분배율 1위를 달성했다. 최근 5년 간 분배율은 올해 6.03%, 2022년 5.51%, 2021년 4.81%, 2020년 5.51%, 2019년 4.29% 수준을 기록하고 있다. 이 ETF의 순자산총액은 21일 기준 2024억원 수준에 달해 대표적인 고배당 ETF로 꼽힌다.지난해부터 연금 계좌를 통해 투자가 가능해진 상장리츠 역시 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당한다는 점에서 안정적으로 배당 수익을 거둘 수 있는 상품 중 하나다. 지난 3월27일 상장한 한화리츠는 6.85%의 연평균 배당률을 달성할 수 있을 것으로 전망했다. 스폰서 리츠로서 한화그룹의 자산들을 대거 편입하고 이들을 임차인으로 확보해 공실 우려가 적다는 설명이다.채온 한화자산운용 리츠투자본부장은 “리츠는 매입과 매각을 반복하며 수수료 수익을 추구하는 부동산 펀드와 달리 안정적 운용으로 지속적 배당을 추구한다”며 “한화리츠는 10~20년 장기투자와 저위험·중수익 관점에서 안정적인 배당을 제공해 연금투자를 추천한다”고 말했다.최영진 한화자산운용 전략사업부문장은 “올해부터 연금저축과 IRP 세액공제 대상 금액이 최대 900만원까지 확대된 만큼, 직장인이라면 연말까지 개인의 여력 범위 내 금액을 최대한 납입해 혜택을 확보하는 것이 필요하다”며 “특히 장기 성과가 입증된 회사의 TDF나 리츠 상품으로 장기적 관점에서 수익성과 안정성을 고려해 미래 은퇴 자산을 축적해 가는 것이 중요하다”고 전했다.
- 꺾인 부동산 광풍…퇴직연금 주택구입 중도인출 '급감'
- [세종=이데일리 조용석 기자] 부동산 열풍이 꺾인 지난해(2022년) 주택구입 목적 퇴직연금 중도인출자가 급감하면서 3년내 최소치를 기록했다. 또 증시부진과 함께 퇴직연금을 실적배당형이 아닌 원리금보장형으로 운용하는 비중도 관련 통계 작성 이후 처음으로 늘어났다.지난 8월 서울 남산에서 시민들이 서울시내 아파트를 바라보고 있다. (사진 = 뉴시스)◇주택구입 목적 중도인출자, 전년比 22%↓19일 통계청이 발표한 ‘2022년 퇴직연금통계 결과’에 따르면 지난해 퇴직연금 중도인출자는 4만9811명으로 2017년 이후 가장 적었다. 중도인출자가 4만명대로 떨어진 것은 2016년(4만901명) 이후 6년 만이다. 전년(5만4716명) 대비로도 -8.96%(4905명) 감소했다. 퇴직연금은 원칙적으로는 퇴직 시점에 받는 연금이지만, 주택 구입이나 장기요양, 파산 선고 등 일부 사유에 한해 중도 인출이 가능하다.중도인출자가 감소한 주요원인은 주택구입 목적으로 중도에 인출한 이들이 크게 줄었기 때문이다. 작년 주택구입 목적 중도인출자는 2만3225명으로 전년 대비 무려 21.97%(6540명)나 감소, 2019년(2만2023명) 이후 가장 적었다. 주택구입 중도인출자의 급감이 전체 퇴직연금 중도인출자의 감소를 이끈 셈이다.2020년과 2021년 모두 2만9000명대에 달했던 주택구입 중도인출자가 감소한 것은 2021년 하반기를 기점으로 부동산 광풍이 꺾인 영향으로 보인다. 통계청 관계자는 “2022년에는 주택구입 목적 중도인출자가 늘어날 요인이 딱히 없었던 것으로 보인다”고 설명했다. 그외의 중도인출 사유 중 주거임차 임차보증금 이유는 1만5742명으로 전년(1만4870명) 대비 5.80% 증가했다. 또 장기요양 이유는 2416명으로 5.96%, 회생절차 이유는 3.30% 각각 전년 대비 늘었다. 연령별 중도인출 사유로는 20대 이하는 주거임차, 나머지 연령대에서는 주택구입 목적이 가장 많았다. (자료 = 통계청)◇증시침체에 원리금보장형 비중, 통계 작성 후 첫 증가2021년 하반기부터 본격적으로 증시가 본격적으로 하향그래프를 그림에 따라 퇴직연금의 운용방식도 많이 달라졌다. 수익률은 낮지만 안정적인 원리금보장형의 비중이 늘었다. 2022년 기준 적립금액의 85.4%는 원리금보장형, 11.3%는 실적배당형으로 운용 중인 것으로 집계됐다. 전체 연금 가입자 중 원금 보장형의 비중은 전년(83.1%) 대비 2.4%포인트나 증가했다. 적립금액 기준 원리금보장형의 비중이 늘어난 것은 2015년 통계작성 이후 처음이다. (자료 = 통계청)반면 2016년 이후 계속 증가했던 실적배당형의 비중은 6년 만에 처음으로 감소했다. 작년 실적배당형 비중은 전년도 13.6%에서 11.3%로 2.3%포인트나 줄었다. 통계청 관계자는 “원리금보장형과 실적배당형 비중의 추세가 달라진 것은 고금리와 증시부진이 영향이 미쳤을 것”이라고 설명했다. 반면 개인형 퇴직연금 해지인원은 98만6847명으로 전년(86만5116명) 대비 14.07%나 늘었다. 다만 이는 지난해 4월부터 퇴직연금 가입자의 퇴직금은 IRP 계좌로 의무 이전하는 제도가 시행된 데 따른 것으로 보인다. 아울러 지난해 퇴직연금 가입자는 694만8000명으로 전년(683만7000명) 대비 1.6% 증가했다. 가입률은 53.2%로 전년 대비 0.1%포인트 떨어졌고, 도입률은 26.8%로 전년 대비 0.3%포인트 하락했다. 사업장 규모별 가입 격차도 여전했다. 5인 미만 사업장의 퇴직연금 도입률은 10.5%에 그쳤으나 300인 이상은 91.4%로 가장 높았다. 100~299인 사업장 87.0%, 50~99인 80.4%, 10~29인 57.1% 순으로 사업장이 클수록 도입률도 높았다.
- 제이알글로벌리츠 '벨기에 파이낸스 타워' 세가지 호재
- [이데일리 김성수 기자] 제이알글로벌리츠(348950)가 운용 중인 벨기에 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’에 3가지 호재가 겹쳤다. 미국이 내년 기준금리 인하에 나설 것으로 기대되는 데다 임차인이 자비로 리노베이션을 진행 중이다. 또한 오는 2027년 상반기에는 인근 주거시설이 준공돼서 상주인구 증가와 함께 부동산 가치가 상승할 것으로 예상된다. 금리인하 기대감에 리츠들 주가가 최근 반등하는 추세인 만큼 업계는 지금이 리츠 투자에 나서기 좋은 시기라고 보고 있다. ◇ 임차인, 자비로 ‘유연한 업무 환경’ 리노베이션 중18일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠가 운용 중인 벨기에 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’에는 3가지 호재가 있다. △임차인이 자비로 리노베이션 진행 △오는 2027년 상반기 인근 주거시설 준공 △내년 미국 기준금리 인하 기대감이다.제이알글로벌리츠 구조 (자료=제이알투자운용)제이알글로벌리츠는 2020년 8월에 상장한 해외형 리츠다. 제이알글로벌리츠가 모(母)리츠로서 자(子)리츠 주식에 투자하고, 자리츠는 해외 부동산 또는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 현지 법인의 증권에 투자한다. 자(子)리츠로는 ‘제이알제26호’와 ‘제이알제28호’가 있다. 제이알제26호는 벨기에 수도 브뤼셀의 랜드마크 건물 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’에 투자하고 있으며, 제이알제28호는 미국 뉴욕 맨해튼에 있는 오피스 ‘498 세븐스 에비뉴’를 기초자산으로 갖고 있다.파이낸스 타워 컴플렉스는 지하 4층~지상 35층 파이낸스 타워와, 지하 6층~지상 11층 도어 빌딩으로 이뤄진 연면적 19만5973㎡(약 5만9282평) 규모 빌딩이다. 498 세븐스 에비뉴는 지상 2층~25층 업무시설과, 1층 및 메자닌층 상가, 지하 1층~지상 1층 기타시설(로비, 창고 등)로 이뤄진 연면적 8만9415㎡(약 2만7048평) 규모 A급 오피스다.우선 파이낸스 타워 컴플렉스는 임차인인 벨기에 건물관리청이 자비로 리노베이션에 나섰다. 벨기에 건물관리청은 벨기에 연방정부 산하에 있는 기관이다. 벨기에 건물관리청이 100% 임차하고 있으며 현재 벨기에 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처가 입주 중이다. 이 건물 중 11~20층은 2단계 리노베이션 예정이며, 21~29층은 1단계 리노베이션 예정이다.임차인이 자비로 리노베이션을 진행하는 것은 그만큼 해당 건물을 장기간 아용하겠다는 뜻이라는 점에서 긍정적 신호로 해석된다.◇ 내년 미국 기준금리 인하 기대…리츠 주가 ‘오름세’이 리노베이션은 코로나19로 확산된 유연근무제를 반영해서 ‘플렉서블 오피스’(유연한 업무 환경) 인테리어를 만드는 게 목적이다.플렉서블 오피스란 사원들의 고정좌석과 중역들의 개인 사무실을 없애고, 각자 자유롭게 업무 공간을 선택할 수 있게 만든 오피스다. 일반 사무실에 비해 임대 부대비용과 계약기간 부담이 적고, 임대 가능 공간과 계약 형태가 유연하다는 특징이 있다.벨기에 브뤼셀 오피스 시장 (자료=제이알투자운용)또한 파이낸스 타워 컴플렉스 인근에는 오는 2027년 상반기에 주거시설(4만5500㎡), 공공시설(학교 및 박물관 8700㎡), 근린생활시설(4500㎡)이 준공된다. 일명 벨레어 프로젝트(Belair Project)다. 이 사업장은 브뤼셀 도심 개발지구에 위치하며 총 5개 동으로 구성된다.이 프로젝트가 진행되기 전에는 브뤼셀 시내 주거시설 부족으로 타도시에서 출퇴근하는 사람들이 많아서 교통 혼잡이 발생해왔다. 다만 프로젝트가 완료되면 주거시설이 확충돼서 주변 상주인구가 늘어나고 부동산 가치도 상승할 것으로 기대된다.내년 미국 기준금리 인하가 기대되면서 주가도 오름세를 보이는 것도 호재다. 미국 연방준비제도(연준)는 내년부터 기준금리 인하를 시작할 것임을 예고했다. 연준은 지난 13일(현지시간) 공개한 12월 연방공개시장위원회(FOMC) 성명에서 내년 기준금리 전망을 4.6%로 제시했다. 한 번에 0.25%포인트(p)씩 인하한다고 가정할 경우 현재 5.25~5.5%에서 4.5~4.75%까지 세 차례 내린다는 뜻이다.미국을 따라 국내 기준금리도 낮아질 경우 리츠들의 이자부담 및 리파이낸싱(차환) 부담이 줄어들 것으로 보인다. 부동산시장도 회복돼 리츠 보유자산의 가치도 오를 것으로 기대된다.이에 업계는 지금이 리츠를 저가매수하기에 좋은 시점이라고 보고 있다. 리츠들 주가도 최근 반등하는 추세다. 제이알글로벌리츠 주가는 지난 한 달간 2.04% 올랐다.
