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- 중과세 피해 가짜 본점 차린 법인 11곳 적발, 추징금만 145억
- [수원=이데일리 황영민 기자]1.A법인 대표자인 의사 B는 대도시 외 지역의 오피스텔에 본점 설립 후 대도시 내 C병원 건물을 113억 원에 취득해 일반세율(4%)로 취득세를 신고·납부했다. 경기도는 조사결과 A법인의 건물 취득일까지 대도시 외 지역의 오피스텔에 임차인이 거주하고 있었을 뿐 아니라 A법인의 출입 사실이 없음을 확인했다. 또 B와 직원 모두 대도시 내 취득 건물인 C병원에 근무하고 있어 A법인의 실제 본점 업무는 대도시 내에서 이뤄진 것으로 판단해 7억 원을 추징했다.2.1인 기업 D법인은 대도시 외 지인 사무실에 본점 설립 후 대도시 내 지식산업센터 토지·건물을 1923억 원에 취득해 일반세율을 적용한 취득세를 신고·납부했다. 그러나 경기도는 지인 사무실을 방문해 주소만 빌려주었다는 진술서와 실제 대도시 내 관계회사 E법인의 사무실에서 법인의 모든 업무를 수행했다는 직원 진술서를 확보했으며, 복리후생비 등 업무추진 비용 대부분이 E법인 사무실 인근에서 지출됐음을 확인해 54억 원을 추징했다.3.1인 기업 F법인은 대도시 외 공유사무실에 본점 설립 후 대도시 내 토지를 440억 원에 취득해 일반세율을 적용한 취득세를 신고·납부했다. 그러나 경기도는 공유사무실의 규모(계약 면적 3.3㎡)와 특성상 실제로 회계·총무·재무 등의 사무를 하는 장소로 보기 어렵고, 실제 대도시 내 관계회사 G법인의 사무실에서 법인의 모든 업무를 수행했다는 직원 진술서를 확보해 20억 원을 추징했다.실질적 본점 업무는 취득세 중과세가 적용되는 대도시에서 운영하면서 세금을 줄이기 위해 허위 본점을 대도시 외 지역에 차려 운영한 법인 11곳이 경기도에 적발됐다. 이들이 탈루한 세액만 145억 원에 달한다.22일 경기도청 브리핑룸에서 류영용 조세정의과장이 취득세 중과 탈루법인 조사 결과를 발표하고 있다.(사진=경기도)22일 류영용 경기도 조세정의과장은 경기도청에서 기자회견을 열고 이같은 내용의 취득세 중과 탈루 법인 세무조사 결과를 발표했다. 지방세법 제13조 제2항에 따르면, 경기·서울 등 대도시에서 실질적으로 법인을 설립·운영하면서 5년 이내 대도시 내 부동산을 매매로 취득하는 경우, 취득세 일반세율 4%보다 2배 높은 8%가 적용된다. 법에서 정한 대도시의 개념은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(산업단지 제외)으로 경기도에서는 수원특례시, 고양특례시, 의정부시, 군포시, 과천시 등 14개 도시가 대상이다.경기도는 지난 8월 14일부터 11월 3일까지 중과세율 적용을 회피하기 위해 대도시 밖에 허위 본점을 두고 대도시 내 부동산을 취득하는 수법으로 중과세를 회피한 15개 법인을 집중적으로 조사했다. 그 결과 9개 법인에 대해 취득세 중과세 탈루세액 145억 원을, 2개 법인에 대해 취득 부대비용(이자, 수수료 등) 누락세액 1억 원을 추징했다.앞서 도는 6월부터 대도시 밖으로 본점을 설립한 217개 법인을 대상으로 항공사진·로드뷰, 인터넷 포털 검색 등을 통해 실제로 주소지 내에 사무실이 존재·운영하고 있는 것으로 판단되는 법인 76개소를 제외한 141개 법인을 1차 조사 대상으로 선정했다. 이후 부동산 취득 당시 본점 주소지에 현장 조사와 탐문 등을 통해 35개를 심층 조사 대상으로 선정했으며 법인별 사업장 방문, 대표자 및 임직원 면담, 취득 물건 형태 등을 다각도로 분석해 취득세 중과세 탈루 개연성이 있는 15개 법인을 최종 조사 대상으로 선정했다. 류영용 경기도 조세정의과장은 “이번 조사를 통해 허위 본점 등 대도시 중과 탈루 개연성을 집중적으로 확인할 수 있었다”면서 “관련 조사를 확대해 지능적인 탈루 행위를 차단하고 공정한 조세정의를 실현하기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.취득세 중과세 탈루 실제 사례.(자료=경기도)
- "산 가격보다 싸게 팔았다" 미래에셋운용, 미국 오피스 '눈물의 손절'
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용이 미국 텍사스주 댈러스 소재 시티라인 내 4개 오피스 자산을 손절했다. 미국의 급격한 금리 상승으로 오피스 자산가치가 급락한데다, 향후에도 고금리 장기화가 예상돼 자산가치가 더 떨어질 위험이 있어서다.해당 오피스를 매각한 결과 투자자들은 배당 포함 원금 수준을 회수할 예정이다. 다만 환전 환율, 펀드 수익·비용 및 보수 등에 따라 회수율이 바뀔 수도 있다.◇ 오피스 5.8억달러 매각…배당 포함시 ‘원금 회수’21일 금융투자업계에 따르면 미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2호(이하 미국9-2호)는 미국 텍사스 댈러스에 위치한 시티라인 내 오피스 4개 동 매매거래를 지난 1일 종결했다. (자료=미국9-2호 올해 9월 월간보고서 일부 캡처)미국9-2호는 지난달 24일 체결한 매매계약 내용에 따라 거래종결 당일 매매 목적물에 대한 소유권을 이전했다. 매매 목적물은 텍사스주 댈러스 광역지역 리차드슨 서브마켓 내 시티라인 복합단지에 있는 스테이트팜 중부지역 본사 1·2·3·4동이다. 미국9-2호는 미래에셋자산운용이 지난 2016년 9월 모집해서 운용해온 투자신탁으로, 해당 건물에 투자해서 임대수익과 자본이득을 추구해왔다.매도인은 미국9-2호 현지 특수목적회사(SPC)인 카포레잇 프로퍼티스 트러스트 I SPE 1(CORPORATE PROPERTIES TRUST I SPE 1, L.L.C.)며, 매수인은 미국계 기관이다. 매각가는 매각 부대비용 차감 전 기준으로 5억8000만달러(약 7502억3000만원)다.해당 매각가는 지난 2016년 투자 총 금액인 9786억원과 비교하면 약 23.3% 낮은 금액이다. 또한 미국9-2호 운용현황 및 안내문에 적힌 최초 투자금액(7억9300만달러) 대비 26.9% 낮은 금액이다.투자자들은 배당을 포함할 경우 원금 수준을 회수할 예정이다. 선취판매수수료 차감 후 펀드 투자 원금 잔액 기준 총 회수율은 98.4%, 원본 회수율은 48.2%다. 이는 매매대금 환전시 원·달러 환율 1350원을 가정한 수치다. 다만 환전 환율, 펀드 수익·비용 및 보수 등에 따라 회수율이 바뀔 수도 있다. 원·달러 환율 1300~1400원을 가정할 경우 원금 회수율은 46~50%며, 기존에 지급 완료된 이익분배금을 포함하면 97~100%로 예상된다.미국9-2호 자금조달 구조 (자료=2018년 3월 7일 간이투자설명서 일부 캡처)지난 2018년 3월 7일 작성된 간이투자설명서를 보면 투자 총 금액인 9786억원은 △부동산 매입가액 9457억원 △자본적지출 및 매입관련부대비용 등 329억원을 합친 금액이다. 9786억원의 자금조달 구조는 △미국9-2호 투자금액 3000억원 △이 투자신탁 이외 투자자 1539억원 △부동산 담보대출 5247억원(담보인정비율(LTV) 55% 수준)이다.◇ 가치 회복 불투명…“추가 손실 막기 위해 매각”다만 미국 오피스 자산가치가 전반적으로 하락하면서 기존 대출의 담보비율(LTV)이 상승했다. 이에 기존 대출의 대환 혹은 대출 연장을 받으려는 추가 현금 출자 등을 통해 기존 대출 원금을 일부 상환해야 했다. 미래에셋자산운용은 빌딩 4를 매각해서 빌딩 1~3동의 선순위 대출금 상환에 필요한 재원을 마련하려 했다. 하지만 빌딩 4의 잠재 매매가격(입찰가격 1억1000만~1억1600만달러)이 빌딩 1~3동 대출금 상환에 필요한 재원(예상 대출금액 3억500만달러)보다 적어서 실행이 어려웠다. 이에 따라 기존 투자자들의 현금 추가 출자가 필요했다. 하지만 수익자 동의 하에 모든 수익자가 균등하게 출자해야 하는 공모 펀드 특성상 현실적으로 추가 출자 실행도 어려웠다. 게다가 건물의 주요 임차인인 스테이트팜의 경우에도 임대차 계약은 유지하고 있었지만 실제 사용 계획이 불투명해서 향후 자산가치 회복에 불확실성이 있었다. 실제로 스테이트팜 오피스에 출근하는 인원은 코로나19 이전 대비 약 30%에 그쳤다.스테이트팜은 지난 2015년 수취보험료 기준 북미 손해보험사들 중 1위를 기록한 보험사다. 스테이트팜은 미국9-2호의 투자대상 오피스 면적 100%(전체 면적 94%)에 대해 가중평균 임차기간 기준 2016년부터 2037년까지 장기임대차 계약을 체결한 상태다.글로벌 상업용부동산 서비스회사 CBRE의 올해 3분기 댈러스 오피스 시장보고서에 따르면 미국 댈러스의 오피스시장 공실률은 24.6%에 이른다. 금융투자업계 관계자는 “미래에셋자산운용은 향후 자산가치의 추가 하락을 예상하고 이번 매각을 결정한 것으로 보인다”며 “추가 손실을 막기 위한 투자자들의 결정이 반영된 거래”라고 말했다.미국9-2호 투자구조 (자료=2018년 3월 7일 간이투자설명서 일부 캡처)미래에셋자산운용은 자산매각 종결에 따른 상환금을 총 2회에 걸쳐 분배금 형태로 지급할 계획이다. 1차 예상 분배금은 1284억8680만원이며, 이달 20일 지급된다. 2차 예상 분배금은 투자신탁 청산시 청산 분배로 잔여 상환금을 지급하는 것으로, 내년 3월 중 지급될 예정이다.미래에셋자산운용 관계자는 “대부분의 매각대금은 이달 중 국내로 입금된다”며 “회수 금액의 환율 적용 시점은 구체적으로 정해진 바 없으나 환율 변동에 따른 회수금 변동 리스크를 줄이고자 국내 펀드로 매각대금이 입금되는 날(올해 11월, 내년 3월)로부터 약 1~2영업일 후 진행할 예정”이라고 설명했다.
- '텅 빈' 파리 뤼미에르 유동화증권 70억, 이달 30일 만기
- [이데일리 김성수 기자] 프랑스 파리 뤼미에르 오피스에 지분투자하기 위해 만들어진 펀드 관련 유동화증권이 오는 30일 만기를 맞는다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 유동화증권이 차환발행(리파이낸싱)될 것으로 예상된다.뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스는 은행, 보험사 등 금융회사들이 퇴거한 데 따라 공실률이 높아지고, 부동산 가치도 떨어졌다. 다만 추후 임차인 확충 또는 금리인하로 자산가치 반등이 기대되는 만큼 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 낮다는 분석이다.뤼미에르 오피스에 투자한 삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42호 (자료=삼성SRA자산운용)◇ 뤼미에르 70억 ABSTB, 이달 30일 만기…차환발행 예정20일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 신세계제일차가 지난 8월 30일 발행한 70억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 오는 30일 만기 도래한다. 이 유동화증권의 기초자산은 ‘삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42B호’(이하 펀드) 설정 관련해서 발행된 수익증권(신탁 원금 67억6003만원)이다. 펀드가 투자한 자산은 프랑스 파리에 있는 뤼미에르 오피스 빌딩 지분이다.앞서 신세계제일차는 이 펀드의 수익증권을 기초자산 삼아서 작년 11월 30일 ABCP 68억원을 발행했었다. 지난 8월 리파이낸싱 되면서 만기가 오는 30일로 연장된 상태다. 뤼미에르는 지하 4층~지상 9층, 총 임대면적 12만6326㎡에 이르는 파리 최대 오피스 빌딩이다. 지난 1992년 준공됐고, 지난 2013~2018년까지 5년간 순차적으로 리노베이션을 진행했다.이 펀드를 설정 및 운용하는 회사는 삼성생명의 100% 자회사인 삼성SRA자산운용이다. 삼성생명은 작년 말 기준 이 펀드 지분 46.78%를 갖고 있다. 펀드의 투자기간은 7년이다. 펀드 설정일은 2019년 4월 22일, 계약 종료일은 오는 2026년 4월 22일이다.뤼미에르 오피스에서 임대수익 등 이익이 발생해서 회계기간 종료일 익영업일에 신탁이익 분배금(배당)이 현금으로 들어오면 유동화증권을 상환하는 구조다. 국민은행이 신탁업무를 맡고 있다.(자료=삼성SRA자산운용)회계기간은 매 6개월 단위다. 다만 이 현금흐름은 투자대상의 운용성과에 따라 달라지기 때문에 그 규모 및 발생시점이 불확실하다. 신탁이익 및 신탁원본이 유동화증권을 상환하기에 충분한 규모로 신세계제일차에 지급되지 않으면 유동화증권 상환재원이 부족할 수 있다.한화투자증권은 신세계제일차의 자산관리계좌잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기에 부족한 경우 신세계제일차에 자금보충(대여)하거나 신세계제일차가 발행하는 사모사채를 72억원 한도에서 인수할 의무를 부담한다◇ 임차인 확충·금리인하시 자산가치 반등…EOD가능성 낮아유럽은 코로나19 이후 재택근무가 확산돼 오피스 공실률이 전반적으로 높아졌다. 뤼미에르 빌딩 공실률은 지난 1분기 기준 21.1%로 집계됐다. 뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스 지역의 평균 공실률보다 높은 수준이다.지난 8월 글로벌 부동산자문사 세빌스에 따르면 라데팡스의 평균 사무실 공실률은 15.1%로, 지난 12개월간 300베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%) 올랐다.특히 유럽은 임차인이 새로운 임대계약을 미룬 데 따라 지난 12개월간 평균 사무실 공실률이 올랐다. 구체적인 공실률 추이를 보면 지난 12개월간 7.2%에서 8.0%로 80bp 상승했다. 더블린(14.9%로 400bp 상승), 라데팡스(15.1%로 300bp 상승), 부다페스트(12.6%로 270bp 상승)에서 공실률 상승이 두드러졌다.세빌스는 “임차인들이 입지 좋고 복합 용도로 활용 가능한 상업용부동산을 찾으면서 라데팡스 공실률이 올랐다”며 “일부 은행, 보험회사 등 금융 회사들이 라데팡스에서 퇴거하면서 파리-중심업무지구(CBD)의 공실률이 일부 하락했다”고 분석했다. 다만 뤼미에르 오피스 관련 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 적다는 분석이다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 추후 임차인 확충으로 현금흐름이 개선될 수 있고, 금리인하 등으로 자산가치 반등도 기대할 수 있어서다.최근에는 유럽중앙은행(ECB)이 내년에 시장 예상보다 큰 폭의 금리인하를 단행할 것이라는 전망이 나왔다.인베스팅 닷컴에 따르면 오스틴 휴즈 이코노미스트, 시몬 배리 이코노미스트, 냇웨스트 마켓츠(NWM) 전략가들은 “ECB가 빠르면 내년 3월 금리인하를 시작할 것으로 예상된다”고 전망했다. 기존 금리인하 예상 시점이었던 내년 연말보다 앞당겨진 것이다. 유로존 경기둔화와 인플레이션 둔화로 경기침체 공포가 높아지면서 이같은 전망에 힘을 실었다. 특히 NWM은 ECB의 내년 금리인하 폭이 100bp로 시장 예상치인 50bp의 2배에 이를 것으로 예상했다. 시몬 배리 이코노미스트는 내년 4월에 25bp 금리인하가 단행될 것으로 전망했다. 금융투자업계 관계자는 “뤼미에르 빌딩에 임차인이 새로 채워지거나 임대료 상승, 또는 금리 인하 등 다양한 가능성이 열려있다”며 “만기까지 시간이 남아 있기 때문에 유동화증권이 기한이익상실이 발생할 가능성은 적어 보인다”고 말했다.
- [법조 프리즘]전국민 기초 법률교육의 필요성
- 최근 몇 주간 세간을 가장 떠들썩하게 만들었던 이슈를 꼽으라면 단연코 ‘전청조 사건’이다. 전 펜싱 국가대표선수 남현희의 약혼자로 언론에 공개되자마자 성별부터 출신, 전과이력까지 끊임없는 의혹이 제기됐고, 결국 그의 사기 행각들이 들통 나며 구속 기소됐다. 그는 모 그룹 회장의 혼외자를 사칭하고, 미국 반도체 기업의 대주주이자 은행에 예치된 예금만 51조원 이라는 엄청난 부를 과시하며 투자자를 모집해왔다. 지금까지 알려진 피해금액만 26억원이지만, 피해 금액은 더 늘어날 것으로 보인다. 한편의 촌극 같았던 사건이지만 세상에는 전청조 같은 사기꾼들이 많다. 울산에서는 소개팅 앱으로 만난 남성들에게 부유층인 것처럼 행세하며 교제한 남성들에게서 30억 원 넘는 돈을 편취한 40대 여성이 구속됐다. SNS나 오프라인에서는 막대한 수익금을 약속하며 투자를 권유하는 정체 불분명한 업체들도 쉽게 찾아볼 수 있다. 사기 피해자들을 더욱 가슴 아프게 하는 것은 사기꾼들에 대한 합당한 처벌이 이뤄지지 않는 것이다. 사기죄 같은 경제 범죄는 피해 당사자 외에 가족과 그 주변인의 삶까지 앗아가는 악질 범죄임에도 불구하고 법원은 경제 범죄에 대해서는 상대적으로 미온적인 판결을 하고 있다. 편취액이 5억 원 이상인 경우 가중처벌을 하도록 특별법도 만들어져 있지만 실제 판결을 보면 범죄 규모에 비해 너무나 미약한 형이 선고되고 있다. 지속적으로 지적받고 있음에도 법원의 태도는 좀처럼 바뀌지 않고 있다. 또 하나 피해자들을 좌절시키는 것은 사기꾼들 대다수는 사기로 편취한 돈을 유흥비처럼 개인적 목적으로 탕진해버리기에 검거해보면 빈털터리인 경우도 많다는 것이다. 전청조처럼 좋은 집에 살고, 좋은 차를 타며 부를 과시하던 사람도 내막을 알고 보면 본인 소유가 아니고 단기 임차나 리스인 경우가 대부분이다. 결국 제대로 된 피해 변제도 이뤄지지 않는 것인데, 교화는커녕 미온적 처벌까지 더해져 사기꾼들이 더욱 활개치는 환경이 만들어지고 있다.결국 사기 범죄는 제대로 된 사기꾼 처벌도, 피해 변제도 이뤄지지 못하기에 각자가 사기 범죄의 피해자가 되지 않도록 예방하는 것이 최선이다. 그러나 안타까운 건 우리 사회는 스스로를 사기 범죄로부터 지킬 수 있는 기초적인 법률 교육이 이뤄지지 않는다는 점이다. 이러한 상황에서 단순히 범죄에 대한 경각심을 가지라는 것만으로는 역부족하다. 사람이 태어나 사회의 일원으로서 살아가는 동안 무수한 법률관계를 맺으며 살아간다. 가깝게는 근로계약부터 돈을 빌리고, 부동산을 임차하거나 매매하는 일까지 살면서 크고 작은 계약을 체결하는 일을 경험하지만 계약서를 읽는 방법이나 작성하는 방법처럼 살아가는데 필요한 기초적인 법률지식 교육은 부재하다. 변호사로 일하며 경험하는 사건들을 볼 때마다 안타까울 때가 한 두 번이 아니다. 계약서의 문구만 잘 확인했어도, 부동산등기부등본만 잘 확인했어도 피할 수 있었던 손해들을 왕왕 보기 때문이다. 그 외에도 회사(법인)에 투자하며 대표 개인 계좌로 투자금을 입금했다가 대표가 투자금을 빼돌리는 경우들도 보는데, 대표와 회사는 철저히 분리된다는 ‘법인’에 대한 기본적 지식만 있었어도 충분히 피할 수 있던 일이다. 그러나 일이 벌어지고 나서 법정에 나가 ‘몰랐다’는 말을 해도 판사에게는 통하지 않는다. 법은 사회의 규약으로 사회인이라면 모두 알고 있는 것으로 전제하기 때문이다. 기회가 될 때마다 계약서 작성법이나 기초적인 민법에 대한 강의를 진행하곤 하는데, 그 때마다 듣는 이야기는 ‘쉽게 설명해줘서 고맙다’는 말이다. 법은 ‘먹고사니즘’과 연관된 생활밀착형 지식임에도 용어도 법리도 어려워 누군가가 쉽게 풀어 설명해주지 않는 한 스스로 공부하는 데에는 한계가 있기 때문이다. 전세 사기를 당한 한 사회초년생은 울면서 이런 말을 했다. 선순위 근저당이 무엇인지 학교에서는 알려주지 않았다고. 사기꾼의 천국에서 스스로를 지키기 위한 최소한의 법률 교육은 정책적으로 이뤄져 하지 않을까 싶다.
- 개포동 현대 21억, 성수동 주유소 350억[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매를 통해서는 서울 강남구 개포동 현대아파트가 21억 6033만원에 낙찰됐다. 이번주 최다 응찰 물건은 경기 의정부시 신곡동 장암주공 5단지로 39명이 몰렸다. 최고 낙찰가 물건은 서울 성동구의 주유소로 350억 3800만원에 넘겨졌다.서울 강남구 개포동 현대아파트 102동. (사진=카카오)11월 3주차(11월 13일~11월 17일) 전체 법원 경매는 4155건이 진행돼 1060건(낙찰률 25.5%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 3482억원으로 낙찰가율은 69.9%였다. 평균 응찰자 수는 3.1명이었다. 지난주에는 총 3636건이 진행돼 899건(낙찰률 24.7%)이 낙찰됐다.이중 수도권 주거시설은 1199건이 진행돼 254건(낙찰률 21.2%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 865억원으로 낙찰가율은 77.7%, 평균 응찰자 수는 4.6명이었다. 서울 아파트는 총 85건이 진행돼 이중 31건(낙착률 36.5%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 224억원으로 낙찰가율은 80.2%, 평균 응찰자 수는 3.6명이었다.이번주 서울 아파트 주요 낙찰 물건을 보면 서울 강남구 개포동 현대아파트 102동(전용면적 95㎡)이 감정가 25억 6500만원, 낙찰가 21억 6033만원(낙찰가율 84.2%)을 기록했다. 응찰자는 총 6명, 유찰횟수는 1회였다.이어 서울 중구 회현동 남산롯데캐슬아이리스 101동(전용면적 174㎡)이 감정가 23억 2000만원, 낙찰가 19억 7780만원(낙찰가율 85.3%)를 나타냈다. 이밖에 서울 동대문구 전농동 래미안 크레시티 205동(전용면적 122㎡)이 14억 8010만원, 서울 강서구 마곡동 마곡엠밸리7단지 712동(전용면적 115㎡)이 14억 7100만원, 서울 서초구 내곡동 서초더샵포레 112동(전용면적 85㎡)이 12억 3500만원, 서울 동대문구 답십리동 래미안미드카운티 102동(전용면적 85㎡)이 11억 216만원에 주인을 찾았다.이번주 최다 응찰자 물건은 경기 의정부시 신곡동 장암주공 5단지 507동(전용 50㎡)으로 감정가 2억원, 낙찰가 1억 9569만 9999원(낙찰가율 97.9%)를 보였다. 응찰자 수는 39명이었다.해당 아파트은 발곡중학교 동측에 위치했다. 1214세대 14개동 단지로 총 20층 중 15층, 방 2개 욕실 1개 계단식 구조다. 주변은 아파트 단지가 밀집해 있고, 의정부경전철역 발곡역까지 도보로 이동 가능하다. 동일로 등 주요도로를 이용하면 동부간선도로 진입도 용이해 차량으로 서울 진입도 수월한 편이다. 북동측 인근에는 각종 근린시설이 밀집해 있다. 주변 교육기관으로는 장암초등학교와 발곡중학교 등이 있다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 소유자가 점유하고 있어 향후 부동산을 인도받는 데에 큰 어려움은 없을 것으로 예상된다”고 언급했다.이어 “1회 유찰로 1억대 초반의 최저가격이 형성되었고, 동일 평형대 전세가율도 상대적으로 높은 수준임을 고려하면, 실수요자와 투자자가 경합하면서 높은 경쟁률을 기록한 것으로 보인다”고 덧붙였다.이번주 최고 낙찰가 물건은 서울 성동구 성수동2가(건물면적 477㎡, 토지면적 944.5㎡)의 주유소다. 감정가는 336억 4774만 120원, 낙찰가는 350억 3800만원(낙찰가율 104.1%)였다. 응찰자 수는 1명으로 법인이었다.해당 물건의 위치는 성수초등학교 동측 인근이다. 주변은 업무상업시설 및 아파트 등이 혼재돼 있다. 성수역 인근에 위치해 있으며, 동측과 북측으로 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이하다. 이주현 연구원은 “등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸한다. 임차인이 등재돼 있으나 후순위로서 명도에 큰 어려움은 없다. 현재 주유소로 영업중이고, 자동차 세차 시설 등이 설치돼 있다”고 말했다.그러면서 “주유소를 낙찰받을 경우, 폐수처리 및 토지 오염 정화, 주유탱크 이전에 많은 비용이 소요되는 만큼 철저한 사후 계획이 필요하다”며 “대로변에 위치해 있어 향후 용도변경을 통한 건물 신축도 가능해 보인다. 추정컨대, 향후 건물 신축을 목적으로 낙찰받은 것으로 보인다”고 분석했다.
- 캠코, 3388억 규모 압류재산 공매
- [이데일리 송주오 기자] 캠코(한국자산관리공사)는 20일부터 22일까지 3일간 온비드를 통해 3388억 원 규모의 압류재산 2299건을 공매한다.압류재산 공매는 세무서 및 지방자치단체 등 공공기관이 국세, 지방세 등의 체납세액 징수를 위해 압류한 재산을 캠코를 통해 매각하는 행정절차다. 공매는 토지, 주택 등 부동산과 자동차, 귀금속, 유가증권 등 압류 가능한 모든 물품을 대상으로 진행되며, 회차별 공매 물건은 온비드 홈페이지 내 ‘부동산 또는 동산 > 공고 > 캠코 압류재산’에서 확인할 수 있다. 이번 공매에는 부동산 2145건, 동산 154건이 매각되며, 그 중 임야 등 토지가 1416건으로 가장 많은 비중을 차지한다. 또한, 아파트, 주택 등 주거용 건물도 서울, 경기 등 수도권 소재 물건 176건을 포함해 총 317건이 공매되고, 자동차, 출자증권 등 동산도 매각된다. 특히, 전체 물건 중 감정가의 70% 이하인 물건도 1360건이나 포함돼 있어 실수요자들은 관심을 가져볼 만하다.공매 입찰시에는 권리분석에 유의해야 하고, 임차인에 대한 명도책임은 매수자에게 있으므로 주의를 기울여야 한다. 또한 세금납부, 송달불능 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건 공매가 취소될 수 있음을 염두에 두어야 한다. 입찰 전 공부 열람, 현장 조사 등을 통해 입찰을 희망하는 물건에 대해 상세히 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.캠코의 압류재산 공매는 온비드 또는 스마트온비드 앱을 통해 시간과 장소에 제약 없이 편리하게 입찰 가능하며 공매 진행 현황, 입찰 결과 등 全과정이 투명하게 공개된다. 또한, 각 차수별 2주 간격으로 입찰이 진행되고, 유찰될 경우 공매예정가격이 10% 차감된다. 압류재산 공매와 별도로, 캠코는 정부의 혁신가이드라인에 따라 캠코 직원 사택으로 사용하던 아파트인 부산 수영구 민락동 롯데캐슬자이언트 아파트를 온비드를 통해 감정가의 90%에 매각하고 있다. 해당 물건은 캠코 소유 아파트로 권리분석, 명도책임 등 부담이 없으며, 실수요자의 경우 낙찰 후 잔금납부 즉시 입주가 가능한 물건으로 관심을 가져볼 만하다.
- 이지스자산운용 대학로CGV 펀드, 대출만기 '1년 연장' 성공
- [이데일리 김성수 기자] 이지스자산운용이 대학로CGV에 투자한 펀드가 대출 만기 1년 연장에 성공했다. 기존 부동산담보대출 만기를 내년 10월 18일로 1년 연장하는 대출약정 변경계약서를 지난달 체결한 것. 올해 금리가 작년보다 더 올랐고, 리테일 자산에 대한 투자수요 부진이 여전해 2차 매각은 성사되지 않았다. 다만 이지스자산운용은 이 자산을 상시 매각자산으로 전환해 지속적으로 잠재 매수자를 물색하고 있다. ◇ 고금리에 리테일 수요 부진…2차 자산 매각 ‘불발’16일 금융투자업계에 따르면 이지스리테일부동산투자신탁299호는 기존 선순위 및 후순위 차입금의 조건 변경을 위한 대출약정 변경계약을 지난달 18일 체결했다.이지스리테일부동산투자신탁299호 투자대상 부동산 개요 (자료=투자설명서 일부 캡처)이 펀드는 서울시 종로구 대학로 명륜2가 41-9번지 및 41-10번지에 있는 ‘대학로CGV’에 투자해서 발생하는 임대수익과 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 수익자에게 분배하는 것이 목적이다. 지난 2019년 10월 9일 마일스톤자산운용으로부터 615억원에 자산을 매입했다.펀드 최초 설정일은 지난 2019년 10월 17일이었고, 존속기간은 내년 10월 17일까지다. 펀드 재산의 60% 이상을 국내 부동산 등에 투자하며 임대수익을 통해 투자자에게 매 반기별로 분배액을 지급한다. 또한 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다.해당 자산이 위치한 대학로권역은 성균관대학교, 가톨릭대학교, 극장, 공연장, 프랜차이즈 등이 인접해 10~20대 유동인구가 풍부하다. 서울 주요 상권 중 하나인 대학로상권 내 유일한 영화관이며, 반경 2km 내 경쟁 영화관은 CGV 3개점 및 메가박스 1개점이 있다.대학로상권 중에서도 핵심지역인 B상권 내 입지해 있으며, 대명거리와 소나무길 사이 골목상권이 활성화돼 높은 집객력을 보유했다. 지난달 16일 기준 임대율 100%며, 오는 2027년 6월 27일까지 책임임대차계약이 체결된 상태다. 대학로 상권 광역입지도 (자료=이지스리테일부동산투자신탁299호 투자설명서 일부 캡처)다만 지난 2020~2021년 코로나19를 겪으면서 CJ CGV의 영업실적 악화로 임대료 일부가 미납되는 상황을 겪었다. 작년 1월부로 임대료 지급방식을 ‘고정임대료’에서 ‘고정임대료+매출수수료’로 변경한 후 미납 임대료를 일시에 회수했다. 현재까지 책임임차인은 임대료를 정상적으로 납부하고 있다. 앞서 이지스자산운용은 대주들과 다각도로 협상한 끝에 부동산 담보대출 만기를 올해 10월 18일로 연장하는 대출약정 변경계약서를 작년 10월 14일 체결했었다. 대주는 메트라이프생명보험(선순위 388억5000만원), SBI저축은행(후순위 30억원). 당시 이자율은 △선순위 연 5.50% 고정금리 및 취급수수료 1.00% △후순위 연 8.50% 고정금리로, 기존(선순위 연 3.00%, 후순위 연 4.50% 및 취급수수료 1.50%)보다 다소 올랐었다.펀드가 지난 3월부터 추진한 2차 자산 매각은 성사되지 않았다. 작년보다 시장금리가 더 오른데다, 리테일 자산에 대한 투자수요 부진이 여전해 지난 5월 31일 입찰에 매수의향자가 나타나지 않았고 유찰됐다.지난달인 10월 18일 대출 만기가 도래함에 따라 펀드는 대주단과 부동산담보대출 만기 연장 협의를 추진했다. 그 결과 만기를 내년 10월 18일로 1년 연장하는 대출약정 변경계약서를 지난달 18일자로 체결했다. 대주는 메트라이프생명보험(선순위 386억원), SBI저축은행(후순위 30억원)이며, 이자율은 선·후순위 모두 기존과 동일하다. ◇ 대출금리 상승→이자비용 증가→ 배당수익률 감소다만 선순위 차입금의 경우 388억5000만원에서 386억원으로 금액이 다소(2억5000만원) 줄었다. 또한 대주 전원의 사전 서면동의 없이 이익배당을 할 수 없다는 조건이 붙었다. 앞서 펀드는 작년 6~7월 매각자문사로 글로벌 상업용부동산 전문회사 쿠시먼앤드웨이크필드를 선정한 후 같은 해 7월 20일 입찰을 진행했다. 그러나 매수의향자가 나타나지 않아 유찰됐다. 코로나19로 영화관 등 리테일 자산에 대한 불확실성이 증가했고, 작년 급격한 시장금리 인상으로 부동산 매매시장이 경직돼서다. 최초 대출 만기일인 작년 10월 18일까지도 매수의향자가 나타나지 않아 자산 매각이 이뤄지지 않았다.대학로CGV (자료=이지스자산운용)이에 따라 이지스자산운용은 대주들과 다각도로 협상한 끝에 부동산 담보대출 만기를 올해 10월 18일로 연장하는 대출약정 변경계약서를 작년 10월 14일 체결했었다. 또한 펀드는 운용보수 및 판매보수를 작년 10월 18일부로 삭감했다. 부동산 담보대출 금리 인상에 따른 이자 지급비용 증가 등으로 투자자 배당수익률이 감소하는 것에 대한 고통을 분담하기 위해서다. 운용보수는 신탁원본 대비 연 0.2%에서 연 0.001%로, 판매보수는 신탁원본 대비 연 0.5%에서 연 0.001%로 낮췄다.펀드는 8기 이익분배금으로 5000만원(연 환산수익률 0.45%)을 지난달 17일 지급하기로 결정했다. 1~8기 누적 이익분배금은 36억4600만원(연 환산수익률 4.12%)이다. 7기 이후 이익분배금은 대출금리 상승에 따른 이자비용 부담 증가 등으로 인해 감소했다. 이 이익분배금은 판매사 원천징수 이전 금액이며, 연 환산수익률은 판매수수료 차감 전 투자원금 기준으로 산출했다.이지스자산운용은 이 펀드의 집합투자업자로서 이 자산을 상시 매각자산으로 전환해 지속적으로 잠재 매수자를 물색하고 있다. 향후 적정 매매가격에 매수를 희망하는 잠재매수자가 나타날 경우 수의계약 조건 등을 포함해 최적의 매각 방안을 다각도로 검토할 예정이다. 회사는 내년에도 자산매각이 되지 않을 경우에 대비해서 내년 10월로 예정된 펀드·대출 만기 연장을 위해 최선의 노력을 다할 계획이다.이지스리테일부동산투자신탁299호 자산운용보고서(지난 7월 17일~올해 10월 16일)를 보면 최근 1년간 수익률은 -14.51%로 집계됐다. 최근 3년간 수익률은 0.36%다.
- '안전진단 완화·용적률 상향' 관건…'1기 신도시법' 변수는[핫이슈]
- [이데일리 전재욱 이윤화 김범준 기자] 정치권에서 경기 성남 분당·고양 일산·안양 평촌·부천 중동·군포 산본 등 ‘1기 신도시’ 정비 사업 추진을 위한 특별법이 ‘뜨거운 감자’로 떠오르고 있다. 최근 여야가 큰 틀에서 공감대를 형성하면서 그간 지지부진했던 입법 논의가 ‘급물살’을 타고 있다.다만 수도권 등 특정 지역 ‘특혜성 시비’가 쟁점으로 떠오르는 만큼 제21대 국회 내 통과를 위한 관련 법안심사 ‘문턱’은 여전하다. 앞으로 형평성을 의식하면서 규제를 얼마큼 풀지, 자족 도시로서 성장 동력은 무엇인지, 대규모 이주민을 어떻게 받아낼지 등이 논의 대상으로 꼽힌다.[이데일리 문승용 기자]◇‘특별정비구역’ 규제 완화 기대감 너무 높아 우려도15일 정비업계에 따르면 현재 국회에 계류된 노후계획도시 정비 법안은 크게 네 건으로 요약된다. 여야 모두가 제출한 이 법안은 ‘전국에 노후화한 대규모 주택단지를 정비하고자 규제를 완화’하는 데 초점이 맞춰져 있다. 정부·여당이 발의한 ‘노후계획도시 특별법’을 기준으로 하면, 조성된 지 20년 이상 된 택지 규모 100만㎡ 이상 주거단지가 대상이다.사실상 1991~1996년 준공한 1기 신도시를 직접적으로 염두에 둔 법안이다. 분당(1964만㎡·9만 7600가구), 일산(1573㎡·6만 9000가구), 평촌(510만㎡·4만 2000가구), 산본(420만㎡·4만 2000가구), 중동(545만㎡·4만 1400가구)이 법의 영향을 받는다. 여기에 더해 부산 해운대 1·2(305만㎡), 서울 목동(437만㎡)·상계(330만㎡), 인천 연수(613만㎡) 등 전국 약 51개 지역도 포함된다.규제 완화책으로는 특별정비구역으로 지정해서 재건축 안전진단 완화 혹은 면제, 용도 변경, 용적률 상향, 인허가 통합심의로 기간 단축, 통합개발로 사업성 향상 등이 거론된다. 예컨대 서울시의 압구정아파트 재개발이 단지별이 아니라 구역으로 묶어 진행하는 것과 비슷한 맥락이다. 통합해서 사업성을 높이고 과정에서 규제를 완화하되 공공성을 확보하는 방안이다.다만 1기 신도시 등에 부여하는 파격적인 대우를 어느 선에 맞출지는 합의가 필요하다. 1기 신도시 가운데 용적률이 200%를 넘는 지역은 최소한 300% 이상으로 규제 완화가 필요한 게 현실이다. 이렇게 되면 여타 정비사업과 형평성 문제가 불거질 수 있다. 통합 개발로 나아가는 것도 관건이다. 상업지구와 주거지구 간에 이해관계, 주거지구 안에서도 발생하는 정비사업 방향에 대한 이견을 고려하면 합의점을 찾기가 어려울 수 있다.김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “특별법으로 정비사업을 추진하면 통합 개발에 유리해서 대단지 정비사업으로 이뤄질 것”이라며 “문제는 규제 완화에 대한 기대가 너무 높다는 것이고 통합 개발로 가면 이해관계자가 많아져 갈등이 심해질 수 있어서 조정하는 게 관건”이라고 말했다.이참에 노후계획도시를 정비하려면 자족 기능을 갖춰서 베드타운으로서 한계를 벗어나야 한다는 게 전문가들의 제언이다. 산업을 접목하지 않은 신도시는 다시 베드타운으로 전락하고 언젠가는 또다시 정비 대상일 수밖에 없다. 경기 성남시 판교가 IT 도시로서 터 잡아 성장한 것이 사례로 꼽힌다.현창용 중앙대 건축학과 교수는 “1기 신도시를 첨단산업을 낀 새로운 자족도시로 만들려면 현재 지구단위계획을 대폭 정비해야 하는 상황이다”며 “무슨 소프트웨어(산업)를 장착할지 결정해야 어떤 하드웨어(건축물)를 갖출지 계획할 수 있다”고 말했다.◇1기 신도시 5개 지역 이주민 30만명 달해노후계획도시 정비사업이 본격화하면 이주민은 수십만 명에 이른다. 1기 신도시 5개 지역만 해도 30만명 수준이다. 이들이 부동산 시장의 임차·매수인으로 유입되면 자연스레 가격을 자극할 수밖에 없다. 전문가들은 노후계획도시 정비가 성공하려면 사전에 탄탄한 이주 대책을 미리 마련해둬야 한다고 조언한다.고종완 한국자산관리연구원장은 “실거주자가 이주하게 되면 인근 지역 부동산 전세와 매매 가격 상승을 부추길 수밖에 없다”며 “대규모 정비사업을 하려면 먼저 도시 재정비나 신도시를 마련해서 이주민을 받아낼 여력을 확보하는 것이 최선이다”고 말했다.이종석 신도시재건축분당연합회장도 “(특별법은) 이주 단지 대책을 마련하지 않아 성남시가 나서야 한다”고 말했다. 사실상 현실적으로 유효한 이주대책은 ‘순차적인 개발’이 꼽힌다. 이로써 시장이 받을 여파를 시차를 두고 분산하는 것이다. 이에 따라 일각에서는 어디부터 어떻게 개발할지에 대한 방향으로 논의가 옮겨가고 있다. 첫 개발지역이라는 상징성을 고려하면 정부와 지자체가 여력을 쏟을 것이라는 기대도 한몫한다. 고 원장은 “집값이 비싼 지역부터 개발이 차례로 이뤄질 것”이라며 “분당과 목동이 해당할 것”이라고 말했다.◇필요성 공감했지만…여야, 합의점 도출 험로 예고여야도 1기 신도시 특별법을 둘러싸고 논의에 불을 댕겼지만 합의점 도출까진 험로를 예고 하고 있다. 국회 국토교통위원회는 이달 22일과 29일 두 차례 법안소위를 열고 이른바 ‘1기 신도시 특별법’으로 불리는 ‘노후계획도시 정비 및 지원 특별법’(노후계획도시 특별법)을 논의할 예정이다. 국토위 법안소위는 지난 5월 말부터 10월 국정감사 기간 전까지 세 차례 회의를 열고 정부 제출안을 포함해 여야 의원이 발의한 관련 13개 법안을 심사했지만 아직 합의안 도출에는 이르지 못했다. 여야에서 모두 노후 계획도시에 대한 재생 사업의 필요성은 공감하면서도 기존 관련 법률에 우선하는 특별별 도입 여부와 규모·시기 등 적용 대상 등을 두고 세부 의견이 엇갈리고 있다. 다만 지난 14일 윤석열 대통령이 국무회의에서 “3월 특별법이 발의됐지만 아직 국회 상임위원회 문턱을 넘지 못하고 있다”며 “야당도 특별법 제정에 동의한 만큼 연내에 꼭 통과될 수 있도록 국회에 적극적인 논의를 부탁드린다”고 촉구하면서 특별법 추진이 탄력을 받았다.이튿날 더불어민주당 국토위원들은 국회에서 기자회견을 열고 ‘노후계획도시 특별법’과 함께 ‘도시재정비촉진법’ 개정안도 꺼내 들며 모두 연내 입법 통과할 수 있도록 정부·여당에 적극적인 협조를 당부했다. 국토위 야당 간사 최인호 의원은 “여러 가지 문제점도 동시에 지적됐지만, 이제 해결해야 할 단계에 왔다”며 “공평성 차원으로 기존 법을 대폭 개정해서라도 균형을 맞춰 동시에 추진해야 한다”고 말했다.
- "고금리에 리츠시장 어렵지만…투자 포기하지 않는다"
- [이데일리 김성수 기자] “고금리가 예상보다 장기화돼서 리츠(REITs·부동산투자회사) 주가가 부진합니다. 하지만 운용의 안정성만 고집하면 투자자들이 성장에 대한 의구심을 가질 수밖에 없습니다. 저희는 유상증자 등을 통해서 운용자산(AUM) 규모를 성장시키고 미래를 위한 투자를 진행하겠습니다.”리츠업계 전문가들은 14일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2023년 하반기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.이날 행사에서는 △SK리츠 △ESR켄달스퀘어리츠 △마스턴프리미어리츠 △미래에셋글로벌리츠 △이지스레지던스리츠 △제이알글로벌리츠 △이지스밸류플러스리츠 △NH프라임리츠 및 NH올원리츠 순으로 발표를 진행했다.◇ “크리스탈파크, 매각 늦어져…최소 2년 이상 기다려야”조용민 마스턴투자운용 해외부문 대표는 “마스턴프리미어리츠에 편입된 자산인 프랑스 크리스탈파크 오피스의 매각이 늦어져서 자산 리밸런싱(재조정)도 지연될 것”이라고 말했다.당초 조 대표는 프랑스 크리스탈파크와 아마존 물류센터를 정상적 가격에 매각한 다음 증자, 차입해서 국내 자산을 매입하는 리밸런싱을 진행하려고 했는데 이를 실행하는 시점이 늦춰질 것이라는 뜻이다. 마스턴프리미어리츠 크리스탈파크 매각 시 리스크 (자료=마스턴투자운용)조 대표는 “상장 시점에는 상당한 매각 차익이 기대됐고, 당초 내년 상반기에 매각할 예정이었다”면서도 “하지만 전세계적인 금리 상승으로 지금 팔기에는 적합하지 않은 시기라고 판단하고 있다”고 말했다.또한 “저희가 추정하는 캡레이트는 5.5%인데 유동성 리스크, 잔존 임대차계약 만기 리스크가 있는데다 시장 유동성이 없어서 캡레이트가 높아져 가치가 저평가됐다”며 “잔여임대차 만기가 3~4년 남아서 정상적 가격에 매각할 수 없다고 판단하고 있다”고 설명했다. 이어 “매각 타이밍을 내년 상반기에서 최소한 2년 이상 기간을 두고 매각하려는 전략을 취하고 있다”며 “만기 연장을 해서 매각 시점을 늦추려고 하고 있다”고 덧붙였다.크리스탈파크 관련 펀드의 기존 만기일은 내년 11월, 주요 임차인 만기일은 오는 2028년이었다. 다만 마스턴투자운용은 펀드 만기일을 ‘매각 후 현지법인 및 펀드 청산시까지’로 연장한다. 또한 주요 임차인 만기일을 2036년으로 연장, 10년 이상 장기 임대차계약을 추진한다.아울러 조 대표는 향후 해외 자산을 매각한 다음에는 국내 포트폴리오를 확대할 계획이다. 전통적 권역으로 분류되는 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD) 소재 프라임급 자산과 더불어 신흥 성장권역을 발굴해서 투자한다는 구상이다.정보기술(IT), 바이오, 연구개발(R&D), 문화·콘텐츠 등 신성장산업 기업이 지속적으로 입주하는 성장권역에 투자해서 향후 자산가치 상승을 도모하는 것. 대표적으로 성수, 마곡, 용산, 판교 등이 꼽혔다. ◇ “미래에셋글로벌리츠, 美물류센터 편입…9~10% 배당”박준태 미래에셋자산운용 본부장은 미래에셋글로벌리츠의 유상증자 및 신규자산 편입 계획에 대해 설명했다.박 본부장은 “미래에셋글로벌리츠는 오는 2026년부터 각 자산들의 대출 만기가 도래하지만 리파이낸싱 이슈가 제한적인데다 임대율이 100%”라며 “유상증자를 앞둔 데다 규모가 작은 리츠라서 지금처럼 시장 상황이 안 좋을 때 주가가 급락하고 있다”고 말했다.미래에셋글로벌리츠 중장기 운용 전략 (자료=미래에셋자산운용)이어 “신규 편입할 자산은 미국 텍사스주 휴스턴에 있는 ‘아카데미 스포츠’ 물류센터인데 대지면적 약 11만4000평, 임대면적 4만2000평 수준으로 규모가 굉장히 크다”며 “현금흐름이 안정적으로 들어오는 자산”이라고 강조했다.임차사인 ‘아카데미 스포츠 앤 아웃도어스’는 지난 1938년 설립된 스포츠, 아웃도어 의류 및 용품 판매 업체다. 미국 나스닥지수에 지난 2020년 10월 상장했으며 직원 수는 1만6500명에 이른다. 박 본부장은 “이 회사 신용등급이 BB라서 우려하는 의견이 있다”면서도 “하지만 상장 당시만 해도 신용등급 CCC였는데 영업이익이 계속 증가해서 신용등급이 빠르게 상승했다”고 말했다. 이어 “미국 신용등급은 BB지만 한국 신용등급 기준으로는 A-~A0 수준의 우량한 기업”이라며 “임대차계약 만기는 오는 2032년 1월인데, 연장 옵션이 7회까지 붙어있어서 임차인이 계속 연장해서 사용할 것으로 예상하고 있다”고 덧붙였다. 또한 “이번에 이 자산을 편입하면 앞으로 신주 발행가 기준 9%대에서 10% 정도 수준의 배당을 드릴 수 있다”며 “시가 자체가 많이 떨어져 있어서 일부 투자자에게 유리한 상황이기 때문에 이번 유상증자에 많이 참여해 주시기를 부탁드린다”고 말했다.◇ “NH프라임리츠, 대형 개발호재·보유자산 매각 기대감”김동중 NH농협리츠운용 본부장은 NH프라임리츠가 가진 잠재력으로 ‘개발호재’와 ‘자산 매각가격 상승 기대감’을 내세웠다. NH프라임리츠는 서울 주요 핵심 업무권역 내 4개 자산의 수익증권과 지분증권을 보유하고 있다.NH프라임리츠의 펀드 및 리츠 만기 (자료=NH농협리츠운용)서울스퀘어가 포트폴리오에서 차지하는 비중이 46%로 가장 높고 강남N타워(22%), 삼성SDS타워(17%), 더 에셋(구 삼성물산 서초사옥, 15%) 순이다. 김 본부장은 “서울스퀘어는 서울역 북부역세권 개발, 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 등 개발 호재를 다수 보유하고 있다”며 “주요 임차인도 11번가, 교보생명 등 신용등급이 아주 우수한 임차인으로 구성돼 있다”고 설명했다.이어 “강남N타워는 향후 강남에 신규 오피스 공급이 제한적이라는 점에서 테헤란로 일대의 신축 우량 오피스로 볼 수 있다”며 “더 에셋타워는 지난 2018년도에 평당 3000만원에 거래되면서 실거래가 기준 국내 최고가를 찍었던 자산”이라고 설명했다.그는 “NH프라임리츠는 보유 자산들의 매각시점이 점진적으로 다가온다는 기대감이 있다”며 “지난 10월 말에는 잠실 삼성SDS타워가 딜클로징(거래종결) 되면서 지난 3일 기준으로 매각 원본과 매각 차익에 대한 분배금을 상환받았다”고 말했다. 이어 “NH프라임리츠 결산일이 5월 11일이기 때문에 11월 말 기준으로 SDS타워의 매각차액 분배금에 대한 배당이 가능할 것으로 생각한다”며 “SDS타워 뿐만 아니라 NH프라임리츠가 보유한 나머지 3개 자산들도 펀드나 리츠의 운용 만기가 2025년 8월, 2026년 2월 등으로 그리 길게 남아있지 않는 상황”이라고 말했다.그는 “SDS타워가 지난달 딜클로징이 됐지만, 매각 관련 준비기간은 1년 6개월 정도 소요됐다”며 “강남N타워, 삼성물산 서초사옥도 프라임급 오피스라는 거래 규모를 생각하면 SDS타워와 유사하게 매각 준비 작업이 이뤄지지 않을까 기대하고 있다”고 설명했다.김 본부장은 이처럼 자산을 매각한 후에도 NH프라임리츠 투자 포트폴리오 기준에 부합하는 신규자산 편입으로 안정적 배당을 지급할 계획이다.
- [사설]전세사기 피해 70%가 2030...미래세대 약탈 근절해야
- 국토교통부가 전국의 지방자치단체를 통해 접수한 전세사기 피해가 지난달까지 1만 543건에 이르렀다고 한다. 지난 5월 국회를 통과하고 6월 초 시행에 들어간 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’에 따라 피해 접수를 개시한 지 불과 5개월 만이다. 접수된 피해가 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 피해로 확정되면 피해자에게 경매 유예나 정지, 우선매수권 부여, 취등록세 및 재산세 감면, 전세대출 조건 완화 및 대환대출 등 각종 지원이 제공된다.피해 접수가 벌써 1만건을 넘은 것은 전세사기가 여전히 횡행하고 있음을 말해준다. 지난해 빌라왕 사건을 비롯해 잇따라 불거진 대규모 전세사기 사건을 계기로 정부가 검찰과 경찰을 동원해 대대적인 단속과 수사에 나섰음에도 이를 비웃듯 전세사기는 끊이지 않았다는 뜻이다. 서울 강서, 구로구, 경기 부천시, 인천 미추홀구 등에 이어 최근에는 세종시와 대전 대덕구에서도 대규모 전세사기 사건이 발생, 피해 지역이 전국 각지로 퍼지고 있음을 보여주고 있다.전세사기는 피해가 20~30대 사회초년생에게 집중되고 있다는 점에서 심각성을 더해 준다. 지난 9월까지 피해로 확정된 6000여건 가운데 피해자가 20~30대인 경우가 4200여건으로 70%가량을 차지한 것이 그 증거다. 임차보증금은 2억원 이하가 80%가량이라고 한다. 40대 이상에 비해 경제력이 취약한 사회초년생의 비교적 적은 금액의 임차보증금이 전세사기범들의 먹잇감이 되고 있는 것이다. 사기 수법으로는 층별 쪼개기 담보를 통한 임대인 대출 규모 축소, 이중 계약, 분양가 부풀리기, 신탁 등 다양한 속임수가 동원되고 있다. 모두 사회 경험과 법률, 금융 지식이 일천한 젊은이들로선 쉽게 진위를 가리기 힘든 수법들이다.특별법은 사후 피해 지원을 위한 것일 뿐이다. 정부가 특별단속을 통해 전세사기범 1000 명 이상을 불구속 입건하고 100여명을 구속했다지만 빙산의 일각일 뿐이다. 윤석열 대통령이 최근 국무회의에서 “전세사기는 미래세대를 약탈하는 악질적 범죄”라고 했다. 그 말에 걸맞은 근절 대책을 정부가 내놓아야 한다. 전세사기범 처벌을 대폭 강화하고, 사기에 쉽게 휘둘리는 전세제도의 허점을 철저히 보완하기 바란다.
- "부동산 시장, 하락기 지났다…한국 오피스·물류센터 투자 기회"
- [이데일리 김성수 기자] 글로벌 자산운용사 누빈은 “부동산 시장의 부정적 하락기는 이미 지났다”며 한국의 오피스, 물류센터 자산에서 새로운 투자 기회를 찾고 있다고 강조했다.누빈 리얼이스테이트(Nuveen Real Estate)의 칼리 트립 글로벌 최고투자책임자(CIO)는 13일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 이같이 밝혔다.누빈 리얼이스테이트(Nuveen Real Estate)의 칼리 트립 글로벌 최고투자책임자(CIO)가 13일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 발언하고 있다. (사진=누빈자산운용)◇ “누빈 아태지역 씨티펀드, 오피스 변경할 호텔 인수기회 검토 중”칼리 드립 CIO는 “부동산시장이 올해 들어 큰 변동성을 보이지 않은 만큼 부정적 하락기는 이미 지났다고 생각한다”며 “특히 사모부동산과 공모(퍼블릭) 부동산을 비교하면 위험조정수익률 기준으로 사모 부동산이 공모 부동산보다 훨씬 더 좋은 성과를 냈다”고 말했다. 그는 “미국 부동산 가격이 10% 하락했지만 대부분 오피스”라며 “누빈은 최근 설정된 펀드에선 오피스 자산에 투자하지 않고 있다”고 설명했다. 이어 “섹터, 입지를 잘 선택하면 부동산에서 초과성과를 낼 수 있다”며 “누빈의 분산된 부동산 펀드는 작년 기준 9%포인트(p) 초과 수익률을 냈다”고 덧붙였다.칼리 드립은 한국 부동산 중에서도 물류센터, 오피스에 대한 긍정적 시각을 드러냈다. 특히 한국 오피스는 작년 임대료가 12% 올라 금리상승을 상쇄할 만큼의 임대료 상승이 있었다. 그는 “한국은 전세계에서 온라인 쇼핑 침투율이 3위인 만큼 물류자산 수요가 많고 이에 대한 투자를 긍정적으로 보고 있다”며 “누빈은 2억3000만달러(약 3048억원) 규모의 물류자산 2건을 갖고 있으며 여기서 좋은 성과를 내고 있다”고 말했다. 또한 “한국 부동산 시장이 다른 국가와 다른 점은 오피스 시장이 여전히 강세라는 것”이라며 “강남·여의도 오피스시장은 공실률이 1%밖에 되지 않아서 건물주들이 임대료를 통제하고 더 우량한 임차인을 선택할 수 있다”고 말했다. 이어 “누빈도 오피스에 투자하고 싶어서 기회를 엿보고 있지만, 아태지역 투자비중이 전체 운용자산의 5%밖에 되지 않아서 미국, 유럽 대비 훨씬 선별적으로 투자하고 있다”며 “아태지역 씨티펀드가 호텔 컨버전 오피스(오피스로 용도변경하는 호텔)에 투자하려 했지만 성공적으로 거래하지 못했고, 여전히 인수기회를 살펴보고 있다”고 덧붙였다.누빈 리얼이스테이트는 1250억달러(약 165조7000억원) 이상 자산을 관리하는 세계적 부동산 투자 운용사 중 하나다. 칼리 트립은 전세계 모든 거래 및 자산운용 기능을 담당하는 200여명 이상의 투자 전문가팀을 이끌고 있으며, 글로벌 매니지먼트 리더십팀의 일원이다. ◇ “한국 태양광·풍력, 2030년까지 성장…청정에너지, 매력적 투자처”한국 실물자산 중 매력적인 투자처로 ‘청정에너지’를 꼽는 의견도 있었다. 누빈 인프라스트럭처(Nuveen Infrastructure)의 비프 오소 글로벌 헤드는 이에 대한 견해를 밝혔다.누빈 인프라스트럭처(Nuveen Infrastructure)의 비프 오소 글로벌 헤드가 13일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 발언하고 있다. (사진=누빈자산운용)오소 헤드는 “청정에너지는 한국의 매력적인 투자처라고 생각한다”며 “한국은 7대 전력시장이고 계속 성장하고 있으며, 에너지 전환과 관련해서 많은 모멘텀(가격 상승 탄력)이 있다”고 말했다. 이어 “한국시장을 보면 태양광 캐파(생산능력), 풍력 캐파는 오는 2023~2030년까지 계속 성장한다”며 “연평균 성장률이 30% 이상에 이르는 만큼 엄청난 성장이 있을 것”이라고 말했다.윤석열 정부가 전임 문재인 정부에서 주력했던 태양광 사업의 비리를 감사해 친환경 에너지 투자가 어려워지지 않았느냐는 질문도 있었지만 오소 헤드는 전세계적인 투자테마가 ‘친환경’ 쪽으로 가고 있다며 긍정적인 견해를 유지했다. 그는 “지난 20년간 기술발전으로 한국 뿐 아니라 전 세계적으로 에너지 생산비용이 떨어졌다”며 “대부분 선진시장에서는 가장 생산비용이 저렴한 에너지가 재생에너지가 되고 있다”고 말했다. 이어 “한국 뿐 아니라 전세계적으로 탈탄소 사회로의 전환이 지속될 것”이라며 “인센티브 제도 등이 실질적인 투자 모멘텀에 도움이 되는 만큼 프로젝트의 기본적인 경제성이 더 높아질 것”이라고 말했다. 또한 “미국, 유럽에서는 기업 전력구매계약(PPA) 시장이 나타나고 있다”며 “에너지 자체를 구매하는 주체가 기업이라서 그만큼 안정성이 있고, 한국시장에 투자하는 것이 유망하다고 생각한다”고 말했다. PPA는 전력시장을 통하지 않고 전력판매자와 전기사용자가 전력을 직거래하는 당사자 간 계약 방식이다. 재생에너지를 이용해 생산된 전기를 전기사용자가 직접 구매할 수 있는 시스템이다.오소 헤드는 누빈의 글로벌 사모투자 인프라 그룹을 이끌고 있다. 농업, 청정에너지 및 다양한 인프라 부문 투자 활동과 자금 운용에 관한 전략을 지휘한다. 그는 누빈의 글로벌 투자위원회 및 고위 경영진의 일원이며, 실물 자산을 다루는 여러 투자 펀드 및 기업에서 이사회 임원으로 활동하고 있다.
