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- 수익률 7~10% 간접투자 어때요
- [조선일보 제공] 서울 마포에 사는 주부 박신애(38)씨. 결혼 9년 차인 그는 요즘 ‘재테크 스트레스’가 장난(?)이 아니다. 남편은 “집에서 놀지만 말고, 돈 벌 방법도 고민해 보라”고 야단이다. 하지만, 현재 통장 잔고는 달랑 2000만원. 은행에 넣어봐야 1년 이자는 60만원도 붙지 않는다. 주식 시장이 좋다지만, 불안하다. 부동산이 좋긴 한데, ‘8·31대책’으로 규제가 너무 심해져 걱정이 앞선다. 종자돈도 너무 적다. 큰 돈 없이 안전하게 할 수 있는 부동산 투자는 없을까.박씨에게도 길은 있다. 바로 부동산 간접투자다. 간접투자란 부동산을 직접 소유하지 않고도 부동산에 투자하는 방식이다. 부동산 투자회사(리츠·REITs)와 부동산 펀드가 대표적. 이들 상품은 일반인에게 돈을 모아 일정기간 동안 전문가들이 부동산에 투자, 운용하면서 고정적인 수익을 배당해 준다.장점은 목돈이 필요없다는 것. 50만~100만원으로도 투자할 수 있고, 투자 금액에도 제한이 없다. 복잡한 부동산 거래나 세금 문제로 고민할 이유도 없다. 돈만 맡기면 전문가들이 알아서 운용해 준다. 수익성도 높다. 현재 간접투자 상품은 연 7~10%대 수익률을 내고 있다. 은행이자보다 배 이상 높다. 배당금도 6개월마다 나온다. 환금성 역시 뛰어나다. 실물 부동산은 팔고 싶을 때 팔 수가 없다. 반면, 간접 상품은 주식 시장에 상장돼 현금이 필요하면 언제든지 주식(혹은 수익증권)으로 사고 팔 수 있다. 저스트알 김우희 상무는 “수익성과 안전성이 높은 간접 상품이 틈새 종목으로 부각될 것”이라고 말했다.지난 2002년 1월 ‘교보-메리츠퍼스트 리츠’가 처음 등장한 뒤 간접 투자 시장은 5조원대로 확대됐다. 26일 현재 건설교통부에서 정식 인가 받은 리츠는 총 11개. 최근 예비인가를 마친 ‘코크렙7호’를 포함하면 12개로 늘어난다. 자산 규모는 1조9000억원대에 달한다. 지금까지 리츠의 배당수익률은 연 8~10%. 교보생명과 LG화재가 참여한 리얼티코리아1호는 수익률이 11.67%나 된다. 리츠의 주가도 큰 폭으로 올랐다. 현재 상장된 7개 리츠의 작년 평균 주가상승률은 10.8%였다. 건교부 이창희 사무관은 “최근 세금 감면 혜택이 늘고, 설립 요건도 간소해져 앞으로 리츠 설립이 활기를 띨 것”이라고 말했다. 부동산 펀드 역시 폭발적인 증가세를 보이고 있다. 작년 6월 첫선을 보인 이래 불과 1년3개월 만에 20여 개 펀드에 모집 금액만 3조원을 넘어섰다. KTB자산운용 안홍빈 팀장은 “투자 대상도 처음엔 개발사업 대출이 많았지만, 경매·빌딩·상가·해외투자 등으로 다양해지고 있다”고 말했다. 간접투자 상품에 투자하려면 신상품이 나올 때 공모에 응하는 게 일반적. 공모 계획은 증권사 창구를 수시로 방문해 확인해야 한다. 물론 기존 주식을 살 수도 있지만, 유통물량이 거의 없다. 리츠는 코크렙7호가 다음달 11~12일 주식을 공모한다. 공모금액은 총 220억원이며, 청약은 50만원 단위. 삼성증권, 한화증권, 우리투자증권에서 청약을 받는다. 코크렙7호는 모든 부동산에 제한없이 투자하는 ‘위탁관리’ 리츠로는 첫 상품. LG화재 다동빌딩과 과천 코오롱 본사 별관 빌딩을 매입해 운용하며, 목표수익률은 연 8%선이다. 코람코 유해식 팀장은 “5년간 임차인이 100% 맞춰져 있어 안전성이 높다”고 말했다. 부동산 펀드는 조흥투신운용이 인천, 서울 등의 6개 빌딩을 묶은 임대형 펀드(1110억원 규모)를 곧 선보인다. 미래에셋증권은 부산 스키돔 개발과 경북 상주 고속버스터미널 상가 개발 등에 각각 투자하는 300억원 규모의 사모 펀드를 다음달 초 출시할 예정. 우리자산운용도 조만간 3개의 펀드를 내놓는다. 간접 투자 상품은 비록 원금을 까먹을 가능성은 낮지만, 기대 이상 수익을 올리지 못할 수 있다. 전문가들은 자산운용회사가 제시하는 사업계획과 투자대상 부동산의 적정성, 자산운용 인력의 전문성 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 지적한다. 한 전문가는 “펀드가 워낙 많아져서 우량 부동산을 사기가 쉽지 않다”면서 “부동산 경기 침체로 5년후 보유 부동산을 처분할 때 손실이 날 수도 있다는 점까지 고려해야 한다”고 말했다.
- (알면 힘이 되는 법)제한물권말소 약정과 관련한 법률
- [이데일리 최광석 컬럼니스트] 임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 등기부상에 표시된 제한물권(저당권, 가압류, 가등기 등)을 임대차보증금의 잔금으로 해결(말소)해 주기로 약속하는 경우가 많다. 이러한 약속을 분명히 하는 차원에서 임대차계약서상에는 ‘잔금으로 저당권 말소하기로 함’이라는 정도의 특약을 기재하고 있다. 그러나, 이러한 약속이 이행되지 않는 경우가 빈번하다. 그 이유는, 지급된 잔금으로 말소하기로 한 제한물권을 처리하는데, 잔금이 실제로 사용되는지를 대개의 임차인이 직접 확인하지 않고 임대인이나 중개업소를 믿고서 잔금을 선뜻 건네버리기 때문이다. 이를 건네받은 임대인이 이러한 약속을 지키지 않으면 선순위제한물권은 그대로 유지되어, 임차인 보다 우선순위를 가지게 되면서 향후 임대차목적물이 경매로 진행되는 경우에는 보증금을 반환받지 못하는 피해로 이어지게 된다.따라서, 이러한 피해를 예방하기 위해서는 임대인을 믿고 잔금을 임대인에게 바로 건네버리기 보다는, 잔금지급을 보류한 채 임대인과 직접 동행하면서 제한물권말소에 잔금이 소요되는지 일일이 확인할 필요가 있다. 만약, 이러한 조치가 여의치 않으면 중개업소로 하여금 중개업소 책임하에 제한물권을 틀림없이 말소할 수 있도록 각서를 받고서 잔금을 지급하는 것도 차선책일 수 있다. 이와 같은 약속을 한 중개업소가 이를 제대로 처리하지 못해 임차인에게 손해가 발생한다면, 향후 중개업소나 중개업소가 가입한 공제사업자(손해보험사업자)에게 배상청구를 해서 손해를 보전받을 수 있기 때문이다. 이 점과 관련해서 중개업소의 책임을 엄격히 판단한 판결이 최근 선고된 바 있어, 소개하기로 한다. 2005. 2.경에 인천지방법원 1심법원에서 선고된 판결인데, 이 사안은 일반적인 경우와 마찬가지로 임대차보증금 잔금으로 제한물권을 말소해주기로 중개업소가 분명하게 약속하지는 않고, 다만 임대차계약서상에만 “잔금으로 가등기말소함”이라는 문구가 기재되었다. 그런데, 이 사안에서는 중개업소가 직접 임차인으로부터 임대차보증금 잔금을 지급받아 임대인에게 건네주었는데, 법원은 바로 이 점을 문제삼아 중개업소에게 책임이 부담하도록 판결하였다. 중개업소의 책임은 계약체결할 때 의뢰인에게 권리관계를 정확하게 확인하고 설명하는 것에 국한되는 것이 원칙적이어서, 임대차계약체결 이후에 받은 잔금으로 제한물권을 말소한다는 약속의 책임은 거래당사자인 임대인에게만 있고, 중개업소는 책임이 없다고 보는 것이 기본적으로는 타당하지만, 위 판결은 ‘중개업소측에서 임대차보증금 전달을 임차인으로부터 위임받았다면, 임대차계약과정에서 약정된 제한물권말소의 책임이 중개업소에게도 있다’는 취지로 해석하여, 중개업소의 책임을 넓게 보고 있다.임대차보증금을 전달해 달라는 위임에 대한 책임을 제한물권말소책임으로 바로 연결할 수 있을지와 관련해서 향후 논란이 될 수 있을 것으로 보인다. 법률문제에 대처함에 있어 가장 바람직한 자세는, “약속이 지켜지지 않으면 어떻게 하나?” 라는 고민에서 출발한다. 잔금으로 제한물권을 말소하기로 한 약속 역시, 잔금이 지급되고 난 이후에 그 약속이 지켜지지 않으면 구제방법이 사실상 곤란하다는 점에 주목할 필요가 있다. 임대인을 형사상 사기죄로 고소할 수 있다고 하더라도, 형사처벌까지 각오하고 약속한 부분을 이행하지 못하는 처지의 임대인에게 형사고소 역시 효과적인 조치가 되지 못할 가능성이 크다. 결국, 임차인 스스로 나서서 직접 잔금으로 제한물권을 말소하는 적극적인 자세가 가장 안전할 수 있다.
- 민간 임대아파트, 임대보증 가입 의무화
- [이데일리 이진철기자] 앞으로 민간건설업체는 공공임대아파트를 지을 경우 임대보증금에 대한 보증에 의무적으로 가입해야 한다. 다만, 보증수수료는 건설업체와 세입자가 각각 50%씩 부담해야 하기 때문에 민긴임대 아파트 입주자들의 부담이 종전보다는 다소 늘어날 전망이다.건설교통부는 이같은 내용을 골자로 한 `임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안`을 오는 16일자로 입법예고한다고 15일 밝혔다.개정안에 따르면 사업자가 임대보증금 보증에 가입하는 경우 보증료는 사업자와 임차인이 50%씩 분담하게 된다. 다만 사업자가 부담금을 임차인에게 전가하지 못하도록 임대료가 자율화돼 있는 전용면적 18평~25.7평 이하(60~85㎡) 임대주택의 임대료를 규제키로 했다.보증은 (주)대한주택보증이 담당하되, 수수료는 업체의 규모, 신인도, 임대기간 등을 고려해 차등화할 계획이며, 보증기간은 원칙적으로 전 임대기간으로 했다.건교부 관계자는 "임대보증금 보증가입에 따른 보증료는 대한주택보증이 보증금액을 기준으로 요율로 정하게 된다"며 "보증가입에 따른 비용발생으로 입주자의 임대료 부담이 다소 늘어날 수 있지만 보증금 안전장치에 대한 수혜자가 입주자가 되는 만큼 큰 문제는 없다"고 말했다. 개정안은 또 건설업체의 부도로 임대아파트도 동시에 부도피해를 입는 위험을 낮추고, 재무건선성을 높이기 위해 단지별로 독립된 특수목적법인(SPC)을 설립해 사업을 시행토록 했다. 사업자가 단지별 SPC를 설립하는 경우 개별사업장의 기금대출금과 임대보증금의 합이 주택가격의 80% 이하로 유지되도록 하고, 회계감사를 거쳐 이러한 원칙을 준수하는 경우에 한해 배당을 실시할 수 있도록 했다.특히, 특수목적법인은 취득·등록세, 법인세법상의 인센티브가 가능하도록 페이퍼컴퍼니로 설립하게 하고, 재무적 건전성 제고를 위해 필요한 경우 입주자의 동의와 시장·군수·구청장의 허가를 얻는 경우에는 합병 또는 분할을 허용키로 했다.개정안은 임대사업의 영속성을 위해 특수목적 법인의 자산은 임대사업을 목적으로 설립되는 별도의 SPC 등에게만 매각이 가능하도록 하고, 사업을 추진하고 있는 기존 업체들의 부담 경감을 위해 동일 시·군·자치구에 위치한 단지들은 하나로 묶어서 SPC를 설립할 수 있도록 했다.개정안은 이밖에 현행 임대주택 제도상의 미비점을 보완하기 위한 방안으로 민간 매입임대주택이 조세회피 수단으로 이용되지 않도록 임대사업자의 등록기준을 현행 2가구에서 5가구로 강화했다. 또 민간 매입임대사업자에게 임대차 계약 후 표준임대차계약서 사본제출을 의무화함으로써 사후관리가 원활히 이루어지도록 했다.그동안 분양전환가격과 관련된 민원이 적지 않았음을 감안해 분양전환가격기준을 입주자모집공고안 및 표준임대차계약서 등에 사전에 명시토록 하고, 분양전환가격 산정시 현재 임차인과 사업자가 각각 1인씩 선정하고 있는 감정평가업체를 시장·군수·구청장이 정하도록 해 민원발생을 방지토록 했다.건교부는 개정안에서 8.31 부동산대책 발표시 포함됐던 수급조절형 임대주택의 공급근거도 마련했다. 임대주택에 대한 부정적 이미지 불식과 주택의 수급조절을 위해 시장전세가로 임대되며 임대기간 종료후 분양전환을 허용하지 않는 25.7평 초과 중대형 임대주택은 구체적인 임대조건, 임차인 자격 등에 대해 별도의 지침으로 정해 시행할 예정이다.한편, 이번에 입법예고된 `임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안`에 대해 의견이 있는 단체 또는 개인은 입법예고 기간 중 건교부 공공주택팀(02-504-9135)으로 의견을 제출하면 된다.
- (세제개편안)주요 용어
- [이데일리 최한나기자] 다음은 정부가 26일 발표한 `2005년 세제개편안`에 있는 주요 용어 풀이. ▲조세피난처흔히 조세피난처는 특정 국가나 지역을 의미한다고 생각하기 쉽다. 그러나 조세피난처는 기업이 영업활동을 하면서 실제로 얻은 소득의 전부 또는 상당부분에 대해 세금을 매기지 않는 국가 또는 지역을 통틀어 일컫는 개념적 용어다. 기업이 부담하는 세금이 그 해 실제로 발생한 소득의 15%에 못미치는 경우에도, 그 국가나 지역은 조세피난처에 포함된다.▲창업자금 사전상속제도이 제도는 고령자가 묻어둔 자금을 젊은 세대로 빨리 이동시켜 경제적 활동에 쓰게끔 유도하기 위해 마련됐다. 만 30세 이상이거나 결혼한 국내 거주자가 만 65세 이상 부모로부터 창업을 위한 자금을 증여받으면 세제혜택을 주는 내용이다. 증여시점에는 10%의 낮은 세율로 증여세를 매기고, 이후 부모가 사망하면 이전에 증여받았던 금액을 상속재산에 포함, 상속세를 정산·과세하게 된다. ▲기업어음 세액공제제도기업이 현금성이 높은 수단으로 구매대금을 지급한 경우, 결제금액의 일정비율 만큼 세금에서 깎아주는 제도를 말한다. 한 업체가 무너지면서 다른 기업들까지 줄줄이 넘어지거나, 중소납품업체의 자금난 등을 초래하는 어음결제를 줄이기 위한 조치다. 현금성 결제수단에는 판매대금 추심의뢰서, 기업구매전용카드, 외상매출채권담보대출제도, 구매론, 네트워크론 등이 포함된다.▲신용카드 소득공제제도근로자가 1년동안(전년 12월~올해 11월) 신용카드를 통해 쓴 돈이 총 급여의 15%를 넘으면 초과금액의 20%를 소득에서 공제해주는 제도를 말한다. 신용카드 외에 직불카드, 현금영수증, 기명식 선불카드 등으로 쓴 돈도 합산된다. ▲주택자금 소득공제제도근로자의 `내집마련`을 지원하기 위해 주택과 관련된 각종 금액에 대해 소득공제해주는 제도를 말한다. 공제 대상은 주택마련저축 불입액, 주택임차차입금 원리금상환액 및 장기주택저당차입금 이자상환액 등이다. ▲퇴직연금제도퇴직연금은 기업이 매년 근로자의 한달치 월급을 금융회사에 맡긴 뒤 운용성과를 토대로 퇴직금을 확보하는 제도다. 근로자는 기업 부도시에도 퇴직금을 확보할 수 있어 좋고, 기업은 퇴직금을 한꺼번에 지급하는데 따른 부담을 덜 수 있어 이득이다. 크게 확정급부형(DB)과 확정기여형(DC)으로 나뉜다. 가장 큰 차이는 이자율 또는 물가 변동에 따른 위험을 어느 측에서 부담하느냐다. 확정급부형은 회사가, 확정기여형은 근로자가 수익 또는 손실에 따른 부담을 진다. ▲부가가치세 간이과세제도연매출액 4800만원 미만의 영세사업자가 좀더 쉽고 편하게 세금을 낼 수 있도록 하는 제도다. 세금계산서 수수 면제, 세금계산의 단순화 등이 골자다. ▲지급조서소득을 얻는 사람의 인적사항, 소득의 종류와 금액, 지급시기 등을 기재한 자료를 의미한다. 기업주 등 소득을 지급하는 사람이 제출의무를 지닌다. 지급조서를 제출해야 하는 소득에는 근로소득과 이자·배당소득, 연금·기타·퇴직소득, 일정한 사업소득에 대한 수입 등이 있다.▲소비성서비스업소비성서비스업에는 호텔업과 여관업(관광진흥법에 의한 관광숙박업 제외), 식품위생법에 의한 단란주점영업 및 유흥주점영업(외국인전용 유흥음식점영업 및 관광유흥음식점 제외), 도박장(외국인전용 카지노 및 폐광카지노 제외) 운영업, 무도장 운영업, 안마시술소업(의료행위 제외) 등이 포함된다. 정부는 이번 세제개편을 통해 소비성서비스업에 대한 세금혜택을 늘렸다. 서비스업 활성화와 해외 소비의 국내 유도를 위해서다.
- (세제개편안)문답풀이②-비과세·감면 축소
- [이데일리 김상욱기자] 다음은 재정경제부가 26일 발표한 정기국회 제출 세제개편안중 비과세·감면축소 등에 대한 문답풀이.(주세율 조정 관련)-소주 등 증류주에 대한 주세율 조정 배경은?▲`03년 정기국회에서 `고도주 고세율, 저도주 저세율` 원칙에 따라 맥주세율을 단계적으로 인하하면서 증류주 세율 인상안을 마련할 것을 권고(맥주세율 단계적 인하 : 100%(‘01) → 90%('05)→80%('06)→72%('07))음주로 인한 사회적 비용을 적절히 반영하기 위해 소주, 위스키 등 증류주에 대한 세율을 인상(음주의 사회적 비용(2000년 기준) : 15.5조원(GDP의 약3%수준)). 주종별 사회경제적비용은 소주등 증류주가 89%, 맥주가 7%, 와인이 3%로 추계소주 등 고도주인 증류주의 세부담 수준이 OECD국가들의 평균 수준보다도 상대적으로 낮으므로 소주 등 증류주의 세율을 인상-세율 인상으로 인한 소비자 가격은?▲소주세율을 72%에서90%로 인상되는 경우 97원/병 인상되어 출고가격은 897원이 예상되며 물가는 0.04% 인상될 전망. 다만, 맥주세율의 인하로 인하여 전체 물가에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상(맥주세율 인하로 인한 물가효과 : △0.03%)소주 등 증류주에 대한 세율은 인상되더라도 맥주세율이 단계적으로 인하되므로 전체 주류에 대한 소비자의 세부담은 크게 늘어나는 것은 아님.(맥주 세율 80% 인하시(`06) 출고가격은 약 60원 인하, 72% 인하시(`07) 출고가격은 약 108원 인하)(LNG 세율 조정)-LNG에 대한 세율을 인상하는 이유▲서민용 난방유인 등유 세율에 비하여 난방용 도시가스로 활용되는 LNG의 세율이 낮은 점을 감안하여 LNG와 등유에 대한 과세상 형평성을 제고하려는 것임.(등유 사용 가구의 연간 난방비(840천원)은 LNG 사용 가구 난방비(420천원)의 약 2배 수준(’02에너지 총조사보고서))- 도시지역은 대부분 저렴한 LNG를 사용하고 있으나 농촌지역은 대부분 등유를 사용(LNG사용비율 : 시지역(61.7%), 군지역(0%), 등유사용비율 : 시지역(38.3%), 군지역(100%))- 소득계층별로 사용하고 있는 난방유는 저소득계층이 주로 등유를 사용하고 있는 반면 중상위계층은 주로 LNG를 사용(월소득 150만원 이하 가구 : 등유(68.7%), LNG(31.3%), 월소득 150만원 이상 가구 : 등유(37.5%), LNG(62.5%))LNG의 세율을 적정수준 인상함으로써 중유 수요가 LNG로 대체되어 수급 불균형이 심화되는 문제 다소 완화될 것임. 최근 국내 중유 수요의 감소로 국내에서 소비되지 않는 물량을 해외에 덤핑판매하고 있는 상황임-세율 인상에 따른 가구당 부담 증가▲세율인상에 따라 가구당 난방비는 매월 약 1300원 정도증가될 전망임. 세율인상으로 약0.06%의 물가상승요인이 발생할 전망임-기업어음 세액공제제도 개선▲① 기업어음 세액공제제도란?□ 어음결제로 인한 중소 납품기업의 자금난 및 연쇄도산 등의 문제점을 개선하기 위해 2000년에 도입한 제도로서ㅇ 기업이 구매대금을 환어음 등의 현금성 결제수단을 통해 지급할 경우ㅇ 현금성 결제금액의 일정비율*을 소득·법인세에서 차감해주는 제도임(지급기간별 공제율 : (30일내) 0.3% (31일～60일) 0.15%)② 중소기업간 현금성 결제에 대해서만 세액공제를 허용하는 방식으로 변경하는 이유는?□ 대기업의 경우 현금성 결제비율이 86.1%*에 이르는 등 당초 도입목적이 달성된 측면과□ 대기업이 대규모 설비투자비용 등을 현금성 결제수단을 통해 지급할 경우 ㅇ R&D세액공제·투자세액공제와 기업어음세액공제제도가중복적용되는 문제를 방지하기 위한 것임③ 세액공제 대상 현금성결제수단 개요□기업구매자금대출(환어음)ㅇ 판매기업이 판매대금을 지급받기 위해 구매기업을 지급인으로, 판매대금을 지급금액으로 하여 발행한 환어음□기업구매전용카드ㅇ구매기업이 신용카드사로부터 구매대금을 지급하는 용도로 발급받은 신용카드의 일종□ 외상매출채권담보대출ㅇ구매기업은 거래은행에 판매기업과의 거래내역을 통보하고 판매기업은 동 외상매출채권을 담보로 거래은행으로부터 납품대금을 대출받아 추후 구매기업이 대출금을 상환하는 제도□ 구매론ㅇ 구매기업이 구매론의 대출채권으로 만기일을 지정하여 구매대금을 결제한 후ㅇ 납품기업은 구매기업의 지급대행 금융기관으로부터 대금을 지급받고 구매기업이 만기일에 대출금을 상환하는 결제방식(기업구매전용카드는 구매기업이 납품대금을 카드로 결제하는 반면에 구매론은 대출채권으로 결제한다는 점이 다를 뿐 실질적인 기능은 동일)-공장자동화물품 관세감면 축소 ▲공장자동화물품에 대한 관세감면제도는 91년에 도입되었으며, 그간 2차례에 ('97, '00) 걸쳐 일몰기한을 연장한 바 있음. 감면제도는 현재 금년말로 일몰이 도래하고 있으나 기업의 설비투자 확대를 통한 경기회복 촉진을 위해 향후 2년간 일몰기한을 연장할 계획다만, 향후 관세감면 폐지가 기업에 미치는 영향을 최소화하기 위하여 단계적으로 축소하되 우선적으로 금년은 감면수혜 비중이 높은 대기업에 대한 감면률을 40%에서 30%로 일부 축소하는 것임-8년 자경농지 양도세 감면제도 개선▲① 8년이상 자경한 농지를 상속받아 양도하는 경우 당해 상속농지에 대한 ‘자경기간’ 산정방법을 개선한다고 하는데?□ 8년 자경농지 양도세 감면제도를 적용함에 있어 ㅇ 현재 상속받은 농지에 대한 자경기간 산정에 피상속인의 경작기간을 포함하여 산정하고 있어ㅇ 피상속인이 8년이상 자경한 농지를 상속받은 경우에는 상속인이 농사를 짓지 않고 팔아도 양도세가 감면됨(사례) 父가 8년이상 자경한 농지를 서울에 거주하는 子가 상속받은 경우에는 농사를 짓지 않고 언제 팔아도 양도세 감면□ 자경농지를 상속받았다는 이유로 상속인이 농사를 짓지 않아도 양도세를 감면하는 것은ㅇ 8년자경 농지 양도세 감면제도가 영농에 종사한 자에 대한 지원제도임을 고려할 때 과도한 혜택인 점을 감안하여□ 상속받은 농지의 경우ㅇ 상속인이 최소한 3년 이상 자경해야 피상속인의 자경기간을 합산할 수 있도록 합리적으로 개선(종전) 8년자경 농지 상속 → 상속인(비영농) 양도세 감면(개정) 8년자경 농지 상속 → 상속인(비영농) 양도세 과세→ 상속인(3년 자경) 양도세 감면② 8년이상 자경한 농지의 양도시 적용되는 양도소득세 감면한도액 산정방법이 변경된다는데?□ 현재 8년 이상 자경한 농지를 양도하는 경우 연간 1억원을 한도로 하여 양도세를 감면하고 있음ㅇ 이에 따라 8년이상 자경한 농지를 양도하면서 과세되는양도세가 감면한도인 1억원을 초과되는 경우에는 농지를 분할하여 양도하는 등의 방법으로 양도세 감면한도 적용을 회피하는 사례 발생□ 따라서, 8년 자경농지의 양도소득세 감면한도액을 연간 1억원에서 5년간 1억원으로 조정함으로써 감면한도를 회피하지 못하도록 함-주택자금 소득공제 대상범위 축소▲①주택자금 소득공제제도란?□주택자금 소득공제란 근로자의 주택마련을 지원하기 위하여 주택마련저축 불입액, 주택임차차입금 원리금상환액 및 장기주택저당차입금 이자상환액에 대하여 소득공제② 개정된 주택자금 소득공제의 적용시기는?□기존에 저축상품에 가입하거나 차입한 분은 종전규정의 적용을 받고ㅇ새로이 가입하거나 차입하는 분부터 개정규정의 적용을 받음 ③ 주택공시가격을 확인할 수 있는 방법은?□아파트, 연립 및 다세대주택의 주택공시가격☞ 시·군·구에서 발급하는 공동주택가격 확인서□단독주택의 주택공시가격☞ 시·군·구에서 발급하는 개별주택가격 확인서-주택임대소득에 대한 과세강화▲현재는 3주택이상 소유자의 주택임대소득에 대해서만 과세하고 있으나 앞으로는 임대소득에 대한 과세강화를 위해 2주택 소유자의 주택임대소득도 과세대상으로 확대할 예정(참고로 소유주택수에 상관없이 기준시가가 6억원을 초과하는 주택의 임대소득에 대해서는 과세하고 있음)-국외 근로소득 비과세 범위 축소▲비과세되는 국외 근로소득이란 근로자가 내국법인의 국외사업장으로 파견되어 근로를 제공하고 받은 급여. 북한에서 근로를 제공하고 받은 급여는 남·북 이중과세 방지합의서에 의하여 비과세국외를 항행하는 선박·항공기에서 국외 등을 항행하는 기간의 근로를 제공하고 받는 급여도 포함(국외 근로소득 비과세제도는 ’70년대 해외 인력송출을 지원하기 위하여 도입)-중소기업 생산자금 선지원을 위한 네트워크론제도 활성화▲네트워크론 제도는 구매기업이 금융기관에게 추천하는 판매기업과 동 금융기관이 대출한도를 약정한 후 구매기업의 발주서를 근거로 생산자금을 판매기업에게 선지급하고, 구매기업이 추후 전자결제방식으로 대금을 상환하는 대출제도(납품완료후 외상매출채권담보대출로 전환된 시점에서 세액공제가 이루어지고 발주시점에서 생산자금을 선지원받는다는 점이 특징)다른 현금성결제수단과 달리 네트워크론은 납품전에 중소기업에게 생산자금을 선대출 해주는 제도로서 대기업과 중소기업간 네트워크론 결제 활성화를 통해 중소기업의 생산자금난 해소를 지원하기 위한 것임-사업 포괄양도 비과세 요건 완화▲사업의 포괄양도란 사업의 계속성은 유지되는 상태에서 단지 경영주체만 바뀌는 것으로 사업양도자에게 부가가치세를 과세하더라도 사업양수자에게 매입세액을 공제하여야 되므로 국고에 별다른 이익을 주지 않으면서 납세불편 및 행정부담만 가중사업양수도 관련 부가세 과세상의 문제점은 간이과세 등록, 업종 전환 등 거래상대방의 행위에 따라 과세여부가 결정되는 데 기인. 거래상대방의 행위와 무관하게 객관적 사업양수도가 있는 경우 과세거래에서 제외하여 납세편의 제고 및 거래의 안정성 도모.-장기임대주택 투자하는 부동산 간접투자기구 배당소득 분리과세▲10년이상 장기임대주택에 투자하는 부동산 간접투자기구에 대해□현행제도 : 금융소득(이자·배당소득)이 4000만원 초과시 종합과세(세율 8～35%)□ 세제지원 내용 : 배당소득에 대해 14%세율로 분리과세(`08.12.31까지 발생한 소득에 대해 적용)* 분리과세되는 금융소득- 사회간접자본채권(15년이상)의 이자 : 14%- 분리과세 신청 장기(10년이상)채권 : 30%- 세금우대종합저축 : 9%- 장기(1년이상)보유주식배당소득(액면5천만원～3억원) : 5%- 선박투자회사 배당(액면3억원초과분) : 14%□세제지원 요건ㅇ 간접투자형태 - 간접투자자산운용업법상의 부동산간접투자기구- 부동산투자회사법상의 위탁관리REITsㅇ 자산운용방식- 투자재산의 일정비율 이상을 공공임대주택에 투자* 선박투자회사의 경우 100%를 선박매입&8228;건조에 투자ㅇ 자산운용기간- 공공임대주택의 건설기간을 제외한 임대기간이 10년 이상인 사업에 투자할 것-친환경 농업용 자재에 대한 지원강화▲현재 농약관리법에 의한 농약 중 저곡해충약, 고독성농약은 영세율 적용이 배제되고 있음(치사량을 기준으로 맹독성, 고독성, 보통독성, 저독성으로 분류하고 있으며, 고독성농약은 2005년도부터 과세로 전환되었음) 농약에 대하여 단계적으로 과세전환하는 것은 독성이 높은 농약의 경우 환경에 미치는 부하가 크고 농민들의 건강에 악영향을 미치는 등 외부불경제가 크므로 사용량을 축소하는 정책 필요. 농림부도 친환경농업육성법에 근거하여 농약사용량을 축소하는 정책 추진 중 -농·어업용 등 기자재에 대한 영세율 적용기한 연장▲부가가치세 영세율이 적용되는 품목은 ㅇ 농·어민이 구입하는 농약, 비료, 사료 ㅇ 농업용 : 경운기, 트랙터, 난방기 등 48종ㅇ 축산업용 : 포유기, 부화기, 사료저장탱크 등 50종ㅇ 임업용 : 톱밥제조기, 임업용 약제주입기 등 15종ㅇ 어업용 : 어망, 선박용 기관 등 38종ㅇ 친환경농업용 : 키토산, 목초액, 천적 등 3종
- (알면 힘이 되는 법)임대인 신분확인에 대한 중개업자의 책임
- [이데일리 최광석 컬럼니스트] 2005년 7월 말경에 선고된 서울 남부지방법원의 판결 하나가 여러 언론에서 대대적으로 보도된 바 있다. 임대차계약체결을 중개한 중개업자에게 손해배상책임을 인정한 판결인데, 사안을 정리하면 다음과 같다. 모 사기범은 임대인과 월세 계약을 체결하면서 알게 된 임대인의 신분을 이용해서 주민등록증을 위조한 후, 마치 자기가 임대인 본인인 것처럼 행사하면서 그 집을 전세 임대하는 것으로 중개업소에 내놓고 이를 알지 못한 중개업소를 속여 임차인으로부터 임대차보증금을 가로채 도망을 가버렸고, 결국 임대차보증금을 손해 보게 된 임차인이 중개업소를 상대로 손해배상소송을 제기하게 된 사안이다. 이 남부지방법원 판결은, 부동산거래에서 부동산을 처분하는 사람의 신원을 확인함에 있어 중개업자가 어느 정도까지 주의의무를 다해야 하는지에 관한 새로운 판단을 하고 있다는 점에 중대한 의미가 있다. 종전까지의 법원판단은 거의 대부분 “매매”사기에 관한 사례에 집중되어왔다. 즉, 법원은 부동산등기부등본상의 소유자의 신분증이나 등기권리증을 위조한 사기범행을 제대로 확인하지 못한 중개업자에게 책임한계를 판단함에 있어, ‘중개업자는 매도 자가 부동산소유자와 일치하는지 여부를 확인함에 있어 주민등록증과 같은 신분증 만에 의존할 것이 아니라, 등기권리증까지 소지하고 있는지 등을 추가로 확인해야 할 의무가 있고, 등기권리증과 같은 서류의 확인은 잔금지급시가 아니라 계약을 체결할 시점부터 제대로 해야 한다’고 판단해 왔었다. 반면, 이번 사건과 같이 “임대차”계약에 있어 임대인의 신분을 위조한 사기범행에 있어서, 중개업자가 임대인의 신분을 확인함에 있어 어느 정도의 주의의무를 다해야하는지에 관해서는 전혀 판단되지 않고 있다가, 이 번 판결을 통해 첫 판단을 받게 되는 점에 의의가 있는 것이다. 즉, 중개업자가 중개한 계약이 매매계약이 아니라 임대차계약인 경우에도 매매계약에서 그동안 법원이 판단해 오던 “계약체결 당시부터 권리자 여부를 확인하기 위한 등기권리증 확인의무”가 그대로 적용될지 하는 것이 쟁점이었던 것이다. 사실, 그동안 수차례의 법원판결에도 불구하고 매매계약에서 계약체결 당시부터 매도인에게 등기권리증을 지참하고 나오라고 냉정(?)하게 요구할 수 없는 것이 중개업계의 어쩔 수 없는 현실이었던 것이다. 그래서인지, 계약체결 당시부터 매도인의 등기권리증 소지여부의 확인이 철저하게 이루어지지 못하고 있는 것이 지금까지의 중개업계 현실이었다. 그런데, 매매계약이 아니라 그보다 훨씬 비중이 적은 임대차계약을 체결함에 있어서, 매매계약에서와 동일한 잣대로 임대인의 신분확인을 위해서 임대차계약 당시부터 신분증 이외에 등기권리증과 같은 서류 확인을 추가로 필요하다는 법원의 판단은 중개업계로서는 선뜻 받아들이기 어려운 부분이 아닐 수 없는 것이다. 이 번 판결은 바로 이러한 점에 의미가 있는 것이다. 임대차계약을 체결하는 첫 자리부터 임대인에게 등기권리증을 소지해 달라고 요구해야하는 “현실”을 중개업계로서는 너무나 “비현실적”이라고 여길 수밖에 없는 것이다. 결국, 이 판결의 논리대로라면 금액의 다소에 불구하고 임대차계약 체결 시부터 임대인의 등기권리증까지 확인해야하는 부담이 중개업자에게 발생하는 것이다. 향후 이 판결에 대해서는 많은 논란이 예상된다.그럼에도 불구하고, 일부 기사는, 이 사건의 의미를 매매계약에서의 중개업자 과실 60%보다 임대차계약에서 80%로 상향 인정하여 중개업자에게 무거운 책임을 부담하게 하였다고 전혀 잘못된 보도를 하고 있다. 매매계약에서 매도자의 신분확인을 제대로 하지 못한 중개업자의 책임범위에 관해서는 종전부터 “80%” 정도가 법원의 대체적인 판단이었고, 이 번 기사들에서 언급하고 있는 2004년 7월경 중앙지법의 판결에서 중개업자 과실 60%사건은 나름대로 사안이 특수하다는 점에서 중개업자의 과실을 약간 하향조정한 사안이었는데, 일부 기사들은 매매사건에서는 중개업자의 과실이 보편적으로 60%인 양 잘못 보도하고 있는 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)상가권리금계약 때 주의할 점
- [이데일리 최광석 컬럼니스트] 상가권리금에 대한 분쟁이 자주 발생하고 있다. 상가권리금을 법적으로 정의하자면, 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있는데, 금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 많을 수밖에 없는 것이다. 상가권리금거래를 하면서 실무상으로 자주 문제되면서 소홀히 되기 쉬운 점을 몇 가지 지적해 보고자 한다. 첫째, 권리금계약을 하기 이전에 건물주의 구체적인 의사를 사전에 정확히 확인할 필요가 있다. 권리금이 수수되는 영업용시설양수도계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 따라서, 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다. 이와 같이 건물주의사확인 없이 계약금이 먼저 수수되는 관행하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문이다. 한편, 건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면, 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 된다. 시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상하는데 반해, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많기 때문이다. 둘째, 권리금액수를 산정하는 구체적인 기준을 사전에 정할 필요가 있다. 예를 들어, 전체 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우, 장소적 이익 등)가 각각 얼마인지를 구분해서 정하는 것이다. 만약, 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나, 예정된 임대차기간이 부족하는 등의 법률문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환받을지 판단하기가 곤란하기 때문이다. 셋째, 건물주에게 직접 지급하는 권리금도 법적으로 유효하고, 향후 반환받기가 곤란할 수가 있다는 점이다. 건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해서 "바닥권리금"이라고 칭하는데, 어떤 사람들은 이러한 바닥권리금은 향후 돌려받을 수 있다고 오해하고 있는데, 잘못된 생각이다. 판례 역시, 건물주도 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급받을 수 있고, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면, 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 판단하고 있다. 앞서 본바와 같이, 시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다보니, 시설을 양도하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다. 따라서, 시설을 양수하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다.
- (알면 힘이 되는 법)건물주도 권리금을 받을 수 있을까?
- [최광석] “권리금”이라고 하면 기존의 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는다고 생각하는 것이 일반적이다. 그러나 실제로는, “바닥권리금”이라는 명목으로 임대차보증금과 별도로 건물주가 임차인으로부터 권리금조의 돈을 받고 있는 경우도 많다. 임대차계약기간이 종료되었을 때 반환되는 것을 전제로 한 임대차보증금과 별도로 반환되지 않는 것을 전제로 한 권리금을 전 임차인이 아닌 건물주가 받을 수 있는 것일까?
결론적으로, 건물주가 권리금을 수수하는 그 자체는 법적으로 별다른 문제가 없다.
대법원 역시, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 취지로 판단하고 있다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013, 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결).
다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만,
반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 판단하여, 권리금수수에 대한 건물주로서의 일정한 의무를 인정하고 있을 뿐이다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결).
그럼에도 불구하고 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 많은 사람들이 오해하고 있다. 다음은, 이러한 오해에서 빚어진 안타까운 실제 사례를 소개하겠다. 성남시 분당구에 건물을 가지고 있는 갑은 임차인 없이 공실로 있는 점포 하나를 임대하는 과정에서, 중개업자의 소개로 을과 임대차계약을 체결하게 되었다.
임대차계약체결과정에서 갑은 중개업자로부터 ‘을로부터 바닥권리금이라는 명목으로 권리금을 7천만원 정도 받을 수 있는데, 건물주가 권리금을 받는 것은 법적으로 불가능하므로, 건물주가 아니라 종전의 임차인이 권리금을 받는 것처럼 꾸미자’라는 제안을 받게 되어, 별 생각없이 이 제안을 수용하게 되었다.
그후 갑과 중개업자는 갑의 아들을 마치 종전 임차인인 것처럼 신분을 위장하여 을로부터 권리금 7천만원을 받게 하였다. 그 결과, 을은 건물주가 아니라 종전 임차인에게 권리금을 지급한 것으로 알고 임대차를 개시하게 된 것이다.
그런데 문제는, 생각했던 것 이상으로 영업이 잘 되지 않게 되자 권리금에 대해 의문을 가지게 된 을이 권리금문제에 대해 다시 면밀하게 조사한 결과, 건물주가 자신의 아들을 내세워 마치 종전 임차인이 권리금을 받아간 것처럼 자신을 속였다는 사실을 알게 되었다는 것이다. 이에 을은 갑과 중개업자를 사기죄로 고소하겠다고 상당한 금액의 합의금을 요구하고 있다.
이 사례는, 임차인이 아니라 건물주라고 하더라도 권리금을 받는 것이 법적으로 아무런 문제가 없음에도 불구하고, 중개업자와 건물주의 잘못된 판단으로 임차인에게 불필요한 거짓말을 함으로써 화를 자초한 경우라고 볼 수 있다. 법적인 권리관계만 제대로 파악했더라면 거짓말하지 않고도 당당하게 권리금을 받아, 법적인 분쟁을 피할 수 있었을텐데라는 안타까운 마음이 남는 사건이다.
