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- 50가구· 증가용적률 30%미만, 환수제 비켜간다
- [edaily 윤진섭기자]50가구 미만이거나 늘어나는 용적률이 30% 미만인 재건축 추진 아파트는 개발이익환수를 위한 임대아파트 건립 적용 대상에서 제외된다.
또 노후 다세대, 연립주택의 재건축 규제가 완화되고, 재개발 추진을 위한 주민동의 절차에서 확인이 되지 않는 토지등소유자는 의결정족수에서 제외돼, 사업 추진이 빨라질 전망이다.
건설교통부는 재건축임대주택 공급 의무 제도 도입을 골자로 한 도시 및 주거환경정비법이 18일 개정, 공포 예정됨에 따라 재건축, 재개발사업을 활성화하기 위한 시행요건을 완화하는 내용의 도시 및 주거환경정비법시행령개정안을 마련 17일 입법예고했다고 밝혔다.
새 시행령 개정안을 살펴보면 재건축을 하려는 단지의 주택수가 50가구 미만이거나 재건축 후 증가하는 용적률이 30% 미만인 경우에는 재건축임대주택공급의무 적용대상에서 제외했다.
또 건축 관계법에 의해 건축물의 층수제한 등으로 임대주택 공급분 만큼의 용적률 완화가 사실상 불가능한 경우에는 최소한 10% 이상은 공급하되, 용적률 완화가 가능한 범위까지만 공급토록 조치했다.
건교부는 건립될 임대아파트의 보증금과 임대료에 대해서는 재건축사업이 위치한 지역시세의 100분의 90이하의 범위에서 지자체가 정하도록 할 방침이다. 또 임차인의 자격도 무주택기간과 당해 사업지역에 거주한 기간을 고려해 지역실정에 맞게 정해 운영토록 했다.
다세대, 연립주택의 재건축 추진도 원활해진다. 새 시행령 개정안은 다세대, 연립주택 등 준공연도가 다른 소규모 공동주택단지가 일정지역에 산재돼 있을 때에는 이 중 3분의 2이상의 단지(주택 수 포함)가 재건축 판정을 받으면 일대를 정비구역으로 지정, 계획적인 재건축이 가능하도록 할 방침이다.
또 노후·불량화 된 다세대 또는 다가구 주택지는 200가구 이상이면 재건축이 가능토록 했다. 종전에는 기존주택이 300가구 이상이여만 재건축이 가능했다. 이밖에 준공 후 10년 이상이 경과한 주택이 해당 지역 내에 있는 건물수의 10분의 3 이상일 경우에도 재건축이 가능하도록 요건을 대폭 완화했다.
재개발 사업은 소재지 확인이 되지 않는 토지등 소유자는 의결정족수에서 제외해 합리적으로 동의자수를 확보할 수 있도록 했다. 아울러 토지소유자가 직접 시행하는 도심재개발의 경우에는 당초 사업구역지정 당시의 토지소유자 수를 사업 종료 시점까지 의결정족수로 인정키로 했다. 이번에 입법 예고된 시행령 개정안은 오는 5월 17일부터 시행된다.
- 동탄3차, 잇단 편법논란.. 소비자도 외면
- [edaily 이진철기자] 올해 수도권에서 첫 대규모 분양물량으로 관심을 모으고 있는 화성 동탄신도시 3차 동시분양에서 건설업체들이 잇따른 편법분양으로 물의를 일으키고 있다.
16일 업계에 따르면 동탄3차 동시분양에 참여한 일부 건설업체들이 모델하우스에 전시된 옵션품목의 가격표시제를 지키지 않는가 하면 1층 세대에 개인정원을 조성해준다는 이유로 분양가를 높게 책정해 향후 입주민들간 분쟁의 소지도 제공하고 있다.
게다가 임대아파트를 공급하는 업체들의 경우 택지를 조성원가 이하로 공급받았음에도 불구 ´확정분양가´ 제도란 편법을 이용해 분양가를 높게 책정, 임대주택의 취지를 훼손하고 폭리를 취하고 있다는 비난도 높아지고 있다.
실제로 M건설과 S사의 경우 건교부가 플러스옵션제를 도입하면서 소비자보호 차원에서 모델하우스의 가전·가구제품 등 옵션품목에 대해 가격을 표시토록 한 규정을 제대로 지키지 않은 것으로 지적됐다.
옵션품목에 대해 가격을 표시하지 않은 것이 적발되면 시정조치를 받아야 함에도 불구, 이들 건설업체들은 이같은 규정이 있는지 조차 제대로 인식을 못하는가 하면 설사 가격표시를 안하더라도 큰 문제가 없다는 반응을 보여 소비자 입장은 외면한 채 건설업체 자신들만의 편의만을 챙겼다는 재적이다.
아울러 P주택은 1층에 대해 개인정원을 제공한다는 이유로 분양가를 다른 층에 비해 1000만원 이상 높게 책정했다. 43평형의 경우 1층의 분양가가 3억7500만원으로 기준층보다 1000만원 비싸며 2층과 3층에 비해서는 각각 2900만원, 1800만원 비싸다.
P주택측은 "개인정원의 경우 1층 세대만 독점적으로 사용할 수 있도록 발코니를 통해서만 출입할 뿐만 아니라 추후 입주 후 화단을 높게 쌓고 울타리를 설치해 일반 화단과는 차별화할 계획"이라며 사적 공간임을 홍보하는 상황이다.
이에 대해 법조계에서는 "아파트 1층의 입주민 개인정원은 공용 면적으로 포함되기 때문에 1층 세대에만 사용할 수 있도록 권한을 부여하려면 입주민들의 합의가 필수"라며 "입주민들간 분쟁은 물론 소비자가 피해를 볼 가능성도 다분하다"고 지적하고 있다.
따라서 다른 건설업체들도 이미 3~4년 전부터 `법적 분쟁`의 가능성을 인지하고 전용공원을 만들지 않는 상황임에도 불구, 동탄3차에 참여한 업체들은 지구단위계획지침에 따라 1층 개인정원을 조성한 것이기 때문에 불법소지가 없다는 입장을 고수하고 있어 논란을 야기시키고 있다.
◇동탄3차 잇단 편법시비로 첫날 대규모 미달사태.. 분양시장 악영향 우려
이번에 공급되는 민간임대 아파트들도 건설업체들이 택지를 조성원가 이하로 공급받았으면서 ´확정분양가´ 제도란 편법을 이용해 분양가를 높게 책정, 폭리를 취하고 있다는 지적도 제기되고 있다.
동탄3차 동시분양에 나온 민간임대아파트 임대보증금은 평당 700만~730만원선으로 이는 화성 인근 수원 전셋값이 평당 377만원, 화성은 평당 223만원선인 점을 감안하면 주변 지역 평균 전셋값보다도 임대보증금이 2~3배 이상 가격이 높은 수준이라는 것.
게다가 임대보증금의 경우 매월 월세로 내거나 확정 분양가를 선택할 수도 있으며, 임대 개시후 5년이 지나면 분양전환이 가능한 것은 물론 건설사와 임차인이 합의하면 입주 2년6개월 뒤 분양전환이 가능하다고 건설업체들은 설명하고 있다.
이에 따라 일각에선 동탄3차 민간임대 아파트이 임대기간이 5년에 불과해 무주택서민 주거안정에 기여하지 못한 채 분양대기 아파트로 전락했다고 비난하고 있다.
경실련은 "화성동탄지구의 택지조성원가가 평당 268만원이고, 3차 분양 임대아파트 용지의 택지공급가는 평당 221만원"이라며 "이는 택지공급가가 조성원가의 83% 수준으로 분양아파트 용지의 공급가(339만원)보다 무려 118만원이나 저렴하다는 점을 감안하면 저렴한 임대아파트 공급을 위해 조성원가 이하로 택지를 공급한 취지를 훼손했다"고 주장했다.
경실련은 따라서 "결과적으로 임대아파트도 짓지 않는 건설업체에게 택지는 조성원가보다 저렴하게 공급받는 특혜를 제공해 건설업체 이윤만 키워준 것"이라며 비난하고 있어 비난여론은 쉽게 사그라들지 않을 전망이다.
한편, 금융결제원에 따르면 지난 15일 실시된 동탄 3차 동시분양 1순위 청약접수 결과, 평균 0.88대 1의 경쟁률을 보였으며, 전체 공급물량의 70%수준인 2841가구가 미달된 것으로 나타났다.
특히 편법분양 비난이 제기된 임대아파트의 경우 1개 단지 1개 평형만 1순위에서 마감됐을 뿐 나머지 단지에서는 무주택 우선순위에서 한사람도 청약자가 없는 경우가 있을 정도로 저조한 청약률을 기록했다.
업계 일각에선 동탄3차 동시분양에서 이처럼 일부 업체들의 편법시비가 잇따라 불거져 나오는 것이 결국 소비자들에게 부정적인 이미지를 심어줘 최근 회복세를 보이고 있는 수도권 분양시장 전체에 찬물을 끼얹는 것이 아니냐는 우려도 제기하고 있다.
- (알면 힘이 되는 법)임대된 토지내 지상물,부담일 수 있다
- [최광석] 토지임차인에게는 갱신요구권, 매수청구권이 있다
토지를 임대차하는 과정에서 다음과 같이 임대차계약을 체결했다고 하자. 즉, 임차인이 해당 토지 위에 건물 기타 지상물을 건축한 후에 이를 이용하다가 임대차기간이 끝났을 때 임차인의 비용으로 건축물을 철거한 후에 원상회복한 다음 임대인에게 토지를 반환하기로 한다. 변형된 다른 내용으로 계약이 체결될 수도 있다. 즉, 임대차기간이 종료한 이후에 지상물을 임대인에게 양도하거나, 아니면 아예 임대인의 명의로 건물을 짓고 임대차기간이 종료한 이후에 아무런 조건 없이 임차인이 건물을 명도한다는 내용일 수도 있다.
이런 내용의 계약이 유효할까? 결론적으로는 그렇지 못할 가능성이 크다. 왜냐하면, 왜냐하면, 임대차관계를 규율하는 민법 제643조에서 임대차기간이 종료한 이후에 임차인에게 계약기간을 갱신해 달라는 권리를 인정하고 있고, 임대인이 이를 거절하면 임대차종료 당시에 현존하는 토지 지상물을 매수해 달라는 권리를 인정하면서, 아울러, 이 규정을 강행규정이라고 하여 당사자간의 합의로도 적용을 배제할 수 없도록 정하고 있기 때문이다.
결국, 위 규정에 따르면 토지 임차인은 임대차기간이 끝났을 때 토지상에 지상물이 현존하고 있다면, 다시 기간을 연장해 달라고 임대인에게 요청할 권리가 있고, 만약 그 요청이 거부될 경우에는 상당한 가격(시가)으로 매수를 요구할 권리가 있는 것이다.
따라서, 위와 같은 내용의 계약은 강행규정인 임차인의 갱신요구권, 매수청구권에 반하는 계약으로 무효일 가능성이 큰 것이다.
갱신, 매수청구권이 예외적으로 인정되지 않을 수도 있다.
임차인의 갱신요구권, 매수청구권이 인정되지 않는 예외적인 경우도 있다.
첫째, 임차인의 차임연체, 무단양도, 전대 등 임차인의 귀책사유로 계약이 해지(제)되는 경우에는 갱신요구권, 매수청구권이 인정되지 않는다(학설).
둘째, 임차인의 갱신요구권, 매수청구권을 포기하는 대가로 임대료 기타 임대차조건을 파격적으로 임차인에게 유리하게 정하였다는 사정이 있는 경우이다(판례). 이 경우에는 임차인의 이익을 저해하지 않는다고 보기 때문이다. 그러나, 그러한 특수사정에 대한 입증책임은 임대인이 부담해야 한다.
셋째, 임대차기간이 만료한 후, 임차인이 갱신요구권, 매수청구권을 자유롭게 포기할 수 있는 상태에서 그 권리행사를 포기하는 것은 무방하다(학설).
제소전 화해조서를 받기로 어렵다.
이러한 점 때문에 임대차계약을 체결하는 과정에서 미리 위와 같은 내용의 계약을 제소전 화해하는 것도 극히 제한적으로만 인정되고 있는 것이 법원실무이다. 제소전 화해 재판부 역시 임차인의 갱신요구권, 매수청구권을 침해하지 않는 범위 내에서 예외적으로만 위와 같은 내용의 제소전 화해를 인정하고 있는 것이다. 예를 들어, 견본주택(모델하우스)을 짓기 위한 토지임대차이거나, 파격적인 저렴한 조건으로 임대차한 것이 충분히 입증된 경우 등이 그것이다.
그럼에도 불구하고, 임차인의 갱신요구권, 매수청구권에 반하는 내용의 계약을 체결하고서도 임대차기간이 종료한 이후에는 임대인이 원하는대로 당연히 토지를 활용할 수 있다고 잘못 생각하는 임대인이 많은 실정이다.
임차인의 갱신요구권, 매수청구권제도는 임차인의 보호를 위해 존재가치는 있는 것은 틀림없지만, 반면에 임대인의 입장에서 볼 때는 토지의 자유로운 활용을 제한하는 측면이 분명히 있는 것이다. 임대인의 입장에서는, 임대인의 필요 여부와 상관없이 임차인의 필요하에 지어진 건물을, 그것도 어느 정도의 금액으로 인수할지 알지도 못하는 상황에서 토지를 임대해야하는 부담이 있어 당연히 토지임대를 꺼릴 수밖에 없는 것이다. 더구나, 현재 대법원판례에 따르면, 임대인이 매수해야 할 대상 물건은 비록 임대차계약 당시에 건축되지는 않았더라도 임대차기간이 종료하기 이전에만 현존하는 건물이면 무방하다고 판단하고 있어, 임대인으로서는 임대료를 조금받고 어마어마한 부담을 안게 될 위험을 가질 수밖에 없는 처지가 될 수밖에 없다.
결국, 이러한 현상은 국가경제전체로 볼 때 토지의 활용도를 떨어뜨리면서, 임차인에게 다시 그 비용이 전가되는 부작용으로 이어질 수도 있는 것이다. 따라서 필자의 생각으로는, 과거에 비해 임대인과 임차인간의 불평등 관계가 많이 해소된 상황이니만큼, 토지의 자유로운 활용을 장려하는 차원에서라도 위 규정의 적용범위를 다소 완화할 필요가 있지 않을까 한다.
<참고조문>
민법 643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다
민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- (일문일답)주택법 세부 운영방안
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부는 지난 1월 8일 개정, 공포된 주택법의 후속조치로 오는 9일부로 분양가 상한제, 분양가 주요 항목의 공개 및 택지채권입찰제의 등의 세부 운영방안을 확정, 시행한다고 8일 밝혔다. 다음은 주택법 세부 운영방안에 대한 일문일답 내용이다.
-기본형 건축비가 높게 책정되었다는 지적이 있는데
▲기본형 건축비는 정부가 임의로 책정한 것이 아니다. 또 부실시공, 품질저하 등 부작용을 방지하고, 소비자 기대를 만족시키기 위해 현실적인 공사수준 반영이 불가피했다.
이를 위해 건설기술연구원과 한국감정원에서 공동으로 `새로운 건축비방안`에 대한 연구용역을 수행했고, 전문가,시민단체 등이 참여하는 자문회의(3회)와 공청회를 거쳐 제1안(평당 353만원)과 제2안(평당 339만원)을 최종 제시했다. 이중에서 분양가 인상효과가 적은 제2안이 채택됐다.
-임대주택 표준건축비에 비해 기본형건축비가 높은 이유
▲공공임대주택 표준건축비는 임대보증금&8228; 임대료 등의 산정 기준이 되므로 시기보다는 다소 낮게 책정해 임차인의 주거안정에 기여할 필요가 있다고 판단했다.
기본형 건축비는 고급마감 수준을 반영하고 옵션내용(예 : 발코니 샤시비용 등)까지 모두 감안하여 현실화했다.
-기본형 건축비 이외에 가산항목을 모두 인정받을 경우 추정 건축비 총액은 어느 정도인가
▲기본형건축비는 최저 339만원에서 최고 423만원까지 책정 가능하며 주차장을 모두 지하화하고, 현재 시행중인 친환경 건축물 인증까지 받는 등 아파트 품질 향상을 위한 가산항목을 모두 인정받을 경우 최고수준까지 가능하다. 그러나 현실적으로는 평당 400만원대에서 책정될 것으로 판단된다.
-기본형 건축비가 적용되는 주택사례는 무엇인가
▲3월9일 이후 공공택지에서 사업계획 승인을 신청하는 25.7평 이하주택은 국민주택기금 지원여부에 관계없이 모두 적용대상이 된다.
종래에는 국민주택기금 지원을 받아 건설되는 전용 18평 이하 소형주택은 공공택지나 민간택지에 관계없이 모두 분양가 규제 대상이었으나, 앞으로는 공공택지만 규제되고, 민간택지에서는 분양가 상한제 적용대상에서 제외된다.
-채권입찰제를 적용받아 최초로 택지가 분양되는 지역과 시행시기는 언제인가
▲3월9일 이후 최초로 택지 분양되는 공공택지부터 적용된다. 5월경 택지분양되는 용인 흥덕지구, 6~7월경 분양되는 판교 신도시부터 개정 택지공급제도의 적용대상이 될 것으로 예상된다.
-상한 없는 택지채권입찰제에 대한 구체적인 보완방안은 무엇인가
▲개정된 택촉법 시행령은 투기과열지구내에 있는 공공택지로서 건교부장관이 지정하는 경우에는 별도의 택지공급 조건을 부여할 수 있도록 규정한다.
따라서 시장상황에 따라 채권입찰상한제, 채권·분양가 병행입찰제, 택지응찰자격 강화 등 다양한 보완책을 선택할 수 있으며 구체적인 기준 및 방법 등은 택지공급 시기 이전에 확정해 별도로 공표될 예정이다.
-택지채권(제3종 국민주택채권)을 0%금리에 10년만기로 발행하는 이유는
▲발행금리가 낮을수록 환수율이 높아져 업체의 자금조달 부담이 완화되고, 절세 효과로 채권수요기반이 확대되어 금융시장에서 이 조건을 선호한다.
주택기금 운용면에서도 금리 부담이 없어 서민 주거안정 지원을 위한 재원확보에 유리하기 때문이다.
-택지채권(제3종 국민주택채권) 매입방법은
▲택지공급자로 선정된 건설사는 국민주택채권 취급기관인 국민은행(각 지점)에서 공급계약 체결 이전까지 입찰시 제시한 금액에 해당하는 채권을 매입한다.
토공 등 사업시행자는 국민은행 홈페이지에서 채권매입 사실을 확인한 후 공급계약을 체결하게 된다.
-주택건설사업자가 분양가의 주요항목을 공개하지 않을 경우에는 어떠한 조치가 취해지는가
▲당해 주택건설사업자가 신청하는 공동주택의 분양(입주자모집) 승인 신청의 요건을 갖추지 못하게 되므로 지자체로부터 분양승인 자체를 받을 수 없게 된다.
만약 지자체 승인없이 분양할 경우 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해진다.
단 주공은 지자체의 별도 분양승인 없이 분양할 수 있으나, 건교부·감사원 등 관련기관으로부터 업무감사를 통해 사후 검증 가능하다.
-시장·군수 등 분양승인권자가 주택건설사업자에게 분양원가의 세부내역까지 공개를 요구할 수 있는지
▲주택법령상 분양승인권자가 공개된 분양가 주요내역의 세부사항까지 공개를 요구하도록 되어 있지 않으며, 민간의 자율성을 훼손하지 않는 범위에서 주요항목에 한정해 분양가를 공개하기로 한 주택법의 개정취지에도 따른 것이다.
-상한제 주택의 전매금지기간을 산정함에 있어 분양 계약체결 가능일은 언제를 의미하는가
▲분양계약체결 가능일은 입주자모집공고시 주택사업자가 공고하는 분양계약체결이 가능한 최초의 일자를 의미한다.
종래에는 당해 입주자가 주택사업자와 계약을 체결하는 날을 기준으로 하여 입주자별로 전매제한기간이 달라지는 문제가 있었으나, 앞으로는 입주자모집공고시 주택사업자가 입주자들과 계약체결 가능한 날로 공고하는 일자의 첫날로 통일된다.
-당초 입법예고시 분양가상한제 주택의 청약 1순위 자격제한을 과거 10년이내 당첨자로 하였는데
▲25.7평이하 수도권내 일반청약1순위자(185만명) 중 과거 6～10년이내 당첨자수(추정)는 4만8000명으로 2.59%를 차지하고 있다.
따라서 청약 과열을 완화시킨다는 규제실익보다 제도변경에 따른 이해당사자의 이해관계 보호가 더 크다고 판단하여 규제개혁위원회에서 철회를 권고한 것이다.
-공공택지를 수의계약 대상 공공기관 축소 배경은
▲종전에는 수의계약 대상 공공기관의 범위가 명확하지 않아 위법성 논란이 있었다. 앞으로는 대한주택공사, 주택건설목적으로 설립된 지방공사 및 `주택법`에 의한 사업주체중 다른 법률에 의해 설립된 법인으로서 임대주택을 건설기관으로 엄격히 제한한 것이다.
- (건교부 업무보고)③임대주택 종합대책 마련
- [edaily 이진철기자] 건설교통부는 올해 서민주거안정을 위한 ´임대주택 종합대책´을 상반기중 확정, 발표키로 했다.
건교부는 7일 대통령 업무보고를 통해 올해 임대주택정책에 대해 보고했다. 건교부는 우선 임대주택의 건설·공급·관리 전반에 대해 재검토를 실시해 필요한 계층과 필요한 곳에 지불 가능한 임대료로 공급하는 체계를 구축키로 했다.
택지 확보가 어려운 대도시권에 임대주택을 원활히 공급하기 위해서는 기존의 택지확보 방안을 보완하고 도심의 다가구주택 등을 정부가 매입해 임대하는 사업을 확대하는 등 지역 실정에 맞게 임대주택 공급방식을 다양화할 방침이다.
또한 계층별, 지역별로 임대주택 수급이 불일치하는 문제점을 해소하기 위해 수요자 위주로 임대주택 입지를 선정하고, 꼭 필요한 계층에게 임대주택이 공급되도록 서비스 전달체계를 개선키로 했다.
민간임대주택의 경우 건설실적이 부진하고, 부도가 발생하면 그 피해가 임차인에게 전가되는 등의 문제점이 지적됨에 따라 공공부문과 민간의 역할분담을 명확히 설정하고, 민간임대주택 보완대책도 마련할 계획이다.
아울러 공공임대주택 전담기관으로서 주택공사의 역할을 강화하기 위해 주택공사의 중장기 수지문제 등에 대한 대책을 수립하고, 지자체·지방공사 등과 경쟁체제를 도입하는 방안도 검토키로 했다.
◇국민임대 10만가구 건설, 3조1천억 지원.. 개발제한구역 해제 등 활용
국민임대주택 10만가구 건설계획과 관련해선 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제지역 등을 활용하고, 총 3조1000억원(재정 9000억원, 기금 2조2천억원)의 자금을 지원할 방침이다.
이와 함께 고령자 주거단지 시범사업 실시와 좌식씽크대 등 장애인 편의시설 확충, 생태공원·자전거도로 등을 조성하고 장애인, 중소제조업 근로자를 위한 특별공급도 추진키로 했다.
건교부는 이밖에도 무자격자의 입주방지를 위해 소득 외에 자동차, 토지 등 재산도 심사하고, 임차권 불법 전대행위에 대한 단속을 강화할 방침이다.
또 토지 등 보상제도 개선을 추진하기 위해 정상적인 실거래가를 반영해 정당보상의 개념을 정립하고, 영세소액 보상대상자에 대한 정액보상의 적정화 및 대형국책사업 보상시 생계대책 등 맞춤형 보상제도를 행정중심복합도시에서 시범적용할 계획이다.
- (알면 힘이 되는 법)임대차에서 차임이 연체된 경우
- [최광석] 최근 심각한 불경기의 여파로 부동산 임차인들의 차임연체가 속출하는 실정이다.
부동산임대차계약에서 차임이 연체된 경우의 법률효과에 대해 언급하고자 한다.
민법 제640조, 제641조는, 부동산 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하여, 임대차계약의 해지사유로 삼고 있다.
차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우라 함은, 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어, 1, 2월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2,3월분을 지급하였다가 4월분을 연체한 경우도 여기에 해당한다.
차임연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이 경우에는 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없다는 점을 유의해야 한다(이 점에서 이행지체로 인한 계약해제를 위하여 상당한 기간을 최고해야하는 경우와 차이가 있다).
보통 일반인들은, 차임이 2기 이상 연체된 경우에도 계약을 해지하기 위해서는 한 번쯤은 임차인에게 내용증명으로 차임의 지급을 촉구하고서야 계약해지가 가능하다고 이해하고 있지만, 계약해지를 위해서 도의적인 차원은 별론으로 하고서라도 법률적으로는 최고가 불필요하다.
한편, 어떤 임대차계약서에는 ‘차임을 2회이상 연체하면 해지의 의사표시 없이도 임대차가 당연히 종료한다’는 이른바 실권약관을 두는 경우가 있다. 이 규정의 효력에 대해서는 논란이 있다.
이러한 실권약관이 대규모 건물의 사무실 또는 점포를 임대차하는 경우에 약관의 형태로 규정되어 있다면, 약관의규제에관한법률 제9조 제2호에서 정한 ‘법률의 규정에 의한 해제권, 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항’으로 판단되어 무효라는 견해가 다수설이다.
반면, 위와 같은 약관이 아니라 개별적인 임대차계약관계에서의 임대차계약서상에 이러한 조항이 기재되어 있다면, (임대인이 임대인으로서의 의무를 다하지 않는다는 등의) 특별한 사정이 없는 한 2회 이상 차임이 연체될 경우 별도의 해지의사표시 없이 계약이 해지될 수 있다는 조항은, 법률적으로 무효라고 단정하기는 어렵다고 판단된다(이 점에 관해서는 다툼이 있을 수 있다).
한편, 2기의 차임액에 달하도록 차임이 연체되어야만 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 민법상 강행규정이므로(제652조), 1기의 차임만 연체되어도 계약을 해지할 수 있다는 것과 같이 임차인에게 불리한 약정은 무효이다.
그 밖에, 임대차보증금이 존재한다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 수 있는지가 의문일 수 있으나, 월세연체를 담보할만한 임대차보증금이 충분하다고 하더라도, 임차인으로서는 월세지급을 거부할 수 있는 권리는 없다고 본다(판례, 다수설). 임대차보증금은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지 차임 및 기타 임차인의 의무를 담보하기 위해 교부되는 것이기 때문이다. 이는 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 임대차목적물이 명도되지 않고 있는 경우에도 마찬가지이다. 즉, 임대차보증금이 있다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 권리가 없다.
차임이 연체될 경우 임대차보호법에서 정하는 임차인 보호규정이 적용되지 못하는 사유로 작용할 수도 있다. 주택임대차보호법 제6조는 제1항에서, ‘임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다’고 하여, 묵시적 갱신조항을 두고 있어 임차인이 희망하기에 따라 2년간의 기간을 종전과 동일한 조건으로 임대차할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
그러나, 제6조 제3항에서는 묵시적 갱신이 될 수 없는 사유로, ‘2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우’의 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다고 하여, 묵시적 갱신의 예외사유로 정하고 있다.
이러한 취지는 상가건물임대차보호법(이하, 상가보호법이라고 한다)에도 마찬가지이다. 즉, 상가보호법 제10조는, 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약의 임차인에 대하여 최장 5년간의 기간동안 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하면서, 그 예외사유 중의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다(제10조 제1호). 차임연체액이 다른 법에서 정한 2기가 아니라 3기인 점에서 다소 차이가 있지만, 임차인의 의무 중에서 가장 중요한 차임이 연체될 경우 임차인의 권리행사에 제한을 가하고자하는 점에서 같은 맥락이라고 할 수 있다.
이 때 주의할 점은, 갱신요구권행사를 제한받는 사유는, 갱신요구권행사 당시에 차임연체가 3기에 달하는 “현재”의 사실이 아니라, 갱신요구권 행사 당시는 물론, 행사 이전에 그러한 사실이 있었다는 “과거”의 사실이라고 해석될 소지가 있다.
다시 말하면, 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있다고 하더라도 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하기 이전에 차임을 납부하여 그러한 사유가 소멸하면, 2기 이상의 차임연체사실이 있었다는 사유만으로는 계약을 해지할 수 없음에 반해, 상가보호법상으로는 갱신요구권 이전에 3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에, 갱신요구권을 행사할 당시에는 비록 차임을 납부하여 차임연체가 3기에 달하지 않는다고 하더라도, 과거의 3기 이상 차임연체사실을 이유로 갱신요구가 불가능해질 수 있는 소지가 있음을 유의해야 한다(해석상 다툼이 있을 수는 있으나, “--차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정하여, 민법이나 주택임대차보호법에서의 규정과 차이가 있으므로, 이와 같은 해석이 타당하다고 생각된다).
그 밖에, 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에, 민법 643조, 민법 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다는 것이 판례다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카 7245호, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249호).
이상과 같이 차임연체는 임차인에게 여러 가지 불이익이 많다는 점에서 임차인 스스로의 권리보호를 위해서라도 차임연체문제는 각별한 주의를 기울여야 할 것이다.
- (법원경매천하평정)나의 경매입문기
- [우형달] 나의 경매입문기
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
- (알면 힘이 되는 법)건물명도 제소전 화해조서의 문제점
- [최광석] 건물명도를 손쉽게 하는 차원에서 임대차계약과 동시에 제소전 화해조서를 많이 작성하고 있다. 건물명도를 위한 제소전화해조서는 명도판결을 받아둔 것과 기본적으로는 동일한 효력이 있다는 점에서, 제소전 화해조서를 작성해 둔 임대인으로서는 임대차기간이 종료하면 조만간 틀림없이 임대차 목적물을 명도받을 수 있을 것으로 확신하는 경향이 있다.
그러나, 임대차 목적물이 타인에게 무단전대되거나 무단양도된 경우에는 이러한 임대인의 예상이 전혀 빗나갈 수도 있다는 사실을 유의해야 한다. 해당 임대차목적물을 임차인이 계속 점유하고 있으면 제소전 화해조서에 기해 명도집행이 당연히 가능하지만, 임차인이 다른 사람에게 이를 무단전대하는 등으로 점유주체가 변경되면 제소전화해조서에 기한 집행이 법적으로 곤란할 수 있는 소지가 있는 것이다.
판결(제소전 화해조서, 두가지는 효력면에서 대동소이하기 때문에 용어를 적절히 혼용하기로 한다)의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의 당사자간에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이후에 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 판결의 효력이 승계될 수 있다. 따라서, 제소전 화해절차의 재판종결일 이후에 임대차목적물을 승계받은 사람 역시 제소전화해조서의 효력을 받게 될 수 있는데, 문제는 승계인에 대하여 제소전 화해조서(판결)의 효력이 미치는 경우가 현행 판례상 제한되어 있다는 것이다.
법률적인 용어로 정리하자면, 제소전화해조서의 효력이 승계인에게 미치는 것은 제소전 화해조서의 청구(신청)원인이 대세적 효력이 있는 물권적 청구권일 경우에 국한되고, 대인적인 효력에 불과한 채권적 청구권일 경우에는 제소전화해의 효력이 승계인에게 미치지 않는다는 것이 현재의 대법원판례이다(대법원 1991. 1. 15.선고 90다9964호).
예를 들어 피고의 불법점유로 인하여 원고가 소유권에 기한 방해배제청구권(물권적 청구권)에 기한 명도청구를 하고 이러한 재판 끝에 판결이 선고되었다면, 그 이후 변론종결일 이후의 점유자는 판결의 효력을 그대로 받게 되지만, 반면 임대차계약기간이 종료되어 임대차계약기간만료에 따른 청구(채권적 청구권)를 해서 판결을 받은 것에 불과하다면, 변론종결 이후의 무단점유자에 대하여 기존의 판결의 효력을 미치게 할 수 없는 결과가 된다. 이 점에 대해서는, 채권적 청구권과 물권적 청구권을 불문하고 판결의 효력을 승계인에게 미치게 해야 한다는 학설이 있지만, 대법원은 이를 명백히 구분하고 있다.
그런데 문제는, 현재 임차인의 부당점유를 막고자 신청되고 있는 제소전화해신청의 거의 대부분은 이러한 문제점을 인식하지 못하고서, 임대차계약기간만료 내지 차임연체 등 채권적 청구권에 기해서만 청구되고 있을 뿐이어서, 현행 판례에 따르면 임차인이 다른 사람에게 무단으로 전대하더라도 제소전화해조서에 기한 효력을 전차인에게 미치게 할 수 없게 되는 결과가 될 수 있다.
따라서, 건물명도를 위해 제소전화해신청을 하는 것이라면, 명도신청(청구)을 임대차기간만기나 월세미납과 같은 채권적인 청구권에만 의존하지 말고, 소유권에 기한 방해배제청구권에도 근거하고 있다는 점을 신청서상에 적극적으로 반영하게 하는 것이 향후 무단점유자에 대한 집행을 위해서 반드시 필요한 것이다.
더불어서, 무단점유자가 발생하기 이전에 적절한 시점에서 현 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아두는 것도 하나의 방법일 수 있다. 점유이전금지가처분이 집행된 이후에는 비록 점유자가 변경되더라도 가처분의 효력에 따라 점유변경이 가처분권자에 대해서는 무효가 되기 때문에 무단점유자에 대해서도 판결의 효력이 미칠 수 있기 때문이다(가처분이후의 점유변경은 형사상 공무상표시무효죄로 처벌될 수 있는 소지도 있다).
제소전화해조서는 법원 앞에서 한 엄정한 약속이면서 판결과 대동소이한 효력이 있음에도 불구하고, 현행 판례에 의하면 무단 전대차행위에 대해서는 자칫 무용지물이 될 소지가 있으므로, 주의가 요망된다고 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)유치권신고 부동산을 보는 안목
- [최광석] 부동산경공매과정에서 매우 판단하기 곤란한 테마 중에 하나가 유치권문제다. 유치권문제 중에서 유치권이 성립된 경우의 법적인 효과에 대해서는 이해가 거의 부족한 실정이다. 경매에 참여하는 사람들 대부분이 민사법적인 기초가 약한 상태에서 얕은 경매지식만을 가지고 경매에 참여하기 때문이다. 심지어 경매를 업으로 하는 컨썰팅업자들도 이 부분에 대한 이해가 없는 경우가 많았다.
경매받은 부동산에 유치권이 성립되어 있다면, 낙찰자에게 어떤 효과가 미치는 것일까? 결론은, 유치권이 성립되면 유치권자가 채권을 회수하기 이전에는 부동산을 계속 점유(유치)할 수는 있지만, 낙찰자가 채무를 변제할 의무가 있는 것은 아니다. 무슨 의미인지 언뜻 이해가 되지 않을 수 있을 것이므로, 이해를 돕기 위해 최근에 필자가 상담한 구체적인 사안 2가지를 놓고 이야기를 진행해 보기로 하자.
첫 번째 사례는, 서울 신촌에 상가건물을 낙찰받고자 하는 사람으로부터 의뢰를 받은 사안이다. 경매 중인 이 상가는 당시 여러 상인들이 건물소유자로부터 임차를 받아 영업 중에 있는데, 어떤 사람이 상가건축공사대금을 소유자로부터 받지 못했다는 이유로 법원에 유치권신고를 하고 있었다. 이 상가외벽에는 ‘유치권이 있으니 주의하라’는 취지의 대형현수막도 내걸린 상태였다.
이로 인해 이 상가는 낙찰을 거쳐 몇차례나 유찰을 거듭하고 있는 상태였다. 낙찰의뢰인은 상가 임차인 중의 한 사람이었는데, 상가 그 자체로는 영업이 아주 잘 되고 있어 이 상태에서 낙찰받으면 상당한 수익이 보장된다고 한다. 문제는 법원에 신고된 유치권금액이 상당하기 때문에 낙찰에 위험부담을 느끼고 있었다.
이와 같은 사안에서, 필자는 상담 중에 위 건물의 경우 유치권성립가능성이 거의 없거나, 만약 유치권이 인정된다고 하더라도 낙찰받은 사람에게 부담될 수 있는 여지가 극히 적다는 사실을 확인할 수 있었다. 왜냐하면, 당시 그 상가는 소유자가 세입자들에게 전부 임차를 주고 있어서, 유치권자라고 자칭하는 사람들이 점유(유치)하고 있는 부분이 전혀 없는 것으로 파악되었기 때문이다. 유치권의 성립요건 중 하나가 점유의 계속이므로 점유를 상실하면 유치권 역시 소멸한다.
결국, 이 상태로 본다면 유치권은 성립하지 못하고 있는 것이 분명하다고 필자는 판단하였다. 더구나, 만약 낙찰 이후에 유치권자라고 하는 사람이, 임차인들이 점유하지 못하고 있는 공용부분(옥상, 계단 등)에 대한 점유(유치)를 이유로 유치권을 주장한다고 하더라도, 이러한 유치권주장은 낙찰자가 소유권을 행사하는데 큰 부담으로 작용하지 않은데다가, 향후 유치권성립여부를 다투는 재판에서도 낙찰자에게 유리한 판단이 내려질 여지가 많다고 보였다.
한편, 이 과정에서 생각해 볼 수 있는 문제는, 유치권이 건물의 일부에라도 성립한다면 유치권자가 주장하는 금액의 전부 내지 일부를 낙찰자가 지급해야 할 의무가 있는 것일까? 예를 들어 위 사건에서 유치권자라고 주장하는 사람이 건물옥상에 대하여 유치권을 주장하면서 공사대금 10억원을 요구하고 있는 상황에서, 만의 하나 유치권이 성립된다면 낙찰자는 무조건 10억원을 지급해야 하는 것일까? 결론은, 그렇지는 않다는 것이다.
위에서 본 바와 같이 유치권은 유치권자가 낙찰자에 대하여 주장하는 채권금액을 변제받기 이전까지 점유(유치)하는 물건을 그대로 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리에 불과한 것일 뿐이지, 유치권이 성립된다고 하더라도 유치권자의 채권을 변제할 의무를 부담하게 되지는 않는 것이다. 따라서, 위 사건에서 만약 유치권이 성립된다고 하더라도 낙찰자는 유치권자가 유치하고 있는 건물옥상부분에 대해서 인도를 받지 못하는 부담을 가지게 될 뿐, 10억원을 변제할 의무는 없게 된다. 결국, 유치권이 성립된다고 하더라도 유치권자는 낙찰자를 상대로 10억원을 달라는 판결을 받을 수는 없는 것이다.
다만, 낙찰자가 제기한 건물명도재판에서 피고로서 ‘10억원을 변제받음과 동시에 명도하라’는 취지의 판결을 받아 10억원을 변제받기 이전에는 명도를 거부할 수 있는 권리를 확인받게 될 따름이다.
따라서, 위 사건에서는 상가건물을 낙찰받게 될 경우 유치권성립자체가 극히 가능성이 낮을 뿐 아니라, 설사 유치권이 인정된다고 하더라도 점유부분이 극히 적어 소유권행사에 방해될 여지가 거의 없어, 향후 유치권자와의 합의를 유리하게 이끌어나갈 가능성이 클 수 있으므로 낙찰을 적극적으로 고려할 수 있는 것이다.
두 번째 사례 역시 같은 맥락으로 이해될 수 있는 경우이다. 강릉에 상가건물이 낙찰되었는데, 상가건물의 공사업자가 원래 소유자로부터 5억원의 대금을 받지 못해 유치권을 행사하고 있었다. 공사업자는 유치권을 유지하기 위해서 빈 건물 전체에 2사람을 교대로 상주시키고 있으면서, 낙찰된 직후에 명도소송을 제기당할 것을 예상하였지만, 수개월이 지나도록 낙찰자로부터 아무런 소송제기를 받지 못했다.
오히려, 낙찰자는 ‘법적으로 하자’는 이야기만 할 뿐 명도소송을 제기한다거나 협상할 태도를 전혀 보이지 않았다. 문제는 그 공사업자가 건물의 점유를 유지하는데 한 달에 수백만원의 비용이 지출되던터라, 낙찰자의 소극적인 대응으로 시간이 갈수록 경제적인 부담을 받고 있었다. 결국 그 공사업자는 낙찰자를 상대로 하여 자신이 적극적으로 공사대금 청구소송을 하기 위해 필자의 법률사무소를 방문하였던 것이다.
이 사례 역시, 위에서 본 바와 같은 이유로 낙찰자에 대한 공사대금청구는 불가능하다. 낙찰자는 이러한 점을 잘 알고 있었고, 오히려 공사업자의 경제적인 어려움을 간파하면서 지연작전을 펼치며 협상에서 유리한 고지를 점하려고 노력하는 중이었던 것이다. 결국 두 번째 사례를 통해서도, 유치권을 통해 비록 유치대상 물건을 점유할 수 있는 권리는 있을지언정, 채권을 변제하라고 낙찰자에게 청구할 권리는 없다는 사실을 잘 알 수 있는 것이다.
이러한 오해는, 아마도 민사집행법 제91조 제5항에서 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있는데서 발생하고 있는 것이 아닌가 사료된다. 위 규정의 문구 그대로 해석하면 낙찰자가 유치권자에 대하여 채권을 변제할 책임이 있는 것처럼 오해될 수 있지만, 판례와 학설은 위에서 본 바와 같이 채권변제의 책임이 없다고 해석하고 있다.
즉, 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713호 판결에 의하면, “민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항(구법임. 현행 민사집행법 제91조 제5항과 동일한 내용임)은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 "변제할 책임이 있다"는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다”고 판시하여 그 뜻을 분명하게 하고 있다(다만, 이 점에 대해서는 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다고 하는 학설도 있다).
이와 같은 이론적인 바탕을 잘 염두에 둔다면, 다른 사람들이 두려워서 엄두를 내지 못하는 유치권신고대상 경매부동산도 적절한 가격에 취득할 수 있는 지혜와 용기를 가질 수 있을 것이다.
- 실물편입 부동산펀드 잇단 출시..`수익+안정`
- [edaily 윤진섭기자] 증권사들이 잇따라 실물부동산에 투자하는 부동산펀드를 선보일 예정이어서 관심을 모으고 있다. 이는 부동산펀드에 대한 투자자들의 관심이 높아져 있고, 종전 프로젝트 파이낸싱 방식의 부동산펀드와 달리 리스크 부담이 적은 데 따른 현상이다.
15일 부동산금융업계에 따르면 KTB자산운용과 맵스자산운용, 그리고 한국투자증권이 2월~3월에 걸쳐 부동산펀드 출시를 추진 중이다.
맵스자산운용은 부천, 수원, 대전, 대구, 창원 등 5개 지역에 위치한 LG하이프라자를 매입, 이를 발판으로 한 부동산펀드를 추진 중이다.
이 펀드는 3년 만기 상품으로 3개월마다 배당되며, 연평균 8% 이상의 수익률을 목표로 잡고 있다. 맵스자산운용 관계자는 “이 펀드는 LG하이프라자가 재 임대키로 한 상태여서 펀드 안정성이 뛰어나다는 게 특징”이라며 “현재 금융감독원에 약관 신청을 한 상태로, 늦어도 이번 달 내에 상품을 출시할 것”이라고 말했다.
이 부동산펀드는 총 350억원 규모로, 개인을 대상으로 공모방식을 통해 투자금을 모집할 계획이다. 판매는 미래에셋증권과 메리츠증권(008560)을 통해 실시할 예정이다.
여의도 옛 한나라당 당사 빌딩을 매개로 `아시아 넘버원 코리아퍼스트 부동산펀드`를 선보였던 KTB 자산운용도 특수부동산(할인점, 물류센터, 팬션 등)을 매개로 한 부동산펀드를 추진 중이다.
KTB 자산운용 관계자는 "현재 부동산 소유자와 매입가격에 대한 협상이 진행 중”이라며 "3월 중순 경에 윤곽이 드러날 것이고, 8% 이상 수익률에 개인 공모를 염두에 두고 있다"라고 밝혔다.
한국투자증권도 강남구 삼성동에 위치한 화진화장품 사옥을 기초 자산으로 한 부동산펀드를 추진 중이다. 한투증권은 총 485억원에 이 빌딩을 매입한 상태이며, 이번 주중 기관을 대상으로 펀드 판매를 고려하고 있다. 펀드 금액은 대략 220억원 내외로 기간은 5년에 수익률은 8% 선을 목표로 하고 있다.
한편 이에 앞서 맵스자산운용은 삼성동 테헤란로에 위치한 퍼시픽빌딩(구 미래와사람) 빌딩을 칼라일로부터 매입했고, 지난해 12월엔 경쟁 입찰을 통해 가락동에 위치한 동원증권 가락빌딩을 390억원에 사들여 `맵스프런티어 부동산 5호펀드`를 판매한 바 있다.
또 한일투신도 뉴코아백화점 3개를 자산으로 한 `한일 뉴코아 사모신탁`을 선보였고, 현대증권도 국내 최초로 블라인드 방식을 도입한 경매펀드를 선보인 바 있다.
한국투자증권 관계자는 "할인점과 오피스 등을 실물자산이 존재하고, 우량 임차인을 확보할 경우 투자 수익성 측면에서 안정적인 상품"이라며 "다만 최근 들어 리츠, 부동산펀드, 외국계 투자자들이 빌딩 매입에 나서면서 우량 매물의 경우 가격이 폭등해 물건을 확보하기가 쉽지 않다"고 말했다.
- (알면 힘이 되는 법)가압류 부동산을 거래할 때
- [최광석] 부동산을 거래할 때 거래대상 부동산에 가압류나 근저당권이 되어 있는 경우가 종종 있는데, 이 때 어떤 점을 주의해야 하는지에 대해 이해하지 못하는 것을 자주 본다. 이는 가압류와 근저당권의 법률적인 의미를 이해하지 못하는데서 기인한 것인데, 다음에서는 이들의 의미와 그에 따른 주의사항에 대해서 구체적으로 살펴보고자 한다.
부동산 가압류의 경우 가압류청구금액이 부동산등기에 기재된다. 이는 가압류 채권자가 가압류채무자(부동산소유자)에 대하여 청구하는 금액을 나타내는 것인데, 그 금액의 범위 내에서는 그 이후의 부동산거래자에 대하여 향후 문제가 될 수 있는 소지가 발생한다. 부동산을 임차할 경우, 부동산등기부등본에 기재된 가압류청구금액의 범위내에서 임차인이 가지는 우선변제권(주민등록 + 전입 + 확정일자)보다 순위가 처지지 않는 채권으로 작용할 수 있고, 부동산을 매매할 경우에는 매수인이 가압류금액을 변제하지 않으면 향후 부동산이 경매될 수 있는 부담을 가지게 되는 것이다.
다만 가압류 자체만으로는 그러한 부담이 현실화하지는 않지만, 향후 가압류채권자가 채무자를 상대로 본안(지급)판결을 받으면 그 위험이 현실화될 수 있다. 부담의 범위는 본안판결의 결과에 따라 결정되는데, 다만 가압류청구금액 이상의 금액이 판결되더라도 가압류청구금액을 넘어서 부담으로 작용하지는 않는다. 즉, 부동산을 취득하는 사람에 대해서는 가압류청구금액이 부담의 한계인 셈이다.
반면 부동산에 근저당권이 설정된 경우에는 실제 채무액은 등기부상에 표시되지 않지만, 대신 `채권최고액`이 표시된다. 채권최고액은 해당 부동산에 대하여 근저당 채권자가 근저당권으로 우선확보할 수 있는 금액이다. 금융거래 관행상 금융기관은 지연이자 등을 감안하여 당초 실채무액의 약 130% 정도를 채권최고액으로 정하지만, 실채무액과 채권최고액과의 관계가 반드시 일정한 관계가 있는 것은 아니다.
따라서 부동산을 거래함에 있어서는 채권최고액 이외에 실 채무액이 얼마인지를 구체적으로 확인할 필요가 있다. 이러한 확인을 통하여 매매의 경우에는 이전등기 당시까지의 실 채무액을 잔금중 일부로 변제하거나, 아니면 잔금에서 그 금액만큼을 공제한 후 매수인이 채무를 승계하는 형식으로 거래를 완결하게 된다.
그러나 매매의 경우와 달리 임대차의 경우에는 실 채무액만을 기준으로 삼아서는 않된다는 점을 주의할 필요가 있다. 임대차의 경우에 근저당권 채권최고액과 실 채무액을 확인하는 이유는 임대차보증금 보다 선순위로 작용할 수 있는 근저당권의 금액 범위를 확인하기 위해서이다.
그런데 일반인들로서는 채권최고액에 비해서 실 채무액이 얼마 남아있지 않으면 당시 적은 실채무액을 믿고서 임대차보증금을 반환받는데 아무런 문제가 없다고 확신하는 경향이 있다. 예를들어 시가가 1억5000만원인 아파트에 근저당채권최고액이 1억원인 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차계약 당시 해당 근저당권의 실채무액이 불과 2000만원인 것을 확인한 임차인이 있다고 하자. 이 임차인이 임대차보증금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하였다면 임대차보증금보다 선순위인 금액이 언제나 2000만원인 것은 아니라는 것을 주의해야 한다.
임대차계약 이후에도 근저당권의 실 채권채무액은 증감이 있을 수 있고, 채권최고액의 범위 내에서는 근저당권설정 등기일을 기준으로 후순위채권자보다 우선하게 되므로, 비록 임대차계약 당시에 실채무액이 2000만원에 불과하다고 하더라도 그 이후에 대출이 추가되었다면 채권최고액 1억원의 범위 내에서는 추가대출된 금액 역시 임대차보증금보다 우선순위가 되는 것이다.
따라서 임대차계약 당시에 일시적으로 채무가 상당금액 변제되어 실채무가 얼마 남지 않았다고 하더라도, 채권최고액이 큰 근저당권이 말소되지 않고 남아 있다면 임대차보증금 확보에 안심할 수는 없는 셈이다. 만약 이러한 점을 해결하고 임대차계약을 하고자 한다면, 임대인의 협조를 얻어 채권최고액을 낮은 금액으로 변경하는 절차를 사전에 미리 밟아야 할 것이다.
한편 가등기나 가처분이 된 부동산 거래는 가급적 회피하는 것이 바람직하다. 가등기나 가처분이 된 원인에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 가등기나 가처분은 해당 부동산에 대한 권리가 있다는 이유로 가등기나 가처분 이후의 거래를 금지하는 차원에서 이루어지는 경우가 많다. 만약 가등기나 가처분에도 불구하고 부동산을 거래했는데, 그 이후 가등기나 가처분이 된 권리가 현실화되어 부동산소유자가 권리를 잃게 된다면 가등기나 가처분 이후에 부동산을 취득한 사람은 가등기나 가처분에 배치되는 범위에서는 취득한 권리를 상실하게 된다.
위에서 본 바와 같이 부동산등기부에 제한이 가해져 있는 상태에서 부동산을 거래함에 있어서는 해당 제한에 대해 법률적으로 충분히 숙지할 필요가 있다. 이는 안전한 권리보호를 위해서는 물론 불필요한 오해와 걱정을 해소하는 차원에서도 그러하다.
- (알면 힘이 되는 법)임대차보증금 중 일부만을 받고 이사할 경우
- [최광석] 최근 전반적인 임대차보증금하락으로 인해 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 받지 못하고 그 중 일부 금액만을 받은 채 이사를 나오는 경우가 많다. 새로 이사들어오는 사람이 지급하는 임대차보증금이 기존 임차인의 임대차보증금에 미치지 못하기 때문에 그 차액만큼을 지급받지 못하는 경우가 대부분인 것이다.
그렇다면, 이 때 임차인으로서는 어떤 조치를 해 두는 것이 나머지 금액을 반환받는데 가장 안전할까?
단순히 차용증이나 현금보관증과 같이 언제까지 지급을 약속한 문서를 받아두는 것 보다는, 임차권등기를 신청하거나 아니면 근저당권을 설정하는 것이 나머지 보증금확보를 위해서 더 유리하다. 주택(상가건물)임대차보호법은 임차인보호를 위해 임대차보증금반환채권에 대하여 주민등록(사업자등록), 인도(이사)와 확정일자를 갖추면 그 때로부터 일반채권자나 후순위채권자보다는 우선해서 변제받을 수 있는 우선변제권제도를 인정하고 있다. 만약 임대차보호법과 같이 임차인을 배려하는 특별법규가 없다면, 임대차보증금반환채권은 일반 채권의 성격을 가지게 되어 근저당권과 같은 물권과 달리 채권회수에 있어 우선순위를 가지지 못하게 된다. 예를 들어, 임대차보호법의 우선변제권 조항이 없다면, 임차인이 임대차보증금을 지급하고 이사한 이후에 임대인이 근저당권을 설정한 경우, 임차인의 임대차보증금반환채권은 그 이후에 설정된 근저당권보다도 채권회수에 있어 후순위에 처하게 된다. 그런데, 보증금일부를 받고 이사할 경우에는 주민등록을 이전하거나, 아니면 주민등록을 이전하지 않더라도 기존 임대차목적물에서 이사를 함으로써 우선변제권을 상실하게 되어, 후에 입주한 임차인의 임대차보증금반환채권이나 후에 설정된 근저당권보다도 후순위로 처지게 됨으로서, 사실상 보증금회수가 곤란해질 가능성이 발생하게 되는 것이다. 따라서, 이러한 우선변제권을 유지하기 위해서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정해 둘 필요가 있다.
그러나, 임차인 입장에서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정하는 것이 가장 이상적이지만, 임대인과의 관계에서 임차권등기나 근저당권설정을 하지 못하는 부득이한 경우가 발생할 수 있다. 해당 부동산등기부에 이러한 표시가 될 경우에 새로운 세입자가 이사를 꺼려서 새로운 세입자가 임대인에게 지급한 돈을 회수하여 이사를 해야 할 기존 임차인 입장에서는 이러한 방법을 고집할 수만은 없기 때문이다. 그렇다면 그 다음 차선책으로는 임대인으로부터 나머지 지급받지 못한 금액에 대해서 공증을 받아둘 필요가 있다. 공증이라는 절차를 밟아두면 이는 판결을 받은 것과 마찬가지의 효과가 있어 약정한 기일까지 돈이 지급되지 않을 경우 바로 강제집행(경매)절차를 밟을 수 있는 장점이 있다. 그러나, 위에서 본 임차권등기나 근저당권설정을 해두지 못한 상태에서 공증만을 받고 이사를 해 버릴 경우 우선변제권은 상실된다는 점을 유의해야한다. 공증받은 채권자라도, 임대차보호법상의 대항력(전입신고 + 이사)을 상실하게 되면 일반채권자로 취급되기 때문이다.
만약 이 마저도 여의치 않다면 차용증 등과 같은 형식으로 언제까지 돈을 지급하겠다는 취지로 임대인이 작성한 서면을 받아둘 수밖에 없을 것이다. 다만, 이 때에는 언제까지 지급하지 않을 경우 상당한 이자약속까지 함께 받아둘 필요가 있다. 그렇지 않으면, 지급약정일 이후에 법정이자(연5%)만을 청구할 수 있을 뿐이어서, 임대인을 부담주기가 어렵기 때문이다.
한편, 임대인이 돈을 지급하겠다는 취지의 차용증이나 각서를 법률사무소에서 인증받기도 하는데, 인증과 공증은 엄연히 구별된다는 점을 유의할 필요가 있다. 예를 들어 차용증을 인증하였다면, 채무자가 차용증작성을 스스로 했다는 사실을 변호사 앞에서 확인절차를 거친다는 점에서 향후 차용증이 위조되었다는 주장을 방지할 수 있는 정도의 효력만을 가질 뿐이며, 공증과 같이 판결을 받아둔 것과 같은 효력은 없다는 것이다. 결국, 차용증을 인증받더라도 임대인이 약속한 돈을 자진해서 지급하지 않으면 임대인의 재산에 강제집행을 하기 위해서는 인증된 차용증을 법원에 증거로 제출하여 별도의 재판을 받아야만 하는 것이다.
- (edaily리포트)베트남 스키부대?
- [edaily 윤진섭기자] 베트남은 한국과는 뗄래야 떼기 힘든 인연을 가진 나라입니다.한국군이 처음으로 해외파병된 곳이 베트남이고,베트남 전쟁 특수는 한국경제에도 크게 도움이 됐지요. 베트남전에 참전했던 한국인과 현지 베트남인 사이에서 태어난 라이 따이한 역시 한국과 베트남의 독특한 인연을 상징하고 있습니다.최근 베트남의 건설현장을 취재하고 온 윤진섭 기자는 베트남에 대해서 잘못 알려진 상식들이 많다고 합니다.
월남스키부대, 월남에서 돌아온 쌔까만 김상사, 월남치마, 월남뽕...우리나라사람들이 사용하는 일상의 언어에 월남이란 나라는 수 없이 등장합니다. 그만큼 우리나라에게 있어 베트남은 가까운 나라라고 할 수 있습니다.
이 같은 인식이 자리 잡은 데는 1964년 12월 비전투부대인 비둘기부대(주월한국군사지원단)을 시작으로 청룡부대, 백마부대, 맹호부대, 그리고 해군의 십자성 부대에 이르기까지 베트남 전쟁에 참천했다는 게 가장 큰 이유입니다.
이처럼 끈끈한 유대관계를 맺고 있는 베트남에 대해 우리는 어느 정도까지 알고 있을까요?
제 개인적으로 베트남에 대해 많이 알고 있다고 생각했지만, 막상 베트남을 방문하고 난 뒤 의외로 저희들이 `베트남에 대해 잘못 알고 있는 부분이 많다`라는 인식을 갖게 되었습니다.
자 그럼 베트남에 대해 저희들이 잘못 알고 있는 부분을 되짚어 보도록 하겠습니다. 첫째 `베트남엔 스키부대가 없다`에 대해 이야기를 하도록 하겠습니다.
흔히 군대를 갔다 온 분들 중에 `내가 베트남 스키부대 출신이다`라고 우스갯소리를 하는 경우가 많습니다. 한 마디로 한국에만 존재하는 전설의 부대인 셈이죠.
이런 이야기의 밑바탕에 베트남은 동남아권으로 사시사철 20~30도를 오르내리는 곳으로 `눈 자체가 있을 수 없다`라는 인식이 깔려 있기 때문입니다.
그러나 이 말은 엄밀히 말해 틀린 말입니다. 베트남에도 눈이 내리는 곳이 있고, 스키부대 역시 존재할 가능성이 있습니다.
베트남은 중국과의 국경에서 가마우곳까지 남중국해(海)를 따라 남북으로 좁고 길게 뻗은 국가입니다. 국토의 4분의 3이 산지로 되어 있죠. 특히 북서부의 중국, 라오스와의 국경 부근은 안남산맥이 자리잡고 있습니다.
바로 이 안남산맥에 2400미터 이상 되는 산이 11개가 존재하고 판시판과 뿌루옹, 랑꿍 등은 3000미터를 넘는 산들입니다. 이 곳에 겨울이 되면 눈이 내립니다.
`우리나라에서 1억원을 갖고 가면 베트남에서 주택을 2~3채 소유할 수 있다`
분명 베트남 주택가격이 우리나라보다 낮은 것은 사실입니다. 그러나 베트남의 주요 지역의 땅값은 우리나라의 명동에 준하는 시세를 형성하고 있어 이 역시도 틀린 말입니다.
실제 하노이 시내 `황금어장`이라고 하는 상업지구의 시세는 한화로 평당 1억원을 호가하고 있습니다. 또 호치민 시내 서쪽에 위치한 촐롱이나 레로이대로와 함기대로등 호치민시내의 대로가 모두 만나는 벤타인 시장의 경우 평당 1억1000만~1억2000만원의 시세가 형성돼 있다고 합니다.
우리나라의 명동 스타벅스 자리가 평당 1억3000만원인 점을 감안하면 만만치 않은 시세인 셈이죠.
베트남 중심지 외곽지역 역시 만만치 않은 땅값 시세를 형성하고 있습니다. 호치민시에서 1시간가량 떨어진 꾸지지역의 경우 나대지 평당 시세가 200만~250만원을 형성, 우리나라 수도권 못지않습니다.
특히 호치민 신도시 예정지구인 탱치교 인근 지역은 투기붐이 일어 땅값이 기존의 서너 배인 ㎡당 90만원대(한화 평당 300만원대)까지 급등한 상태입니다.
주택을 임대하는 것도 만만치 않습니다. 일반적인 외국인이 방 3개 정도의 주택을 렌트하는 데 월 500~600달러가 들어갑니다. 특히 한국형 아파트에 거주하려면 월 임차료는 약 1200~2000달러를 호가할 정도입니다.
특히 외국인들은 땅이나 주택을 살 수 없기 때문에 임대를 해야 하는 데 부동산 가격이 치솟는 바람에 임대료도 천정부지로 치솟았다고 현지 거주 한국인이 이야기를 하더군요.
여기서 한 가지, `베트남은 사회주의국가인데 개인이 부동산을 소유할 수 있고 팔 수 있나?`라고 질문하는 분이 있을 수 있습니다.
베트남은 분명 사회주의 국가입니다. 그러나 1986년 `도이모이(쇄신)`정책에 의해 문호가 개방된 이후 부동산은 원칙적으로 국가 소유지만, 일반인이 영구적으로 사용권을 갖고 있고, 이를 거래하는 것도 허용된 상태입니다. 사실상 개인 소유나 다름없다는 이야기죠.
`베트남 민족은 모두 동남아 민족이다`
일부 동남아 계열이 섞일 수 있지만 베트남 민족은 중국계, 몽고계가 가장 많습니다. 베트남 인구의 90% 가까이를 차지하는 베트남인(킨족)은 수천 년 전에 중국 화남지방에 거주하는 월족(越族)이 북부 베트남으로 이동해 자리를 잡아 형성된 민족입니다. 그래서 상당수 베트남 아기들은 우리와 마찬가지로 태어날때 엉덩이에 몽고반점이 있습니다.
마지막으로 `베트남에서 자동차, 오토바이 가격은 싸다?`
흔히 베트남을 갔다 온 분들은 `평생에 볼 오토바이를 원 없이 봤다`고 합니다. 실제 호치민의 인구가 하노이는 400만, 호치민은 800만명으로 추산되는 데 이들 지역에 있는 오토바이는 각각 600만대와 1000만대에 달한다고 합니다. 말 그대로 `1가구 2 오토바이 소유`인 셈이죠.
그런데 이 오토바이 가격은 1500cc 이하 시세가 한화로 1000만원에 달한다고 합니다. 국내에서 웬만한 중소형 자동차와 맞먹는 가격인 셈이죠. 또 하나, 하노이의 경우 옛 대우그룹이 동남아 전초기지로 생각할 만큼 공을 들인 곳으로, 대우자동차가 많습니다.
특히 소형자동차인 GM대우의 마티즈가 곳곳에서 눈에 들어옵니다. 그런데 이 마티즈의 시세도 한화로 1500만원에 달하는 실정입니다. 국내의 경우 아반테 1.5 플옵션이나 2.0 자동차 가격에 해당되는 것입니다.
이렇듯 베트남은 우리가 생각하는 것 이상으로 경제, 문화, 기후조건 등에 있어 잘 알려지지 않은 구석이 많습니다. 또 일부 분야에선 한국을 뛰어넘는 것도 있습니다.
베트남 민족은 뛰어난 노동력과 풍부한 자원(베트남은 연간 30억 배럴의 석유가 생산됩니다), 그리고 근면성을 바탕으로 `제 2의 한국`을 꿈꾸고 있는 곳입니다. 물론 이런 노력은 중국에 이어 아시아권에서 경제성장률 2위라는 성적표로 나오고 있는 실정입니다.
떠오르는 용으로 급성장하는 베트남에 대해 사뭇 많은 것을 알게 했고, 많이 알아둬야 한다는 인식을 갖게 한 취재였습니다.
