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- [남창균의 Why not]하우스푸어의 출구전략
- [이데일리 남창균 기자] 가계 빚 800조원 시대의 그늘에 하우스 푸어(House Poor)가 있다.하우스 푸어(House Poor)란 `집을 소유한 가난한 사람`을 말한다. 좀더 정확하게는 `집을 구입하는 바람에 가난해진 사람`이다. 현대경제연구원은 하우스푸어의 조건을 이렇게 정리한다. '주택을 갖고 있고, 주택을 마련하기 위해 대출을 받았으며, 원리금 상환으로 생계에 부담을 느끼고, 실제로 가계 지출을 줄이는 가구'.2005년부터 집값이 껑충 오르자 빚내서 집 마련에 나선 사람들이 많았다. 이러다간 영원히 집을 사지 못할 것 같은 불안감에, 이 참에 나도 집 사서 돈 좀 벌어보자는 욕심에 집 구입에 나섰다가 벼락을 맞은 것이다.2006년말 2007년초 무더기 규제가 나오면서 집값은 속절없이 떨어졌고, 여진은 지금껏 이어지고 있다.현대경제연구원은 하우스 푸어를 적게는 108만4000가구(374만4000명)에서 많게는 156만9000가구(549만1000명)로 추정한다. 전체 인구 4858만명(2010년 인구주택총조사)의 7.7~11.3% 수준이다. 10명중 1명 꼴이다.이들이 매달 은행에 갚는 대출 원리금은 가처분소득의 41.6% 달한다. 빚 갚고 나면 쓸 돈이 없는 셈이다. 하우스 푸어가 경제에 미치는 영향은 매우 부정적이다. 빚 갚느라 소비를 못하면 경기가 침체에 빠지게 되고, 경기침체는 소득 감소로 연결된다. 악순환의 연속이다.하우스 푸어에서 벗어나려면 가계소득 증가, 금리 하락, 부동산 가격 상승 등의 조건이 필요하다. 이같은 조건은 현재로서는 기대난망이다. 물가가 치솟으면서 가계소득은 제자리 걸음이다. 금리는 상승 기조다. 대출금리는 더욱 빠르게 오른다. 부동산 가격은 국지적 상승은 몰라도 대세 상승은 기대하기 힘들다. 그렇다면 각자 살 길을 찾아 나서야 한다. 사정이 급한 사람은 손절매(급매)도 각오해야 한다. 그래야만 한푼이라도 더 건질 수 있다. 집값이 오르기를 바라고 버티다간 깡통 차기 십상이다. 매달 월급을 받는 봉급생활자라면 그나마 버틸 여력이 있겠지만 고정수입이 없다면 달리 방도가 없다.집을 팔고 세를 살면서 내집 마련 기회를 다시 엿보는 게 상수다. 정부가 서민주택 공급을 지속하는 한 내집 마련의 기회는 있다. 정부는 2018년까지 보금자리 주택 150만가구를 지을 예정이다. 매년 10만가구 이상씩 공급되는 셈이다. 보금자리 주택은 시세의 85% 선에 공급되므로 시세차익을 기대할 수 있다. 아예 전세로 사는 것도 방법이다. 베이비부머의 은퇴, 인구 감소, 주택보급률 증가 등의 영향으로 집값이 오를 가능성은 낮다는 게 중론이다. 부동산 불패 신화가 막을 내리는 것이다. 이런 상황에서 집을 보유하는 것은 경제적 실익이 없다. 집에 발목 잡히고, 은행에 저당 잡힌 생활을 끝내려면 지금 결단을 내려야 한다.
- (꿈꾸는 부동산)주식과 부동산, 적일까 동지일까
- [이데일리 김정렬 칼럼니스트] 주식과 부동산은 적일까, 친구일까? 투자자 입장이라면 둘 중에 하나를 선택한다는 의미에서는 적일 수 있지만 경제적 흐름으로 봐서는 친구라 볼 수 있다. 주식시장과 부동산 시장은 경제적 흐름에 따라 움직인다는 점에서 같고 주식시장은 부동산시장 보다 앞서서 움직인다는 점이 다르다. 부동산 시장은 양적 질적으로 변하고 있다. 그중에서 대표적인 것은 부동산 시장이 금융상품과 연계되어 움직이고 있다는 점이다. 주택시장만을 들여다보면 느낌이 잘 오지 않지만 부동산시장 전체를 들여다보면 부동산 시장은 과거와 달리 금리에 민감하게 반응하고 있다. 미국발 금융위기가 오면서 우리나라 부동산 시장이 위협 받고 있는 것은 우연이 아니다. 우리나라 부동산 시장이 세계적인 경기 흐름이나 경제 상황, 금리 동향 등에 직간접적으로 영향을 받고 있는 것이다. 이처럼 주식시장은 부동산시장의 앞날을 알려주는 나침반 역할을 하기도 한다. 10여년 전에는 대체로 주식시장은 부동산시장 보다 6개월 정도 앞서간다고 했다. 그러나 지금은 비슷하게 움직인다. 다만 주식시장이 급등하거나 과열 양상을 보이면 차익을 얻은 주식투자자들은 부동산 투자에 대해 관심을 보이기도 한다. ◇ 주식시장은 부동산시장 나침반 부동산은 경제다. 당연히 시장 흐름이 사이클을 그린다. 우리나라 30년 부동산 시장을 들여다보면 계단식 상승을 해왔다. 부동산과 주식의 차이는 과거 행적이다. 부동산은 크게 낭패를 보지 않았지만 주식은 굴곡이 있었다. 그러나 앞으로는 예전의 부동산 시장 모습만을 생각해서는 곤란하다. 그것은 과거의 경제현상이 늘 반복된다고 믿는 것과 다를 바 없다. 주식시장은 부동산 시장의 나침반이다. 주식시장이 부동산 시장에게 던지는 메시지는 다음과 같다. 보통 때 주식시장과 부동산 시장은 손 잡고 간다. 먼 곳에서 보면 둘은 사이 좋은 친구다. 주가 전망은 대체로 부동산 시장 전망과 비슷한 흐름을 보일 가능성이 높다. 둘 다 실물경기 변화와 밀접한 관련이 있기 때문이다. 부동산 시장 중 주택시장이 심리적 동요에 크게 휩쓸리는 현상을 보인다는 것이 주식시장과 다르다. 그러나 주택시장은 주식시장과는 달리 늦게라도 국민들이 납득할 만한 범국가적인 처방약을 내놓을 수밖에 없다는 점이 다르다. ◇ 주식과 부동산, 용어의 연관성 부동산시장에도 증권시장의 용어들이 많이 등장했다. 먼저 `차별화`라는 말을 들 수 있다. 주식시장에서는 같은 업종이라 하더라도 개별적인 내용에 따라 차별화 양극화 현상을 감안하여 선택적으로 투자해야 된다는 것이 중요하다. 부동산시장도 그렇다. 심지어 같은 아파트 단지 내에서도 위냐 아래냐, 왼쪽이냐 오른쪽이냐 등에 따라 큰 차이가 나는 것이 현실이다. 부동산에도 `주도주`가 있다. 부동산시장에서 현재 주도주는 무엇일까? 바로 서울 강남과 신도시의 아파트일 것이다. 주식시장에 `첨단주`가 있다면 부동산시장에도 있다. 부동산시장의 `첨단주`는 부동산투자신탁(REIT), 주택저당채권(MBS), 토지수익연계채권 등을 들 수 있다. 주식시장에도 간접투자가 인기를 끌고 있다면 부동산시장도 그런 모습으로의 변화를 예고하고 있다. `깡통`이라는 말도 닮았다. 과거 주식시장에서 주식가격이 폭락하면서 `깡통구좌`가 속출했고 얼마나 많은 사람을 울렸던가! IMF 관리체제로 접어들면서 부동산 매매 가격이 하락하고 그보다 한 단계 더 전세가격이 폭락하면서 깡통 주택도 생겨났다. 그 뿐인가. 집 한채 저당 잡히고 전세 놓고 했는데 집값이 떨어지다 보니 저당설정 금액 등을 제외하면 실질적인 집값은 전세가격도 안 되는 경우도 나왔다. 업무용 빌딩도 마찬가지. 이것 빼고 저것 빼면 빌딩을 팔 때 현금을 얹어 줘야 하는 경우도 나타날 수밖에 없다. 끝으로 하나, 주식이나 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 첫째 자기 돈으로 해야 한다는 점, 둘째 정보관리를 철저히 해야 한다는 점, 셋째 정확한 투자 타이밍을 잡아야 한다는 점을 들 수 있다. 그리고 위 세가지는 모두 말은 쉽지만 실행하기는 어렵다는 점도 꼭 닮았다.
- (미리보는 경제신문)주택대출 만기연장 정부서 지원
- [이데일리 류의성기자] 다음은 11월26일자 경제신문 주요 기사다. (가나다순) ◇ 매일경제신문 ▲1면 -정부, 부실 대출해도 면책-CJ 신세계 진로 동원...불황에도 채용늘려-소비심리 외환위기 이후 최악-"지금 주식사면 1년내 부자된다"▲종합 -루비노믹스의 진실-美쇠고기 대형마트서 판매재개-정부, 금융권 대출 부실화돼도 면책 추진-서비스업 규제 확 풀어야 일자리 늘어난다-고용불안이 소비부진 주범-환란도 견뎠는데..트래드클럽의 교훈-은행 자구책 지켜본뒤 자본확충 처방-11월 2개월연속 경상흑자 예상▲정치·외교안보 -北 강경조치에 南南갈등-노는 상임위, 일하는 상임위-정부개성인력 차분한 철수 유도▲국제 -車 빅3부실 `제2 서브프라임` 위기 몰고오나-오바마 "1분도 허비할 시간이 없다"-도시바 LCD TV 절반 해외생산-영국 45조원 경기부양책 ▲금융·재테크 -또 터진 농협비리 무엇이 문제인가-PF대출 금융권 2천곳 전수조사▲기업과 증권 -메모리 반도체 더이상 팔 곳이 없다-포스코, 中企지원펀드 3000억조성-KT, 정관바꿔 사장 선임키로-수입차판매 뚝.."3년전과 비슷해요"-옴니아폰 오늘부터 판매..96만8000원-개성공단 전면중단 없을 것-패션업계 Big3 여성복에 눈독-삼겹살보다 싼 美 쇠고기 판매 늘듯-해지펀드의 저주 언제 끝나나-펀드 불완전판매 3회땐 영업정지-공격받는 자본시장통합법-외국계보고서 쇼크 이번엔 자동차株 ▲부동산 -대주단가입 안한 건설사 속사정은-속타는 부동산펀드-건설사 미분양해소 안간힘◇서울경제신문 ▲1면 -외국인 팔만큼 팔았나-주택대출 만기연장 정부서 지원-MB "주식 팔때 아니다..지금 사면 1년내 부자된다"-"제2, 제3의 씨티도 적극 구제"-대형마트도 美 쇠고기 내일부터 판다▲종합 -종부세 줄어도 보유세는 늘어-OECD 평균점유율 근접...매도세 주춤-펀드 불완전판매 `삼진 아웃`-"外人 매도 줄이려면 신뢰회복 시급"-혼선 커지는 건설사 대주단 협약-내년 만기 40조..가계부실 차단 선제적 조치-내년 R&D에 12兆3000억 투입-고소득층도 지갑 안연다▲금융 -은행 수익성 뚝..혹독한 겨울-보험업계 "지급여력비율 완화를"-신한銀, 기업 구조개선 적극 나선다▲국제 -英, 경기부양에 297억弗 투입-골드만삭스 5억弗 규모 채권 발행-"車 산업 추락 방치 않겠다"▲산업 -위기의 유화업계 한숨 돌리나-세계4번째..고속철 기술대국 발판-포스코, 中企 지원펀드 3000억 조성-이동3사 연말 마케팅 실종-삼성폰 T옴니아 美선 국내반값-건설업체-협력사 `갑을관계` 역전-초기물량은 냉동육 위주로 판매할 듯▲증권 -증권사들 분석 엇갈려 투자자만 골탕-러펀드 `깡통펀드`로 전락위기-실적좋은 코스닥社 "불황이 오히려 기회"▲부동산 -목동 아파트 하락 불똥 "강서로 번지나"-내달 알짜 분양 물량 많이 나오지만 시장침체로 잘 될까-잠실 레이크팰리스 逆전세 대란◇한국경제신문 ▲1면 -오바마의 변신-단독명의 주택 보유세 늘었다-美쇠고기 내일부터 대형마트 판매▲종합 -펀드 불완전판매 조사 나선다-서울~뉴욕 2시간..차세대 극초음속기-"1분도 허비할 수 없다"..투톱으로 위기돌파-대주단 1차가입 건설사 어디가 탈락하나-주택보유세 늘어난 곳 많다-"구조조정 신속히 해야 부실毒 차단"-금감원, 모든 금융권 PF 전수조사 착수▲국제 -대만, 경기부양에 22조원 푼다-美집값 2004년 수준 추락-인도 간판기업 타타,미탈도 흔들-日 전자부품업계도 국내외 감원나서▲산업 -"배 좀 대신 만들어 주세요"-"한국 車 부품업체 인수 준비하고 있다"-이젠 한국도 고속전철 생산국-불황땐 중고차가 잘 팔린다?-게임업계는 `불황 무풍지대`-100만원 스마트폰 T옴니아 출시-통신 명의도욕 피해 줄어든다-삼양사 "내년 중견제약사 인수하겠다"▲부동산 -수도권 투지과열지구 해제..재당첨 금지 형평성 논란-판교신도시 분양권거래 허용 검토▲금융 -"KB자사주, 우량주식과 맞교환 검토"-신동규 회장 `막강인맥` 돌파구 찾을까▲증권 -롤러코스터 장세에선 대형주가 낫다-"연말 산타랠리 힘들다"-"외국인 매도는 환율불안 탓"-"증시 흐름, IMF 장세 따라간다"-펀드 보수인하 `쥐꼬리` 생색-휴대폰 부품주, 4분기 실적 비상
- (미리보는 경제신문)남북교류 ''파행''
- [이데일리 한창율기자] 다음은 11월25일자 경제신문 주요 기사다. (가나다순) ◇ 매일경제신문 ▲1면 -C&중공업 워크아웃 곧 착수·건설사 대주단 신청 마감 -韓銀 채권안정펀드에 최대 5조 지원 -외환銀 헐값매각 아니다 ▲종합 -美정부 씨티그룹에 대규모 공적자금 -한국씨티 예금 안전할까 -건설·조선·해운 `고난의 행군` 시작됐다 -"대주단 가입땐 신용 낮출 것" -건설사 개별신청 "비밀 지켜달라" -한은 5조 시장 반응에 시장반응 떨떠름 -10그룹 현금성 자산 43조..올들어 28%↑ -외국인 직접투자 42%증가 -`헐값매각 의혹` 벗어난 외환은행 어디로 -韓銀의 변신 총재 등 내년 임금 15% 삭감 ▲정치·외교안보 -개성관광 전면중단 등 남북교류 파행 -지작사(지상군 작전사령부) 창설..산하부대로 수방사 편입 -김민석 구속..檢 칼날에 민주 초긴장 -최악 국면 맞은 현대아산 ▲국제 -SC, 27억달러 유상증자 추진 -UBS에 추가 구제금융 검토 -빅3 부실이 월가 옥죈다 -남중국해 유전개발에 290억달러 투자 -中 대기업 회장들 줄줄이 수사 -美의회·오바마당선자측 수천억弗 경기부양책 추진 ▲금융·재테크 -또 터진 농협비리 무엇이 문제인가? -보험사, 외국사와 제휴로 부당보험금 청구 줄여 -저축銀 부실 PF 대출 1조5000억원 ▲기업과 증권 -중국에 울고웃는 철강·조선 -삼성·LG 中 궈메이 불똥튀나 -LG 6社, 협력사에 100% 현금성 결제 -현대오일뱅크 2조들여 공장증설 -노키아의 또 다른 변신 -IT벤처 찬바람 `쌩쌩` -신세계, 와인 직수입해 가격 낮춘다 -불경기에 라면업계 휘파람 -국순당 금강산관광 중단 `속앓이` -오바다 덕에 바이오 복제약 뜬다 -백혈병 치료제 개발 정부가 지원 -고개숙인 황제株 기펴는 서민株 -개성發 한파에 납북경협주 우수수 -M&A 바람불면 은행株 뜰가 -증안펀드 삼성전자·포스코 많이 샀다 -주식형펀드 주식편입비중 `뚝` -글로벌 위기에 사모펀드도 폭락 -"퇴출만은 막자" 코스닥 감자 급증 ▲부동산 -경복궁 서쪽에 한옥마을 만든다 -임대주택사업 회계기준 잘못됐다 -강남구 전세금 급속히 하락 ▲사회 -재취업센터, 앉을 자리가 없네 -노무현후견인 겨냥한 세갈래 檢 -아동성범죄 최장 13년 징역 -GS건설 `자금난 괴소문` 고소 ◇서울경제신문 ▲1면 -남북 교류협력 중대 위기에 -한은 "채권안정펀드에 최대 5조 수혈" -씨티에 추가 구제금융 -"외환銀 헐값매각 아니다" ▲종합 -사채시장도 꽁공..`돈 가뭄` 심화 -GS건설 `악성 루머와의 전쟁` -CLSA "내년 -1.1% 성장" -하이닉스 매각 주간사 CS·산은-우리투자證 컨소시엄 선정 -`대주단 협약` 싸고 정부·채권단 혼선 -실물경제 상황실 만든다 -1주택자 9억 초과분부터 종부세 -산업銀 민영화 KDF 이름 정책금융공사로 바꾼다 -"건설시장에 돈돌게 해 업체 동반부실 차단" -펀드운영 급물살..추가지원 가능성 -저축銀 PF부실 대책 공동펀드 조성등 검토 ▲정치 -"금융위기 18개월내 극복 가능" -"예산안 처리에 모든권한 동원" -美연수취업 지방대에 60% 할당 ▲금융 -금융권, 4兆원 자금 마련 `부심` -中企지원 `패스트트랙` 급속 보완 -`질병정보 열람권` 싸고 신경전 -농협 신용부문 `경고등` ▲국제 -`100년 역사` 美 자동차 왕국 무너지나 -국내 자동차업계 단기 `타격` 장기적으론 `기회` -美, 씨티에 추가 구제금융 -中 대대적 내수촉진 나선다 -씨티파문에 유럽 대형銀 `흔들` -사모펀드 투자자 "옛날이여" -스탠다드차터드銀 30억弗 규모 우선주 발행 추진 ▲산업 -C&重 워크아웃 `초읽기` -LG, 불황속 상생협력 강화 -현대오일뱅크, 고도화설비 증설 착수 -궈메이 회장 구속으로 中 유통망마저 위태 -삼성 "휴대폰 美·유럽 1등 하겠다" -"SK브로드밴드 인터넷전화 잘 나가네" -경비·구매대행업체 "불황이 곧 기회" ▲증권 -증시 또 다른 R의 변수 속으로 -은행주 탈출구가 안보인다 -"현금성 자산 많은 기업 주목" -삼성카드 더블 호재에 `훨훨` -술·라면·게임株 불황에 더 빛난다 -"내년 펀드, 안전자산 선호형이 주도" -후순위채 인기급등.. "투자는 신중해야" -"배당주, 차익실현이 더 효율적" -SK에너지 내년1분기까지 실적 부진 -경기방어주 신세계 `매력` ▲사회 -`뇌물 공무원` 집행유예 없앤다 -정대근 前농협회장 소환 -`검찰 무리한 기소` 후폭풍 예고 ▲부동산 -성북 재개발, 대사관 반발에 파행 -신혼부부 주택 선택폭 넓어진다 -강남3구 전세 다시 하락세로 ◇한국경제신문 ▲1면 -서울지법, 외환銀 헐값매각 혐의 무죄 선고 -현대자동차 감산 돌입 -北, 개성관광 전면 중단 -FRB, 씨티에 200억弗 추가 투입 -與, 산은 민영화 대폭 손질 -단독명의 1주택 `종부세 9억` ▲종합 -고위공무원 5억원이상 수뢰땐 최고 무기 -`대박` 신도시도 `깡통신세` -당정, 산은 민영화 의원입법 추진 -"내달부터 개성관광·철도운행 중단" 고강도 압박 -한은, 채권펀드 최대 5조 지원 -일괄가입 1차시한 마감..건설사들 속태운 하루 -C&그룹 워크아웃 초읽기 ▲정치 -"금융위기 18개월내 극복" -김민석 결국 구속..민주당 후폭풍 예고 -MB 7시간 앞당겨 귀국 설왕설래 -"실망의 5년 오는 것 같다" ▲국제 -버핏 "美 정부가 자동차 빅3 살려야" -美, 씨티는 살린다..파격 지원 -최대 7000억弗 `슈퍼 부양책` 오바마 취임식날 내놓는다 -영국, 298억달러 규모 경기부양 -세계 금융손실 5조8000억弗 ▲사회 -`국방개혁2020` 전면수정..기동군단 2개 만들기로 -서울시교육청 `꼼수` 2주만에 없던일로 -세종비리 수사 `親盧 게이트`로 확산 -원어민 영어교사 절반 `자격미달` ▲산업 -석유화학 `글로벌 감산` -LG, 협력사에 100% 현금 결제 -현대오일뱅크, 고도화 설비 증설 -中 궈메이 도산해도 삼성·LG피해 적을 듯 -기보·우리銀 로봇업체에 500억 대출 ▲부동산 -대출 많은 전세집 `찬밥 신세` -건설사, 악성괴담에 뿔났다 -수도권 중소형 공급비중 5년만에 늘었다 ▲금융 -은행 성과평가 길게 보고 간다 -우리銀 "미래업종 적극 지원" -대기업도 돈가뭄 심각 -카드가맹점 수수료 인하..결제 대행업체로 `불똥` ▲증권 -외국인·개인 선물매도에 주가 `비실` -"그래도 역시 삼성전자" -환율보면 주가 움직임 안다 -코스닥 적자기업 투자 확대 `눈길 -단기차익 노린 개인, 조선주 매매공방 -주식형 펀드 3개중 1곳 `반토막` -"헤지펀드 도입前에 공매도 규제 풀어야"
- 폭락의 끝은 어디…주식·부동산 고수 "여기가 바닥"
- [조선일보 제공] 최근 미국발(發) 금융위기의 유탄을 맞은 국내 부동산·주식 시장은 혼란의 연속이다.부동산 시장은 지난 6월부터 나오는 연이은 부양책에도 불구하고 서울 강남, 분당, 용인 등을 중심으로 하락세가 확연해지고 있다. 현장에서 거래는 거의 멈췄고, 호가보다 수억원씩 낮춰 급매물을 내놔야 겨우 소화가 될 정도다. 심지어 부동산 대폭락론까지 대두했다.주식시장도 안정 대책이 나오면 반짝 상승했다가는 금세 급락 장세로 돌아서기 일쑤다. 주식시장은 연초 대비 45% 가까이 하락했고, 원금의 절반을 까먹은 ‘반토막 펀드’까지 출현했다. 펀드 가입자들은 해지를 해야 할지 계속 들고 있어야 할지 불안해하고 있다.Weekly Chosun은 과연 부동산 시장과 주식 시장의 바닥은 어디인지 여러 전문가들의 의견을 들어봤다.정부가 연일 ‘10·21 건설·부동산 대책’ ‘10·19 금융시장 안정대책’ 등 미국발(發) 금융위기 여파를 차단하려는 각종 대책을 쏟아내고 있지만 국내 부동산·주식 시장의 반응은 미지근하다. 애초 위기의 원인이었던 미국 시장의 불안이 해소되지 않고 있기 때문이다. 뉴욕증시는 미국 정부의 구제금융 등 각종 안정책으로 안정세를 되찾나 싶더니 지난 10월 21~22일 다우지수가 8%(746.22포인트) 하락하면서 8519.21포인트를 기록해 8000선으로 떨어졌다. 금융위기가 생산·고용 등 실물 부문으로 전염돼 기업 실적이 나빠질 것이라는 우려가 퍼졌기 때문이다.정부가 안정책을 쏟아붓고 있는 한국 시장도 불안하긴 마찬가지다. 지난 10월 21일 정부는 최대 2조원의 미분양 주택을 환매 조건부로 매입해주고, 건설사 보유 토지를 최대 3조원까지 사주는 등의 조치를 골자로 하는 ‘10·21 건설·부동산 대책’을 내놨다. 그간 시장에 불안 요인으로 작용한 건설사의 자금 사정을 덜어주자는 내용이었지만, 코스피지수는 사흘 연속 하락해 10월 23일 1049.71로 마감했다. 주가는 연초(1897.13) 대비 45%, 작년 10월 31일의 고점(2064.85) 대비 49% 빠진 상태다.부동산잇단 대책에도 약발 안 먹혀… 깡통·반값아파트 속출용인·분당 일부 20~30% 하락… 거래도 2년 전의 10분의 1 정부는 지난 6월 이후 ‘6·11 지방 미분양 대책’ ‘8·21 주택 공급기반 강화 대책’ ‘9·1 세제 개편’ ‘9·19 도심공급 강화 대책’ 등 한 달에 한 번꼴로 부동산 대책을 내놓고 있지만 부동산 시장에선 오히려 투자 심리가 급격하게 얼어붙고 있다. 특히 속칭 ‘버블세븐’(강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌) 지역 등 2000년대 중반 이후 가격이 많이 오른 지역이 하락세를 주도하고 있다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 연초 이후 지난 10월 17일까지 과천(-9.53%), 용인(-7.04%) 등의 하락세가 두드러졌고, 서울의 강남(-3.4%), 서초(-2.7%), 송파(-6.04%) 등 강남권과 강동(-5.58%), 양천(-2.56%) 등도 하락세를 나타냈다.개별 아파트의 실거래가는 20~30% 가까이 하락한 곳도 있다. 국토해양부의 실거래가 공시에 따르면 강남에서 대표적으로 거래가 많은 대치동 은마아파트의 경우 77㎡형이 지난 9월 초 8억6500만원에 거래됐다. 이곳의 경우 지난 3월만 하더라도 10억3000만원 선에서 거래되던 곳으로 16%가 떨어진 것이다. 부동산 업계에 따르면 용인 죽전의 동아솔레시티 274㎡형은 고점이었던 2006년 10월 대비 30% 이상(15억원 → 10억원) 빠졌으며, 분당 서현 삼성한신 105㎡형은 20%(7억5000만원 → 6억원) 하락했다.서울의 노른자위인 강남의 분양 시장에도 찬바람이 불고 있다. 지난 10월 15일 있었던 서울 반포의 래미안 퍼스티지 아파트 1순위 청약에서 102가구가 미달되는 일이 벌어졌다. 래미안 퍼스티지는 3순위 청약까지 받아서야 분양을 마감할 수 있었다. 지난 6월 분양한 반포 GS 자이는 최고 3.92 대 1의 청약 경쟁률이 벌어지기도 했으나 청약자의 38%가 계약을 포기하기도 했다. 중대형 면적은 부자들의 투자 심리가 얼어붙었고 소형 면적은 대출까지 끼고 분양을 받기엔 분양가가 높아 부담을 느끼기 때문이란 게 업계의 해석이다. 거래 시장에선 최근 집값 하락으로 집을 팔아도 전세보증금과 대출금을 갚을 수 없는 ‘깡통 아파트’도 늘어가고 있다. 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 받을 수 있었던 2005년쯤에 과도한 대출을 끼고 집을 산 경우들이다.법원 경매에선 최저 입찰가격이 감정 가격의 절반으로 떨어지는 ‘반값 아파트’까지 나오고 있다. 경매 전문업체 지지옥션에 따르면 9월 중 전국 법원 경매의 낙찰가율은 81.9%로 4월 최고치였던 89.9%보다 8%포인트 떨어졌다. 용인이나 서울 목동의 일부 아파트의 경우엔 유찰이 거듭되면서 감정가의 51% 선에서 재입찰이 이뤄지는 경우도 있다. 경매 건수는 늘어나고 있다. 9월 중 전국 법원의 주택 경매 건수는 9367건으로 작년 같은 기간(7496건)보다 25% 늘어났다.시장에선 집값이 더 떨어질 것이라는 기대가 팽배하면서 거래 자체가 형성되지 않고 있다. 국토해양부에 따르면 지난 9월 서울의 아파트 거래 건수는 1643건으로 작년 같은 기간(3852건)의 절반 정도로 떨어졌다. 또한 이는 지난 2006년 아파트 거래 건수를 집계하기 시작한 이래 가장 적은 건수다. 서울의 경우 월간 거래 건수가 2000건 이하면 ‘급랭’ 상태로 볼 수 있다. 집값이 폭등하던 2006년 11월에는 2만884건이 거래되기도 했었다.주식연초 대비 45% 하락… 주식형 펀드들도 반토막외국인 투자자 ‘대탈출’ 32조원 자금 회수해가주식 시장의 침체에 따라 펀드 투자자도 고통을 겪기는 마찬가지다. 부동산의 경우 일부 지역을 제외하고는 하락세가 눈에 띄진 않지만 펀드는 매일 평가 금액이 공개된다. 주식 시장이 연초 대비 45% 가까이 하락한 만큼 주식 투자 비중이 높은 주식형 펀드도 동반 하락세를 보이고 있다.한국펀드평가에 따르면 지난 주(10월 13~17일) 가장 성과가 좋았던 ‘프런티어장기배당주식’ 펀드의 경우 연초 이후 21.89% 하락했다. 상위 60위 안의 펀드를 따져봐도 연초 이후 하락률은 20~30%대를 기록하고 있다. ‘미래에셋 인사이트 펀드’ 등 해외 주식에 투자하는 일부 펀드는 연초 대비 수익률이 - 50% 가까운 수치를 기록하고 있기도 하다. 문제는 부동산·주식 등 자산 시장의 한파가 미국발 금융위기에 따른 글로벌 신용경색(돈가뭄)이 주요 원인이라는 것이다. 우리 정부가 대책을 내서 방향을 바꾸기에는 한계가 있다는 것이다. 글로벌 신용경색이 오자 외국인 투자자들이 현금을 마련하기 위해 한국에서 돈을 회수하고 있다. 주식 시장에선 연초 이후 외국인 투자자들이 약 32조5000억원 이상의 자금을 회수했다. 이에 따라 주식시장은 주가 급락이라는 ‘직격탄’을 맞고 있다.여기에 국내 금융 시장에까지 돈가뭄이 현실화되면서 부동산 시장도 충격을 받고 있다. 국내의 자금줄인 은행의 경우 글로벌 신용경색의 여파로 해외에서 외화 표시 채권 금리, 달러 콜(하루짜리 단기자금) 금리 등 모든 장단기 금리가 폭등하는 데다 환율까지 오름세를 보여 외화 자금 확보에 어려움을 겪었다.단기 외화 자금의 롤오버(만기연장이나 차환대출)가 어려워지자 국내 시장의 자금도 말라갔고 은행채, CD(양도성예금증서) 등 은행 자금 조달원의 금리도 상승했다. 만기가 도래하는 은행채는 올해 4분기 26조원, 내년 1분기 25조원에 달해 은행채 금리가 연 8%대를 기록했다. CD 금리에 연동되는 주택 담보 대출 변동 금리는 최근 CD 금리가 연 6% 초반을 기록하면서 연 8% 중반을 웃돌고 있다. 대출 금리 상승은 부동산 시장에 실질적인 수요 감소를 일으키고 있다.글로벌 돈가뭄 해소가 관건… 정부 은행지원 나서금융연구원 “정책 효과 나타나는 내년 하반기 풀릴 것”정부는 지난 10월19일 외화 자금난을 겪고 있는 은행권에 1300억달러 규모의 외화 지원과 지급 보증을 약속했고, 10월 21일에는 국민연금 등 연·기금까지 동원해서 은행채를 매입해 은행권에 자금을 지원하겠다고 발표했다. 미국 등 각국 정부도 구제금융과 유동성 공급 등의 명목으로 금융 시장에 자금을 쏟아붓고 있어 글로벌 자금 경색도 완화될 조짐을 보이고 있다. 이윤석 금융연구원 연구위원은 “향후 글로벌 신용경색이 지속되더라도 글로벌 공조 등에 따라 그 정도는 완화되는 추세가 나타날 것”이라며 “그러나 본격적인 정책 효과가 발휘되는 내년 하반기나 돼야 현재의 극심한 글로벌 신용경색이 풀릴 것”이라고 말했다. 이에 따라 Weekly Chosun은 부동산·주식 시장 전문가 4명에게 “바닥은 언제쯤 올 것인가”에 대해 질문을 던졌다. 부동산 시장은 대폭락이 온다는 의견과 내년 하반기쯤 회복될 수 있다는 의견으로 갈렸으며, 주식 시장은 연말쯤 안정세를 되찾을 것 같다는 의견과 내년 하반기쯤 상승세로 돌아선다는 의견이 나왔다.
- ‘거침없이 하이킥’ 재테크는 ‘로킥’
- [조선일보 제공] 요즘 인기 상종가를 달리는 MBC-TV의 시트콤 ‘거침없이 하이킥’은 다양하고 감칠맛 나는 등장인물들이 인기 비결로 꼽힌다. 돈만 아는 한의사 이순재씨와 주식투자로 ‘깡통’ 찬 실업자 정준하씨, 결혼한 지 얼마 안 돼 이혼한 최민용씨 등이 종횡무진 시청자들을 웃긴다. 이들은 ‘사랑’에 목숨을 걸고 ‘방귀 냄새’ 제거에 정열을 쏟는다. 그러나 ‘하이킥’의 등장 인물들이 현실로 나오면 어떨까. 가장 먼저 부닥치는 것은 역시 돈 문제가 아닐까. 본지는 이에 ‘하이킥’등장 인물들이 재테크 상담을 받는다면 어떤 결과가 나올지를 가상으로 구성해 보았다. 제작사인 초록뱀미디어에서 보내준 등장 인물들의 재정 상황을 토대로 삼성증권 PB연구소(고규현 연구원)가 자문을 했다. ■‘짠돌이’ 이순재 “아들에 관심을” 제작진에 따르면 이순재씨는 병원이 함께 있는 집(25억원)과 예금(1억), 주식(약 2억원)을 가지고 있는 부자로 묘사된다. 매달 월급도 800만원에 달한다. 문제는 첫째 아들 준하씨다. 주식으로 돈을 날린 아들이기에 못 미더워서 돈을 주고 싶어도 못 준다. 삼성증권은 이럴 때 취할 수 있는 대안으로 수혜자를 준하씨로 하는 연금보험 가입을 권했다. 매달 300만원씩 떼어 10년간 넣어 놓으면 아들 준하가 55세 된 이후 죽을 때까지 연금을 받을 수 있다. 유산을 준하씨에게 섣불리 물려줘서는 안 된다. 차라리 고양이에게 생선을 주는 게 낫다. ■나문희, 집 일부를 자신 명의로 짠돌이 남편 때문에 자신 앞으로 된 재산은 하나도 없다. 아무리 보수적이라고 해도 너무한 것. 삼성증권은 “올 설날에 남편으로부터 증여세 비과세 한도인 3억원만큼 집의 지분을 자신 명의로 돌려놓겠다는 약속을 받아라”라고 충고했다. ■백수 정준하, 빨리 정신 차려야 증권회사 출신의 전업투자자라고 하지만 아버지한테 3억원을 빌려 투자했다가 몽땅 날렸다. 재테크는 고사하고 정신차리고 일자리부터 구하는 게 우선이다. ◆박해미, “공격적인 투자를” 정준하씨의 아내이자 한의사. 월급은 600만원에 이르지만 그동안 모아놓은 예금(1억7000만원)과 적금(1억원)은 시아버지에게 저당 잡혀 있다. 남편이 아버님께 빌린 3억원 때문이다. 그러나 삼성증권은 “안정된 직장도 있는 만큼 시아버지에게 양해를 구해 저당 잡힌 돈을 찾은 뒤 자산을 공격적으로 굴리는 것이 좋다”고 충고했다. 그래서 번 돈으로 빚을 갚는 편이 현명하다는 것. 다만 모든 돈을 투자하는 것은 위험하므로 1억원은 남겨놓고, 나머지 1억7000만원으로 재테크를 하는 게 좋다. 5000만원은 주가지수연계증권(ELS)에 투자해 9% 전후의 수익률을 노리고, 나머지는 일본 펀드와 국내 주식형 펀드 등에 투자할 것을 권했다. 또 매달 월급의 150만원 정도를 베트남과 중국 등 신흥시장에 투자하는 펀드와 세제혜택을 받을 수 있는 펀드에 분산투자하는 것도 고려해볼 만하다. ◆최민용, “종자돈 마련을” 이순재씨의 둘째 아들. 신지씨와 이혼하면서 아파트를 위자료로 줘 현재는 모아놓은 돈도 없다. 선생님으로 안정된 직업을 갖고 있는 만큼 하루 빨리 종자돈을 모아야 한다. 월급의 절반 이상을 적립식 펀드 등에 차곡차곡 모을 것을 권한다. ◆신지, “민용과 재결합 어때?” 가수라고 하지만 변변한 수입이 없다. 재산은 위자료로 받은 3억5000만원 상당의 아파트가 전부다. 삼성증권은 “현재 아파트를 전세 주고 남은 돈으로 오피스텔로 옮기라”고 조언했다. 현재 집을 1억5000만원에 전세를 주고 오피스텔에 5000만원짜리 전세로 들어가면 1억원의 여유가 생긴다. 이 1억원 중 5000만원은 ELS에 투자하고, 나머지를 각종 펀드와 연 수익률 4%안팎의 자산관리계좌(CMA) 등에 넣는 것이 좋다. 하지만 더 중요한 것은 하루빨리 제대로 된 직업을 구하는 것. 아니면 민용씨와의 재결합도 생각해볼 만하다. 요즘 선생님이면 일등 신랑감 아닌가. 초록뱀미디어 관계자는 “시트콤 ‘하이킥’은 실직 가장과 조기 이혼 등 현실적 문제를 좀더 극적으로 만들어 웃음을 주는 것이 기획 의도”라며 “이들의 재테크 문제도 앞으로 충분히 극중에 다룰 수 있다”고 말했다.
- 이슈로 돌아본 2006년 부동산 시장
- [이데일리 윤도진기자] 3.30대책과 11.15대책, 3월과 8월 판교 분양, 가을 전세대란, 신도시 발표 등 2006년 부동산 시장은 그야말로 '다사다난(多事多難)'했다. 지난 1년 동안 부동산 시장을 달군 핫이슈를 되짚어 본다. ◇3.30대책 발표 = 연초부터 재건축아파트의 층고 상향, 용적률 상향 조정 등 규제 완화에 대한 기대감이 커졌다. 재건축을 중심으로 한 오름세는 3월 말 판교 분양과 맞물려 강남권 및 분당, 용인 등 주변 지역의 아파트 값 상승으로 이어졌다. (관련기사☞강남권 재건축 값 1주일새 1억 "껑충" 2006.03.13 10:46)이에 대응해 정부는 재건축 `개발이익환수제` 등을 골자로 한 3.30대책을 발표했다. 대책 직후 강남권 재건축 상승세는 빠르게 둔화됐고, 강동구 등 일부 단지는 하락세로 돌아섰다. (관련기사☞[3·30대책]재건축개발이익 3억원시 1억2000만원 환수(VOD) 2006.03.30 09:00)◇`버블 세븐` 논란= 4월 하순 들어 대책의 효과도 무색하게 오름세가 다시 살아났다. 청와대는 5월 15일 홈페이지의 `부동산, 이제 생각을 바꿉시다`라는 글을 통해 `버블 세븐`이라는 신조어를 만들어 냈다. (관련기사☞靑, 부동산 '버블세븐' 폭탄게임 더 못한다 2006.05.15 16:07) 버블 세븐은 `강남구, 서초구, 송파구, 목동, 분당, 평촌, 용인` 등 7곳을 지칭한 말로, 2004년부터 지난 4월까지 아파트 값 평균 상승률이 26%로, 전국 평균 상승률의 5배를 넘었다. 정부는 버블세븐 집값은 거품이라며 조만간 하락할 것이라는 구두경고를 연일 쏘아댔다. (관련기사☞(edaily리포트)깡통이냐 버블이냐 2006.05.17 17:20) 이어 실거래가 발표와 아파트 부녀회에 대한 담합 제재 등 가격 거품 논란이 가속된 가운데 부동산 시장은 여름 비수기로 안정세를 맞았다. (관련기사☞(edaily리포트)버블논쟁의 `버블` 2006.05.24 16:16) ◇가을 `전세대란`= 여름 끝물부터 전셋값이 꿈틀대기 시작했다. 가을 이사철을 앞두고 공급부족과 수요 증가로 인한 전세물량 품귀 현상 불거지며 전셋값은 가파르게 상승했다. (관련기사☞쌍춘년 가을에 신혼방이 없다`..수도권 전세 대란 2006.09.05 14:59) 새 아파트 입주물량은 줄었고, 월세로 바뀌는 물건이 늘어났지만, 대체제 역할을 했던 다가구주택(원룸)과 오피스텔 공급은 이미 확 줄어든 상태였다. 이같이 수급불균형 속에서 노원, 마포 등에서는 1주일새 1000만원 씩 전셋값이 뛰는 기현상도 벌어졌다. (관련기사☞(edaily리포트)전세가 기가 막혀! 2006.09.06 17:28) ◇수도권 집값 폭등= 전세대란에 8월 판교 2차분양 소식이 맞물리고, 9월에는 은평뉴타운, 파주 운정신도시 등에서 촉발된 고분양가 논란도 이어지면서 서울 수도권 매매시장은 실수요 매수세가 증가하기 시작했다. 전세수요가 매매로 빠르게 이동한 결과다.(관련기사☞(집값 뛴다)①강북 집값, 강남 따라가네 2006.09.25 15:12) 가격 상승 불안감이 커지면서 추석 연휴 전후로 대출이라도 받아 집을 사자는 매수세가 크게 몰렸고 이에 따라 강남권은 물론 비강남권 주요 지역의 매매가격도 소형 중심으로 크게 올랐다. (관련기사☞10월 수도권 집값 "폭등"..과천 10.2% 상승 2006.11.01 17:59) ◇11.15대책 발표= 정부는 신도시 추가·확대로 집값 안정을 꾀했지만 신도시 예정 지역의 집값이 폭등하는 부작용을 낳았고 이는 결국 건설교통부 장관의 교체로 이어졌다. (관련기사☞(프리즘)秋건교, 집값 악셀레이터 밟다 2006.10.25 15:32)정부는 이어 분양가 인하, 공급확대, 대출 규제 등을 골자로 한 11.15대책을 내놓았고, 서울 수도권 아파트 거래 시장은 관망세에 돌입했다. (관련기사☞(11·15대책)분양가 25% 인하, 김포·광교 우선 적용 2006.11.15 13:43) 최근에는 당정에서 `반값 아파트`와 `분양원가 공개`에 대한 논란이 계속되는 가운데 부동산 시장은 소강상태를 보이고 있다.
- (edaily리포트) 깡통이냐 버블이냐
- [이데일리 윤진섭기자] 집값이 버블이나 버블이 아니냐를 두고 갑론을박이 한창입니다. 지방에선 이미 거품 붕괴가 시작됐다는 주장이 있는가 하면 강남 등의 아파트는 잠깐 하락세를 보이다가 다시 상승세를 탈 것이란 정반대의 주장도 있습니다. 향후 어떤 말이 맞는지는 두고보아야 되겠지만 지방의 건설경기는 뭔가 심상치 않아 보이는 게 사실입니다. 일부 지방에선 비로열층을 중심으로 분양가보다 낮은 깡통아파트가 나오는 실정이고, 분양도 시원치 않다고 합니다. 산업부 부동산팀 윤진섭 기자는 부동산경기의 연착륙을 위한 대책이 시급하다고 말합니다. 지방 주택시장이 위기라고 합니다. 추병직 건설교통부 장관이 “지방 부동산 시장의 거품이 붕괴되기 시작했다”라는 말과 맞물려 지방 위기설은 확산되는 양상입니다. 정부 고위 관계자의 기세 잡기 홍보전을 액면 그대로 받아들이기는 뭣하지만 지방 시장을 훑어보면 상황이 심각한 것은 분명합니다. 특히 부산 대구 울산 및 경남지역 등 영남권의 상황이 더욱 어렵습니다. 부산에서 입주가 시작된 아파트는 낮은 입주률 속에 `마이너스 프리미엄` 매물, 신규 분양 아파트는 미분양이 쌓이고 있다는 게 현장의 목소리입니다. 지난 1월 입주한 동래구 A 아파트. 단지 안에는 새시조차 설치되지 않은 빈 집이 두 집 건너 한 집 꼴로 있다는 게 현지 중개업자의 설명입니다. 그나마 입주가 채워지고 있는 단지도 절반가량은 집 주인들이 임시방편으로 구한 전. 월세자들이라고 합니다. 한 중개업소 관계자는 “분양가의 20~30%인 잔금을 내지 못하다 보니 울며 겨자 먹기로 전세나 월세로 내놓은 경우가 즐비하다”고 하더군요. 심지어 아예 해약하거나 분양가 이하로 급매물을 내놓는 경우도 있다고 합니다. 실제 이 아파트의 30평형대 2~3층 시세는 최초 분양가 보다 2000만~3000만원 가량이 낮게 형성돼 있고, 급매물은 최대 3000만원까지 낮춰 내놓고 있습니다. 인근 K공인 관계자는 “웃돈이 1000만원 정도 붙어 있다고 해도 각종 비용과 금융 이자 등을 고려하면 사실상 손해 인 셈”이라며 “시공사에 계약금을 돌려받지 않는 조건으로 해약을 요구하는 사람도 더러 있다”고 전하더군요. 대구도 주택시장의 한파(寒波)가 이만 저만이 아닙니다. 높은 분양가로 공급됐다가 이제 입주가 시작된 아파트 단지마다 시세가 분양가 밑으로 떨어지는 사례가 속출하고 있고, 새로 공급되는 아파트들도 미분양과 계약해지가 잇따르고 있습니다. 2년 전 고분양가에도 불구하고, 무난히 청약을 마쳤던 수성구 황금동 B아파트는 동향(東向) 등 비 로열동을 중심으로 분양가 이하 매물인 속칭 깡통 아파트가 나와 집주인들의 고민이 크다고 합니다. 이 아파트 32평형은 비로열 동 시세는 2억1000만원 선으로 분양가보다 1000만~1500만원 정도 떨어진 상태입니다. 현지 T 공인 사장은 “로열동이나 로열층은 꾸준히 수요가 있어, 프리미엄을 기대할 수 있지만 그렇지 않은 곳은 시세가 떨어질 뿐 좀체 오를 기미가 전혀 없다”며 “웃돈은 고사하고 손해만 보지 않았으면 좋겠다고 푸념하는 집주인들이 늘고 있다”고 말하더군요. 가뜩이나 다주택자에 대한 보유세. 양도세 부담이 커지는 점을 의식해 비로열층 소유 집주인들이 대거 매물을 내놓지 않을까 하는 우려마저 팽배하다고 중개업자는 이야기 했습니다. 고분양가 신기록을 연일 갱신했던 대구 신규 분양 아파트도 계약률이 뚝 떨어지고 있습니다. 수성구 파동에서 공급된 H아파트는 계약 첫날 단 1명만 계약에 응하는 최악의 상황이 연출됐습니다. 국내 굴지의 대형 건설사라는 점, 브랜드 인지도가 뛰어나다는 점을 고려하면 충격적인 결과로 받아들여지고 있습니다. 인근에서 아파트를 분양한 업체들도 몇 개월이 지났지만 수백가구가 미 계약 상태입니다. 상황이 이쯤 되다보니 서울 강남을 포함한 이른바 `버블 세븐` 집값을 잡기위한 정부 규제책이 지방 주택시장만 골병 들게 한다는 목소리도 나오고 있습니다. 부산지역 한 시행사 관계자는 “버블과는 전혀 동 떨어진 지방까지 정부가 규제에 나서면서 지방 주택시장을 초토화 시키고 있다”며 “건교부 장관이 나서서 지방 거품 붕괴를 단언하는 것을 보면 `올 분양 시장은 끝났다`는 분위기”라고 말합니다. 부동산 시장의 거품은 걷혀져야 하겠지만 그 거품이 갑자기 터졌을 때의 충격을 감안하면 현 시점에서 가장 중요한 것은 부동산경기의 연착륙이라고 봅니다. 부동산 시장의 버블 붕괴가 현실화될 경우 가장 큰 피해는 서민층이 떠 안아야 하기 때문이죠. 큰 손 자산가들은 손만 털면 그만이지만, 중산층 이하 서민층의 경우 자산에서 차지하는 부동산의 비중이 80% 이상이어서 부동산가격 폭락의 충격은 클 수밖에 없습니다. 정부가 기형적으로 뛰는 집값을 잡겠다는 자세에 대해 시비를 걸 생각을 전혀 없습니다. 또 과도한 분양가에 대한 제재나 급등하는 집값에 대해 세금을 징수하는 것 역시 집값 안정이란 측면에서 충분히 이해할 수 있는 대목입니다. 다만 통계적으로 확인되지 않은 집값 버블 붕괴를 정부 측 관계자들이 게릴라식으로 적극 홍보하는 자세는 결코 바람직한 자세는 아닙니다. 오히려 막연히 집값이 20~30% 폭락한다는 협박성 발언보다는 서울, 수도권, 지방에 맞는 연착륙 대책을 수립, 혹시라도 올지 모를 경제 쇼크를 사전에 방지하는 자세가 그 어느 때 보다 필요하다고 봅니다.
- (미리보는 경제신문)올 해외수주 140억불 넘본다
- [이데일리 지영한기자] 다음은 1월3일자 경제신문 주요기사이다. (순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -5% 성장벽을 뛰어넘자..연 6% 성장해야 선진국진입 -새해 증시 첫날 힘찬 출발..코스닥 3.6% 급등 -결혼·부모 봉향 위해 가구 합칠 때 종부세 합산과세 안한다 -과기부총리 김우식씨..복지부 유시민의원 내정 ▲종합 -BBQ, 해외서 첫 로얄티 받는다..치킨 프랜차이즈 -개인도 투자하는 `도로펀드` 증시 첫 상장 -새 5000원권 오늘 발행..101~1만번까지는 인터넷 경매 -경제리모델링 성공하면 내년에 소득 2만불 달성 ▲정치·외교안보 -4개부처 개각..코드인사·논공행상 여론 부담 -2차 개각은 2~3월 예정 -고건·이해찬 "대통령4년 중임제로" ▲경제 -외국투자기관 "한국경제 感 좋다"..성장률 전망치 평균 4.7% -실업급여 신청자수 사상 최대..외환위기 때보다 많아 -한·미 내주 첫 쇠고리 협상..통상압박 고조 ▲금융·재테크 -신상훈 신한은행장, 은행권 빅2체제에 진입하겠다 -삼성생명 새브랜드 슬로건 `a partner for life` 발표 ▲국제 -中 해외 석유확보 `총없는 전쟁` -北, 6자회담중 플루토늄 생산..美 핵전문가 해커 주장 -러·우크라 천연가스 분쟁..유럽에 에너지 대란 불똥 -케냐 `식량재난사태` 선언 ▲기업과 증권 -브랜드가치 높여 도요타에 도전 -작년 車판매 500만대 돌파 -김승연 한화회장, 공장성 `밤샘 새해맞이` -국민은행·우리은행, M&A 성패로 은행株 승자 갈린다 -아이팟 거기 섰거라..삼성 4GB MP3 선봬 -다음 주부터 실적시즌 개막 -올해 코스닥은 IT가 이끈다 -코오롱그룹주 신용하락에 급락 ▲부동산 -집값 하향안정, 토지 보합세..전문기관 올 부동산 전망 -광교신도시에 주택2만4천가구 -2년이상 사용해야 사업용 토지..8·31 부동산세법 세부내용 -청주에 45~55층 타워·주상 복합..신영 2010년까지 개발 ◇서울경제 ▲1면 -올 해외수주 140억불 넘본다 -새 과기장관 김우석·통일 이종석 -첫날 코스닥 `빅랠리` -달러·원 환율 1010원 붕괴..1008원 마감 ▲종합 -올해 서울 아파트값 2% 하락..국토硏 부동산시장 전망 -인천항~中 옌타이항 연결 `열차페리` 사업추진 -환율, 세자릿수 시대 오나 `우려` -노부모 봉양위해 합친세대, 2년간 종부세 세대별 합산 제외 -기존주택 1년내 팔면 비과세..부동산관련 시행령 발표 -한국 성장률 전망 상향 러시..9개 외국계 투자銀 평균 4.7% 전망 -美 경계 대상은 中 아닌 日..불름버그통신 칼럼니스트 페섹 -미산 쇠고기 수입 9~10일 1차 협상 -`사업비 후취` 방식 보험 나온다 -금융기관장 시무식 출사표 "치열한 경쟁서 이기자" ▲정치 -개혁보다 국정 안정운용에 무게..4개부처 개각 의미 -유시민 내홍..대치정국 변수될까 -연초 정치권 최대 화두는 `개헌`..유력인사 잇따라 언급 ▲국제 -러·우크라 가스전쟁 불똥 유럽으로 -고금리·고유가 지속..2006년 새해 거시경제 전망 -GM쇼크에 레버리지론(투자부적격 대출채권) 인기 -中 해외투자 2008년 100억불 돌파 ▲산업 -정몽구 현대·기아차 회장, "매출목표 100조" -구본무 LG그룹 회장 "고객가치 최우선" -현대아산 대북라인 2기멤버 본격 가동 -E1 임금협약 무교섭 타결..대기업으론 처음 -기업들 `튀는 시무식`으로 새출발..뮤지컬공연 등 -지난해 자동차판매 500만대 돌파 -LG전자, 3대 이동통신용 폰 모두 개발 -하나로텔, 영업전쟁 선포..유통본부 신설 -올해를 안심 먹거리 원년으로..유통·식품업계 ▲증권 -코스닥 초강세장 시동 걸었다. -두산그룹주 앞날 쾌청..투명성 높아져 주가 재평가기대 -LG텔레콤 새해부터 룰루랄라..가입자수 증가 두달 연속 최고 -100억 주식 갑부, 작년 46명 탄생 ▲사회·부동산 -노사정 동상이몽..입법화 요원...2006년 사회정책 핫이슈 -수도권 상당수 세규제 피했다 -수원 광교신도시 본격 개발 ◇한국경제 ▲1면 -한국교육은 2물결..혁명적 변화 필요..앨빈 토플러 신년대담 -새해 첫 증시 폭발..코스닥 25P 급등 -현대차그룹 올 `매출 100조` 시대 연다 -과기 김우식, 통일 이종석, 산자 정세균, 노동 이상수..4개부처 개각 -결혼·부모 봉양시 2년간 종부세 합산 안한다 ▲종합 -中 지난해 9.8% 성장..10년망에 최고 -그래도 미국 라이벌은 中아닌 일본..불름버그통신 -지금 손안대면 깡통찬다..시한폭탄 국민연금 -손보, 차보험 손해율관리 비상..최근 90% 수준 육박 -`1주택+실수요 입주권`은 양도세 비과세..부동산세법 시행령 주요내용 ▲정치 -유시민 입각보류는 모양갖추기? -측근중용...또 `코드인사` 비판 -정치권 연초 화두는 `개헌론` -김근태 당 복귀하자마자 출사표.."정치혁명 대변화 이끌 것" ▲국제 -러·우크라 가스분쟁..독일 등 유럽국가 초긴장 왜? -인텔 변신에 쏠린 세계의 눈..5일 새 비전발표 -中, 위안-외환거래 시장조성자制..13개은 비준 -BOA, 세계 최대 신용카드사로 ▲사회 -전문직도 성형시대..변호사·기업임원·정치인 등 -새집증후군이 아파트 선호도 바꾼다 -인천~중국 화물열차 통째로 수송 -남의 회사 점거농성 `황당한 노조`..美페덱스 한국지사 ▲산업 -자동차판매 521만대 사상 최대 -홈플러스, 할인점 16곳 늘린다 -삼성。LG전자 TV폰 세계시장 선점경쟁 -하나로텔, `전직원 戰士` 선언..영업강화 조직 전면개편 -3저 식품이 뜬다..설탕·소금·지방 쫙 빼! -복분자주에 취해 백세주 비틀..국순당 2년연속 매출 10% 이상 급감 ▲부동산 -올 부동산 시장 `눈치` 극심할 듯 -뚝섬 상업용지 이자부담 눈동이..주상복합 분양가 크게 오를 듯 -집값 1% 하락, 전세는 2% 올라..국토연구원 올해 전망 ▲금융 -새해 대출금리 가파른 상승 -삼성생명 새 슬로건 a partner for life -국민은행장, 첫 홀인원 행운 외환銀 인수로 이어질까 ▲증권 -코스닥, 뛰는 개 올라탔다 -LG필립스LCD 12일 실적발표..어닝시즌 개막 -서울증권 지분경쟁 불붙나 -IT株 2006년랠리 첫 주자 -코스닥 주식갑부 속출
- (법원경매천하평정)우리시대의 부자기준
- [우형달] 경매로 인해서 진짜로 돈 버는 사람은 누구일까? 언뜻 생각하기에는 경매에 참가하는 낙찰자가 번다고 생각하기 쉽고 어느 정도는 타당한 말이다.
그러나 잘못된 생각일 수도 있다. 처음 경매세계에 뛰어들어 낙찰 받고, 잔금 납부하여 소유권을 취득한 후 채무자나 보증인은 명도하고 대항력 있는 임차인의 보증금중 배당에서 받지 못한 금액은 낙찰대금이외로 추가로 물어주고, 대항력 없는 임차인을 명도해가며 놀라운 수익을 올리면서 오직 낙찰자만이 경매세계에서 진정한 승자라는 생각을 가진 적이 있었다.
경매구조 전체에서 낙찰자가 먹이 피라미드의 최고 지위를 점하고 있다는 생각했었는데 경매를 할수록 따져보니 경매로 인해 가장 높은 수익을 올리는 사람은 따로 있었다. 그것은 바로 다름 아닌 채무자였다.
필자에게 경매를 가르쳐주던 사부가 하시던 말씀이 경매구조의 최상층에는 ‘채무자’가 또아리를 틀고 있다는 말을 한 적이 있었는데 당시에는 이해가 되질 않았다. 경매당하면 부동산을 내놓아야 하는 사람이 채무자와 보증인인데, 지금까지 수십 건의 낙찰을 경험하면서 과잉경매(채무액보다 낙찰가격이 높은 경우)가 진행되는 것을 별로 보지 못했다. 여러분은 ‘등기부세탁’이라는 말을 들어 보셨는지 모르겠다.
부동산 등기부 세탁
‘돈세탁’이라는 말은 들었어도 부동산 등기부(등본) 세탁이라는 말은 난생 처음 듣는다는 분도 계시겠지만 엄연히 존재하고, 경매라는 과정을 통해 채무를 말끔히 해결해버리는 악성 채무자를 여럿 보았다. 무슨 말인가 하면 내용이 대개 이런 식이다.
내가 가진 부동산의 가격이 10억 원이라면 그 부동산에 30억 원 정도의 부채를 지고는 나자빠져 버린다. 그렇게 되면 채권자들은 몇 푼이라도 건지겠다는 일념으로 경매를 진행하게 되는 데, 10억 원짜리라면 낙찰가격을 평균 70% 정도로 보면 7억 원 정도의 채권확보가 되고 나머지 23억 원은 채무자가 해 먹어버리는 꼴이 되는 것이다.
경매 이론 공부할 때 머리 아픈 것 중 하나가 배당표를 정확히 잘 쓰는 것이고, 그것이 안 되면 경매투자가 불가능하다고 경매강좌 선생님들은 목소리 높여 강조하지만 알아듣기 힘들고, 경매 책에도 유독 배당관계는 무슨 암호문처럼 통 알아들을 수도 알아볼 수도 없게 쓰여 있다. 그러나 배당표를 정확하게 작성할 줄 알아야 부동산 경매투자가 가능하고, 성공한다는 말은 절대로 틀린 말이 아니다. 배당표를 작성해보아야 그 물건 세입자들의 운명이 한눈에 들어오게 된다.
누구는 선순위 임차인이지만 처음부터 배당요구를 하지 않아서 그 세입자의 전세보증금을 낙찰대금과 상관없이 전부 물어주어야 하고, 낙찰대금에서 누가 얼마를 받아가고, 어떤 임차인은 선순위 임차인이지만 확정일자가 늦어 배당에서 일부만 배당 받고, 나머지 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 추가로 물어주고, 어떤 세입자는 소액 임차인에만 해당되어 소액이 정한 최우선변제금액만 받고 나가야 하고, 어떤 세입자는 죽도 밥도 아니어서 한 푼도 받지 못하고 길거리로 나앉아야 하고가 배당표를 통해 판명되는 것이다.
그것을 바탕으로 명도의 난이도를 파악하게 되고, 추가로 부담해야 할 금액은 모두 얼마인지를 감안해서 수익률이 산정되고, 그것을 바탕으로 적정 입찰가격을 산정하게 되기 때문이다. 그러나 아무리 설명을 들어도 이해하기 어려운 것이 배당연습과 배당표 작성인데 이것이 경매사건에서 왜 그토록 중요한지를 먼저 따져 보자.
배당표는 왜 작성하고 배당은 왜 하나
이유는 간단하다. 채무액보다 낙찰금액이 적기 때문이다. 즉, 받아가야 할 돈 보다 나눠줄 수 있게 돈이 모자라기 때문에 순서를 정한 배당이 필요한 것이다.
그렇기 때문에 여러 법과 시행령(민법 중 물권편, 민사집행법과 시행령, 주택임대차보호법과 시행령, 상가건물임대차보호법과 시행령, 근로기준법, 국세, 지방세법 규정 등에 따라 법정기일 또는 등기부에 이름을 올린 물권이 먼저, 채권과 물권은 물권이 먼저, 소액 임차인은 저당권자 보다 시간상 늦어도 먼저, 확정일자는 물권자들과 날짜 경합, 일반채권끼리는 안분배당 등)이 정한 엄격한 기준에 따라 순서대로 돈을 나누어 주기 위한 사전 작업을 경매법원이 배당실시 3일전에 배당표 작성하여 이해관계인들에게 열람시킨 다음 이의가 없으면 배당표를 확정하고 그것을 바탕으로 실시하는 것이 바로 배당이다.
채권자들이 받아가야 할 돈이 전부 10억 원인데 나눠줄 돈도 10억 원이나 그 이상이라면 순위배당의 중요성은 크지 않다. 누구를 2번째로 주든, 5번째로 주든 순서(위)는 아무 상관이 없이 자기가 받을 돈만 다 받으면 되는 것이다. 그러나 채권자들이 받을 돈은 10억 원인데 나누어줄 돈이 7억 원뿐이라면 법이 정한 권리순서에 따라 나누어 주지 않는다면 큰 혼란과 싸움이 일어날 것은 분명하다.
순서대로 나누어 주다 도중에 돈이 떨어지면 그 순서에서 채권고갈로 배당은 종료되고 더 이상 나누어 주지 못하기 때문에 순서가 중요하다. 후(뒤)순위로 갈수록 받을 가능성이 낮아지기 때문에 받지 못한 자가 불만을 표출하여 혼란을 일으킬 수 있기 때문에, 그런 혼란과 싸움을 방지하려면 법에 따라 순서를 정해 분배하는 과정인 ‘배당’이 필요하다.
좌,우는 일치한다
세상의 좌우는 크고 넓게 보면 완벽하게 일치한다고 본다. 대차대조표상에서도 좌우는 반드시 균형을 이루게 되는데 배당에서 모자란 돈은 그러면 어디로 갔다는 말인가, 하늘로 솟았는가 아니면 땅으로 꺼져버렸는가? 아니다. 바로 채무자 주머니로 모두 들어간 것이다.
앞에서도 말했듯이 10억 채무 때문에 20억짜리 물건이 경매 당한 것을 본적이 없고, 법원도 과잉경매는 원칙적으로 금지하고 있다.
또 하나는 촉탁등기라는 법원을 통한 소유권이전 과정을 거치면서 등기부등본을 완벽하게 세탁해 버린다는 것이다. 얼마에 낙찰되든지 상관없이 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 모든 등기부상의 권리는 원칙적으로 말소시켜 등기부를 처음 태어난 상태로 깨끗하게 만들어 낙찰자에게 소유권을 넘겨준다.
그렇게 되면 그 부동산에 물권을 확보했다고 안심하던 채권자는 졸지에 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 신세’가 되고 만다. 그 많은 시간과 비용을 들였는데 무용지물이 되고 만다. 등기부가 깨끗한 상태로 넘어오면 낙찰자는 그 물건으로 채권자들이 얼마를 받지 못했든지 더 이상 신경 쓸 일이 아니다.
물론 이렇게 등기부에서 지워져버린 채권자들의 돈 받을 권리들이 아주 없어져 버리는 것은 아니고, 소멸시효 10년의 일반채권이 되어 채무자가 어떤 재산만 가지게 되면 압류?가압류를 통해 회수할 수는 있지만 교과서에나 나오는 이야기 이다.
보증인은 채무자의 경우와 다른가
보증인은 세입자와는 다르게 어떤 이유로든 자신의 멀쩡한 의식아래 부동산 담보 제공서류에 싸인 했으니 잘못되면 책임지고, 경매당하면 집 비워주는 것이 이치에 합당한 일이지만, 서로 짜고 채권자 돈 떼먹으려고 처음부터 작심하지 않았다면 피해자이기는 비슷하다.
경매당하면 채무자가 최고의 수익을 올린다는 생각에 어떻게 생각하실지 모르나 본인이 전에 금융기관에 근무할 때 거래하던 업체사장이 당시로는 어마어마하게 큰 65억 원(우리 회사 것만 65억이고, 제1금융권 등 다른 채권자들까지 합하면 200억 전후) 정도를 ‘흑자부도’ 내는 바람에 비상이 떨어진 적이 있었다.
그 사장과 보증인이 가진 모든 것을 털어 빚잔치를 했는데, 낙찰대금 등 모두 합해도 쪼개가질 채권원금이 10억도 체 되지 않았고, 대부분 후순위였던 우리 회사는 채권대비 1.5%전후를 배당 받았던 적이 있었다.
지금도 경매정보지를 보다보면 도저히 이해가 안 되는 황당한 채권?채무로 인해 경매 나온 물건들을 가끔 만나게 되고, 낙찰 받아 채무자를 만나보면 훤히 경매를 꿰뚫고 있는 사람들을 본 적이 있다. 소위 경매로 등기부등본 세탁하는 사람들이다.
보통이라면 사업체 부도로 쫄딱 망했을 것을 오히려 더 잘 먹고 잘살고 있는 것을 보면 동정의 여지가 없다. 우리 법도 이런 연유로 채무자 보증인에 대해 여러 가지 규제책 마련하고는 있으나 허술하기 짝이 없다는 것 정도로 말을 끝내자.
경매당한 임차인은 진짜 불쌍한가
2000년 여름은 유난히 더웠다. 날씨도 더웠겠지만 1998년부터 지속된 IMF로 법원 경매계는 넘쳐나는 경매물건과 낙찰 받으려는 사람들로 그야말로 인산인해를 이루고 있었다. 수원지방법원이나 인천지방법원, 그리고 의정부지원등은 거의 매일 300~400건의 물건들이 유찰에 유찰을 거듭하고 있었다. 이런 현상은 비단 서울이나 수도권의 현상만이 아니라 전국적인 상황이어서 지금 생각해보면 좋았던(?) 시절이었다고 그리워하며 탄식하는 분들도 상당히 많다.
독자들 중에는 ‘정말 그랬을까!?’ 하고 반문하시는 분들도 계시겠지만, 아무튼 거의 매일 정신없이 경매계마다 쌓이는 물건들이 처리되지 못하고 유찰이 거듭됨에 따라 가격폭락을 거듭하던 시절이 불과 몇 년 전의 풍경이었다. 그러면 이런 와중에 감정가격의 절반은 고사하고 1/3 가격 정도로 소유권을 취득한 사람들은 누구였고 그 물건들은 그 뒤 가격은 어떻게 되었을까? 2004년을 지나면서 비슷한 상황이 재현되고 있다.
문제는 IMF 때는 중산층 이상의 고급 부동산 매물이 집중된 반면에 현재는 도시 영세민의 소규모 주거용 부동산이 주류를 이루고 있다는 점이고, 경매시장의 깡통 매물이 나타나고 있는 현재 소규모 물건의 도시 영세민과 임차인들은 더욱 험악한 계곡으로 끌려들어가고 있다.
다시 말씀드리지만 부동산시장 상황과 상관없이 적어도 독자여러분은 자신의 노력 여하에 따라 깜짝 놀랄만한 수익을 올릴 수 있는 물건들이 자본주의가 붕괴(?)하는 날까지 줄을 지어 기다리고 있다는 것만 명심하자. 지금 시작하는 것에 대해서 조금도 초조해 할 이유가 없다. 아마도 우리가 죽기 전에 자본주의를 대신하는 경제체제로 변하기는 불가능하다는 판단에서 볼 때 그러하다.
내 집 빼고 부채 빼고 10억은 있어야
IMF 체제를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 ‘재테크’에 대한 관심이다. 그래서 요즘의 재테크 기본단위가 내 집 빼고 부채 빼고 ‘10억’인지도 모르겠다. 오늘도 서점에 가보면 ‘10억 만드는’기술을 설파하는 책들이 여기저기 즐비하고(이 책 또한 비슷하다), 그 책에 매달려 있는 많은 분들은 합법적으로 10억 원을 만들거나 차지할 수만 있다면, 무슨 일이라도 하겠다는 열의로 눈들이 빛난다.
IMF 체제를 지나면서 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 ‘부동산 경매’를 바라보는 일반인들의 시각이다. 예전에는 부동산 경매 하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었는데, 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았던(?) 시절이라는 생각이다.
민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해져 이제는 예전처럼 일부만을 위한 시장이 아니지만, 그럼에도 불구하고 부동산 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 부정적(?)인 편견을 가지고 있는 분들이 아직도 간혹 계신다. 이런 편견(?)들이 싫지 않고, 오래 지속되기를 진심으로 바란다. 그러면 이런 생각들은 타당한가? 전부는 아니어도 어느 정도는 타당하지 않는가에 독자들은 어떻게 생각하는지 자못 궁금하다.
하기는 경매에 대해서만 아니라, 부동산업에 종사하고 있기만 해도, 백안시 하는 분들이 아직도 계신다. 그러나 필자가 졸업한 건국대학교 부동산 대학원 1년 정원이 약 150여명인데 경쟁률이 평균 10대1를 넘는다. 입학하려면 서너번 떨어지는 것은 기본으로, 왠만한 사회적 이력으로는 명함 내밀기도 어렵고, 박사과정에 다니고 있는 강원대학교 부동산학과 역시 쟁쟁한 사회적 경력과 실무경력을 가져야 겨우 도전해볼 꿈을 꿀 수 있고 경쟁률 또한 독자 여러분의 상상을 초월한다.
이처럼 세상의 트렌드는 급변하고 있는데도 고정관념에 사로잡힌 체 보기 싫은 세상은 보지 않으려는 외눈박이 물고기처럼 살아서야 그 결과는 보지 않아도 분명하다.
소유자와 부동산과의 궁합에 대해서는 앞에서 말씀드렸으니 그만하기로 하고, 부동산 경매가 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다.
이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.
예를들어 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9천800만원, 9,500만원, 9천300만원, 9천200만원에 5명이 응찰했다고 하자.
그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.
1억원에 응찰한 사람이 없었다면 9천800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이고 그렇게 된다면 임차인이나 채권자는 200만원을 덜 받게 되는 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 낙찰자를 백안시하는 것은 무식함의 소치로 무식하면 용감해진다는 말이 아주 적절한 표현이다.
비난하는 분들중 일부는 자신이 부동산 경매대열에 끼지못한 분풀이를 하는 분들도 게신 것으로 보인다. 남이 하니까 불륜이라는 레테르를 아무 고민없이 붙이는 분들이 계시지만 이들의 높은 목소리는 메아리가 없다.
모두가 고통스럽다
부동산 가격 폭등문제로 마음이 편하지 않는 사람이 많아지고 있다. 이왕 재테크를 시작한 사람도 기존부터 부자도, 아직 승차하지 못한 사람들 모두가 말이다. 정책을 입안하는 사람들 또한 이 지경 만들려고 하지는 않았겠지만 결과로는 비난을 받지 않을 수 없는 상황이 되어 버렸다. 강남을 필두로 해서 좋은 환경과 인프라를 가진 곳의 부동산은 정부정책을 비웃고 있고, 보호하겠다던 계층의 신음소리는 더욱 높아가고 있다.
정부의 시장을 몰이해한 철학 없는 부동산정책으로 부동산을 가지지 못한 사람들의 고통과 시름이 깊어져 가고 있다. 2003-2004년 법원경매시장의 가장 큰 피해자는 역설적으로 보호하고자 했던 중하위 소득계층이였고, 이들이 경매시장을 통해 자신의 주택을 헐값으로 소유권을 넘길 수밖에 없었던 상황의 상당부분의 책임이 정책당국에 있음도 부인할 수 없을 것이다. 전세가격만으로 내집 마련이라는 허울 좋은 구호에 70-80%까지 융자를 동원하여 주택구입에 나섰다가 끝내 감당 못하고 경매시장의 매물로 나와 ‘깡통물건’ 취급당하고 있는 서민용 주택의 소유자인 채무자들에게는 2005년 하반기와 2006년 전체는 아주 고통스러운 해가 될 것이 분명하다.
- (법원경매천하평정)나의 경매물건 투자전략
- [우형달] 나의 경매물건 투자전략 . .
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
- (부동산레이다)새해는 다시 시작하자
- [양은열] 부동산이 폭등하던 2003년도에는 부동산의 급등으로 끝도 안 보인 부동산의 가격이 어디까지 올라갈 것인가 라고 반문할 때가 있었다. 그러나 참여정부가 들어선 지 2년이 지난 지금 10.29부동산 규제책 이후로 부동산 냉각을 염려할 정도로 부동산이 급락을 하였다.
왜 이렇게 부동산이 급등과 급락을 반복하면서 냉,온탕을 번갈아 왔다갔다 하는가? 생각해 보면 부동산이란 정책에 따라 춤을 추고 개발호재가 있는 곳에 반드시 가격 상승이 있고 이에 따라 많은 투자자들이 동반움직임으로 인하여 부동산을 물과 같이 흐르는 것이다. 간혹 물이 많이 쏟아져 홍수가 일어날 때도 있고 너무 가물어서 속이 타는 경우도 있다. 그러나 이때마다 이에 따른 땜질식 부동산 정책으로 일관하였기 때문에 부동산의 원리는 무시되고 정책에 의해 좌지우지 되며 부동산 시장은 왜곡되어 왔던 것이다.
참여정부 들어와서 부동산은 더욱 요동을 치고 있다. 가격은 안정되어 있지만 내부로 들어가 보면 심각한 부동산 갈등을 일으키고 있는 것이다. 매매가 이루어지지 않아 신규 아파트에 입주가 늦어지고, 따라서 건설회사는 자금의 압박을 받고 전세가는 곤두박질하여 역전세난에 집주인들은 어려움에 처해 있고, 다세대 주택들은 가격 하락으로 인해 깡통 빌라가 속출하여 2005년에는 경매대란의 시기가 도래할 것으로 예상이 된다. 10.29대책 이후로 집값을 잡기 위해 노력한 부동산 규제 일변도가 너무나도 격동의 부동산 시기를 도래하게 만들어 버린 것이다.
현 정부는 부동산 규제와 경기부양의 두 마리 토끼를 잡겠다고 2005년 경제계획을 잡고 있다. 그러나 과연 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있을까?
매우 어려운 길을 정부는 가겠다는 것이다. 그러나 이러한 일관성 없는 참여정부의 부동산 관련정책은 부동산 시장에 혼란만 가중시킨다. 부동산 정책이 발표되면 당정협의와 입법과정에서 내용이 자주 변경되거나 시행시기가 불확실하게 했기 때문이다.
참여정부의 대표적인 부동산 정책은 2003년 발표한 10,29 부동산 종합대책이었다. 이정우 정책위원장의 주도로 이루어진 이 부동산 정책은 세금위주의 부동산 정책으로서 처음부터 불안하기 짝이 없었다. 너무 급조된 정책들이었기 때문이었다.
주택거래신고제와 재건축 개발이익 환수제를 포함한 부동산 종합대책은 강남의 부동산을 잡기위한 제도로서 특히 재건축을 겨냥한 정책이었다. 그러나 시행시기를 두고 우왕좌왕하여 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰에 상당한 금을 가게 만들었다. 특히 10월 신행정수도이전이 위헌으로 판결됨으로서 정부의 신뢰성에 대한 의구심은 극에 달했고, 따라서 향후에 실시되는 정책이 과연 지속될 것인가 라는 물음을 가지고 있는 사람들이 하나둘이 아니었다. 정말 안타까운 일이었다.
또한 2004년 들어 발표한 재건축단지 리모델링 관련정책이나 부동산 중개업법 개정안, 종합부동산세 및 부동산 관련세제, 펜션 규제책 유예등이 정책 발표와는 달리 발표시와 시행시기에 내용이 크게 변경되거나 축소되어 불확실한 상황에 접해 있는 상태다.
1가구 3주택 양도세 중과세는 또한 어떠했는가? 시행과 유보를 반복한 채 일단 시행 후 보완을 하겠다는 결론을 내렸지만 초등학생이 봐도 이해가 않되는 대목이다. 어떤 정책을 일단 시행해 보고 문제점이 발생하면 보완하겠다는 식이 어디 있는가? 그러는 사이 피해보는 해당 당사자의 피해는 누가 보상해 줄 것인가? 시간낭비와 인력, 막대한 재정적 낭비가 아닐 수 없다.
모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없다. 그러나 시장 원리를 무시하고 일단 시행해 보겠다는 정책이 나온다면 정책에 대한 불신과 실망은 더욱 커질 수 밖에 없다. 지금의 참여정부는 정상적인 거래마저 극도로 위축되고 분양시장 침체로 이어져 건설경기가 추락한 뒤에나 일부규제를 완화해 부동산 시장에 숨통을 틔워주고 있다. 그러나 이정도의 규제 보완으로는 부동산 및 건설경기 부양에는 턱없이 부족한 실정이다. 과감한 규제완화책이 필요한 시기다.
부동산과 경제의 맥을 짓누르고 있는 부동산 투기지역이나 투기과열지구는 전면 해제해야 한다. 투기가 재발될 것 같아 못 풀고 있다면 너무나 어리석은 판단이다. 구더기 무서워 장 못 담그는 일과 무엇이 다르단 말인가!
정부의 정책은 일관성이 있어야 한다. 또한 정책시행에 잘못이 있다면 책임을 질 줄 알아야 한다. 정책은 있으나 책임이 없다. 순간순간 분위기를 봐가며 정책을 결정한다면 과연 전문가는 왜 있는 것인가?
특히, 부동산 정책은 현실성 있는 정책이어야 한다. 부동산 경기가 냉각되어 서민들은 부동산 매매는 물론 전세도 나가지 않아 고통을 받고 있는데 일단 시행해 보고 대안을 찾는다는 식의 정책이 있을 수 있단 말인가! 전형적인 탁상행정의 표본이다.
정부는 부동산 정책의 시행을 앞두고 오락가락하는 모습을 보여 시장혼란만 가중시켰다. 그러나 이와는 반대로 올해 7월까지 2003년 10,29부동산 대책의 완성을 위해 옥을 죄려고 하고 있다. 잘못된 판단이다. 시장경제를 알아야 한다. 명분만이 중하지 않다.
새해는 달라져야 한다.
2005년도에는 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 그리고 보유세 강화 등으로 부동산을 잡겠다고 하나 결과적으로 재건축을 제외한 강남의 대형 아파트 값은 오히려 더욱 고공 행진해 온 것은 무엇으로 설명해야 할 것인가?
필자는 10,29대책이 발표가 있은 뒤에 이 정책은 실패할 것으로 예측했다. 공급이 부족한 대형의 아파트를 세금으로 잡겠다는 정책은 애초부터 잘못된 것이었기 때문이었다.
시간이 지나고 결국 서민들만 어려워 상항 아래 10,29대책을 빨리 전면 수정하여 시장원리에 의한 정책으로 전환하여야 할 것이다.
이를 위해서
첫째. 그동안 부동산 가격 폭등에 대응한 임시적인 규제조치를 완화하고 제도화해야 한다.
양도소득세 및 재건축 규제등 부동산 투기억제책 지정과 해제조건이 있는 임시적인 조치인 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구‘등은 즉시 해제 하여야 한다.
특히 400조가 넘는 부동자금이 부동산 규제 해제시 투기로 연결될 것으로 예상되어 규제를 완화시키지 않는다면 부동산 냉각에 따른 경제저하의 위험성은 더욱 클 것으로 예상된다. 부동산은 부동산 시장원리에 입각해 풀어야 할 것이다.
둘째, 무주택자 청약과 거래세 등은 시장원리에 맞게 정비하여야 할 것이다.
최근 무주택자 우선 분양을 세분화하여 만40세 10년 이상 무주택세대주에게 25.7평이하의 주택에 한해 우선공급40%를 적용하는 제도 신설은 무척 잘한 제도로 보인다. 이러한 무주택자 해소를 위해 정부는 적극 나서는 적극적인 제도로 풀어야 하며 규제로 일관된 정책은 너무 소극적이고 부작용만 양산하기 쉽다. 거래세 또한 적극 세금인하를 통하여 부담 없이 부동산을 취득과 양도를 하게끔 물줄기를 터 주어야 한다.
셋째, 재건축 규제를 당장이라도 해제하여야 할 것이다.
정부는 서민을 위한 부동산 정책을 편다는 명분아래 재건축을 억제하고 있다. 이는 심히 잘못된 정책 중의 하나이다. 그것도 부족하여 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 상승 용적률 중에서 10-25%를 임대주택으로 신축하는 제도를 도입하였다. 이는 위헌 여부를 떠나 너무나 정부의 간섭이 강요된 정책 중의 하나이다.
재건축 가격이라는 것이 수요와 공급에 의해 결정된다. 특히 추가부담금 문제는 수요와 공급의 원리에 의해 결정되어야 부작용이 적다. 그럼에도 불구하고 정부는 재건축에 있어서 너무나 깊이 관여하고 있는 이상 이를 철폐하지 않으면 재건축 시장에 또 다른 부작용을 가져다 줄 것이 뻔하다. 과연 정부가 이를 인지하고 있는지도 의구심이 든다.
넷째, 부동산이 안정되어 있고 미분양이 많이 발생한 지역에는 세금부분을 통하여 경기와 분양을 활성화 시켜야 할 것이다.
미분양아파트가 발생한다는 것은 경기의 흐름이 막히고 있다는 증거다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 방관하고 있다면 아주 큰 실책을 하는 것이다. 다만 정부가 이를 인정하여 년초부터 100조 넘는 자금을 투자하여 경기를 활성화 하고 부양을 하겠다고 하니 다행스럽기도 하다.
다섯째, 경기가 불황으로 이어지는 시기에는 보유세를 내려 부동산 소유자에게 부담을 경감시켜 주어야 한다.
어찌되었든지 부자건 가난한 사람이건 누군가가 부동산을 소유하기 마련이다. 부자들에게 고가의 세금을 매겨서 부동산 취득기회를 박탈하고자 한다면 어느 누가 부동산을 취득하려고 하겠는가? 누군가가 부동산 주인이 된다. 따라서 불황기에는 부자들이 부동산을 매입하고 처리 하여야 부동산이 움직이게 된다. 아무리 가지고 싶어도 가난한 사람을 이를 소유할 힘이 없는 것이기 때문이다.
새해 2005년에는 규제 없는 세상에서 부동산이 움직이기를 바란다. 지금의 현실이 너무나 심화되고 왜곡된 부동산 시장을 정부 관계자는 하루 속히 깨달아서 더 늦기 전에 부동산을 활성화 시키고 경제를 안정 시켜야 할 것이다. 정책은 수시로 변경할 수 있지만 부동산 정가는 한번 정해지면 그 가격을 고집하는 경향이 강하기 때문에 부동산 고정화를 반대하는 것이다. 고정화를 깨뜨리는 것은 규제 철폐와 함께 부동산의 유연화로 가능한 것이다. 참여정부 들어와서 부동산 가격이 안정 되었다고 생각한다면 큰 오산 중의 오산이다. 부동산의 힘이 축적되고 있는 과정에 불과하다. 언젠가는 이런 축적된 힘이 발산할 경우 걷잡을 수 없는 방향으로 부동산이 튈 가능성이 있다.
정부관계자에게 부탁하건대 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것이지 정책에 의해 결정되는 것이 아님을 꼭 알았으면 하는 바램이다. 새해에는 부동산 투자원리에 맞추어 다시 시작하기를 간절히 바란다.
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- (부동산 레이다)부자가 되기위한 10가지 방법
- [양은열] ‘부자들이 돈을 안쓰면 경제가 망한다’
엊그제 이헌재 경제부총리가 한 말이다. 필자는 이런 말에 동감하면서도 의미심장한 이야기로 들린다. 왜 그럴까? 경제가 나빠지면 가장 견디기 힘든 사람들이 매일매일 벌어서 생활하는 사람들일 것이다.
이런 부류의 사람들은 부동산 투자하고 전혀 관계가 없음에도 불구하고 요즈음과 같이 부동산 경기가 휴면기에 들어가 경제 불황이 깊어지면 질수록 더더욱 어려운 생활에서 헤어나가 힘들어진다. 생각해 보면 부동산 과열로 들끓었던 시기가 지나고 부동산 관망기 및 안정기로 돌아선 요즈음을 보면 언제 그렇게 부동산 과열이 있었나 하는 격세지감을 느끼는 것도 당연한 일인지도 모른다.
며칠 전에는 이총리가 신행정수도의 이전지로 공주 장기지역과 연기군 금남면등을 확정 발표하는 결연한 모습을 보면서 적어도 2007년까지는 끝없는 논란이 부동산 경기와 관계없이 재연될 것이 예상되고, 여기에 신행정수도와는 전혀 관계없는 사람들이 부동산 바람에 어려움을 당하게 될 것으로 보여 마음이 편치 못하다.
필자가 그동안 느끼지 못한 건 아니지만 재건축 개발이익 환수제나 분양원가 연동제, 지자체 재산세 저항, 리모델링 증축 규제강화 등 계속 발표되는 부동산 정책을 볼 때마다 왜 우리나라의 부동산 정책들은 아무런 기준이나 대안도 없는 그때그때 분위기에 따라 좌지우지 되는지 참으로 안타까운 마음뿐이다. 신행정수도이전도 그렇다. 외국의 경우 행정수도 이전까지 적어도 50년에서 100년은 넘게 검토하고 경제성과 실용성등을 따지는데 우리는 왜 2년만에 모든 후보지 결정까지 강행하는지 도무지 이해하기 힘든 대목이 많다.
그러나 이런 분위기에서도 어려운 부류 사람들과는 반대로 부동산으로 돈을 많이 벌었다는 사람들을 만나 보면 이들은 한결같이 자기 자신의 결단력과 명쾌한 판단력을 신뢰한다. 이들을 볼 때마다 얼마나 또 다른 투자처를 찾기 위해 가슴을 조이며 정책을 분석하며 부동산과 싸움을 하였는지 감히 짐작이 간다.
물론 이들에게 뭐라고 하고 싶지는 않다. 다만 우리나라와 같은 부동산 투자 환경 속에서는 재빠른 사람이 돈을 벌게 되어 있기 때문에 이런 환경에 잘 적응된 사람, 즉 약간의 여유와 정보력 있는 사람들은 계속적으로 부를 축적하며 살 것이고, 그렇지 못한 사람들은 반복적인 고통속에서 살아가야 한다는 것이 마음이 아플 뿐이다.
따라서 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없으나 이것은 최소한 필자나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다.
‘부자란 무엇인가?
많은 논란이 있을 수 있겠으나 부자를 정의하자면 ‘경제적 자유를 가진자’라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.
30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보(지식), 타이밍을 적절하게 활용한 것이다. 자세한 부동산 투자방법에 대해서는 추후에 논하기로 하자.
누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 그 이유는 다양하지만 부자들은 아래와 같이 몇가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있다는 것이다.
둘째, 부동산에 투자한다.
부자들의 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남을 개발하면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 막대한 부를 이루었다. 그런데 부자들의 특징중의 하나가 대분분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 각자 투자종목은 다를지라도 부동산에 투자를 집중한다는 것을 알 수 있다. 그만큼 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리가 부동산에서 나오기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 개발이익이 막대하고 그동안 막대한 개발이익에 비해 세금은 10분의 1정도로 적었기 때문에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 보인다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 아파트였다 .이것들은 물가상승률의 몇십배 이익을 가져다 주었던 것이다.
그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들은 투자가치가 적은 주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다.
셋째, 고정관념을 없앤다.
아파트를 사는 경우 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 대출을 받아 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산 고수들과 부자들 중에는 D의 경우를 간혹 택한다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다. 이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면B 이외는 이상한 투자로 본다. 그러나 부동산 고수들은 전세를 좋아하고 초보는 월세를 좋아한다. 뿐만 아니라 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 고수들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다. 이와 같이 우리도 고정관념에서 벗어나도록 부단한 노력이 필요하다.
넷째, 긍정적으로 판단한다.
부자들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 특히 부동산 투자에 있어서는 더욱더 그러하다. 부동산이란 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 중요한 것은 부자들이 한번 결정한 것에 대해서는 좀처럼 후회하지 않는다는 것이다. 결정할 때까지 많은 고민과 확실한 정보 확보를 위해 투자하지만, 일단 결단을 하고 나면 자신이 투자한 부분에 대해 확신과 긍정적인 생각으로 생활한다. 그러나 신기하게도 긍정적인 생각은 긍정정인 결과를 이끌어낸다.
다섯째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다.
類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 전문가는 옆에 두되 따라하지 말라는 것이다. 고래등 싸움에 새우등 터질 수도 있기 때문이다.
여섯째, 내집 마련부터 한다.
외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성까지 가지고 있다. 특히 자신이 거주하는 아파트를 사는 경우 대충 결정하지 않는다. 직장은 물론 자녀 교육시설, 또한 가족의 의견도 청취하고 교통편과 생활편리시설까지 요모조모 따진다. 결국 자신이 살아갈 집이기 때문에 정성과 신중한 결정을 하게 되고, 그런 꼼꼼한 내집 마련은 재테크 투자의 기본이 되는 것이다.
일곱째, 매일 지도를 본다.
필자는 시간만 나면 지도를 보는 습관이 있다. 초등학생 때부터 익숙해진 습관이다. 그리고 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가서 해당지역과 주변을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않는다. 이런 일들을 반복하다보니 자동차로 돌아다니는 거리가 매년 평균 10만km를 넘게 되고, 나중에는 머릿속에 우리나라 지도가 그려지고 각 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다. 부동산에서 돈 벌려면 아침에 일어나 가장 먼저 지도책을 보자.
여덟째, 매일 뉴스를 본다.
뉴스는 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스의 장점이다. 이라크 전쟁소식이나 9.11테러도 순식간에 전달되듯이 뉴스는 부동산 정책의 정보를 요약,정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스는 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다. 아무리 싸게 팔려고 해도 안팔렸던 물건이 종업원의 실수로 0을 하나 더 붙였더니 불티나게 팔렸다는 에피소드가 있지 않은가! 무료로 받으니까 값어치가 없게 보인다. 그러나 우리도 요약된 정보가 무료라고 해서 그냥 놓친다면 이 얼마나 어리석은 일인가?
아홉번째, 모의투자를 한다.
부자도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 처음에 목돈이 없기 때문에 실전이 아닌 모의투자로 했을 것이다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
마지막으로 매년 유서를 쓴다.
필자도 매년 연말이 되면 유서를 쓰곤 한다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등이 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가가 나타나 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다.
이상과 같이 부자가 되기 위한 열가지 조건을 알아보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간이다. 그러나 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되려고 노력은 그다지 많지 않은 것 같다. 다행스러운 것은 누구나 부자가 될 수 있다는 것이다. 위에서 열거한 사항이 부자 되는 충분조건은 아닐지라도 최소한 가난한 사람의 부류에는 속하지 않는 사람들의 특징이다.
부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 방법은 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 정보를 알기 위한 안목을 기르는 지식을 쌓자. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
- 수도권 `깡통 부동산 매물` 속출
- [edaily 윤진섭기자] 수도권 일대에 프리미엄은 고사하고 최초 분양가보다 낮게 거래되는 속칭 `깡통매물`이 속출하고 있다.
27일 주택업계와 부동산 중개업소에 따르면 수도권 외곽지역의 입주 예정아파트와 오피스텔을 중심으로 최초 분양가보다 낮게 시세가 형성된 매물이 나오는 것으로 파악됐다.
◇수도권 외곽 입주아파트, 오피스텔 분양가 이하 `깡통매물` 수두룩
입주가 임박했지만 프리미엄이 거의 붙지 않아 금융비용 등을 감안하면 손해가 나는 속칭 `깡통 아파트 분양권`이 경기 광주, 의정부, 남양주 등 수도권 외곽지역에서 잇따라 나타나고 있다.
7월 현재 입주중인 경기도 광주시 초월읍 K아파트. 33평형 분양가는 1억3480만원으로 현재 시세는 1억3980만~1억4480만원에서 매물이 나오고 있는 실정이다.
현지 A 중개업소 관계자는 “각종 금융·등기 비용 등을 감안하면 분양권 소유자는 손해를 보는 셈”이라며 “오랫동안 분양권을 갖고 있던 소유자들이 등기는 미룬 채 1000만원 내외의 손해를 보더라도 앞 다투어 프리미엄을 낮춰 매매를 하려는 상황”이라고 말했다.
경기도 남양주시 호평동 H 아파트도 분양한지 1년이 넘어 전매제한이 해제되면서 지난 6월초 2000만~3000만원의 웃돈거래가 이뤄졌던 곳이다.
하지만 2개월여만에 분양권 시세가 하락, 이 아파트 33평형 로열층은 1억9600만원, 비로열층은 분양가(1억8600만원) 수준에 매물이 나와 있다.
수도권 오피스텔 시장은 분양가 이하에 거래되는 `깡통물량`이 만연돼 있을 정도로 심각하다. 특히 고양을 비롯해 분당, 안산, 부천 등 최근 2년간 입주물량이 많았던 지역은 프리미엄이 붙은 곳을 찾기 힘들 정도로 분양가 이하 매물이 흔하다.
지난해 7월에 입주한 백석동 D오피스텔 22평형은 최초 분양가 9800만원에서 2000만이 하락한 7800만원에 매물이 나왔다.
현지 A공인 관계자는 “임대수요가 없는 상태에서 이자 비용이 커, 분양금의 10%인 최초계약금과 등기비용을 포기한 상태에서 급매물로 내놓은 케이스”라고 말했다.
또 그는 “이 일대에선 장항동 호수공원 조망이 가능한 2~3개 오피스텔을 제외하고, 대다수가 분양가 보다 500만~1000만원 낮게 시세가 형성된 상태”라고 말했다.
입주 예정 물량도 저층을 중심으로 분양가 이하 시세를 나타내는 곳이 많다. 분당신도시 태평동 N 오피스텔은 오는 9월 입주예정으로 현재 28평형 저층 시세는 1억9500만원이다. 최초 분양가인 2억1900만원보다 3000만원 가까이 낮다.
◇임차 수요 사라져, `깡통매물` 적체 현상 이어질 듯
수도권 외곽(입주아파트)에 위치해 수요자들로부터 외면을 받거나 공급과잉(오피스텔)에 따른 매물 적체 현상을 빚는 게 `깡통매물` 속출의 배경이다.
특히 역(逆)전세난 현상에 따른 임대수요 확보가 쉽지 않다는 점도 급매물 속출의 주요 원인으로 거론되고 있다.
안산의 S 공인 관계자는 “지난 2002년 안산시 고잔동 D 오피스텔 17평형은 분양 당시 업체가 보증금 1000만원에 월 60만~70만원 내외의 투자수익은 무난하다고 광고했지만, 현재는 보증금 500만원에 월 40만원 받기도 힘든 상황”이라고 말했다.
그는 “결국 임대를 비롯한 투자수익이 형편없이 떨어지다 보니 `아예 매도하는 게 낫다`는 사람들이 늘고, 결과적으로 `매물증가→가격하락`이 반복되는 악순환이 이어지고 있는 실정”이라고 말했다.
특히 수도권 외곽에 위치한 신규 입주 아파트의 경우 입주가 어려운 실수요자나 투자자들이 과거엔 중도금이나 잔금이 부족할 경우 전세금을 받아 중도금을 상환하는 게 통상적이었다.
그러나 현재는 임차수요가 사라져, 중도금 상환 등이 어려워지면서 결국 자금 부담을 견디지 못한 급매물들이 분양권 상태에서 속속 나오고 있고 매매가격마저 끌어내리는 양상이다.
스피드뱅크 안명숙 부동산경제연구소 소장은 “부동산 경기가 급격히 위축되면서 매매, 임차 등 실수요가 뒷받침되지 않은 곳을 중심으로 생겨나는 현상”이라며 “공급과잉 해소와 경기 활성화가 뒷받침되지 않을 경우 수도권 곳곳에서 `깡통매물`의 출현은 당분간 이어질 것”이라고 예측했다.
