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- [미리보는 이데일리 신문] 5채 중 1채 ‘깡통전세’ 공포
- [이데일리 박태진 기자] 다음은 6일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-5채 중 1채 ‘깡통전세’ 공포-31년 만에 시중은행 나온다-운동권 출신 횟집사장의 일침 “IAEA 못 믿겠다니…이성 상실”-상반기 M&A, 벌써 작년 총액 육박-[사설]부실 공포 새마을금고, 혼란 막을 선제 대책 시급하다-[사설]또 낮아진 성장률 전망, 저성장 극복 대책 고민해야△종합-100억개 넘는 데이터로 맞춤 AI스타일링…日·유럽서도 러브콜-서울 모인 한인과학자들…尹 “국제 네트워크 구축 전폭 지원”△커지는 깡통전세 공포-전셋값 하락에 보증금 돌려줄길 막막…세입자에 ‘역월세’ 주는 집주인들-경북·충남·전북 초비상…내년 초 2채 중 1채 ‘깡통’ 된다-“대출규제 완화 적절하지만…LTV에 효과 발목 잡힐 수도”△달아오른 M&A 시장-하반기 키워드도 ‘2차 전지’…충전·주차 인프라로 투자 범위 넓힌다-‘공개매수 후 상장폐지’ 대형 M&A 판 키웠다△오염수 괴담에 멍드는 수산업계-“괴담 정치로 개시도 못한 날 수두룩…40년 장사했지만 이런적 처음”-‘그땐 맞고 지금은 틀리고’…오염수 논란 입장바뀐 여야-“비과학적 부분 갖고 불안 선동…정쟁 도구로 사용”△종합-메기 풀어 은행권 경쟁 촉진…“체급 차이 너무 커 한계” 시각도-“세트 맏형 둔 삼성·LGD, 中 OLED 추격 따돌릴 것”-블루오션 떠오른 ‘원전설비’ 시장, 민관 원팀으로 ‘5조 수주’ 노린다-‘월 2500원’ KBS·EBS 수신료, 전기요금과 따로 걷는다△정치-이낙연, 盧 참배·文 예방으로 정계복귀 광폭행보…추미애는 ‘모두까기’-합참, 北 발사체 인양 종료 “군사적 효용성 전혀 없다”-집권 2년차 尹, 고위직 수시인사로 국정체질 바꾼다-ROTC 인기 시들해지자…국방부, 의무복무기간 단축 본격 검토-北 장마철 무단 방류 우려에…접경지 군남댐 찾은 권영세△경제-추경호 부총리 “빚내서 경기 진작 자제해야”-이창양 산업장관 “서민층 에너지 복지 확대”-中 경기하방 압력 지속 내년 성장률 3%대 전망-외국인 근로자 최초 사업장 1년간 근무하면, 재입국 특례 인센티브 제공△금융-“카드 신청, 본인 아니면 신고하세요” 눌렀다 ‘탈탈’-연체율 낮추려 이자 탕감 ‘지표신뢰’ 마저 떨어뜨리는 MG-렌터카도 포함?…법인차 ‘연두색 번호판’ 놓고 논란-“1억에 한달 이자 25만원”…저축銀 파킹통장 인기△Global -“칼륨 수출 제한은 시작에 불과”…中, 추가 보복 나서나-삼성도 EU ‘빅테크 규제’ 받나-트럼프 지명 판사, 바이든 정부에 ‘SNS 기업 접촉금지’ 명령-CEO 연봉은 ‘블랙스톤>구글’-영란은행, 외국계은행에 ‘지점 대신 자회사 설립’ 강제 검토△산업-中 TV 묻지마 증산에…삼성·LG고급화 올인-여수공장 달려간 신학철 “일방적인 구조조정 없다”-전략물자 반도체 수출관리 “넘버원”..SK하이닉스 ‘산업부 AAA 등급’ 획득-현대차 레벨4 자율주행 로보셔틀, 국회 달린다-LS전선, 세계서 가장 얇은 ‘외경 6㎜’ 랜 케이블 상용화△ICT-“2025년까지 블록체인 기업 500개 육성”-“데이터에 노이즈 주입해 민감 정보 감춰”..네이버 D2SF, 스타트업 ‘큐빅’에 투자-“AI 데이터 학습, 계약 통해 이뤄져야”-“귀 안막아 답답하지 않아요”…무선이어폰 차별화△제약·바이오 -민형사 소송에 규제입법까지…사면초가 대웅제약 -루닛, 사우디 국가전략 의료사업 참여 -10조 시장 혁신신약 2조 출격 대기…황금알 품었다 -케어젠 ‘프로지스테롤’ 멕시코에 최대 1900억 수출 계약 △Auto&Life -원조가 빚은 녹색심장 ‘찐’ 환경차가 나타났다 -2.7t 덩치에도 빠르고 민첩…도로 위 미친 존재감 △증권 -핫걸은 누구…엔터주 하투 -휴가철 맞아? 파리 날리는 여행주 -믿을 게 못 되는 정치인 테마주…‘노을’ 하한가 충격 △증권 -EV배터리 투자 트렌트…신흥국 ‘교체’ 선진국 ‘충전’ 대세 -하나證 조직개편·인사 단행, 인재개발실 신설 협업 강화 -블랙스톤, 국내 의약품유통 1위 지오영 매각 검토 -증권사 사장단 부른 금감원 “채권 돌려막기 불공정행위 CEO 책임” △부동산 -검단 아파트, 전단보강근 누락 설계…GS건설 “전면 재시공” 초강수 -창신·숭인, 10년 만에 재개발…오세훈표 ‘신통기획’ 속도 -“미분양 주택 10만가구 추정…‘CR리츠’ 활용해 매입해야” △문화 -패닉 바잉, 시티 뷰…‘영어 범벅’ 부동산 용어 -비단벌레 꽃장식…열살 공주 위한 마지막 선물이었네 -앞굽·뒷굽 다른 소리…오르간 ‘발연주’ 들어보실래요 △피플 -“맥도날드 매장 500개로 늘려 ‘동네 찐친’ 될 것” -‘유투버가 된 대법관’ 박일환, 대검 강연 -‘우크라 지원 앞장’ 스톨텐베르그 나토 총장 임기 1년 더 연장 -쌍용건설, 김인수 대표이사 선임 -그룹 더보이즈 ‘한국문화 해외 홍보대사’ 위촉△오피니언 -킬로문항보다 어려운 문제 -유럽서 꽃피운 K바이오, 답은 현장에 있다△전국 -갈등 해법 안보이는 인천·김포 ‘5호선 연장 전쟁’…검단 주민은 반발 -고양창릉 등 3기 신도시 임대주택 과잉공급 우려 -대전 상급종합병원 1곳뿐…추가지정 도전 성공할까 △사회 -‘이민자 경계 여론 확산 될라’…고민 깊어진 법무부 -점점 어려지는 마약사범, 10명 중 6명이 30대 이하 -“검사입니다”…기관사칭 보이스피싱 늘어 -정부 단속 앞둔 학원들, 줄줄이 개강 미뤄 -자율주행순환버스 국회 주변 달린다 -‘쪼개기 후원’ 구현모 전 대표, 1심서 벌금 700만원 선고
- ‘역전세난’ 겪는 집주인, 대출 1.8억 더 받는다
- [이데일리 전선형 기자] 연봉 5000만원인 직장인 A씨는 2년 전 보유한 아파트 한 채를 전세로 임대했는데, 최근 임차인이 이사를 가겠다며 보증금을 돌려달라고 했다. 하지만 이 아파트(시세 8억원)의 전세 시세는 2년 전보다 1억원 내린 4억5000만원으로 임차인에게 차액을 돌려줘야 한다. 여유자금이 없는 A씨는 추가 대출을 받아야 하지만, 이미 주택담보대출 3억5000만원(금리 2.5%, 30년만기, 원리금균등상환)에, 신용대출도 3000만원(금리 5%, 1년 만기, 만기일시) 있는 상태다. DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 모두 소진해 추가 대출이 쉽지 않다. 정부가 A씨처럼 역전세(전셋값이 계약 당시보다 하락)로 인해 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들에게 추가 대출을 해주기로 했다. 돌려줘야 할 전세보증금의 차액 만큼만 추가 대출을 허용키로 한 것이다.[이데일리 노진환 기자] 서울 송파구의 한 아파트단지 내 부동산 중개업소의 모습.4일 발표한 ‘하반기경제정책방향’에 따르면 정부는 7월 말부터 개인다주택자를 대상으로 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출을 해주기로 하고, 집주인에게 DSR(총부채원리금상환비율)이 아닌 DTI(총부채 상환비율) 기준을 적용키로 했다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하고 있다. 이에 DTI는 DSR보다 다소 완화된 규제로 평가받는다. 정부는 우선 개인다주택자가 대출을 받을 때 기존 DSR 40%를 적용하던 것에서 DTI 60%를 적용하도록 했다. 추가 대출을 받을 수 있는 대상은 보증금 반환기일이 도래했으나, 역전세(신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 경우)에 처한 집주인이며, 추가 대출규모는 보증금 차액에 한한다. 다만 후속세입자를 구하지 못한 경우에는 ‘후속세입자 전세보증금을 대출금을 우선상환한다’는 특약을 걸로 대출한도 내에서 전세보증금을 먼저 대출해주기로 했다. 이후 후속세입자로부터 전세금을 받아 상환하게 될 경우 중도상환수수료는 면제하게 할 방침이다. 이번 대출규제 완화가 시행될 경우 앞선 사례의 A씨의 경우 대출규제 완화로 약 1억8000만원의 대출을 더 받을 수 있다. 금리를 5% 수준으로 가정했을 경우 기존 대출보다 약 50% 수준 더 받을 수 있는 셈이다. 실제 금융위원회에서 제시한 대출규제 시뮬레이션에서도 연봉 5000만원(대출금리 4% 가정, 30년 만기)의 개인다주택자는 기존 DSR40% 규제하에서 3억5000만원만 대출이 가능했는데 DTI60%를 적용받게 되면 5억2500만원이 가능해 약 1억7500만원의 추가 대출이 가능한 것으로 계산된다. 연봉 1억원일 경우 기존 7000만원 대출에서 10억5000만원까지 가능해져 3억5000만원의 여유가 생기가 된다. 또 정부는 개인 임대사업자들도 RTI(임대업이자상환비율)를 1.00배로 완하키로 했다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다. 현재 RTI는 주택의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄지고 있다. 이번 대출규제 완화 조치에 따라 주택당 전세보증금이 5억원일 경우 기존 15억원 가량 받을 수 있던 대출한도는 18억7500만원까지 확대된다. 정부의 이번 결정은 부동산 시장의 역(逆)전세 상황이 심각해진 데 따른 것이다. 실제 한국은행에 따르면 현재 전세시세가 기존 전세가격보다 낮은 역전세 위험가구의 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 지난 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 매매가격이 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 주택 비중도 같은 기간 2.8%에서 8.3%로 높아졌다. 새 임차인을 구하거나 집을 팔아도 전세보증금을 모두 돌려주는 게 불가능한 집주인이 많아졌다는 소리다. 이에 따라 금융권 안팎에서는 DSR규제 완화 주장이 계속 제기된 바 있다. 금융위원회 관계자는 “한국은행 등에서 분석한 결과 역전세를 겪고 있는 임대인들이 평균적으로 7000만원 수준의 비용이 부족한 것으로 얘기되고 있다”며 “다양한 케이스가 있겠지만, 이번 정책으로 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인에게는 충분한 여력이 될 것으로 보인다”고 말했다.
- “집주인이 전세금 못준다네요..."정부, 역전세 DSR완화 만지작
- [이데일리 전선형 기자] 직장인 A씨는 전세 계약 만료일이 다가오고 있어 주변의 조금 큰 평수로 이사를 준비하고 있다. 최근 전세가격이 떨어진데다, 출산 시기도 맞물려와 가족회의 끝에 결정했다. A씨는 이사갈 집을 알아보고, 전세 계약금까지 걸었다. 그런데 기존 집주인이 ‘돌려준 전세금이 없다’며 추가 연장을 하자고 해 혼란에 빠졌다. A씨는 “이미 새로운 집에 계약을 걸어둔 상태라 이사는 해야하는데, 전세금 돌려받지 못 할까봐 두렵다”며 “만약 전세금을 못 돌려받게 되면 또 추가대출을 해야하는데 막막하다”고 말했다. 정부가 ‘역전세 난’을 해결하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 제도의 추가 완화를 검토하고 있다. 늦어도 내달 중순에 DSR 규제 완화안을 발표할 예정이며, 모럴해저드 방지 등을 위해 전세금 반환 대출목적, 기한 한정 등의 허들을 정해 놓을 것으로 보인다. [이데일리 노진환 기자] 부동산 시장의 침체로 최근 1년 새 깡통 전세와 역전세가 급증했다. 이 중 절반 이상이 내년 상반기까지 만기가 속속 도래할 예정이다. 28일 한국은행 경제전망보고서에 따르면 전세 계약 기간이 남은 가구 중 깡통 전세의 위험이 있는 가구의 비중은 올해 4월 기준 16만3000가구다. 지난해 1월 5만6000가구보다 10만7000가구, 2.9배 늘어난 규모다. 역전세 위험 가구는 지난해 1월 51만7000가구에서 지난달 102만6000가구로 2배가량 급증했다. 사진은 28일 서울 송파구의 한 아파트단지 내 부동산 중개업소의 모습.26일 금융당국 및 관련 업계에 따르면 기획재정부와 금융위원회는 ‘전세반환대출 DSR’ 완화 관련한 방안을 구상하고 있다. 아직 구체적인 내용은 정해지지 않았으나, 내주 발표하는 ‘하반기 경제정책방향’에 포함될 것으로 예상된다. 앞서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 역전세 난과 관련해 DSR규제 완화 조치를 발표한 바 있다. 추 장관은 지난 8일 관훈클럽 초청 토론회를 통해 “전세금 반환 목적에 한해 DSR 규제를 조금 완화하는 방안을 검토하고 있다”며 “늦어도 7월 중에는 시행할 것”이라고 밝혔다. 정부가 역전세와 관련해 전세반환대출 DSR규제 완화를 만지작거리는 건, 기존 계약 대비 전셋값이 크게 하락한 ‘역전세’ 상황이 계속 발생하고 있기 때문이다. 실제 역전세가 발생하면서 임대인들의 보증금 반환 여력이 부족해지고, 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인이 늘어나고 다. 특히 2021년 말부터 2022년 초까지 고점을 찍었던 임대차 계약이 올해 하반기 만료되면서 역전세 난 상황이 더욱 커질 것으로 보인다. 실제 한국은행이 발표한 ‘2023년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 올해 말까지 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 규모는 총 288조8000억원으로 추산된다. 이 중 전세가격이 떨어져 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 24조2000억원에 달하는 것으로 추정됐다. 특히 한국은행은 전체 전세 임대 가구 중에서 추가 대출을 통해서도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 가구 비중을 전체의 약 4.1~7.6%라고 분석했다. 다만 정부는 이번에 추진 중이 전세반환대출 DSR규제 완화가 부정적으로 사용되는 것을 막기 위해 각종 제한 조치를 검토하고 있다. ‘갭투자’를 했다거나 대폭 올려받은 전세보증금을 다른 투기나 호화생활에 활용한 집주인까지도 구제받을 수 있다는 점에서다. 정부는 특정기간의 임대차 계약에 대해서만 ‘전세금 반환용’ 대출규제를 완화하는 방안을 검토 중이다. 부동산 고점기간을 2021년에서 2022년 사이 등으로 특정해 이 기간에 해당하는 건에 대해서만 DSR 규제 완화를 적용하는 것이다. 또한 DSR 규제 완화 혜택을 받은 집주인에 대해서는 의무적으로 다음 세입자를 위한 전세보증보험을 가입시키는 방안도 유력하게 검토되고 있다.금융당국 관계자는 “현재 역전세 문제가 심각하기 때문에 불필요한 어려움을 나오지 않게 하기 위해 유연하게 적용하려는 것”이라며 “다만 DSR규제 완화라기 보다는 탄력적으로 적용하는 표현이 맞고, 관련해 부작용 방지 장치도 마련하고 있는 것으로 안다”고 말했다.
- 올해 1~5월, 서울 주택 월세 비중 51%…'역대 최고'
- [이데일리 이윤화 기자] 올해 1~5월 서울 주택(단독·다가구·다세대·연립주택·아파트) 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어선 것으로 확인됐다. 21일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 살펴본 결과, 올해 1~5월 서울 주택 전·월세 거래량은 22만 9788건으로 나타났다. 전세 거래량 11만 2612건, 월세 거래량 11만 7176건으로 월세 비중이 51.0%로 집계됐다. 서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 50%를 넘어선 것은 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~5월 기준) 이후 처음이다.서울 주택 월세비중(1~5월 기준)은 2011년 30.4%, 2012년 31.4%, 2013년 34.8%, 2014년 36.9%, 2015년 40.7%, 2016년 45.7%로 상승세를 보였다. 이후 2017년 43.2%, 2018년 39.7%, 2019년 38.7%, 2020년 38.1%로 하락세를 보이다 2021년 41.5%로 상승했고, 2022년엔 49.0%로 치솟았다.특히, 서울 단독·다가구와 다세대·연립주택의 경우 월세 비중이 역대 최고치를 기록한 것으로 확인됐다. 올해 1~5월 단독·다가구, 전·월세 거래량은 6만 3009건으로 나타났다. 이 중 전세 거래량 1만 7237건, 월세 거래량 4만 5772건으로 월세 비중이 72.6%에 달했다.같은 기간 다세대·연립주택 전월세 거래량은 5만 1776건으로 전세 거래량 2만 7835건, 월세 거래량 2만 3941건으로 월세 비중이 46.2%로 통계 작성 이래 가장 높은 것으로 확인됐다. 반면 아파트 월세 비중의 경우 지난해 1~5월 41.6%로 역대 최고치를 기록했고, 올해 1~5월에는 41.3%로 소폭 하락했다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “구체적인 시세 파악이 어려워 비교적 전세사기와 깡통전세의 위험이 많은 주택(단독·다가구, 다세대·연립주택)은 전세보증금을 못 돌려받을 수 있다는 불안감에 월세를 찾는 수요가 늘어나고 있는 것으로 보인다”고 말했다.
- "역전세에 전세보증반환대출 완화?"...더 큰 리스크 없나 [질의응답]
- [이데일리 유은실 기자] KB경영연구소는 18일 국내 전세시장이 가진 구조적 리스크에 대해 ‘전세보증금 손실’, ‘전세보증금 반환 지연’ 등으로 정의했다. 이러한 전세시장의 리스크를 해소하기 위해선 ‘금융시스템 및 보증보험 강화’, ‘임대인 신용 정보 제공’, ‘기업형 임대사업 확대’ 등을 고려해 볼 필요가 있다는 정책적 조언도 덧붙였다. 다음은 KB경영연구소의 정책 제언에 대한 질의응답이다.(사진=게티이미지뱅크)-전세사기 등 세입자의 리스크가 큰 상황에서 전세시장의 구조적인 대책 마련이 적절한 시점인가?△단기적으로 전세사기 피해자 구제 등 지원책 및 대응방안이 중요하나, 전세보증금에 대한 사회적 경각심이 큰 현재의 시장 상황이 전세시장의 구조적 개선을 위한 정책 마련에 적절한 시점으로 판단된다.-전세제도의 가장 큰 구조적 리스크는 무엇인가?△전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하고 있어 주택가격 하락 시 세입자에게 손실 전가가 가능한 구조다. 매매전세비가 100%에 육박하는 주택의 경우 임대인은 자기자본 없이도 주택구입이 가능하며, 가격하락 시 깡통전세로 이어져 보증금 반환에 문제가 발생하는 등 구조적 리스크를 가지고 있다. 특히 거래상대방에 대한 정보 부족과 임대차 계약상 제도적 허점 등으로 세입자는 언제든 리스크에 노출될 수 있다.-전세 정책 중 금융시스템 강화의 기본 취지는?△전세보증금은 대출과 유사한 형태임에도 과잉 보증금에 대한 규제가 없는 상황인데, 즉 매매전세비가 90%인 주택은 LTV 90% 대출을 받는 것과 유사한데도 이에 대한 제재가 없다는 의미다. 전세는 임대인에게 유동성을 공급하고 과도한 투자(주택구입)를 유발해 주택시장의 변동성을 높이는 요인으로 작용한다. 전세자금대출을 통해 세입자가 동원 가능한 자금규모가 커지면서 전세가격 상승 및 투자수요 증가, 주택가격 상승으로 이어져 왔다는 점에 주목해야 한다.△매매 및 전세가격 하락 시 보증금 반환 지연 및 손실 리스크가 확대되는데 이는 고스란히 세입자의 피해로 이어질 수 있어 잠재적 리스크 발생을 억제할 필요가 있다. 이에 전세자금대출을 DSR 산정에 포함시켜 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 제한하고 장기적으로 주택관련 대출 기준은 DSR을 중심으로 간소화하는 것이 바람직하다. 또 매매전세비가 70% 이상인 주택에 대해 전세자금대출을 제한함으로서 전세 가격 안정화 및 구조적 리스크를 제거할 수 있을 것으로 기대된다.-전세자금대출을 DSR에 포함시키는 것은 임차인에게 과도한 부담을 지우는 것은 아닌지?△전세자금대출 역시 임차인이 갚아야할 부채이며 금융비용에 대한 부담이 큰 대출이다. 본인이 감당 가능한 수준에서 대출하고 적정한 주거 수준을 선택하는 것이 합리적이다. 다만 원리금 상환에 대한 부담이 작다는 점에서 DSR에 포함되는 만기를 좀 더 유연하게 적용하는 것에 대한 방안은 고려될 필요가 있다.-전세보증금반환대출을 확대할 경우 또다른 전세시장 리스크로 이어지지는 않는가?△최근 전세가격 하락으로 전세보증금반환대출 수요는 지속적으로 증가할 수 있기에, LTV 70%로 일괄적용(다주택자는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%)하여 임대인의 퇴로를 마련하고 세입자 보증금 반환을 지원하는데 주요 목적을 둔다. 다만 전세보증금반환대출의 악용 가능성을 고려해 이는 한시적으로 시행 후 시장상황에 따라 연장 가능성을 검토하는 것이 바람직하다고 판단하고 있다.-전세보증보험 의무 가입시 보증보험료를 임대인에게 부담하는 이유는?△전세보증금을 받는 임대인은 사실상 채무자로 볼 수 있다. 주택경기 침체 시 보증금 반환 리스크도 임대인으로부터 발생함에 따라 임대인이 보증보험의 계약자로서 직접 보증보험에 가입하고 수수료를 부담하는 구조가 합리적이다.-전세계약 시 임대인 정보확인 및 설명 의무화 등 중개업소의 역할이 확대되는 것인가?△임대차계약에 있어 중개업소의 주요 역할은 임대물건을 소개하고 계약을 도와주는 역할에 그치고 있다. 임대인의 세금체납 및 악성 임대인 여부를 확인해 계약서에 고지 여부를 기록하고, 해당물건의 전세매매비 설명을 의무화하는 등 중개업소의 역할이 확대되는 것으로 볼 수 있으나, 높은 전세보증금 수준을 감안한다면 세입자의 권리보호와 함께 중개업소의 역할 중의 하나로 본다.-금융권의 확정일자 정보조회 조치 없이, 전입신고 당일 효력 발생만으로도 세입자 보호에 충분하지 않은지?△전입신고와 금융권 대출이 같은 날 시행될 경우, 전입신고가 먼저인 경우에는 세입자 보호가 가능하나 늦게 설정된 저당권이 후순위가 되면서 금융권의 채권 보전에 문제가 발생할 수 있다. 이에 금융권이 확정일자의 정보조회 및 활용이 가능하게 된다면 선제적으로 임대인의 대출 실행을 제한하여 세입자 보호도 함께 가능할 것으로 생각한다.-기업형 임대사업 활성화 및 중개시스템 도입이 임대시장 안정에 기여할 수 있는가?△기업형 임대사업자가 진출할 경우 대규모 자금을 활용하여 개발금융단계부터 전세자금대출 연계도 가능할 것으로 생각한다. 가격하락시에 주택구입을 유도해 주택시장 연착륙에도 기여할 수 있고 미분양 증가 및 건설사 부도 등 주택시장 급락에 따른 부정적 여파의 대응수단으로도 활용 가능할 것으로 본다.
- "전세대출도 DSR 포함하자"…KB금융, 역전세난에 대안 제시
- 서울 한 부동산의 모습. (사진=연합뉴스)[이데일리 유은실 기자] 전세자금대출을 대출규제인 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키자는 주장이 제기됐다. 동시에 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율)이 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한해야 한다는 주장도 나왔다. 집값 하락과 ‘전세사기 사태’로 이른바 ‘역전세난’이 사회적 문제로 떠오르면서, 이참에 전세 제도 관련 금융 시스템을 개선하자는 주장이다. 전세보증금 규모 추정액. (표=KB경영연구소)◇ 전세자금 규모 커지자 구조적 리스크도↑18일 KB금융그룹은 전세제도의 문제점과 제도적 개선안을 담은 ‘전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서를 발간했다. 보고서는 전세제도의 구조적 리스크로 △역전세 현상 △무자본 갭투자 가능성 △전세보증금 미반환 위험 노출 △전세자금대출발(發) 가격변동성 상승 등을 꼽았다. 전세는 일정 금액을 집주인에게 맡긴 이후 주택을 일정 기간 임차하고 집에서 나올 때 그 돈을 돌려받는 제도로, 우리나라의 독특한 임차 형태로 평가받고 있다. 물론 보증금 있는 월세가 지속적으로 늘고 있지만, 여전히 전세는 주요한 임차 형태다. 서울의 경우 임차 가구 절반에 해당하는 약 48%가 순수 전세로 거주중에 있다. 연구소가 추정한 2022년 말 기준 전세보증금 규모는 약 900조~1000조원 수준이다. 그런데 최근 세입자가 동원 가능한 자금 규모가 커지면서 전세 제도의 구조적 불안 요인이 부각됐다. 코로나19 기간 지속된 과도한 지원·투자수요 증가 요인이 맞물리면서 집 가격과 전세가격에 대한 변동성이 커졌고, 결국 전세제도에 내재된 리스크가 부작용으로 나타난 셈이다. 지난해 취약계층이 주로 거주하는 빌라에 전세사기가 집중된 ‘빌라왕 사태’가 역전세까지 이어지면서 일각에선 전세 제도 자체를 폐지해야 한다는 목소리까지 나오고 있다. 전세제도의 가장 큰 리스크는 ‘가격 변동성’과 ‘임차인 손실 전가’로 요약된다. 전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하는데, 주택매매 가격이 하락하면 투자자 손실로 이어지고 그 손실을 책임지지 못하게 되면 결국 임차인에게 손실이 전가될 수 있어서다. 전세보증금 손실 이슈뿐만 아니라 임차인의 주택 구입, 근무지 이전, 자년 교육 등 관련 문제가 곳곳에서 발생할 가능성도 크다.강민석 KB경영연구소 박사는 “전세제도가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔다”며 “그러나 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다”고 평가했다.전세제도의 구조적 문제와 대응 가능한 정책. (표=KB경영연구소)◇“전자자금대출, DSR 산정에 포함해야”KB경영연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 DSR 안에 전세자금대출을 담아야 한다고 제안했다. 전세자금대출의 건당 대출 규모가 큰 데다 과도한 대출이 주택시장 내 부정적인 영향을 미치는 점을 감안해야 한다는 것이다. 현재 DSR은 전세자금대출을 비롯한 예적금담보대출, 보험약관대출처럼 상환자금이 별도로 존재하는 대출은 제외하고 있다.연구소는 “전세자금대출은 거래 금액이 커 금융비용 역시 커질 수밖에 없고, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출은 결과적으로 가계에 부담으로 작용한다”며 “DSR 포함 시 만기 일시상환 신용대출에 DSR 적용(만기 5년)보다 완화해서 적용할 필요가 있고 원리금 상환을 조건으로 만기를 연장하는 방안도 고려할 수 있다”고 설명했다.다만 이 과정에서 임차인의 안정적인 퇴거 지원책도 필요하다고 평가했다. 예컨대 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용하는 식이다. 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우엔 DSR적용도 배제해야 한다고 했다. 특히 장기적 관점에선 ‘임대인의 전세보증보험 가입 의무화’가 필요하다는 입장이다. 임대인 정보 부족 문제에 대한 대안도 제시했다. 부동산 중개업소의 ‘임대인 관련 정보 확인’과 ‘매매전세비에 대한 설명’을 의무화 ‘임차인 전입신고’ 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.주택가격 급락 시 금융 기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 ‘기업형 임대사업’ 확대도 ‘주택 경기 연착륙’ 및 ‘부동산 임대차 시장 거래 안정성’에 크게 기여할 것으로 내다봤다.아울러 임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’이 필요하다고 평가했다. ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등도 조속히 도입할 것을 제안했다. 강민석 박사는 “단기적으론 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되, 장기적으론 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다”고 설명했다.
- 청년 서민층 울린 전세사기 2895명…"무자본 갭투자도 처벌"(종합)
- [이데일리 이소현 기자] 경찰이 ‘범죄집단’을 조직해 빌라 900여채를 매입 후 전세계약을 체결, 보증금 약 2500억원 상당을 가로챈 임대 사업자 19명을 붙잡고 이 가운데 3명을 구속했다.국토교통부, 대검찰청, 경찰청은 8일 정부서울청사에서 이같은 내용을 포함한 ‘범정부 전세사기 전국 특별단속 중간결과’ 발표를 통해 지난해 7월부터 10개월간 전세사기 사범 2895명을 검거하고, 288명을 구속했다고 밝혔다.피해자는 3000명에 달했는데 20·30대 청년 서민층에 피해가 집중됐다. 정부는 ‘범죄집단조직죄’ 등으로 범죄수익을 보전해 피해 회복에 힘쓰는 한편, ‘무자본 갭투자’도 전세사기로 판단해 불법 관행을 타파하겠다는 의지를 드러냈다.남영우(왼쪽부터) 국토교통부 토지정책관, 황병주 대검찰청 형사부장, 윤승영 경찰청 수사국장이 8일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 전세사기 기획조사 결과 및 특별단속 중간 결과를 발표하고 있다. (사진=뉴시스)이번 2차 단속에서 피의자 수와 구속 인원은 지난 1월 1차 단속(1941명·168명) 때보다 각각 954명, 120명 늘었다. ‘허위 보증·보험’이 1471명으로 가장 많았으며, ‘무자본 갭투자’ 514명, ‘불법 중개행위’ 486명, ‘보증금 미반환’ 227명 등 순이었다.경찰이 중점 수사한 건 불법중개·감정 가담자다. 고질적인 불법 전세 관행이 전세사기를 부추긴다는 판단에서다. 불법중개 혐의로 1차 단속에서 250명, 2차 단속에서 236명을 검거했다. 부동산 감정평가액을 부풀린 혐의로는 45명을 수사 중이다.경찰은 특히 범죄집단조직죄를 적용하는 등 엄벌하겠단 방침이다. 전세사기가 개인적 차원을 넘어 조직적으로 기획돼 그 피해가 막대해진 까닭이다. 경찰은 1만300여채를 보유한 무자본 갭투자 10개 조직과 허위 전세계약서로 전세자금 대출금 약 788억원을 가로챈 21개 조직 등 총 31개 조직을 검거했다. 윤승영 경찰청 수사국장은 “6개 조직에 최초로 형법상 범죄집단조직죄를 적용했고, 그중 무자본 갭투자는 3건”이라고 설명했다. 피해자들을 극단선택으로 내몬 ‘인천 미추홀 건축왕 사건’이 대표적이다. 경찰은 인천에서 임차인 533명을 대상으로 총 430억원 전세보증금 사기를 치다 검거된 건축주·공인중개사 등 51명에게 범죄집단조직 혐의를 적용했다. 범죄집단조직 혐의 적용 등으로 경찰이 동결한 전세사기 범죄수익은 총 56억1000만원으로, 이는 1차 단속 대비 약 10.2배 늘었다.이어 수사기관은 보증금을 돌려줄 가능성이 없는데도 시세 차익을 노린 ‘무자본 갭투자’도 전세사기로 수사·기소하겠단 의지를 밝혔다. 통상 갭투자는 범죄가 아니나 집값 하락으로 일명 ‘깡통전세’가 되고, 경매로 넘어가는데도 보증금을 돌려줄 수 있는 것처럼 세입자를 속이면 사기로 보겠다는 것이다. 황병주 대검찰청 형사부장은 “범죄 가담자들의 역할 분담과 수익 배분, 임대업 시기 등을 중점으로 수사하겠다”고 설명했다.정부는 ‘전세사기 대응협의회’를 구축하는 등 범정부 합동 대응으로 수사에 속도가 붙고 있단 점도 강조했다. 일례로 2021년 ‘세모녀 전세사기 사건’엔 검·경 수사에 15개월이 소요됐지만, 지난 2월 ‘구리 대규모 전세사기 사건’은 4개월로 단축됐다.이번 단속으로 파악된 전세사기 피해자들은 총 2996명, 피해액은 4599억원에 달했다. 나이별로 보면 사회초년생인 20·30대가 전체의 54.4%를 차지했다. 피해 주택은 다세대주택(빌라)와 오피스텔이 83.4%를 차지했다. 1인당 피해금액으로는 2억원 이하가 80.2%로 가장 많았다.피해 규모는 늘어날 전망이다. 경찰은 현재 전세사기 의심 행위자 2285명에 대해서 수사 중이다. 국토부는 하반기에 전세사기 분석대상을 4만여건으로 대폭 확대할 계획이다. 정부는 전세사기 특별단속을 다음 달 24일까지 이어간다.
- 10개월간 잡아들인 전세사기범 3000명…"하반기 피해 증가"
- [이데일리 이소현 기자] 경찰이 열 달간 전세사기 특별단속을 통해 3000명에 달하는 전세사기범을 붙잡았다. 이들에게 당한 피해자들 역시 3000명에 달했는데 사회초년생·신혼부부 등 20·30대가 절반 이상을 차지했다. 전세사기 피해금만 4600억원에 달한 가운데 올 하반기 전세사기 피해가 증가할 것으로 전망되면서 경찰은 범죄단체조직죄 적용 등으로 범죄수익 보전에 힘쓴다는 계획이다.남영우(왼쪽부터) 국토교통부 토지정책관, 황병주 대검찰청 형사부장, 윤승영 경찰청 수사국장이 8일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 전세사기 기획조사 결과 및 특별단속 중간 결과를 발표하고 있다. (사진=뉴시스)경찰청은 지난해 7월25일부터 지난달 28일까지 10개월간 전국에서 전세사기 특별단속을 벌여 2895명을 검거하고 이 가운데 288명을 구속했다고 8일 밝혔다.피의자 수와 구속 인원은 지난 1월 1차 특별단속(1941명·168명) 때보다 각각 954명, 120명 늘었다.붙잡힌 전세사기 피의자들을 세부 유형별로 보면 ‘허위 보증·보험’이 1471명으로 가장 많았다. 다음으로는 ‘무자본 갭투자’ 514명, 법정 초과 수수료 등 ‘불법 중개행위’ 486명, 깡통전세 등 ‘보증금 미반환’ 227명 등 순이었다.이번 특별단속을 통해 전국적으로 1만300여채를 보유한 무자본 갭투자 편취조직 10개, 허위 전세계약서로 전세자금 대출금 약 788억원을 가로챈 사기 조직 21개 등 총 31개 조직이 붙잡혔다. 특히 경찰은 전세사기 조직 총 6개 41명에 대해 범죄단체·집단 조직죄를 최초로 의율하기도 했다. 윤승영 경찰청 수사국장은 이날 정부서울청사에서 열린 브리핑에서 “범죄단체·집단 조직죄로 의율했던 것은 총 6건이며, 그중에 ‘무자본 갭 투자’는 3건 있었다”며 “부동산 컨설팅업체가 전체적 기획을 하는 경우가 많았고, 자본 없이 명의만 빌려주는 임대인인 이른바 ‘빌라왕’, 임차인을 모집하는 공인중개사나 불법 감정하는 감정평가사가 가담한 경우가 있었다”고 설명했다.실제 피해자들이 극단선택으로 내몰린 ‘인천 미추홀 사건’이 대표적이다. 경찰은 임차인 533명을 대상으로 총 430억원의 전세보증금 사기를 치다 검거된 건축주와 공인중개사 등 51명에게 범죄집단조직 혐의를 적용했다.이어 경기도 구리에서도 빌라 900여 세대를 사들여 전세계약을 맺고는 보증금 약 2500억원 상당을 뜯어낸 임대사업자 등 19명도 범죄집단조직죄로 붙잡혔다.특히 경찰청을 비롯해 국토교통부와 대검찰청이 ‘전세사기 대응협의회’를 구축하는 등 범정부 합동 대응에 전세사기 수사는 속도를 내고 있다. 실제 경찰 수사는 2021년 전세사기 수사를 개시한 ‘세모녀 사건’에서 9개월 걸렸던 데에 비해 지난 2월 진정서를 접수한 구리 대규모 전세사기 사건은 3개월로 3분의1로 단축됐다.특별단속 중 파악된 전세사기 피해자들은 총 2996명, 피해금액은 4599억원에 달했다. 나이별로 보면 20·30대가 전체의 54.4%를 차지해 가장 많았던 것으로 나타났다. 피해 주택 유형은 다세대주택(빌라)가 57.2%로 가장 많았고 오피스텔이 26.2%로 뒤를 이었다. 1인당 피해금액으로는 2억원 이하가 80.2%로 가장 많았다.경찰이 동결한 전세사기 범죄수익도 크게 늘었다. 법원에서 인용된 범죄수익보전액은 총 56억1000만원으로, 1차 단속 대비 약 10.2배 늘어났다. 윤 국장은 “전세사기와 관련해서 범죄수익을 보전할 수 있는 법률은 범죄단체조직, 사문서위조, 업무방해 등 3개 법률 조항으로 일선에 이 부분을 독려해 최대한 추징 보전이 가능하도록 노력하겠다”고 강조했다.올 하반기에도 전세사기 피해는 계속 늘어날 전망이다. 경찰은 현재 전세사기 행위가 의심되는 2285명에 대해서도 계속 수사 중이다. 경찰과 검찰, 국토부는 다음 달 24일까지 특별단속을 이어갈 계획이다. 윤희근 경찰청장은 “서민들이 안심하고 전세를 이용할 수 있도록 불법 전세 관행을 반드시 바로잡겠다”고 의지를 밝혔다.
