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- [2016 부동산 결산]①'단타족' 등 투자수요가 이끈 분양시장
- △2016년 분양시장은 저금리를 등에 업고 투자에 나선 수요자들이 대거 몰리며 과열양상을 나타냈다. 이달 초 문을 연 ‘다산신도시 자연& e편한세상 2차’ 아파트 모델하우스 내부 모습.[이데일리 정수영 기자] 2016년 분양시장은 분양권 ‘단타족’(단기 시세 차익을 노리고 투자를 하는 사람들)이 이끌었다 해도 과언이 아니다. 2014~2015년엔 전세난을 피하기 위한 실수요자들의 분양시장 진출이 활발했던 반면 올해는 저금리를 타고 투자에 나선 투자자들이 많았다. 고가에도 서울 강남권 재건축아파트 분양 열기가 뜨거웠고, 분양권 거래가 사상 최대에 달했다. 분양 시장 열기는 주변 집값 상승, 가계부채 급증으로 이어졌고, 결국 정부가 부동산 규제 정책을 빼드는 유인책이 됐다. ◇올해 청약률 1위, 부산 ‘명륜자이’ 523.6 대 1 올해 전국 1순위 평균 청약 경쟁률은 14.2 대 1다. 이는 지난해 청약률 10.9대 1보다 높은 수준이며 인터넷 청약이 시작된 2007년 이래 최대치다. 리얼투데이 분석에 따르면 지난 1월부터 이달 23일까지 시장에 공급한 아파트 일반분양 물량은 총 28만 7348가구로, 여기에 408만 9673명이 몰렸다. 시도별로는 부산이 102.3대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 이어 △세종 50.8 대 1 △제주 36.8 대 1 △대구 36.9 대 1 △서울 23.1 대 1 △광주 20.3 대 1 순이었다. 올해 최고의 경쟁률을 기록한 단지는 부산 ‘명륜 자이’로 523.56대 1의 경쟁률을 기록한 부산 ‘명륜자이’였다. 분양권 거래시장에도 투자수요가 몰리며 사상 최대 기록을 이어갔다. 분양권 실거래 총액은 총 50조 774억원으로 지난해보다 약 35% 늘었다. 11월까지 전국에 거래된 분양권 전매 물량은 15만 6304가구다. 전매물량 통계는 올해 처음이어서 전년도와 비교하긴 어렵다. 올해는 단타족이 잇따라 시장에 뛰어들며 분양권 거래가 활발했고, 웃돈도 높게 형성됐다. 가장 비싸게 거래된 분양권은 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 178.94㎡로 36억원에 거래된 것으로 조사됐다. 분양권 거래건수가 가장 많은 단지는 ‘김해 센텀 두산위브더제니스’로 총 1376건이 거래됐다. 올해 분양가 최고는 1월에 나온 서초구 신반포 자이로, 분양가는 3.3㎡당 4457만원에 책정됐다. 주상복합아파트를 제외하곤 역대 최고가 기록이다. 주택청약종합저축 1순위 가입자 수도 도입 7년여 만에 처음으로 1000만명을 돌파했다. ◇과열된 분양시장, 네 차례 규제정책 유도분양시장에 떴다방이 들끓고 청약통장 사재기, 분양권 웃돈 형성 등 시장이 과열되자 정부는 잇따라 규제 대책을 내놨다. 지난 6월 28일 발표한 하반기 경제정책방향을 통해 1인당 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출보증 건수를 종전 무제한에서 2건으로 제한했다. 1인당 보증한도도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 낮췄다. 특히 분양가격이 9억원을 넘는 주택은 중도금 대출보증을 해주지 않기로 했다.지난 8월에는 HUG가 서울 강남구 개포주공 3단지를 재건축하는 ‘디에이치 아너힐스’의 주택분양보증 신청 건에 대해 분양가가 비싸다며 이례적으로 분양 보증 발급을 거부했다. 디에이치 아너힐스 일반분양분 최초 분양가는 3.3㎡당 평균 4457만원에 책정됐으나 결국 4137만원으로 내렸다.그런데도 2분기 말 가계부채가 1257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치우자 정부는 ‘8·25 가계부채 대책’을 내놨다. 공공택지 공급 물량 축소, 분양보증 심사 강화가 골자다. 그러나 시장에서는 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보였다. 과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부는 결국 ‘11·3 부동산 대책’을 내놨다. 강남4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기시까지로 강화하는 것이 핵심이다. 청약시장의 진입 장벽이 높아짐에 따라 단기 전매차익 목적의 가수요가 줄어들 것으로 전망된다. 여기에 지난달 24일 가계부채 추가대책을 발표, 아파트 집단대출 잔금도 원리금 상환, 소득심사 강화 등 여신심사가이드라인을 적용하겠다고 발표, 분양시장 압박용 카드를 또다시 빼들었다. 결국 이달들어 분양권 거래시장 뿐 아니라 기존 주택시장까지 침체 상황을 맞으며 내년 상반기 불안감을 키우고 있다.
- 카페 열고 차량 공유…'커뮤니티 특화 아파트' 뜬다
- [이데일리 정다슬 기자] 우리나라에서 특화 커뮤니티라는 개념을 처음으로 도입한 아파트는 서울 강남구 도곡동에 있는 타워팰리스다. 2002년 입주한 국내 최초의 주상복합단지로, 단지 안에 실내수영장과 사우나, 피트니스센터 등 당시로서는 낯설었던 커뮤니티를 선보였다. 이후 타워팰리스는 상당 기간 동안 ‘대한민국 최고가 아파트’라는 명성을 유지해왔다.하지만 이제는 특화 커뮤니티가 더이상 고급 아파트의 전유물이 아니다. 과거 커뮤니티 시설은 경로당·놀이터 등에 머물렀지만 요즘은 산책로와 피트니스센터, 아이들 공부방 정도는 웬만한 신축 아파트라면 없는 곳을 찾기 힘들 정도로 보편화했다. 이에 내로라하는 부촌, 특히 서울 강남권 아파트는 아파트가 아닌 호텔급 서비스를 내세우며 차별화를 꾀하고 있고 건설사들도 다양한 아이디어를 통해 소비자 마음잡기에 나섰다. ◇연회장·아트룸…단지 곳곳 입주민간 소통 공간△최근 아파트 분양시장에서 커뮤니티 시설을 한층 강화한 단지들이 속속 선보이며 수요자들의 이목을 끌고 있다. 서울 강남구 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’(개포주공3단지 재건축 아파트) 커뮤니티 센터에 들어설 실내 골프연습장. 비거리 15m로 국내 아파트 커뮤니티에 있는 실내골프연습장 중 가장 비거리가 길다. 일반 아파트 커뮤니티 실내골프연습장의 비거리는 4m 정도다. [그림 = 현대건설]서울 개포지구 재건축 첫 타자인 ‘래미안 블레스티지’(개포주공2단지)는 올해 3월 분양 당시 ‘호텔식 조식을 서비스받을 수 있는 아파트’를 내세워 주목을 받았다. 단지 내 카페테리아를 삼성 계열 급식 업체인 ‘삼성웰스토리’에 운영을 맡긴 것이다. 커뮤니티 시설에 있는 피트니스센터, 수영장, 골프연습장, 사우나 등은 ‘호텔신라’가 직접 운영한다. 이 아파트는 평균 33.6대 1의 경쟁률을 기록하며 계약 5일 만에 ‘완판’(계약률 100%)됐다.그 다음 재건축 주자로 나서 100% 분양 계약된 ‘디에이치 아너힐즈’(개포주공3단지)에는 호텔 스포츠센터에서나 볼 수 있는 다양하면서도 최고급 시설과 장비들이 커뮤니티 시설에 들어선다. 연면적만 6594㎡로, 시공사인 현대건설은 바닥과 벽체를 고급 천연대리석으로 마감할 예정이다. 이 시설 안에는 비거리가 15m에 이르는 실내 골프연습장, 농구나 배구·배드민턴·실내 암벽 등반을 할 수 있는 실내체육관과 실내수영장·피트니스센터·사우나 등이 갖춰진다. 이외 연회장과 카페, 키즈카페, 방음시설이 완비된 아트룸, 스카이라운지, 게스트하우스, 개인스튜디오도 들어선다.눈길을 끄는 것은 강남구 최초 주민 커뮤니티 공간인 ‘폴리’(Folly)이다. 폴리는 소규모 문화강좌나 파티룸, 작은 영화관 등 입주주 간의 소통 공간으로 이용할 수 있다. 단지 곳곳에 모두 8개가 설치된다. 건설업계 관계자는 “고급 호텔 스포츠센터 회원권이 비싼 값에 팔리는 것은 단순히 시설을 이용할 수 있어서가 아니라 거기서 쌓을 수 있는 인맥”이라며 “강남권 아파트에 사는 입주자들은 비슷한 학벌, 부를 가지고 있는 만큼 커뮤니티에서 인맥을 형성하려는 욕구가 강하다”고 말했다. ◇서비스로 승부…‘서비스드 홈’ 인기△시니어들을 위한 실버타운을 표방하고 있는 경기도 용인시 기흥구 중동 ‘스프링카운티자이’ 옆에 들어설 동백세브란스 병원 투시도. 이 병원은 아파트와 연계해 의료 서비스를 실시간으로 제공할 예정이다.[그림 = 용인시]최근 들어선 하드웨어(커뮤니티 시설)가 아닌 소프트웨어(주거 서비스)로 승부를 거는 단지가 늘고 있다. 아파트 주(主) 수요층을 분석해 설계 단계에서부터 이에 맞는 커뮤니티 서비스를 함께 넣는 것이다. GS건설이 경기도 용인시 기흥구 중동 일대에 짓는 실버타운 ‘스프링 카운티 자이’는 60대 이상을 위한 맞춤형 커뮤니티시설을 선보였다. 입주민은 대형 종합병원과의 의료 연계 서비스를 받을 수 있다. 전문 간호사가 낮 시간에 상주해 입주민의 건강을 관리하고 병원예약 관리 서비스도 제공한다. 어린 자녀를 둔 30~40대 부부들이 아파트 분양시장을 주도하는 만큼 ‘차별화된 교육서비스’를 제공하겠다는 단지도 적지 않다. 지난해 10월 수원에서 분양한 ‘수원 권선 꿈에그린’ 아파트는 국내 명문대와 연계한 단지 내 어린이집을 조성해 9.9대 1의 최고 경쟁률로 청약을 마감됐다. 같은 시기 같은 지역에 공급된 ‘오목천동 서희스타힐스’도 평균 0.19대 1의 경쟁률로 미분양에 그친 것과 대조된다.◇커뮤니티에 부는 ‘공유경제’ 바람△세종이에 여섯번째로 들어서는 고운동 복합커뮤니티센터 전경. 주민센터 민원서비스 및 어린이집, 노인복지시설, 도서관, 다목적체육관 등이 들어서 있으며 고운동(1-1생활권) 주민이면 이용할 수 있다. [사진=행복청]과거 ‘입주민만을 위한 시설’이라는 인식이 강했던 단지내 커뮤니티 시설을 외부에 개방·공유해 실속을 챙기는 아파트도 많아졌다. ‘공유경제’도 실천하고 아파트 관리비 등을 절감하는 효과도 있어서 일거양득이다.한화건설이 인천 남동구 서창동 서창2지구 13블록에 공급하는 뉴스테이(기형형 임대주택) ‘인천 서창 꿈에그린’은 카셰어링 서비스 업체 ‘쏘카’와 손을 잡고 차량 공유 서비스를 제공할 예정이다. 한화건설 관계자는 “단지 내에 쏘카존을 운영하고 수익금은 공용관리비로 활용할 경우 가구별 임대료와 관리비를 줄일 수 있다는 것도 장점”이라고 말했다.최근에는 단지 내 커뮤니티를 인근 아파트와 공유하는 아파트단지도 생겨나고 있다. 주택법상 인근 아파트간에는 커뮤니티 시설을 개방하는 것이 가능하기 때문이다. 세종시에서 생활권별로 묶어 만들어지는 ‘복합커뮤니티센터’가 대표적인 사례이다. 인근 주민들은 커뮤니티를 편리하게 이용할 수 있으면서도 커뮤니티의 가장 큰 애로사항인 관리비에 대한 부담도 크게 줄일 수 있어 환영하고 있다.
- 9월 분양시장 '희비'…강남은 웃고, 수도권 운다
- △개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’의 일반분양 성공으로 추석 직후 분양예정인 강남권 재건축 아파트들이 기대감에 들떠 있다. 평균경쟁률 100대 1이 넘은 ‘디에이치 아너힐즈’ 모델하우스 내부를 방문객들이 둘러보고 있다. [사진=이데일리 DB][이데일리 정수영 기자] 가계부채대책으로 9월 분양시장에 벌써부터 희비가 갈리고 있다. ‘디에이치 아너힐즈’(서울 강남구 개포동 개포주공 3단지 재건축 아파트) 효과로 후속 분양 물량에 기대감이 커진 강남권 재건축 아파트 사업장들은 이번 대책에 규제방안이 포함되지 않아 희색이 돌고 있다. 반면 미분양 관리대상지역으로 선정된 수도권 지역 내 아파트 사업장들은 난색을 표하고 있다.이로 인해 추석 직후 큰 장이 설 예정인 분양시장은 양극화가 불가피할 것이란 전망이 나오고 있다. 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 9월 전국에서 분양을 계획 중인 아파트는 총 72개 단지 4만 7364가구(임대제외)다. 작년 9월 분양 물량(3만 133가구)에 비해 1만 7000가구 이상 더 나오는 셈이다. ◇강남권 재건축 ‘희색’…“중도금대출보증 없어도 돼”9월은 재개발ㆍ재건축 분양물량(1만 9324가구)이 연내 최고치로 집계됐다. 단연 관심사는 서울 강남권역에 나오는 재건축 아파트 일반분양분이다. 정부가 강남권 재건축 단지 고분양가를 사전에 차단하기 위해 분양보증 강화, 분양가 9억원 이상 아파트 중도금 대출보증 제외 등의 카드를 꺼내 들었지만, 시장은 오히려 열기가 달아오르고 있다. 특히 디에이치 아너힐즈가 중도금대출 보증 없이도 지난 24일 1순위 청약에서 평균 100.6대 1(최고 1198대 1)의 경쟁률을 기록하자 강남권 재건축 후속 분양에 대한 기대감이 높아지고 있다. 여기에 우려했던 전매제한 강화 규제가 지난 25일 발표한 가계부채 방안에서 빠지면서 일반분양에 돌입하는 건설사와 조합들은 느긋해진 표정이다. 추석 직후 강남권에 나오는 재건축 일반분양 물량은 대림산업이 서초구 잠원동 신반포 5차를 재건축하는 ‘아크로 리버뷰’(전용 59~84㎡ 595가구·일반 분양 41가구)와 잠원동 한신 18·24차 재건축 단지인 ‘신반포 래미안’(전용 49~132㎡ 475가구·일반 분양 146가구), 서초구 방배 3동을 재개발하는 ‘방배 에코자이’(전용 59~128㎡ 353가구·일반 분양 97가구) 등이다. 대형 건설사 한 관계자는 “디 에이치 아너힐즈가 시공사 중도금 대출 연대보증도 없는 상황에서 이 정도의 경쟁률이 나온 것은 앞으로도 강남 재건축 수요가 충분하다는 의미”라며 “앞으로 나올 물량들도 단기간에 계약을 완료할 것으로 예상한다”고 말했다. ◇평택, 남양주, 광주 등 미분양 관리지역 ‘난색’반면 수도권에 분양을 앞둔 건설사들은 울상이다. 정부가 미분양이 빠르게 늘고 있는 전국 20개 지역을 ‘7월 미분양 관리지역’으로 지정, 분양보증 이중심사를 하는 등 규제를 강화하고 있어서다. 미분양 관리 지역은 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역, 누적 미분양 가구 수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역이다. 수도권이 7곳, 지방이 13곳이다. 인천 중구·경기 평택·고양· 남양주·시흥·안성·광주가 포함됐다. 이달 분양 예정인 물량을 보면 평택에선 이달 평택고덕국제도시에 ‘이지 더 원’(752가구), 용이동 용죽지구 A2-1블록에 대우건설이 내놓는 푸르지오 아파트(636가구)가 예정돼 있다. 경기도 광주 태전동에도 현대건설이 ‘힐스테이트 태전 2차’(1100가구)를 이달 분양할 예정이다. 남양주시에도 지금동 다산신도시에 ‘센트럴 에일린의 뜰’(759가구) 분양계획이 잡혀 있다. 이들은 모두 분양 가구 수가 500가구 이상이어서 주택도시보증공사의 분양보증 이중심사(지점 심사 이후 본점 추가 심사) 대상이다. 분양보증에 걸리는 시간이 그만큼 길어지고, 사실상 분양가 심의도 받게 되는 셈이다. 현대건설 관계자는 “분양보증은 아직 신청 전인데 보증에 걸리는 기간이 길어지면 분양일정이 늦어질 수 있을 것 같다”고 걱정했다. 이남수 신한금융투자 투자자문부 팀장은 “정부가 미분양이 많은 지역을 관리지역으로 지정함에 따라 이들 지역에 일종의 낙인효과가 생겨 분양시 상당히 고전하게 될 것으로 보인다”고 말했다.
- 분양권 웃돈 톱10 중 4곳 '래미안'…'이름값 제대로 하네"
- △삼성물산이 이달 분양 예정인 서울 성북구 장위뉴타운 ‘래미안 장위’ 조감도[이데일리 정수영 기자] 삼성물산의 아파트 브랜드 ‘래미안’이 분양권 시장에서도 최고 인기를 누리는 것으로 나타났다.16일 부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래 자료를 토대로 올해 상반기 전국 분양권 프리미엄(웃돈)을 분석한 결과 상위 10위 가운데 ‘래미안’ 아파트 단지가 무려 4개나 됐다. 분양권 프리미엄이 가장 높은 래미안 단지는 래미안 잠원(전용 84㎡), 래미안 대치청실(84㎡), 래미안 위례신도시(101㎡), 삼성래미안(59㎡) 등이었다. 삼성물산이 올 하반기 선보이는 단지에 눈이 쏠리는 이유다. 삼성물산은 이달 서울 성북구 장위뉴타운 1구역·5구역에서 ‘래미안 장위’ 아파트(2501가구)를 분양할 예정이다. 일반분양분은 1365가구다. 북서울 꿈의숲과 월계근린공원, 우이천이 가까워 주거 환경이 쾌적하다.‘래미안’ 외에 프리미엄이 높게 붙은 단지는 아크로리버파크(84㎡), 미사강변리버뷰자이(98㎡), 위례그린파크푸르지오(113㎡), 마곡힐스테이트(84㎡), 코오롱스카이타워(125㎡), 강남더샵포레스트(124㎡) 등으로 조사됐다. 건설사들은 올 하반기 각각 브랜드를 앞세워 주요 지역에서 분양에 나선다. 대우건설은 9월에 경기도 안산시 단원구 초지동 608번지 일원에서 초지1구역, 초지상, 원곡3구역 등 3개의 주택 재건축 구역을 통합 재건축한 아파트 ‘초지역 메이저타운 푸르지오’ 4030가구를 공급한다. 현대건설은 개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’를 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받아 본격적인 분양에 들어간다. 총 1320가구 가운데 69가구를 일반에 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 4137만원이다. GS건설은 부산 남구 대연동 ‘대연자이’를 이달 분양한다. 부산시 남구 대연동에 지하 3층~지상 29층, 9개 동의 총 965가구로 구성된다.
- [부동산캘린더]불볕더위 분양시장…디에이치 아너힐즈에 쏠린 눈
- △서울 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’가 주택도시보증공사(HUG)로부터 두 번의 재심사 끝에 분양보증을 받았다. [사진=이데일리 원다연 기자][이데일리 김성훈 기자] 연일 이어지는 분양 물량이 대폭 줄었다. 여름 휴가철이 절정에 접어들면서 분양시장이 비수기에 접어든 영향이다. 건설사들은 분양시장이 숨 고르기를 한 틈을 타 가을 분양시장 준비에 나서는 분위기다. 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축한 현대건설의 ‘디에이치(THE H) 아너힐즈 아파트는 지난 4일 주택도시보증공사(HUG)로부터 두 번의 재심사 끝에 분양보증을 받았다. 개포주공3단지재건축조합은 이사회와 대위원회를 거쳐 3.3㎡당 4178만원에 분양가를 결정했지만 분양가 조정 권한을 위임받은 조합장이 분양가를 추가로 내리면서 4137만원에 분양 승인을 받게 됐다. 시공사인 현대건설은 오는 19일 모델하우스를 다시 열고 24일 1순위 청약접수에 나설 예정이다. 디에이치 아너힐즈는 총 1320가구(전용 49~T148㎡) 가운데 69가구(전용 84~131㎡)를 일반분양 한다. 업계에서는 디에이치 아너힐즈의 분양 성적에 따라 하반기 강남 재건축 시장의 분위기까지 결정될 것으로 보고 있다. 올 하반기 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 분양하는 재건축 아파트는 총 5개 단지(총 3439가구)로 모두 9월에 일반 분양 일정이 잡혀 있다. 대림산업은 서초구 잠원동 신반포 5차를 재건축한 ‘아크로리버뷰’를 분양할 예정이며 잠원동 잠원 한신 18차, 서초구 방배 3동 ‘방배 에코 자이’도 하반기 분양을 앞두고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “디에이치 아너힐즈 분양가격이 예상보다 큰 폭으로 내리면서 오히려 투자수요를 집결시킨 효과를 가져왔다”며 “적정 분양가에 분양한다면 좋은 결과가 나올 것”이라고 말했다. 6일 부동산114에 따르면 8월 둘째 주는 전국 3개 사업장에서 1384가구를 공급한다. 한신공영은 12일 경기 부천시 소사본동 70-16번지에 ‘부천 한신더휴메트로’ 아파트를 분양한다. 지하 6층~지상 41층짜리 아파트 2개 동에 총 299가구(전용 59~64㎡)로 구성된다. 지하철 1호선 소사역이 단지 인근에 있으며 서울외곽순환도로와 경인고속도로(부천IC)가 인접해 서울 이동이 수월하다. 부원초, 소사초, 소명여중고, 일신중, 소사중, 시온고교 등의 교육시설을 갖췄다. 편의시설로는 부천역사쇼핑몰, 이마트, 교보문고, CGV, 롯데시네마 등이 있다. 대우건설은 같은 날 세종시 다정동 2-1생활권 H-1블록에 ‘세종 지웰 푸르지오’ 아파트 모델하우스를 개관한다. 지하 3층~지상 35층짜리 아파트 3개 동에 총 190가구(전용 74~84㎡) 규모다. 단지 주변에 중앙 행정타운과 중심상업지역이 있으며 BRT노선을 이용할 수 있다. 빛가람 수변공원과 물별 수변공원 등의 녹지시설이 있어 주거환경이 쾌적하다. 교육시설로는 당암초(2017년 3월 예정), 기득중(2017년 3월 예정), 새롬고(2017년 3월 예정) 등이 있다.
