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GS건설, 지난해 리스크는 마무리…내년부터 실적 본격 개선-신한
[이데일리 박순엽 기자] 신한투자증권은 12일 GS건설(006360)에 대해 지난해 주가를 급락하게 한 리스크는 마무리되는 단계라며 신사업 방향성에 따라 주가 방향성이 결정되리라고 판단했다. 투자의견은 ‘단기 매수’(Trading BUY), 목표가 1만5000원 ‘유지’했다. 전 거래일 종가는 1만4610원이다. (표=신한투자증권)김선미 신한투자증권 연구위원은 “지난해 복합적으로 커졌던 리스크는 마무리되는 양상”이라면서 “상반기 내로 가시화할 중장기 포트폴리오 전략에서 앞으로의 실적이나 밸류에이션을 결정할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다. 김 연구위원은 올해 1분기 GS건설의 매출액을 3조2000억원, 영업이익을 582억원으로 예상했다. 영업이익 기준 컨센서스 대비 약 10% 낮은 수준이나 절대 금액으로 의미 있는 차이는 아니라는 설명이다. 주택 매출이 탄탄한 상황 속 원가율은 전년도 연간 평균 수준을 유지했다. 지난해 4분기 주요 현장 예정 원가율 조정과 선제 비용 반영으로 올해 1분기 일회성 비용은 미미할 전망이라는 게 김 연구위원의 판단이다. 올 1분기 신규 수주도 3조4000억원으로 사우디 파드힐리 가스전 1조5000억원을 제외하면 전년도와 유사한 수준이다. 신규 분양은 2833세대로 연간 목표 대비 12%를 공급했다. 김 연구위원은 “신규현장 수익성이 기존 현장들 대비 5%p 내외 높을 것으로 추정됨에 따라 ‘착공 증가 → 매출 증가 → 수익성 개선’의 선순환이 기대된다”면서도 “착공 약 1년 후 ‘실행원가율’이 적용되는 점을 고려하면 수익성 개선은 2025년 이후 확인될 전망”이라고 설명했다. 또 김 연구위원은 지난해 일어난 리스크도 마무리되리라고 봤다. 주택원가율은 안정화되는 추세이고, 2023년 감사보고서 건설 계약 변경 내역에 올해 이후 실적은 상향 조정됐다. 최근 확인되는 공사비 증액과 원자재가 안정화 흐름도 실적 개선 기대감을 높인다는 게 김 연구위원의 판단이다. 시장 우려와 달리 PF 리스크가 낮다는 점에도 주목했다. 김 연구위원은 “최근 단기 PF ABCP는 1~2년 만기의 PF loan으로 차환 중이며, 미착공 PF는 2024~2025년에 걸쳐 착공 전환될 계획”이라며 “이니마 유동화 작업도 2분기 구체화할 예정이고, 현재로서 전체 매각보다 지분 매각의 가능성이 커 보인다”고 말했다. 영업정지 사안도 현재 국토부·서울시 영업정지 모두 효력이 정지된 상황이며, 본안 판결까지 시간이 소요될 것으로 예상될 것으로 봤다. 김 연구위원은 “GS건설은 대표 주택업체인 만큼 단기 주가 변수는 ‘규제 완화 및 금리 인하’ 속도”라면서도 “중장기적으로는 ‘신사업 방향성’이 앞으로의 실적과 밸류에이션(Valuation)을 결정할 핵심 변수가 될 전망”이라고 강조했다.

2024.04.12 I 박순엽 기자

[데스크칼럼] 0월 위기설 반복되지 않으려면
[이데일리 김보경 기자] 22대 국회의원 선거 결과만큼이나 건설업계에 관심이 많은 것은 바로 ‘4월 위기설’이 현실화할 것인가다. 4월 위기설은 총선 때까지 미뤄두고 감춰뒀던 부실들이 드러나면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부실 폭탄이 터지고 건설업계의 줄도산과 금융권의 위기로 이어질 것이라는 시나리오다. 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 (사진=이데일리 노진환 기자)정부는 근거가 없다며 수차례 위기설을 일축했다. PF부실은 관리 가능한 수준이고, 건설사·금융사도 손실을 감내할 수 있을 만큼의 체력을 갖췄기 때문에 시스템 위기로까지 전이되지 않을 것이라고 강조했다. 그럼에도 금융권의 PF대출 연체율 상승과 건설사들의 신용등급 강등, 어느덧 6만4874가구까지 늘어난 미분양 주택수 등 악화된 지표는 시장의 불안감을 키우고 있다. 결국 지난달 말 정부는 건설업계를 돕겠다며 대책을 내놨다. 브릿지론 단계에서 사업 추진이 어려운 PF사업장은 한국토지주택공사(LH) 매입을 통해 건설사에 유동성을 지원하고, 지방 미분양 아파트를 사들이는 기업구조조정 리츠(CR리츠)에 중과세 배제 같은 세제 혜택을 주는 것이 핵심이다. 이는 1990년대 말 IMF 외환위기, 2000년대 말 세계 금융위기로 국내 건설경기가 침체에 빠졌을때 쓴 처방이다. 그 정도로 최근 건설경기를 심각하게 보고 있다는 방증이다. 건설 경기 회복에 대한 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있지만 이 대책들이 효과를 거두기 위해서는 국회의 문턱을 넘어야 한다. LH 사업장 매입 시 취득세 25% 감면은 지방세특례제한법, CR리츠에 대한 세제지원은 민간임대주택특별법 개정안 통과가 선행되지 않으면 적용할 수가 없다. 정부는 앞서 1·10 부동산 대책에서 지방 준공후 미분양 주택 대책으로 임대주택 활용시 원시취득세 감면, 구입시 1가구 1주택 적용을 내놨다. 하지만 역시 법 개정사항으로 총선 정국에 국회의 문턱을 넘지 못했다. 대책이 있었지만 없는 상황이다.그러다 보니 시장에서는 더이상 정부의 대책 발표만으로는 약발이 먹히지 않는다. 국회를 통과하지 못한 대책이란 게 얼마나 의미 없는지 지난해 1.3대책에서 내놓은 실거주 의무 폐지방침이 1년이 넘게 국회에 묶여 있으면서 경험했다. 아이러니하게도 이 법안은 총선 정국에 실거주 의무 적용 대상자들의 조속한 처리를 요구하는 목소리가 커지자 지난달 3년 유예로 바꿔 국회를 통과했다. 어떤 대책이든 효과를 거두기 위해서는 타이밍이 중요하다. 10대 건설사 중 7곳이 올해 단 한 건의 정비사업도 수주하지 못했다는 것은 건설사들이 현 상황을 얼마나 위기로 인식하고 있는지를 단적으로 보여주는 예다. 건설업계 관계자들은 공사를 하는 것이 곧 적자라며, 현 상황을 인공호흡기로 겨우 연명하는 상황이라고 설명한다. 모든 일을 미뤄뒀던 그 총선이 끝나면 이제 국회는 시급한 법안 통과에 속도를 내야 한다. 소모적인 정쟁으로 정상화를 위한 타이밍을 놓친다면 4월은 무사히 보내더라도 5월 위기설, 6월 위기설이 계속 이어질 수 있다.

2024.04.10 I 김보경 기자

미분양 늘어나는데 ‘4억 줍줍’에 57.7만명…청약시장 ‘온도차’
[이데일리 오희나 기자] 4억원대 시세 차익이 예상되는 경기도 하남 ‘로또 줍줍’에 57만7000여명이 몰렸다. 하지만 입지나 분양가 측면에서 매력이 떨어지는 단지들은 외면을 받는 등 청약 시장에서도 ‘옥석 가리기’가 심화되고 있다. 하남 감일 푸르지오 마크베르 (사진=대우건설)9일 청약홈에 따르면 전날 하남 감일 푸르지오 마크베르 전용 84㎡ 계약취소물량 2가구에 대한 무순위 청약을 진행한 결과, 총 57만7500명이 청약해 28만8750대 1의 경쟁률을 기록했다.지난 2020년 11월 분양된 이 단지는 당시 1순위 청약에서 284가구 모집에 11만4955명이 신청해 평균 경쟁률 404.8대 1을 기록했다. 이번에 공급되는 2가구는 계약 포기나 해지 등으로 발생한 잔여 세대 물량이다. 이번에 나온 2가구의 분양가는 각각 5억5490만원, 5억7030만원으로, 2020년 11월 분양 당시와 같은 가격이다.19세 이상이라면 거주지와 관계 없이 누구나 청약할 수 있고, 전매제한과 실거주 의무도 없는 데다 인근 단지 시세와 비교하면 4억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있어 청약자가 몰린 것으로 보인다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 동일 주택형은 지난해 10월 9억9000만원에 거래됐다. 단지 인근 ‘감일파크센트레빌’의 전용 84㎡는 올 2월 10억7500만원에 거래됐고, ‘감일 스타힐스’ 전용면적 84㎡ 역시 지난 2월 9억원에 거래가 완료됐다.다만 시장에서는 인기 단지들의 경쟁률은 치솟고 있지만 미분양은 꾸준히 늘고 있는 상황이어서 청약시장에서 옥석가리기가 심화되고 있다고 보고 있다. 입지나 가격 측면에서 매력도가 높은 단지와 그렇지 않은 단지들의 온도차가 커지고 있다는 것이다.실제로 국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택 수는 1월(6만3755가구)보다 1.8% 늘어난 6만4874가구로 집계됐다. 지난해 11월 이후 3개월 연속 증가세다. 전국의 준공 후 미분양 주택은 지난달 1만1867가구로 한 달 새 4.4%(504가구) 늘었다. 지난해 8월부터 7개월 연속 증가세를 보이고 있다. 특히 서울의 준공 후 미분양 주택이 503가구로, 2014년 8월(504가구) 이후 9년6개월 만에 처음으로 500가구를 넘어섰다. 전날 4차 무순위청약을 진행한 서울 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’가 대표적이다. 이 단지는 고분양가 논란으로 잔여 물량을 해소하지 못한 단지다. 이 단지 전용 84㎡가 12~13억원대에 분양하면서 고분양가 논란이 불거졌고, 지난해 9월 첫 분양 이후 3차 무순위청약까지 진행했지만 물량을 해소하지 못했다. 이번 4차 무순위청약에서 총 68가구 모집에 5122명이 신청해 두 자릿수의 경쟁률을 채우기는 했으나 계약까지는 안심할수 없는 상황이다. 지난해 6월 입주를 시작한 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌수유팰리스’는 총 216가구 중 60가구 이상이 여전히 미분양으로 남아있고, 강서구 ‘화곡 더리브 스카이’ 주상복합아파트는 지난해 1월 첫 무순위 청약을 진행한 이후 지난 3일 14차 임의공급까지 진행했지만 아직도 물량을 해소하지 못했다. 올해 상반기에도 △래미안원페를라(방배6) △마포자이힐스테이트(공덕1구역) △영등포센트럴푸르지오위브 △광명롯데캐슬시그니처(광명9R) △김포북변우미린파크리브 △계양롯데캐슬파크시티(1단지)3BL 등 수분양자들이 기다리던 단지들이 잇따라 나올 예정이지만 입지나 분양가 수준에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.윤지해 부동산R114 연구원은 “시장 분위기가 개선되고 있지만 양극화는 심화되고 있다”면서 “다만 올해 강남 분양 물량이 대기중이고 공사비 급등으로 인한 수용 가능점이 올라갔기 때문에 주변 시세 대비 너무 과하지 않은 분양가라면 수요자들이 몰릴 것으로 보인다”고 말했다.

2024.04.09 I 오희나 기자

연평균 배임액 151억원…"CEO 법적책임 명확히 해야 줄일 수 있어"
[이데일리 정병묵 기자] 지난달 서울의 한 새마을금고에서는 올해 1월 새로 들어온 신입 직원 A씨가 고객의 예금 5000만원을 횡령한 사건이 발생했다. 새마을금고중앙회는 곧바로 예금을 복구하고 A씨를 직위해제 조치했다. A씨는 몇 차례에 걸쳐 예금을 빼 가다가 예금 인출 문자메시지를 받은 고객에 의해 적발됐다. A씨는 횡령을 시도하기 전 고객의 예금 통장 비밀번호를 바꾸는 치밀함도 보였다. 비밀번호를 바꾸려면 고객이 신분증 등을 구비해 비밀번호 변경 신청 서류를 제출해야 하는데 이 서류마저도 조작했다.같은 달 부산의 한 신협 직원 B씨가 허위 인테리어 공사비를 법인카드로 결제하고 업체로부터 공사비를 돌려받는 방식으로 약 6000만원을 횡령한 사실이 확인됐다. 신협중앙회는 지난해 12월 8일 B씨를 면직 처리한 것으로 뒤늦게 알려졌다. 검찰 조사 과정에서 A씨의 횡령 사실이 드러났고, A씨는 횡령액 전액을 현금으로 보전한 것으로 전해졌다. 신협중앙회는 B씨의 횡령 사실을 사고가 발생한 지 5개월이 지나서야 지역본부 부문감사를 실시하면서 알게 됐다.지난해 각종 횡령사고로 떠들썩했던 은행권이 올해에도 여전하다. 금융당국과 은행 모두 ‘내부통제 철저’를 외치고 있지만 나아진 모습은 없다. ‘신뢰’를 바탕으로 고객의 자산을 맡아 영업하는 은행의 내부통제와 이를 관리감독해야 할 금융당국이 내부통제 강화를 매년 강조하고 대책을 내놓고 있지만 과연 얼마나 실효성이 있을지는 회의적이다. 현재 내놓은 내부통제안이 횡령 등 ‘검은 유혹의 손길’ 앞에 무용지물 아니냐는 지적이 나온다. 전문가들은 금융사 최고경영자(CEO)에 강력한 패널티를 물을 수 있는 내부통제 제도 도입만이 금융사고를 획기적으로 줄일 수 있다고 주장한다.(그래픽=김정훈 기자)◇줄지 않는 금융권 배임액금융사고는 매년 줄어들지 않고 있다. 8일 이데일리가 금융감독원이 국회 정무위원회 강민국 의원(국민의힘)에게 제출한 자료를 입수한 결과 지난 2017년부터 2023년 7월까지 금융권 배임액은 1013억 8000만원으로 집계됐다. 배임을 저지른 임직원 수는 총 84명이다.협동조합 외에 시중은행도 예외는 아니다. 최근 금융감독원은 횡령과 배임 사고가 발생한 5대 은행 중 두 곳의 내부통제 관련 현장검사를 강화하고 있다. 특히 3~4주 전에 돌입한 NH농협은행과 KB국민은행의 각각 100억원대 배임사고와 관련해 현장검사를 주 단위로 연장하고 있다. 금융사 직원이 차주로부터 모종의 대가를 받고 일부러 담보가치를 부풀렸거나 그 과정에서 은행 여신감리부의 내부통제 부실이 있었는지를 들여다보겠다는 것이다.이러한 ‘검은 유혹의 손길’은 사고 곳곳에서 나타난다. NH농협은행 영업점 직원 C씨는 2019년부터 지난해까지 109억 4733만원의 업무상 배임을 일으켜 최근 대기발령됐다. C씨는 한 영업점에서 중소기업 대출을 취급하면서 부동산 가치를 부풀려 실제보다 많은 금액을 대출한 혐의를 받고 있다. 농협은행은 지난달 5일 공시를 통해 이 사실을 알렸다.바로 일주일 뒤인 지난달 11일 국민은행은 경기 안양시 소재 모 지점에서 약 104억원 규모의 ‘대출액 부풀리기’가 발생한 사실을 적발했다. 국민은행 직원 D씨는 지난해 말 대출 심사 과정에서 담보물건 가치를 상가 매입가격 대신 분양가로 평가했다. 담보로 잡힌 상가가 수년 동안 미분양 상태였는데 담보가치를 분양가로 산정하면서 과다 대출과 배임이 이뤄진 것이다. 은행원이 담보에 대한 대출한도액을 초과하거나 담보로 할 수 없는 물건을 바탕으로 대출하면 업무상 배임 혐의에 해당한다.금감원은 관계자는 “아직 검사 중이지만 국민은행과 농협은행의 이 같은 정황은 배임 성격이 짙다”며 “부당대출에 대한 사실관계, 은행 직원의 고의성 등 비위행위 여부를 검사 중이다”고 설명했다.◇‘금융판 중대재해법’ 책무구조도, 제 역할 할까‘금융판 중대재해법’이라고 평가받는 ‘책무구조도’가 오는 7월 3일부터 시행한다. 책무구조도는 금융권 경영진에 대한 제제의 법적 근거를 마련한 것으로 그동안 지적돼 온 제재 사각지대를 메운다는 목표로 도입하는 것이다. 책무구조도는 각 금융회사가 임원별로 내부통제 책임을 명확히 규정하도록 한 게 골자다. 최고경영자(CEO)도 법적 처벌을 받을 수 있는 게 핵심이다.경영진은 그간 각종 금융사고에도 법적 처벌을 피했다. 개정안 이전에는 금융회사에 내부통제 기준 마련 의무를 부여하고 있으나 책임소재가 불분명했기 때문이다. 결국 금융사고가 발생했을 때 명확한 책임 소재를 가리면서 금융권 내부의 자정을 꾀해야 한다는 지적이 나온다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “금융사도 기업이기 때문에 운영 리스크가 발생했을 때 누구의 책임이라고 명확히 구분하기는 현실적으로 어렵다”며 “작은 회사에서 어느 경리가 횡령한 경우라면 잘잘못이 명확해지지만 여러 직원이 개입돼 있다면 판단이 모호할 때가 잦다. CEO의 책임을 더 부과하든지, 실무적으로는 직원 간 ‘크로스 체크’를 강화해 해당 사고를 원천 방지하는 법이 필요하다”고 말했다. 김 교수는 이어 “법도 법이지만 근본적으로 금융사 임직원이 검은 유혹의 손길에 현혹되지 않고 사회적 책임에 걸맞도록 도덕적 해이를 최소화할 현실적인 교육과 장치가 더 절실하다”고 덧붙였다.

2024.04.09 I 정병묵 기자

정부 '리츠 활용 PF 지원방안' 내놨지만…업계 "효과 제한적"
[이데일리 마켓in 김성수 기자] 정부가 추진하는 ‘리츠’(REITs·부동산투자회사) 활용 프로젝트파이낸싱(PF) 지원방안‘에 대해 금융투자업계가 우려의 시선을 보내고 있다. 지금 부동산 시장에서 문제된 사업장은 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 된 경우인데, 이에 대한 지원이 제한적이어서다. 또한 기존 사업자가 자기자본(에쿼티) 투자를 유지할 수 있어야 개발사업이 지속될 수 있는데, 이에 대한 의문이 풀리지 않았다는 반응도 있었다.◇ ‘브릿지론→본PF’ 전환 안 되면…CR리츠 매입대상 제외국토교통부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 8일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 건물에서 ’리츠 활용 PF 지원방안‘ 설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회, 업계 관계자들이 참석했다. ‘공공지원 민간임대리츠·기업구조조정리츠(CR리츠)’ 순으로 설명회가 진행됐다. PF 사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출), 토지 매입, 인허가, 본PF, 착공, 분양 순으로 진행된다. 정부는 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 여파에 본PF로 전환하지 못하고 경매 위기에 놓인 사업장이 ‘공공지원 민간임대리츠’로 전환되도록 지원한다.(자료=국토교통부, HUG, 한국부동산원 등)‘공공지원 민간임대리츠’는 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠다. 주택도시기금이 민간사업자 등과 함께 이 리츠에 공동 출자한다. 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 돼서 토지가 경·공매에 넘어가면 해당 사업에 지분(에쿼티) 투자한 사업자가 손해를 보게 된다. 일부 브릿지론은 상환이 어려워져 기한이익상실(EOD)이 발생한다.이처럼 문제가 발생한 사업장을 공공지원 민간임대리츠로 전환하면 HUG 보증을 통해 신용보강을 받아서 PF대출, 착공 등을 진행할 수 있게 된다.또한 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 ‘CR리츠’가 미분양 주택을 매입하게끔 지원한다. CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입해서 단기 임대운영하게 한 다음 부동산 경기가 회복된 시점에 매각해서 손실을 최소화하게 유도하는 방식이다.정부는 이 CR리츠에 세제지원이라는 인센티브를 제공한다. 일반 리츠는 임대사업자 등록을 해야 세제지원을 받을 수 있지만, CR리츠는 임대사업자 등록 없이도 세제지원을 받을 수 있다. 또한 법인 취득세 중과(세율 12%)를 배제(세율 1~3%, 준공 후 미분양주택에 한함)하며, 종부세 합산도 배제한다. 취득세 중과배제·종부세 합산배제 모두 내년 12월 31일까지 취득한 경우에 한해서다. 국토부는 오는 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행할 계획이다. 업계 의견을 받으면 다음달터 리츠 인가를 본격적으로 진행한다. 이 제도를 일회성으로 진행할지, 추가로 연장인지는 수요조사 결과를 보고 결정한다.국토부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 8일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 건물에서 ‘리츠 활용 PF 지원방안’ 설명회를 개최했다. (사진=김성수 기자)◇ 시행사, 공공지원 민간임대리츠 ‘보통주 출자’ 여유 부족다만 금융투자업계에서는 제도의 효과가 제한적이라는 의견을 내놓았다. 지금 시장에서 문제시되는 사업장은 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 된 경우인데, 이는 CR리츠 매입 지원 대상이 아니기 때문이다.브릿지론 단계에서 EOD가 발생해 공매가 진행 중인 사업장의 경우 HUG에 사업장 현황을 제출하면 HUG 측에서 검토하고 의견을 전달할 예정이다.또한 CR리츠 매입 대상이 ‘준공 후 미분양 주택’으로 ‘주택’에 국한돼 있다는 점도 한계다. 정작 미분양으로 어려움을 겪는 오피스텔, 지식산업센터 등 ‘수익형부동산’은 배제됐다. 주거용 오피스텔의 지원 여부에 대해서는 국토부와 부동산원이 협의해서 살펴볼 예정이다. 다만 CR리츠는 세제혜택과 연계돼 있는데, 이 문제는 등은 금융당국, 세제당국과 협의해야 해서 국토부가 단독으로 결정할 수 없다.공공지원 민간임대리츠의 경우에도 한계가 있다. 우선 기존 사업자가 투자한 자기자본(에쿼티)을 어떤 식으로 유지하게 할지에 의문을 표하는 시각이 있다. 사업자가 공공지원 민간임대리츠에 보통주를 재출자하게 만드는 방식이면 기존 공공지원 민간임대주택 사업과 크게 다른 점이 없다. 다만 이 경우 해당 사업장이 애초에 공공지원 민간임대주택을 하기에 부적합할 수도 있다.공공지원 민간임대주택이란 청년·신혼부부를 비롯한 주거지원 계층이 역세권 등 좋은 입지에 거주할 수 있도록 사업자가 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받아서 짓는 주택이다. 통상 임대기간이 8년 이상이며, 임대료 수준과 인상폭에 제한이 있다.(자료=국토부, HUG, 한국부동산원 등)공공지원 민간임대주택의 재원조달은 7대 3으로 구성된다. 총 사업비의 최대 70%까지 HUG에서 PF보증을 받으며, 나머지 30%는 자기자본(에쿼티)으로 조달한다. 또한 에쿼티 중 70%는 주택도시기금 우선주, 나머지 30%가 민간 보통주로 구성돼 있다.사업자 입장에서는 임대기간이 다 끝나서 분양전환(매각)할 때까지 기다려야 하기 때문에 사업에 불확실성이 높다. 공공지원 민간임대주택 사업이 잘 된 사례는 크게 2가지다. 사업자가 △초기에 임대주택리츠에 토지 매각을 할 때 이익을 상당 부분 회수 △에쿼티가 많이 들어간 상태에서 리츠에 보통주 출자하는 경우다. 이 외에는 사업이 잘 진행되기 어렵다. 그런데 시행사가 민간 보통주에 납입하려면 △토지를 매입한 원가보다 토지 감정평가금액(감평가)을 높게 인정받아서 리츠에 보통주를 추가 출자할 여유자금이 생기거나 △우량한 시행사여서 리츠 보통주 출자자금을 자기 자본으로 납부할 수 있는 경우여야 한다.다만 두 가지 모두 현실적으로 사례가 많지 않다. 지금은 부동산 경기가 좋지 않아서 시행사들이 매입했던 가격보다 감평가가 높아질 가능성이 낮으며, 대다수 시행사들은 자기 자본이 많지 않아서다. 만약 기존 사업주의 에쿼티가 리츠 우선주보다 자금회수에서 우선순위가 더 높아지면 투자 유인이 생길 수도 있다. 하지만 통상 보통주는 자금회수에서 우선주보다 우선순위가 낮기 때문에 이것도 실현 가능성이 낮다.업계 관계자는 “이번에 발표된 정책은 기존 공공지원 민간임대주택 제도와 크게 다른 점이 없어보인다”며 “일반 PF 사업장을 공공지원 민간임대주택 사업지로 전환해서 사업하는 것 자체가 어렵기 때문에 효과는 제한적일 것”이라고 말했다.

2024.04.08 I 김성수 기자

"당첨되면 4억·6억"…과천·하남 '로또 청약'에 '들썩'
[이데일리 오희나 기자] 경기도에서 4억원 이상 시세차익이 기대되는 무순위 청약이 잇따라 나온다.경기 하남시 ‘감일 푸르지오 마크베르’ 입구(사진=네이버 거리뷰 캡처)7일 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기 하남시 감일지구의 ‘감일 푸르지오 마크베르’는 잔여 물량 전용면적 84㎡ 2가구에 대한 무순위 청약을 오는 8일 실시할 예정이다.무순위 청약은 부적격당첨자 등의 계약 취소 물량이나 입주 이후 해약 등으로 발생한 미계약 물량에 대해 청약을 진행한다. 19세 이상 성인이라면 거주지와 관계없이 전국 어디서나 청약이 가능하다. 하남시는 비규제지역이라 재당첨 제한도 받지 않는다.분양가는 5억5000만~5억7000만원대로 2020년 10월 최초 분양했던 가격 그대로 나온다. 이번 무순위 청약에 당첨되면 최소 3억~4억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있다는 분석이 나온다. 단지 근처에 자리한 ‘감일스타힐스’ 전용면적 84㎡가 지난 2월 각각 9억원, 10억원에 거래됐기 때문이다.경기 과천시 ‘과천 푸르지오 라비엔오’ 입구(사진=네이버 거리뷰 캡처)오는 18일에는 경기 과천 지식정보타운에서는 ‘과천 푸르지오 라비엔오’와 ‘과천 르센토 데시앙’ 등 2개 단지에서 총 3가구(전용면적 84㎡)에 대한 무순위 청약 접수가 진행될 예정이다. ‘과천 푸르지오 라비엔오’는 신혼부부 특별공급과 일반공급이 한 가구씩, ‘과천 르센토 데시앙’에선 생애최초 특별공급으로 한 가구가 나온다.이 단지들 역시 2020년 10월 분양가 7억~8억원대로 공급되기 때문에 현재 시세와 비교해 최소 6억원 이상 시세차익을 기대할 수 있다. ‘과천 푸르지오 라비엔오’ 전용 84㎡의 지난해 10월 실거래가는 14억7000만원, ‘과천 르센토 데시앙’은 지난해 8월 실거래가가 13억5000만원 수준이다.다만 이들 단지 무순위 청약은 과천시에 거주하는 무주택 가구 구성원으로 청약 대상이 제한되며 특별공급으로 나온 물량은 자격 요건을 갖춰야 한다. 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습(사진=이데일리 방인권 기자)

2024.04.07 I 오희나 기자

달라진 청약제도…'강남 로또' 아파트 잡아볼까[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 다자녀 특별공급 기준 완화, 배우자 통장가입기간 합산 등 청약 기준이 대폭 완화됐다. 특히 올해는 강남권 대어들이 잇따라 나오면서 청약 시장 열기가 더해질 것으로 보인다. 5일 이데일리 유튜브 채널 복덕방기자들에서는 박지민 월용청약연구소 대표에게 청약을 통한 내 집 마련 전략에 대해 들어봤다. 청약제도가 △다자녀 특공기준 3명이상→2명이상 완화 △미성년자 청약통장 가입기간 최대 5년 확대 △신혼·생초 특공시 배우자 혼인 전 주택소유 및 특공 당첨이력 배제 △부부간 중복청약 허용 등으로 개편됐다. 다자녀 특별공급 대상이 공공과 민영주택 모두 자녀가 2명 이상이면 다자녀 특별공급을 신청할 수 있게 된다. 부부간 중복청약도 허용된다. 현재는 부부가 같은 아파트에 동시에 청약할 수 없지만, 앞으로는 부부가 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 건은 당첨이 유지되도록 제도가 바뀐다. 신혼과 생애최초특별공급 신청시 배우자의 결혼 전 주택 소유 및 특공당첨 이력도 제외된다. 민영주택에만 적용되는 제도도 있다. 아파트 청약시 배우자 통장 가입기간 합산이다. 배우자 통장 보유기간의 50%를 인정, 최대 3점까지 인정해준다. 합산 최대 점수는 기존 17점이다. 신생아우선공급은 민영과 국민주택 모두 해당된다. 신혼 및 생애최초 물량 가운데 20%가 배정된다. 입주자 모집 공고일로부터 2년 이내 임신, 출산이 증명되는 경우 우선공급 자격이 주어진다. 박 대표는 “부부 특별공급이 중복 청약 가능하고 청약통장 가입 기간 점수를 최대 3년까지 합산한다”면서 “청약가입기간점수 합산 뿐만 아니라 당첨 가능성을 높이기 위해서는 부부 모두 청약통장에 가입을 해야 한다”고 말했다. 이어 “신혼부부 중 가장 좋은 스펙은 자녀가 2명 이상이면서 혼인 7년 이내, 도시 근로자 월평균 소득이 100% 이하인 사람들”이라며 “소득이 적고 자녀가 2명이면 우선 소득에 포함이 되면서 당첨 가능성이 높아진다”고 말했다. 이어 “자녀가 2명인데 다자녀 특별공급 100점 만점 중에 70점이 넘는다면 다자녀 특별 공급이 더 유리할 수 있다”고 설명했다.혼인 7년 이내에 자녀가 한명이라며 60㎡이상 청약을 해야 한다고 조언한다. 박 대표는 “60㎡ 이하에서는 생애 최초 혼인 안 한 1인 가구의 30% 추첨 배정이 있다. 신혼부부 특별공급에서도 자녀 수 경쟁이기 때문에 2자녀한테 밀리는 1자녀는 결국 신혼부부특공에서도 추첨제로 넘어간다”면서 “경쟁이 더 많은 생애 최초의 60㎡ 이하 보다는 60㎡ 이상 이나 신혼부부특공으로 청약하는게 유리하다”고 말했다. 올해는 강남권 뿐만 아니라 마포, 경기도 광명 등에서 실수요자들이 기다리던 단지들이 잇따라 나올 예정이어서 기대감이 높은 상황이다. 부동산R114에 따르면 올해 강남권에서는 △서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스 △’강남구 대치동 ‘디에이치대치에델루이’ △서초구 방배동 ‘래미안원페를라’ △방배동 ‘아크로리츠카운티’ △송파구 잠실동 ‘잠실래미안아이파크’ △강남구 청담동 ‘청담르엘’ 등이 예정돼 있다.박 대표는 “청담르엘은 선분양이라 평당 분양가 7000만원이 넘어가지 않을 가능성이 있지만 원펜타스는 7000~8000만원까지 예상하고 있다”고 말했다. 이어 “송파 잠실 아이파크도 가성비가 좋은 아파트다. 분상제 지역이라서 강남보다는 적은 돈을 투입하는데 수익률은 더 높을 가능성이 있다”면서 “청약 가점 커트라인은 69점이어야 할 것 같다”고 분석했다. 박 대표는 또 “마포에서 공덕1구역이나 노량진 8구역 그리고 영등포 1-13구역 등이 분양 예정이다 ”면서 “강남3구, 용산구를 제외한 곳들은 분상제가 사라지면서 이들 지역은 역대급 분양가가 예상된다”고 말했다.

2024.04.05 I 오희나 기자

'공사중단' 대조1구역 조합원 총회소집 무산
[이데일리 이배운 기자] 조합 내 갈등 격화로 공사가 중단된 서울 은평구 대조1구역 재개발 공사가 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 조합은 시공사에 미지급한 공사비 문제를 우선 해결하기위해 조합원 분양계약 총회 소집에 나섰지만 구청의 승인을 받지 못했다. 지난 1월 서울 은평구 대조1구역 재개발 정비사업장에 공사중단을 알리는 현수막이 걸려 있다. (사진=이데일리 전재욱 기자)5일 정비업계에 따르면 최근 은평구청은 대조1구역 조합의 조합원 분양계약 총회 소집 승인 요청을 반려했다. 분양계약 이후 절차를 수행하기 위해서는 임시로라도 조합장이 필요하다는 이유에서다. 조합은 지난해 일반분양을 위한 총회를 계획했지만, 일부 조합원이 조합장 부정선거 의혹을 제기하면서 소송을 내 조합 전 임원의 직무집행이 정지됐다. 이에 조합은 해임됐던 후보를 다시 조합장으로 선출했지만, 일부 조합원이 또다시 총회 개최 금지 가처분을 신청했고 법원이 이를 인용하면서 총회 개최는 무산된 상황이다.이처럼 조합장 부정선거 의혹을 둘러싼 소송이 반복되면서 결국 일반분양은 진행되지 못했고, 공사비 지급조차 기약 없이 미뤄지면서 현대건설은 지난 1월 1일 공사를 전면 중단했다. 현대건설은 새 조합 집행부가 꾸려져야 재착공에 돌입할 수 있다는 입장이다. 조합 관계자는 구청에 대해 “매일 불어나는 부담금을 생각하면 더 없이 답답한 결정”이라고 비판하면서도 “법원에 대조1구역의 절박한 상황에 대한 추가의견 및 자료 제출로 조분총회 허가를 촉구하고 구청장에게도 간담회를 요청할 것”이라고 밝혔다.한편 대조1구역은 서울 은평구 대조동 일대 11만2000㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 25층 규모 아파트 2451가구를 짓는 재개발 사업으로 서울 강북 재개발 최대어로 손꼽힌다.

2024.04.05 I 이배운 기자

한 고비 넘겼지만…여전히 위태로운 '부동산 PF'
[이데일리 마켓in 안혜신 기자] 태영건설(009410) 사태는 크레딧 시장에 우려만큼 크게 확산하지는 않았다. 다만 신용평가업계에서는 여전히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크에 대한 우려의 시선을 거두지 않고 있다. 국내 주요 신용평가사들은 건설사를 중심으로 추가 등급 강등 가능성을 열어둔 상태다.2일 한국신용평가는 등급보유 20개 건설사 합산 PF 보증(연대보증, 채무인수, 자금보충 포함)이 작년 말 기준 약 30조원으로 전년 대비 15.6% 증가했다고 밝혔다. 증가 주요 원인은 분양경기 침체로 인한 착공 연기, 본 PF 전환 지연 등으로 미착공 PF 보증이 해소되지 못한 것을 들었다. 한신평은 특히 A급~BBB급 17개 건설사를 대상으로 추가 경기 하락을 가정한 상황으로 스트레스 테스트를 진행한 결과 총 5조8000억원~8조7000억원의 손실이 발생할 수 있다고 추산했다. 이는 분석 대상 건설사 합산 자기자본의 17~26% 수주으로 약 3분이 1 업체가 자본 대비 손실이 30%를 초과한다. 합산 부채비율 역시 현쟈 188%에서 300%에 근접하는 수준까지 올라가게 된다는 설명이다.(자료=한국신용평가)김상수 수석 연구원은 “현재까지 공사원가 상승을 도급금액에 충분하게 반영하지 못한 진행현장의 비중이 높은 점, 미분양 현장 및 PF우발채무 관련 손실 인식 가능성이 상존하는 점, 차입금 증가와 금리 상승으로 금융비용 부담이 늘어나고 있는 점 등을 감안할 때 건설사 수익성이 단기간 내에 크게 반등하기는 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.한국기업평가 역시 건설사들에 대해서 올해 이후부터 미분양 관련 손실반영이 나타날 것으로 전망했다.A급 이상은 수도권 소재 비거주용 프로젝트에서, BBB급은 지방 소재 주거용 프로젝트에서 미분양이 다수 관찰됐다는 설명이다. 박찬보 한기평 선임연구원은 “2022년 이후 예정원가 재산정으로 원가율이 상승했지만 대손상각비 반영 규모는 크지 않다”면서 “미분양 관련 손실반영이 충분히 이뤄지지 않은 상황”이라고 말했다.한기평이 유효등급을 보유한 업체 17개사 기준 전체 진행 사업장 약 700개 중 104개 사업장 분양률이 70%를 하회하고 있는 것으로 집계됐다. 지금처럼 주택경기 저하 시점에는 입주지연에 따른 실입주율 저하 문제까지 감안한다면 분양률이 70%를 상회하더라도 대금 회수가 쉽지 않아 미수금 부담이 지속될 가능성이 높다는 설명이다.2년 전 착공한 프로젝트들의 준공이 다가오면서 미분양 관련 손실이 반영되는 가운데 신규 착공은 줄어들면서 수익성을 개선을 견인할만한 프로젝트가 없고, PF 관련 금융비용은 오르는 등 예정사업장 채산성도 저하됐기 때문에 부동산 경기 개선 이후에도 건설사 수익성 개선 시점은 지연될 수 있다는 설명이다.

2024.04.05 I 안혜신 기자

건설사 신용등급 줄줄이 강등…2분기도 ‘위태’
[이데일리 마켓in 박미경 안혜신 기자] 올해 들어 신세계건설(034300), GS건설(006360), 한국토지신탁(034830) 등 건설관련 업종의 신용등급 강등 사례가 속출했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커 건설업을 비롯한 관련 업종의 등급 하향 기조가 신용평가사들의 상반기 정기평가 시즌에 본격화할 것이란 전망이 나온다.4일 금융투자업계에 따르면 올해 1분기(1~3월) 기준 국내 신용평가사(3사 단순 합계 기준)들의 신용등급 상향 건수는 6건, 하향 건수는 6건으로 동일한 것으로 나타났다. 다만 등급전망의 경우 ‘부정적 및 하향검토’ 전망 10건, ‘안정적’ 전망 6건으로 집계돼 추가 등급 하향 기조가 이어질 것으로 관측된다. 특히 한국기업평가의 경우 등급전망 상향 조정 건수가 0건에 불과했다.지난해부터 기업들의 신용등급 하향 기조가 이어지는 모습이다. 통상 신용등급이 떨어지면 회사채 시장 등 기관투자가들의 선호도가 낮아져 기업들이 자금조달에 난항을 겪게 된다. 투자 수요 확보에 어려움을 겪으면서 이자 비용 등이 늘어나 기업에 부담으로 작용한다.특히 부동산 PF 우려가 높아지며 건설사와 관련 업종을 중심으로 신용위험이 확대되는 모습이다. 실제로 신세계건설 ‘A(부정적)’→‘A-(안정적)’, GS건설 ‘A+(부정적)’→‘A(안정적)’, 한국토지신탁 ‘A(부정적)’→‘A-(안정적)’ 등 하향 조정이 있었다. 한신공영과 대보건설은 ‘부정적’ 꼬리표로 추가 등급 하향 가능성이 높아진 상태다.김상수 한국신용평가 수석연구원은 “이번 정기평가 과정에서도 PF 우발채무, 유동성, 미분양 등 제반 위험요인들과 재무부담에 대한 통제 수준이 신용도 관점의 주요 결정 요인이 될 것”이라고 설명했다.황세운 자본시장연구원 연구위원은 “기본적으로 부동산 경기는 내년 정도는 돼야 회복하는 기미가 보일 것으로 예상한다”며 “노출될 악재는 거의 대부분 노출되는 등 2분기에 있어서도 크게 좋아질 만한 요소가 없기 때문에 건설업종에서 실제로 부도로 가는 기업이 나올 수도 있다”고 말했다.또 부동산 시장 위축, 엔데믹 수요 회복 등의 요인이 혼재한 가운데 업종별로 신용도 방향성이 차별화할 것이란 의견도 나온다. 연내 금리 인하가 본격화하면 시장 금리 하락으로 인해 기업들의 실적 부담이 줄어들 것이란 설명이다.황 연구위원은 “올해 금리는 하향 안정화 추세를 이어갈 가능성이 높다”며 “전반적인 경기 상황, 금리 상황 등 기업들의 실적에 있어 이전에 비해 더 높은 수준으로 부담을 주지는 않을 것”이라고 덧붙였다.

2024.04.05 I 박미경 기자

신영 '브라이튼N40' 대출 2250억, 오는 7월 만기…연장 추진
[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼N40’ 관련해서 받은 대출 2250억원이 오는 7월 만기를 맞는다. 신영은 3년 정도 만기 연장을 계획하고 리파이낸싱을 추진하고 있다.복수의 대주단이 보유한 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 각 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 신한투자증권이 자금보충 역할을 해주고 있다.‘브라이튼N40’ 전경 (사진=브라이튼N40 홈페이지)◇ 잔여 대출원금 2250억…3년 만기연장 계획4일 금융투자업계에 따르면 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼N40’ 사업을 위해 받은 대출 2250억원은 오는 7월 17일 만기 예정이다. 신영은 3년 정도 만기 연장을 계획하고 리파이낸싱을 추진 중이다.브라이튼N40 사업은 서울 강남구 논현동 40번지 일원에 공동주택 지하 4층, 지상 5~10층 148가구 등을 신축해서 임대 후 분양 전환하는 사업이다. 시공사는 포스코이앤씨(구 포스코건설)다.이 곳은 지하철 7호선 학동역에서 걸어서 9분, 7호선 논현역에서 11분, 3호선 신사역에서 13분 걸리는 ‘트리플 역세권’이다. 학동공원도 바로 옆에 있다.앞서 신영은 해당 부지를 지난 2018년 8월 1855억원에 매입했다. 이어 지난 2022년 6월 건물 준공 및 사용승인이 완료됐으며, 같은 달부터 신영이 ‘임대 후 분양전환’ 방식으로 공급했다. 당초 신영은 이 사업과 관련해서 대주들로부터 약정금 6400억원의 대출을 조달했다. 이 중 일부(1600억원)가 조기상환돼서 대출금이 4800억원으로 줄었으며, 작년 7월 17일 대출 만기일이 도래했다. 당시 신영은 원금 4800억원 중 2550억원 대출금을 상환했고, 나머지 원금 2250억원 대출금에 대해 변경 대출약정서를 체결하고 만기를 오는 7월 17일로 연장했다. 대출원금은 만기(올해 7월 17일) 일시상환되는 조건이지만, 약정된 조건에 따른 조기상환도 가능하다.대출이자는 매 1개월로 설정된 이자기간의 초일에 약정된 변동금리로 산정돼 지급된다. 이에 대한 법인세법상 원천징수 및 지방세법상 특별징수세액은 신영의 후순위대여금으로 충당된다.각 트랜치별 대출원금은 △트랜치A 800억원 △트랜치B 250억원 △트랜치C 1200억원이다. 주요 담보 및 상환 우선순위는 트랜치A에서 트랜치C 순이다. 또한 변경된 대출약정 상의 각 트랜치별 대주들이 해당 건물에 대한 근저당권자로 돼 있다.감사보고서를 보면 브라이튼 N40 임대주택의 장부가액은 △토지 1718억5309만원 △건물 1756억6310만원을 합치면 총 3475억1619만원이다. 또한 브라이튼 N40 임대주택 토지 및 건물에 대한 담보설정금액은 2034억5000만원이다.‘브라이튼N40’ 위치도 (사진=브라이튼N40 홈페이지)◇ 신한투자증권, 유동화증권 미매각시 자금보충특수목적회사(SPC) 랜드마크논현제삼차는 트랜치B의 대주 중 일부로 참여하고 있다. 랜드마크논현제삼차가 보유한 대출채권 원금은 125억원이며, 이를 기초로 125억원 한도 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 대출채권 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환 발행할 예정이다. 제26회차까지 차환 발행할 경우 만기가 오는 7월 17일로 기초자산과 동일하다. 신한투자증권은 이같은 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관을 맡고 있다. 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 일차적으로 신영의 채무상환 능력에 따라 달라진다. 또한 임차인으로부터 받는 임대보증금 및 임대료 등 임대 성과에도 일정 부분 연관될 것으로 예상된다. 만약 각 회차 유동화증권 중 일부라도 발행일에 인수 또는 매수되지 않으면 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기 어려워질 수 있다.이에 따라 랜드마크논현제삼차는 유동화증권의 상환능력을 높이기 위해 신한투자증권(구 신한금융투자)과 ‘대출채권 매입확약 및 자금보충 등에 관한 합의서’를 체결했다.이 약정에 따라 △대출채권의 기한이익이 상실된 경우 △랜드마크논현제삼차가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기에 자금이 부족한 경우 등이 발생하면 신한투자증권은 랜드마크논현제삼차가 보유한 대출채권을 매입하거나, 대출채권 잔액 이내에서 랜드마크논현제삼차에 자금을 빌려줘야 한다.랜드마크논현제삼차는 신한투자증권이 납입하는 대출채권 매입대금 또는 자금보충금으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.

2024.04.04 I 김성수 기자

반도체수도 '용화수' 상반기 4600여 가구 분양
[이데일리 김아름 기자] 올해 경기도에서 청약에 나선 청약자 반은 ‘용화수(용인·화성·수원)’로 대표되는 수도권 반도체 벨트 핵심 지역에 청약한 것으로 나타났다. 국가역량이 집중될 미래의 ‘반도체 수도’를 찾는 수요층이 늘고 있다는 분석이다. 이에 따라 상반기 중 이들 지역에 분양을 예고한 곳도 입지적 특장점이 뚜렷해 수요자들의 관심이 집중되고 있다.4일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 상반기 중 용인·화성·수원에는 3개 단지, 총 4657가구의 공급을 앞뒀다.이들 지역은 최근 경기권 청약 흐름을 리딩하고 있어 주목받고 있다. 청약홈에 따르면 올 1분기 경기도에서 분양에 나선 총 21개 단지에 1만4190건의 청약이 접수된 가운데, 분양이 없었던 화성을 제외하고도 45.0%에 달하는 6393건이 용인·수원에 몰린 것으로 나타났다.수원에서는 ‘영통자이센트럴파크’가 1순위 청약에서 평균경쟁률 13대 1을 기록 후 단기간 완판됐고, ‘매교역 팰루시드’도 미계약을 털고 지난 31일 100% 계약을 마쳤다. 용인에서는 ‘영통역자이 프라시엘’도 분양 완판을 눈앞인 것으로 나타났다. 이들 사업장 모두 삼성전자 수원 사업장 직주근접성이 높은 평가를 받았다는 분석이다.부동산인포 권일 리서치 팀장은 “전용 84㎡ 기준 10억이 넘는 분양가에도 청약자가 몰린 이유는 다름 아닌 반도체”라며 “양질의 일자리를 따라 인구가 늘고, 교통·학군 등 인프라가 조성되고 수요가 몰리니 집값이 오르고, 다시 수요가 몰리는 선순환이 생긴다”고 설명했다.집값도 견인 중인 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 2018~2023년 5년간 용인이 68.9% 급등했고, 화성 67.6%, 수원 66.4%를 기록했다. 경기도 평균(58.6%)을 10%P 가량 웃돈다. 수도권 주택시장에 반도체 벨트의 존재감이 커지는 가운데, 향후 어디가 ‘반도체 수도’가 될지도 관심거리다. 현재 가격 측면에서 한걸음 앞선 곳은 수원이다. 부동산R114 자료에 따르면 2023년 말 기준 수원 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1905만 원으로, 용인(1810만 원/3.3㎡)과 화성(1745만 원/3.3㎡)을 소폭 웃돈다.삼성전자 화성캠퍼스와 기흥캠퍼스 접근성이 뛰어난 화성도 약진하고 있다. 3월에는 GTX-A 개통 특수가 겹쳐 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용면적 102㎡가 22억 원에 거래되며 시장을 놀라게 했다. 서울 마포나 판교에 버금가는 가격이다.향후에는 용인이 처인구를 중심으로 전개되는 첨단 반도체 클러스터의 높은 성장성으로 시장의 이목을 모으고 있다. 국내 반도체 시장의 쌍두마차로 통하는 삼성전자와 SK하이닉스가 대규모 투자를 예고한 상태다. 이중 500조원이 용인에 집중될 전망이다. 원삼면 용인 반도체클러스터 일반산업단지에는 SK하이닉스가 2046년까지 총 4기의 반도체 생산시설(팹)을 구축할 예정이며, 이동·남사읍 일대에는 삼성전자가 첨단 시스템반도체 국가산업단지에 2042년까지 팹 5개를 세울 계획이다.반도체 벨트의 높은 성장성에 분양시장도 용인·화성·수원 일대 공급 물량을 주목하고 있다. 먼저 용인에는 대우건설이 시공하는 ‘용인 푸르지오 원클러스터’가 분양을 준비하고 있다. 수원에는 대방건설이 시공하는 ‘북수원이목지구 디에트르 더 리체’ 공급이 계획돼 있다. 화성에는 대방산업개발이 시공하는 ‘동탄2신도시 동탄역 대방 엘리움 더 시그니처’가 공급된다. 부동산인포 권일 리서치 팀장은 “SK하이닉스는 고대역폭메모리(HBM)로 글로벌 AI 메모리 분야를 선점했고, 삼성전자는 133조 원을 쏟아 시스템 반도체 분야 점유율 확대를 노리고 있다”며, “반도체 벨트는 모두 성장성이 높지만, 특히 용인은 양사의 미래 먹거리를 위한 투자가 집중되는 만큼 발군의 성장성이 기대된다”고 전망했다.

2024.04.04 I 김아름 기자

DL이어 신세계까지…실적악화에 건설사 CEO '칼바람'
[이데일리 오희나 기자] 부동산 시장 침체가 장기화하면서 DL이앤씨에 이어 신세계건설까지 국내 주요 건설사들에 ‘칼바람’이 불고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 위기감이 높은 데다 영업이익률 하락에 직면하면서 내실을 다지기 위한 최고경영자(CEO)교체가 잇따르고 있다. 후임에는 주로 재무통인 그룹내 관리형 리더가 선임되는 모양새다. 허병훈 ㈜신세계건설 건설부문 대표이사신세계그룹은 2일 정두영 신세계건설 대표이사를 경질하고 신임 대표로 허병훈 경영전략실 경영총괄 부사장을 내정했다. 영업본부장과 영업담당도 함께 경질했다.이번 인사는 정용진 그룹 회장 승진 이후 그룹 차원에서 단행한 첫 쇄신 인사로 더 주목받는다. 신세계건설은 그간 부동산 경기 침체에 따른 분양 실적 부진으로 우발 채무 위험이 있는 건설사로 분류되며 유동성 위기를 겪어왔다. 지난해 연결 기준 영업손실이 1878억원에 달했다. 대구에 건설한 빌리브 헤리티지, 빌리브 라디체, 빌리브 루센트 등에서 대거 미분양과 미수금이 발생했기 때문이다. 현금흐름이 악화되면서 부채비율도 전년 265%에서 950%로 상승하기도 했다. 이는 모기업인 이마트의 사상 첫 연간 영업손실의 원인이 되기도 했다.이런 상황에 그룹 재무통인 허 부사장을 신임 건설 대표로 내정한 것은 그룹 차원에서 재무 이슈를 끝까지 책임지겠다는 의지를 보여준 것이라는 게 신세계그룹의 설명이다. 신세계건설은 최근 영랑호리조트 흡수합병, 회사채 발행, 레저부문 양수도 등을 통해 상반기 도래하는 예정 자금 이상의 유동성을 확보하는 등 재무 건전성 강화에 힘써왔다. 마창민 DL이앤씨 대표이사 (사진=DL이앤씨)지난달 29일에는 마창민 DL이앤씨 대표이사가 사임했다. 지난달 21일 주주총회에서 재선임 안건이 통과된지 일주여일 만이다. 마 대표는 실적 악화에 대한 책임을 지고 사의를 표한 것으로 전해졌다. 마 대표 뿐만 아니라 주택 부문과 토목 부문 등 임원 10여 명도 계약 해지를 통보받았다.DL이앤씨의 지난해 영업익은 3306억원에 그쳤다. 지난해 매출은 7조9900억원으로 2021년 7조6000억원 대비 3000억 이상 늘었으나, 2021년 9572억원에 달했던 영업익은 2년새 급감했다. 후임은 아직 정해지지 않았지만 조만간 내실을 다지기 위한 인사가 이뤄질 것으로 업계에서는 보고 있다.DL이앤씨 관계자는 “마 대표가 건설경기 악화에 선제적으로 대응하고 세대교체를 단행하기 위해서 인적쇄신과 함께 용퇴를 결정했다”고 말했다. 앞서 지난 2월 포스코이앤씨도 포스코그룹 사장단 인사에 따라 포스코홀딩스 경영전략팀장과 대표를 지낸 전중선 사장으로 교체됐다. 전 사장은 경영전략과 관리에 능한 ‘재무통’으로 불린다. 그간 공격적으로 수주 확대를 이어왔던 포스코이앤씨가 수익성 강화에 집중하는 전략으로 돌아선 것 아니냐는 해석이다. 건설업계 관계자는 “건설업계 전반에 먹구름이 끼어 있어 선제적으로 대응하는 분위기”라며 “업황 부진 뿐만 아니라 부동산 PF 관리와 수익성 악화에 직면하면서 건설사들이 CEO교체나 대규모 조직 개편을 통해 분위기 쇄신에 나서고 있다”고 말했다.

2024.04.02 I 오희나 기자

국토부, 리츠 활용한 PF사업 지원방안 설명회 개최
[이데일리 박경훈 기자] 국토교통부가 지난달 28일 발표한 ‘건설경기 회복 지원방안’의 후속조치로 리츠 방식을 활용한 부동산 PF사업 지원방안에 대한 업계 대상 설명회를 개최한다고 2일 밝혔다.공공지원민간임대리츠 및 CR리츠 예시도. (자료=국토교통부)국토교통부·부동산원·HUG는 오는 8일 오후 2시 서울 리츠협회에서 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회 등이 참석한 가운데 공공지원민간임대리츠·CR리츠 관련 설명회를 개최한다.이날 설명회에서는 구체적인 공모방법, 사업절차 등을 안내할 계획이며, 오는 8일부터 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행할 계획이다.PF사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출)→토지 매입→인허가→본PF→착공→분양 순으로 진행되는데, 이번 지원방안은 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF로 전환하지 못해 경매 위기인 사업장을 대상으로 주택도시기금이 투자하는 공공지원민간임대리츠로 전환을 지원한다.또 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 세제지원을 받는 기업구조조정리츠(CR리츠)가 미분양 주택을 매입할 수 있도록 지원한다.아울러 PF현장의 어려움을 하루라도 빨리 해결할 수 있도록 기금투자위원회심사 및 리츠인가 절차 병행 등을 통해 행정절차 기간을 단축하고 리츠 참여요건 완화 등 합리적인 규제 개선도 검토할 예정이다.김규철 국토부 주택토지실장은 “기금지원과 세제혜택이 접목된 리츠방식은 어려움을 겪고 있는 PF사업 정상화와 함께 임대주택 공급을 늘려 주거안정에도 기여할 수 있는 만큼 업계가 리츠를 설립·운영하는데 필요한 지원을 아끼지 않겠다”고 강조했다.

2024.04.02 I 박경훈 기자

수원 매교역 팰루시드 전 세대 ‘완판’ 성공
[이데일리 전재욱 기자] 경기 수원 권선113-6구역 재개발 사업 ‘매교역 팰루시드’가 100% 완판에 성공했다. 매교역 팰루시드는 시공능력평가 1위의 삼성물산을 비롯해 SK에코플랜트, 코오롱글로벌 등 높은 신뢰도를 가진 국내 굴지의 건설사들이 시공사로 참여한 단지로서 이곳 주거타운을 완성시킬 마지막 퍼즐로 주목받아 왔다. 매교역 팰루시드 조감도(사진=삼성물산)1일 분양업계에 따르면, 지난달 31일 오후 매교역 팰루시드는 마지막 세대 계약을 성사시키며 총 2178가구의 분양을 완료했다. 전국적 부동산 불황에 수도권 주요 지역에서도 미분양을 소진하지 못해 어려움을 겪는 단지들이 많은 것과 달리 정당계약을 시작한지 약 두 달 만에 완판에 성공한 것이다. 매교역 팰루시드의 분양 성공에는 우수한 입지와 시공사의 높은 신뢰도, 미래가치, 합리적 가격 등 여러 방면의 장점들이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다. 이 단지가 들어서는 수원 권선구 세류동 매교역 일대는 최근 수년 간 도시정비사업이 활발히 이뤄지며 약 1만 2000가구의 신규 주택 공급을 통해 수원의 신흥 주거타운으로 거듭난 바 있다. 단지는 수인분당선 매교역세권에 위치하며 1호선·수인분당선·KTX·경부선 등이 정차하는 수원역도 1정거장 거리에 있다. 특히 수원역은 최근 착공한 GTX-C노선에 F노선의 추가 개발 소식까지 전해지며 관심을 집중시킨 바 있다. 이 외에도 걸어서 통학할 수 있는 권선초를 비롯해 수원중·고 등의 학군 및 수원시청, 수원천, 올림픽공원, 삼성전자 수원사업장 등도 가까워 우수한 생활 환경을 갖췄다. 여기에 수원역 일대의 AK플라자, 롯데몰 등을 편리하게 이용할 수 있고 최근에는 수원역에서 1정거장 거리 화서역 인근에 스타필드 수원까지 개점해 생활 여건이 한층 강화됐다. 우수한 상품 설계도 매교역 팰루시드를 완성하는 중요한 가치다. 여러 타입 구성으로 다양한 수요층의 마음을 사로잡았으며 타입에 따라 거실 양면 개방형 구조, 대형 드레스룸 등이 적용돼 완성도를 높였다. 또한 4개 테마의 가로수길을 비롯해 피트니스, 실내 체육관, 독서실, 회의실, 게스트 하우스 등으로 구성되는 약 6,000㎡ 규모 커뮤니티 시설로 주거 만족도를 극대화한다. 여기에 분양가도 주변 시세 대비 합리적인 수준에 책정되었으며, 일부 조건 변경을 통해 수요 부담을 낮춘 것도 분양에 긍정적 영향을 미쳤다는 평이다. 분양 관계자는 “분양 시작 전부터 수원 최대어로 꼽혀왔을 만큼 매교역 팰루시드는 큰 관심을 모아온 단지로서 입지부터, 브랜드 선호도, 설계, 합리적 가격까지 다방면에서 경쟁력이 높은 만큼 수원은 물론 용인, 화성 등 인근 지역에서까지 많은 문의가 있었다”며 “여기에 GTX 및 스타필드 등의 개발호재까지 더해지면서 관심은 한층 뜨거워졌고, 이에 조기 완판이라는 성공적인 결과를 얻을 수 있었다”고 전했다. 삼성물산 건설부문·SK에코플랜트·코오롱글로벌이 경기도 수원시 권선구 세류동 일원에 짓는 수원 권선 113-6구역 재개발 사업 매교역 팰루시드는 지하 2층~지상 최고 15층, 32개동, 총 2178가구로 들어선다.

2024.04.01 I 전재욱 기자

[미리보는 이데일리 신문]뇌졸증까지 잡는다. 살찌는 비만약시장
[이데일리 박경훈 기자] 다음은 1일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-뇌졸증까지 잡는다. 살찌는 비만약시장-AI 뒤처지면 미래 없다. 빅테크 ‘쩐의 전쟁’-항공유도 ‘친환경 시대’ 정부 컨트롤타워 띄워야-“공익활동 세계로…빌게이츠재단과 협업 검토”-[사설]투표소 몰카 무더기 발견, 투·개표 준비 더는 허점 없나-[사설]최저임금 심의 개시, 올해는 업종별 차등화 실현해야△조석래 효성 명예회장 별세-기술 경영 뚝심으로 ‘섬유 한국’ 일궈…재계 민간 경제 외교관 역할도-“기업 투자 일으켜” “한미 우호관계에 큰 기여”△전문가와 함께 쓰는 스페셜 리포트-23조 규모 뜨는 시장 SAF서 뒤처져… ‘항공유 1위 수출국’ 자리 위태-국내 정유사 “SAF 손놓고 있을 수 없다.” 핵심원료 확보, 생산설비 구축 잰걸음△종합-삼성 반도체 5분기 만에 ‘흑자’…기업 체감경기도 ‘훈풍’-빅테크 포모 우려에 AI 대리전…美·유럽은 반독점 칼날-오늘부터 개원의도 ‘진료 단축’. 의-정 갈등 격화에 애타는 국민-아이 데리고 체험 나온 탑승객들 ‘시속 172km’ 뜨자 ‘찰칵, 찰칵’△글로벌 비만약 전쟁-노다지 비만치료제, 릴리·노보 선두 각축…한미약품 ‘다크호스’ 노린다-“전주기적 맞춤형 비만치료제 구축…패러다임 바꿀 것”-MASH부터 파킨슨·알츠하이머까지…기업들, 영역 확대 박차△정치-한동훈, 이·조 겨냥 “위선·착취”…이재명 “與 악어 눈물에 속지 말아야”-[총선을 뛴다]의정 갈등속…안철수·강청희 등 의사·간호사·약사 20명 도전-“GTX-A 신속 개통으로 교통망 확충”-“구의원 두 번 역임…지역 누구보다 잘 알아”-尹, 이종섭 면직안 재가. 총선 악재 차단 나선 듯△경제-“어초역할 구조물에 어획량 늘고…소음도 없어요”-“나눠먹기식 아닌 혁신산업 집중” 내년 R&D 예산 원상복구 기대-“유가·농산물 가격 상승세…3월 물가도 3%대”-안전포털·체험교육관…SKT ‘안전 상생협력’ 주목△금융-5000억대 적자 저축은행…M&A도 오리무중-우리은행, 내부통제 잘하면 가점 준다-하위 10% 사업장 겨냥…부동산PF 평가기준 나온다-무한개설 ‘자유적금계좌’…온라인 중고거래 사기 주의보△이데일리가 만났습니다-“낡은 공익법인 법제 바꾸고 공익 법률전문가 키우는데 최선”-“가치 성장이 세상을 따뜻하게 이끄는 힘…희망·행복 전할 것”△글로벌-장비 국산화율 높이고, 고사양칩 도전…中 ‘반도체 자신감’-전용칩만 수백만개 AI 슈퍼컴퓨터 구축-지역 간편결제 사용 껑충 ‘현금왕국’ 日이 달라졌네-통큰 주주환원 덕에…유럽 은행주 수익률 6년來 최고△산업-현존하는 모든 전기차, 1초면 모터 성능 확인 끝-아이오닉5 로보택시 美 면허 딴다-삼성전자 ‘비스포크 AI 콤보’ 에너지 효율 으뜸-배경 음악과 배우 목소리 뚜렷이 구분…마치 영화관에 온 듯-KGM ‘토레스 하이브리드’ 내년 3월 출시△ICT-“6G 시대에 필수…韓 저궤도 위성 띄워야” 한뜻-‘갤S24울트라’ 美소비자 선정 폰카 1위-비트코인 질주에 탑승…업비트 시장지수 주목-“R&D 예산 삭감으로 연구 진행 안 되고 인건비 부족”△중소기업-‘소상공인·中企와 소통’ 광폭행보…현장서 체감은 아직-납품대금 연동제 현장 안착. 중기중앙회, 지원본부 지정-해운사 데이터 AI로 분석…‘탄소 배출 솔루션’ 제공-국내 장애인 기업 16.5만개…2년새 43% 늘어△소비자생활-가성비로 수익↑, 품질로 알테쉬 견제…이커머스, PB 확대-K패션 브랜드 세계에 알린다. 현대百, ‘더현대 글로벌’ 론칭-“내려야 산다”…식품·유통업계 가격 인하 러시-클라우드 만들던 충주2공장, 수출용 ‘처음처럼’ 기지 된다△증권-“실적 눈높이 쑥…코스피 2800 불붙일 것”-배당락에 흔들린 증권株 “실적개선 업고 반등할 것”-화장품株 수출 다변화에…‘K-뷰티’ ETF도 출격-[현장에서]돈 버는 정책에 울상인 증권사, 왜-반도체 온기, ‘소부장’으로 확산. 신한운용 ETF 일주일새 16%↑△부동산-전세보증 한도 축소…월세로 바꾸는 빌라 늘었다-중위소득, 서울 아파트 100채 중 6채뿐-실거주 의무 유예 한달…전세매물 증가-숲세권 단지 ‘광주 중앙공원 롯데캐슬 시그니처’ 이달 분양△문화-“탭댄스는 누구나 즐길 수 있는 ‘자유의 춤’”-어두운 방 안 불안한 몸짓으로 개인주의 사회 소외감 담아내-진해 군항제·통영 음악제 찾은 유인촌…지역 축제 세계화 지원△스포츠-지구 반바퀴 돌고도…‘캡틴’ 손흥민, 시즌 15호골 폭발-“시즌 두번쨰 대회에서 첫 우승…올해도 ‘이예원 천하’ 만들고파”-‘작지만 강한팀’ 꾸린 SBI골프단. ‘유망주’ 문정민·이동은 활약 예고-벌써 터졌다…이정후, MLB 데뷔 3경기 만에 홈런 쾅△오피니언-[금융시장 돋보기]주주행동주의, 이제 멀리 볼 때-[기고]한국판 엔비디아의 꿈-[생생확대경]서울 시내버스 더 이상 멈춰선 안된다△오피니언-[목멱칼럼]車보험 비교 플랫폼 활성화하려면-[데스크의 눈]기후위기 대처 없인 고물가 대책 없다-[기자수첩]급조된 정당 한계 직면한 조국혁신당△피플-“감정적 지지 보내는 韓관객들…매력적인 경험 기대”-서울시 AI허브, 민·관·군 기술협력 탄탄-LG U+, 초대형 ‘무너’와 봄피크닉 즐겨요-SKT 40주년 환경정화 봉사…“고객 사랑 보답할 것”-“임원공간을 직원 휴게실로”…임종룡 회장 소통행보-한화생명, 베트남 정보올림피아드 대회△사회-멋대로 돌아다니며 범죄. 전자발찌, 채우나마나-“폐현수막, 모래주머니·에코백으로…정치도 ‘ESG’ 해야죠”-서울·수도권 학부모들 “지방 의대, 충청이 좋아”-‘위험 사면 관리 정보’ 산림청 통합 운용-임신준비 부부에 가임력 검사 무료 지원

2024.03.31 I 박경훈 기자

"소외된 건설업종, 2025년 반등 예상"
[이데일리 김인경 기자] 건설업종의 주가가 지지부진한 흐름을 보이는 가운데 상반기는 특별한 시황 변화가 나타나지 않을 것이란 전망이 나왔다. 다만 하반기에는 금리인하와 정부 지원책 등이 나올 가능성이 커 이익 및 현금 흐름 대비 소외돼 있는 업체에 주목해야 한다는 조언이다.29일 이태환 대신증권 연구원은 “건설업종의 주가 회복은 국내 부동산 경기 반전 신호가 나타나야 한다”며 이같이 말했다.태영건설 워크아웃 사태 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 대한 공포감이 재차 증가하고 있다. 특히 지방 중심으로 미분양 물량이 증가하면서 신규 착공이 위축되며, 미착공 브릿지론도 누적되고 있다. 6개월~1년 단위로 반복되는 PF 차환 리스크는 우려스럽다는 평가다. 이에 건설주에 대한 투자심리 역시 크게 하락하며 코스피 대비 건설업종의 월 평균 거래대금 비중은 2월 1.9% 수준으로 2000년 이후 역대 최저 수준이다. 이 연구원은 “건설업종 주가 회복은 국내 부동산 경기 반전 신호 확인이 먼저 필요하다”면서 “연내 기준금리 인하 및 PF 재구조화 이벤트가 예고된 상황인 점을 주목해야 한다”고 설명했다.과거 역사를 볼 때 확실한 건설업종의 반등은 내년께 나타날 전망이다. 이 연구원은 “과거 1~7차 주택 사이클 주기는 평균 5년이었으며, 최근 사이클일수록 점점 주기가 단축되는 경향성을 보였다”면서 “2023년 7월 이후 8차 사이클 확장기에 진입했으며, 최근 사이클의 확장기 기간을 고려할 때 약 27개월 가량 지속할 것”이라고 추정했다.이어 그는 “금리~매매가격 관계는 2010년 이후로 강력한 음의 상관관계를 시현 중이며, 약 1년의 시차가 발생한다”면서 “금리~미분양~준공후 미분양 증감 사이클 역시 각각 1년의 시차가 나타나고 있다”고 설명했다. 입주세대는 매매가격 대비 전세가격 증감에 더 유의미한 관계를 보이고 있다. 그는 “2025년 입주예정물량은 2024년 대비 26% 감소할 전망”이라며 “전세가율 상승이 상승동력으로 작용할 것”이라고 기대했다.이 연구원은 “정부 정책은 규제 강화보다는 완화 국면에서 상대적으로 실효성이 높았다”면서 “지방 미분양 증가세와 건설업체 유동성 위기는 방치하기 어려운데다 본격적인 부동산PF 재구조화 단계에서 적절한 규제 완화 동반 가능성은 충분하다”라고 강조했다.이 연구원은 “상반기는 미착공 PF노출도가 낮고 안정적인 실적이 가능하며 비즈니스 확장을 바탕으로 중기 성장이 가능한 삼성엔지니어링(028050) DL이앤씨(375500), HDC현대산업개발(294870) 등에 주목할 필요가 있다”고 조언했다.아울러 그는 “하반기는 2025년 시황 개선을 야기할 금리인하, 정부 지원정책 발표가 예상된다”면서 “PF 사업 재구조화 과정에서 핵심 건설사 위주의 산업 구조 재편 가능한 만큼, 이익 및 현금 흐름 대비 소외돼 있는 현대건설(000720), GS건설(006360), 대우건설(047040)을 추천한다”고 덧붙였다.

2024.03.29 I 김인경 기자

미분양 주택 석달째 증가…악성 미분양은 7개월 연속↑
[이데일리 김아름 기자] 건설경기 침체 여파로 전국 미분양 주택과 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택의 증가세가 이어졌다. 주택 거래량은 늘어났지만 분양시장 침체는 여전한 모습이다.28일 국토교통부가 발표한 지난 2월 전국 주택통계에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 6만4874가구로 전월(6만3755가구)대비 1119가구(1.8%) 증가했다. 지난해 12월 이후 이번까지 3달 연속 증가세를 보였다. 특히 수도권 미분양 주택은 1만1956가구로 지난달 1만160가구 대비 17.7%(1796가구)나 증가했다. 준공 후 미분양 주택은 1만1867가구로 지난달 1만1363가구보다 4.4%(504가구) 늘어 7개월 째 증가한 것으로 확인됐다.이에 정부는 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 부활시켜 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 주겠다고 발표했다.인허가는 지난해보다 줄었지만 착공, 분양, 준공은 지난해 같은 기간 대비 증가한 것으로 나타났다. 2월 누계(1~2월) 기준 전국 주택 인허가는 4만8722가구로 전년 동기(5만4375가구) 대비 10.4% 줄었다.수도권 주택의 인허가는 8916가구로 지난달보다 18.7% 감소했고 지방도 전월보다 5.7% 줄어 1만3996가구를 기록했다. 누계로보면 수도권은 1만9883가구로 지난해 같은 기간보다 2% 증가하고, 지방은 2만8839가구로 같은 기간 지난해보다 17.3% 줄었다.착공은 2월 누계 기준 3만4069가구로 전년 동기 대비 6.6% 증가했다. 분양(승인)은 같은 기간 3만9924가구로 지난해 같은 기간(1만945가구) 보다 264.8%로 크게 늘었다. 준공 또한 7만5491가구로 전년보다 49.5% 증가했다.주택 매매시장은 지난달 거래량이 크게 증가한 뒤에도 여전히 증가세를 이어갔다. 2월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 4만3491건으로 집계돼 전월대비 1.1% 늘었다. 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 전월세 거래량은 총 26만2523건으로 지난 1월보다 6% 증가했다.

2024.03.29 I 김아름 기자

[미리보는 이데일리 신문]악성 미분양 사들여 건설시장 숨통 튼다
[이데일리 이배운 기자] 다음은 29일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면악성 미분양 사들여 건설시장 숨통 튼다 마이너스 금리 해제에도 엔저 탈출 가로막는 3대 족쇄한미家 분쟁, 임종윤·종훈 형제 승리…OCI와 통합 없던 일로 韓 “육아용품·식품 부가세 절반 내리자”[사설] 훈풍 부는 기업 체감경기, 투자 확대로 이어져야[사설] 갈수록 가관인 의정 갈등, 양쪽 모두 지는 길로 갈 텐가△日금리 인상에도 ‘슈퍼엔저’인재·자본 유출 우려에 속앓이…日정부 ‘엔화 매입카드’ 만지작 “美 금리 내려야 엔화 반등…싸다고 무조건 투자 안돼” △건설경기 회복 대책LH, PF 막힌 사업장 구원투수로…3조 들여 건설사 땅 사들인다규제 풀어 3기 신도시 속도…‘부천 대장’ 연내 조기 착공민간참여 공공주택 공사비 15% 인상…재개발·재건축, 부동산원이 사전 검토 △종합“부동산PF 제2금융권 연체율 상승세지만…충분히 관리 가능”“코리아 디스카운트 부르는 과도한 상속세 개편해야”수능출제위원 ‘무작위추첨’ 선정…시험 직전까지 ‘판박이 문항’ 검증‘파업때 필수인력 유지’ 강제 규정 없어…서울 버스 11시간 ‘스톱’△슈퍼 주총데이 임종윤 측 완승...소액주주들이 외면한 한미·OCI 통합 백지화KT&G ‘방경만호’ 닻 올렸지만…주총 ‘절반의 승리’카카오, 정신아號 공식 출범…“쇄신작업 속도 더하겠다”△정치막오른 총선 공식선거운동…與 ‘이조심판’·野 ‘정권심판’ 외쳤다의정갈등 풀지 못한 與, 거부했던 ‘간호법’ 재추진…PA간호사 업무 명시이종섭 참석, ‘방산 공관장 회의’ 개최…“다음주도 국내서 공무수행”“아멩헤도 민주당이지”…‘보수 험지’ 제주, 서귀포는 접전[르포]금배지 노리는 언론인 출신…후보 배출 언론사는 MBC[총선을 뛴다]④“쓰러질 때까지 대화하면 된다”…‘정책통’ 한정애의 비결[총선人]與박진 “지하철역 하나 없는 서대문을, 가로·세로 철도 놓겠다”[총선人]△경제‘돈 드는 거 빼고 모두 해준다’…정부, 47兆 기업·지역투자 후방지원한국, WGBI 관찰대상국 지위 머물러…“9월 편입 목표”어촌계 범위 넓히고 민간에 ‘바다내비’ 개방…해양수산 10개 규제혁신“대출이자 겁나네”…직장인들 빚 처음 줄었다△금융막 내린 금융지주 주총…‘여풍’ 불고 주주환원 정책 강화 시동조달금리 내리는 데…혜택 축소·대출금리 올리는 카드사작년 순익 1000억 기록한 캠코…웃지 못하는 이유홍콩 ELS, 은행 CEO 징계 나올까△글로벌“인플레 실망, 서두를 필요 없다” 파월에 반기, ‘매발톱’ 드러낸 월러‘연봉 1000만달러’ AI 전문가 모십니다日지방은행 예금금리 줄줄이 인상日‘붉은누룩’ 먹고 4명 사망 [르포]“韓정치권 정신차려야”…맨해튼에서도 재외국민 투표△산업높이 낮춰 ‘미래 도시’ 거점에 올인…GBC 프로젝트 본격화한종희 삼성전자 부회장 “협력사와 자동화·무인화 미래 대비”삼성전기, 日서 기판 R&D 핵심인재 영입…미래 경쟁력 키운다포스코퓨처엠도 LFP 진출…‘IRA 요건 충족’ 모로코 방문“AI가 만드는 거센 변화, HBM은 고객맞춤화로 갈 것”이커머스 공세에…유통강자 ‘오프라인 강화’ 방점비싼 과일 대신 농축액…‘정관장 굿베이스’ 함박웃음정부 “5G 요금제 중저가 중심으로 개편…연간 5300억원 경감 기대”‘펫보험 비교추천’ 앞둔 핀테크…이용자 확보 가능할까△성장하는 기쁨, 나누는 즐거움응급안전교육에 노후차량 수리지원...현대차그룹의 ‘나눔과 상생’포스코, 협력사 자녀도 함께 하는 ‘상생형 공동직장 어린이집’LS그룹, 위기 속 성장 발판 마련..“파트너로 함께 성장”효성, ‘VOC 경영’으로 지속가능 성장 앞장선다LG엔솔, 기술리더십 확보로 지속 성장 추진현대모비스 ‘협력사와 협업 강화’..글로벌 경쟁력 높인다△이우석의 ‘식사’(食史)사방팔방 돌고 돌아온 카레의 세계 일주△증권엔비디아 약세에도 한미반도체 17%↑…반도체 탄 코스피 ‘장밋빛 전망’배재규 대표 “엔비디아 고점? 겁낼 필요 없어…미래 가치 봐야”코스피 2700에도…건설株, 여전히 땅 파는 중‘TIGER 은행고배당플러스TOP10‘ 순자산 2000억 돌파서정학 IBK證 대표 “정도경영·혁신성장…중기특화사업 초격차”△부동산‘국회보다 높게’…해묵은 서여의도 고도제한 해제 재검토서울 아파트값 상승 전환…전세는 45주째 오름세DL이앤씨 ‘e편한세상 금정 메종카운티’ 4월 분양 예정현대건설, ‘힐스테이트 더 운정’ 선착순 분양중△삼성 가전 무한 진화곡선 베젤 ‘보르도’부터 초고화질 ‘Neo QLED’ 까지…최초 또 최초‘한통에서 빨고 말리고’ 즐거운 상상을 현실로맑은 공기 11m까지 뿜뿜…청정 사각지대 없어요△관광 비즈뻔한 여행지는 가라…방방곡곡 핫해지는 K관광200억짜리 신상 놀이기구…어른이 더 신날 걸요 △스포츠장타퀸 대결 등 볼거리 풍성…팬심 두근두근“A대표팀 생각해 본적 없다” 황선홍, 파리올림픽에 집중안병훈, 마스터스 티켓 확보 무난10개월만에 자유 찾은 손준호, 올여름 그라운드 복귀 추진△오피니언4차산업혁명 시대, 의학교육의 진화영화푯값 500원 내리려다 읽을것들‘혁신 붐’ 불러올 상속세 인하△피플곽재선문화재단 1기 청년작가…“좋은 작가 되는 여정의 시작”동원그룹 회장에 김남정이은미 토스뱅크 대표 선임임기철 GIST 총장 “의대증원 10%는 의사과학자로 키워야”박현철 롯데건설 부회장 “MZ세대 소통 강화”…주니어보드 4기 출범롯데손보 ‘2023 연도대상’ 시상식···강지숙 대표, 3년 연속 ‘판매왕’△사회전공의 마음 돌리기 나선 정부…묵묵부답 속 교수 사직행렬초중고 학생 3명 중 1명은 비만군…40%는 아침 거른다원하는 것만 쏙…장애인 개인예산제 시범사업 6월 시작10명 중 1명 이상 자살 생각…2인가구 보다 위험한 1인가구양육비 모르쇠 ‘배드파파’ 대신 정부가 월 20만원씩 준다

2024.03.28 I 이배운 기자

[마켓인] 내년부터 건설사 곡소리 더 커진다…“손실 확대 본격화”
[이데일리 마켓in 이건엄 기자] “2025년 전후로 대손상각비 증가에 따른 수익성 저하 가능성이 높습니다. 원가율 상승 이후 미분양 프로젝트 준공과 함께 대손반영에 따른 수익성 저하가 시현 될 것으로 예상되기 때문입니다” 한국기업평가(이하 한기평)가 내년부터 건설사들의 손실이 본격화할 것으로 전망했다. 물가 상승과 미분양 물량의 증가로 건설사들의 대손상각비가 눈덩이처럼 불어나 재무건전성에 악영향을 미칠 것이란 분석이다. 건설업 불황이 장기화할 가능성에 무게가 실리고 있는 만큼 건설사들은 보수적 기조 하에 재무건전성 관리가 필요할 것으로 보인다. ◇ 투입 원가 확대 가능성 높아김현 한기평 기업2실 책임연구원은 28일 서울 여의도 한국거래소에서 열린 ‘2024 KR 크레딧 세미나’에서 “주택 경기 저하가 본격화된 2022년 이후 착공된 프로젝트들이 2025년을 전후로 준공 예정”이라며 “준공을 기점으로 비분양과 관련한 대손이 반영돼 수익성 저하가 뚜렷해질 가능성이 높다”고 밝혔다. 김 책임연구원은 최근 물가 상승 여파로 공사 기간에 비례해 예정원가율이 지속적으로 상승하는 경우 투입 원가가 더욱 커질 가능성이 높다고 분석했다. 준공 시점에 원가를 반영하는 국내 건설사 회계 특성상 대규모 손실이 우려되는 부분이다.그는 “경험상 대부분의 건설사들은 투입법에 따라 준공 시점에 이르러서 추가 원가 반영을 일시에 진행한다”며 “현재처럼 원자재 가격 변동 심화와 인건비 상승, 미분양 증가 등의 영업 환경 변화가 급격하게 일어나는 경우 손익을 많이 왜곡시킬 수 있다”고 설명했다.이어 “공사 기간 중에는 손실폭이 크지 않을 수 있지만 준공 시점에는 다르다”며 “추가 원가 반영을 일시에 진행하면서 대규모 손실을 나타낼 수 있다”고 덧붙였다. 수도권 내 한 공사 현장 전경. (사진=이미지투데이)김 책임연구원은 건설사의 부실 위험이 주기적으로 나타나는 이유가 선분양 등 사업진행 구조와 준공 후에 이뤄지는 매출 인식에 기인한다고 봤다. 특히 이같은 구조로 부실이 본격화 되기 전까지는 외부에서 위험을 감지하기 어려운 점도 불확실성을 키우는 요소라고 지적했다.그는 “건설경기 호황기에는 분양 성과가 양호한 사업장들의 수익으로 저성과 사업장들의 손실을 가릴 수 있지만 불황기에는 그렇지 않다”며 “원가 투입에 따른 진행 기준 매출 인식을 적용하는 건설업 특성상 차입금의 증가나 부실화가 일어나기 전까지는 외부에서 선제적으로 감지하기 어렵다”고 설명했다. ◇ 부실은 소수의 미분양 사업장서 시작김 책임연구원은 건설사들의 부실이 소수의 미분양 사업장에서 시작된다는 점에 주목했다. 소수의 미분양 사업장에서 대금 회수가 늦어질 경우 중기적으로 현금흐름이 둔화돼 재무리스크가 현실화 될 가능성이 높다는 설명이다. 한기평에 따르면 KR 유효등급 보유 업체 17개 건설사들의 진행 사업장 약 700여개 중 100여개 사업장에서 분양률이 70%를 하회하고 있다. 경기가 좋을 경우 분양률 70% 수준이면 공사대금의 회수가 상당 부분 가능하다고 보지만 불경기에는 대금 회수에 제한이 따를 가능성이 존재한다.그는 “과거 두산건설의 재무구조가 악화는 일산 위브 더 제니스의 미분양에서 시작됐다”며 “HL디앤아이한라 역시 파주 운정지구 미분양으로 위기에 직면했다”고 설명했다.이어 “9개의 프로젝트 분양률이 양호하더라도 1개의 프로젝트에서 미분양이 대규모로 발생하거나 PF로 인해 자금이 빨려 들어갈 경우 부실화가 가속화 될 수 있다”고 덧붙였다. 특히 저신용 건설사들의 위기에 대해서 우려를 표했다. 대응력이 부족한 만큼 불확실성이 커질수록 받는 타격이 더 클 수밖에 없다는 설명이다. 그는 “리스크의 실질적 크기는 A급 이상의 대형 건설사들이 크지만 유동성 조달 수단 측면에서 봤을 때 BBB급이 더 취약할 수밖에 없다”며 “특히 BBB급의 경우 계열 지원을 기대하기 힘든 경우가 많아 위기 시 자금조달이 막힐 가능성이 더 높다”고 설명했다.[이데일리 방인권 기자]◇ 불황기에는 수도권 리스크가 더 커김 책임연구원은 부동산 침체기에는 수도권 미분양이 건설사 재무 부담을 키울 수 있다고 봤다. 수도권 사업장의 경우 택지비가 차지하는 비중이 지방 대비 훨씬 높기 때문에 원가부담이 클 수밖에 없다는 설명이다. 그는 “수도권 사업장의 택지비 규모가 크다 보니 PF 규모와 이자 비용도 높을 수밖에 없다”며 “조정이 가능한 도급 공사비를 지방보다 낮게 책정하더라도 분양가를 더 높게 책정할 수밖에 없는 구조다. 이는 부동산 침체 시기에 미분양 가능성을 키우는 요소”라고 말했다.이어 “또 미분양으로 쌓이는 순간 반영해야 되는 손실 규모도 지방 사업장 대비 규모가 더 크게 나타난다”며 “2022년 이후부터 진행되는 프로젝트를 보면 수도권 비중이 높은 편”이라고 덧붙였다.끝으로 김 책임연구원은 2025년 하반기부터 부동산 경기 반등 기미가 보이더라도 건설사들이 체감하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 봤다. 경기 개선을 반영한 사업자의 매출이 편입되는 시기가 2026년 이후로 예상되는 만큼 불황이 장기화될 가능성이 높다는 분석이다. 그는 “2022년 이후 신규 착공이 큰 폭으로 감소하면서 현재 수익성을 개선할 만한 사업이 부재한 상황”이라며 “미착공 상태인 프로젝트들이 착공 전환해도 원가와 금융비용 상승을 고려하면 사업성 저하 가능성이 높다”고 설명했다.이어 “금리 인하 등 호재에 힘입어 분양시장이 살아나도 건설사들의 영업수익성이 추세적으로 상승 전환하기까지 시일이 걸릴 것으로 보인다”고 덧붙였다.

2024.03.28 I 이건엄 기자