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- `아파트·주식 죽쑤는 와중에`..공모CR리츠 대박
- [이데일리 배장호기자] 돈되는 투자처 찾기가 마땅찮은 요즘, 한 공모CR리츠가 투자 대박을 내 화제다.지난 2003년 8월 우리은행, 산업은행, 행정공제, 금호생명, 삼성생명, 삼성화재(000810) 등 금융기관들이 출자, 자본금 680억원으로 설립한 (주)코크렙제3호기업구조조정부동산투자회사(대표이사 조필호)가 그 주인공. 이 펀드는 우리은행 등 기관 투자가들 외에 일반 개인 투자자들도 230억원을 투자한 공모펀드다.코크렙3호CR리츠는 지난달 30일 마지막 주주총회를 열어 5년간의 투자 결실을 마무리하고 해산(청산법인 전환) 단계를 밟기로 결의했다.지난 5년간의 투자 성과는 눈부시다. 이 펀드의 자산관리회사인 코람코자산신탁에 따르면 코크렙3호의 5년 누적 배당수익률이 256%(잠정), 연 단위로는 무려 51.15% 배당수익률을 기록했다.5년전 1억원을 이 펀드에 출자한 투자자가 현재 투자원금을 제하고 2억5600만원의 차익을 챙기게 된 셈. 펀드 설립 당시 투자자에게 제시된 목표 배당수익률이 연10.19% 였던 점을 감안할 때 무려 4배에 달하는 초과 성과를 거두게 된 것이다.이 펀드가 투자한 대상 자산은 여의도 한화증권(003530)빌딩과 서울 논현동 소재 아이빌힐타운 등 오피스 빌딩 두채. 펀드는 특히 1411억원에 매입한 한화증권빌딩을 올 5월 매입가의 두배가 넘는 3201억원에 처분하는 대박을 터트렸다.투자기간 중 펀드가 벌어들인 빌딩 임대사업 수익도 800억원이 넘을 정도로 짭짤했다. 목 좋은 곳에 위치한 오피스 빌딩을 매입한 덕에 공실없이 성업을 누렸다.리츠업계 한 전문가는 "CR리츠는 기업이 보유한 부동산 매입을 통해 구조조정과 재무구조 개선을 돕고, 투자자들에게도 안정적인 배당수익과 자본이득을 줄 수 있는 부동산간접투자상품"이라며 "향후 투자의 관점에서도 부동산 직접투자보다는 리츠와 같은 간접투자수단이 더 유망할 것"이라고 말했다.▶ 관련기사 ◀☞LIG손보, 18일부터 차보험료 2~4% 내려☞삼성화재 6월 영업익 708억..전년비 3.7%증가☞보소연, 최우수보험사에 삼성생명·화재 선정
- 부동산펀드 수익률 천차만별.. `임대형 우위`
- [이데일리 이진철기자] 부동산 펀드의 수익률이 투자대상에 따라 천차만별이다. 특히 오피스 등 수익형 부동산을 자산으로 한 임대형펀드가 프로젝트파이낸싱(PF)형이나 경매형과 비교해 압도적인 우위를 보이고 있다. 15일 한국펀드평가와 삼성증권에 따르면 설정기간 1년 이상된 부동산펀드를 대상으로 설정일 이후 펀드기준가를 분석한 결과 1년간의 평균수익률은 임대형이 21.06%로 매우 높은 반면 PF형 펀드 7.33%, 경매펀드는 6.32%로 상대적으로 부진한 수익률을 보이고 있다. 임대형 부동산펀드의 경우 펀드 운용기간이 길수록 평균수익률이 높게 나타나 2년 이상 운용한 펀드의 연간 평균수익률은 25.3%, 3년 이상일 경우는 연평균 수익률이 무려 34.7%로 급격히 높아졌다. 임대형 펀드가 높은 수익률을 보이는 것은 임대형 부동산펀드의 대다수가 서울과 수도권 지역의 오피스빌딩을 투자대상으로 했기 때문으로 분석된다. 최근 서울지역 중대형 오피스빌딩 시장은 공실률이 자연공실률인 3~4%를 훨씬 밑도는 1%선에 머물러 심각한 공급부족사태를 겪고 있다. 이로 인해 오피스 가격이 대폭 상승하고, 임대료는 오르면서 오피스빌딩에 투자한 펀드의 수익률이 크게 상승한 상황이다. 이에 반해 PF형 펀드는 시중예금 금리보단 양호한 수익률을 나타내고 있으나 임대형 펀드에 비해 크게 낮은 수준이다. 더욱이 투자대상을 미리 확정하지 않고, 경매 매물에 투자하는 경매형 펀드는 수익률은 극히 부진한 양상이다. 더욱이 지금까지 단 3개만 발매될 정도로 출시빈도가 적고, 인기도 낮아 전반적으로 더 이상 출시될 가능성이 낮을 것으로 전망된다. 한편 임대형의 수익률이 높은 현상은 리츠에서도 발견됐다. 지금까지 보통 5년 동안 존속되다 청산된 구조조정형 리츠(CR리츠)는 대부분이 중대형 오피스 빌딩을 기초자산으로 하고 있다. 그동안 중대형 오피스빌딩 가격이 큰 폭으로 오르고 임대시장이 활성화되면서 리츠 가운데 오피스를 기반으로 한 리츠는 고수익을 올리고 있다. 최종 청산된 리츠를 살펴보면 지금까지 발행됐다 청산된 리츠는 전체 리츠 24개 중에 코크렙1호와 2호, 케이원, 교보메리츠퍼스트 등 총 4개로 조사됐다. 이들 중 오피스를 투자대상으로 한 코크렙1호와 케이원리츠는 청산시기에 이를 되팔아 고수익을 올렸다. 반면 코크렙2호는 임대관리상의 어려움으로 수익률을 맞추지 못해 조기 청산됐고, 교보메리츠퍼스트리츠는 지방의 아파트 등에 투자한 결과 극히 낮은 수익을 거두고 최종 청산됐다. 현재 존속되고 있는 21개의 리츠들도 편입된 자산을 뜯어보면 오피스빌딩에 투자한 초기발매 리츠의 예상수익률이 30%선에 달했다. 김재언 삼성증권 연구원은 "주식시장에서 매입이 가능한 상장리츠의 경우 청산일이 다가오면서 주가가 급등하는 양상을 보이기도 한다"면서 "청산때 오피스를 되팔고 얻은 시세차익을 최종 배당수익 형태로 받을 경우 고수익을 올릴 수 있기 때문"이라고 말했다. 김 연구원은 "실제로 코크렙 7호와 맥춰리센트럴 리츠의 주가는 액면가 5000원 대비 각각 1만4000원, 9000원대를 유지하고 있다"면서 "이에 반해 쇼핑몰을 주요자산으로 한 일부 리츠는 상대적으로 시세차익 규모가 크지 않아 최종수익률은 오피스에 비해 낮아질 것"이라고 예상했다. 그는 "부동산펀드와 리츠의 경우 주식과 다른 부동산이 자산이기 때문에 투자 부동산에 대한 사전조사가 필수적"이라며 "부동산은 운용수익은 물론 시세차익의 두 부분으로 이뤄져 있어 수익을 많이 얻으려면 이러한 부동산 특징을 우선적으로 이해하고, 펀드의 구성과 운용능력을 종합적으로 고려할 필요가 있다"고 밝혔다. 또 "운용능력의 경우 운용사의 과거 실적을 살펴보면 도움을 얻을 수 있다"고 덧붙였다. ▲ 부동산펀드 유형별 연간 누적 수익률
- 증시의 X맨들 정체를 밝힌다
- [조선일보 제공] 주식시세표를 보면 희한한 이름들을 보게 된다. ‘코크렙’이라는 회사는 순서도 일정치 않게 ‘코크렙1, 코크렙7, 코크렙8, 코크렙Ⅲ’으로 올라와 있고, ‘동북아’라는 회사는 1번부터 시작해 31번까지 중간중간 번호를 빼먹어 가면서 상장돼 있다. 시세표에 올라 있으니 주식회사는 맞는 것 같은데, 거래량은 ‘0’인 경우도 수두룩하다. 주가도 대부분 5000원 안팎으로 고만고만하고, 회사이름 옆에 ‘×’표시도 심심찮게 붙어있다. 도대체 이 ‘X맨들’의 정체는 뭘까. 뒤를 밟아 보자. ◆’코크렙’이 부동산 투자회사라고? ‘코크렙1’은 단지 시세표에 나오는 이름일 뿐이다. ‘코크렙제1호기업구조조정부동산투자’가 진짜 이름이다. 시세표에서도 ‘부동산투자회사’로 분류된다. 이 분류 안에 있는 회사들이 바로 ‘리츠(REITs)’라고 불리는 종목들이다. 리츠는 투자자로부터 돈을 모아 상업용 건물을 산 뒤, 여기에서 나오는 임대수익을 6개월마다 배당형태로 돌려준다. 따라서 얼마나 임대소득이 높은 부동산을 갖고 있는지에 따라 수익률이 결정된다. 예를 들어 서울의 극동빌딩을 소유한 ‘맥쿼리센트럴’은 최근 1년간 651원을 배당했다. 잘하면 부동산 매각차익도 받을 수 있다. 리츠는 보통 5년을 만기로 하고 이 기간이 지나면 보유한 건물을 팔고 청산작업에 들어간다. 지난 2002년 5월에 만들어져 올 4월이면 만기 5년이 돼 청산되는 ‘코크렙1’의 경우 2002년 1860억원에 매입했던 한화그룹 사옥을 최근 한화측에 3500억원을 받고 재매각해 1640억원의 수익을 얻었다. 그러나 리츠가 항상 돈버는 것은 아니다. 경기가 침체되면 임대수익이 줄어들 수 있고, 건물을 제값 받고 팔지 못해 손해를 볼 수 있기 때문이다. ◆거북선1, 옛날 담배회사가 아닙니다 ‘동북아1’의 진짜 이름은 ‘동북아1선박투자회사’다. 분류도 ‘선박투자회사’로 돼 있다. 일명 ‘선박펀드’라고도 불린다. 이 선박펀드의 구조는 리츠와 비슷하다. 펀드가 배를 사서 빌려주고 임대료를 받는 것이다. 리츠와 다른 점은 미리 약속된 ‘확정형’ 배당을 3달마다 한번씩 받고, 오는 2008년까지 비과세혜택을 받을 수 있다는 것이다. 또 대부분 선박펀드는 청산돼도 액면가 5000원의 원금은 보장된다. 따라서 주식의 형태를 띠고 있지만 사실상 채권이라고 봐도 무방하다. 그러나 펀드마다 배당수익률 차이는 있다. 예를 들어 ‘동북아10’은 액면가(5000원)의 6%를 배당 받고, ‘동북아31’은 액면가의 7.8%를 배당 받는다. 이같이 배당의 차이가 나는 것은 이 펀드가 만들어질 당시 시중금리를 기준으로 수익률을 결정했기 때문이다. 다만 ‘동북아27~30’호는 액면가의 9.75%에 이르는 높은 배당을 해준다. 그러나 원금 보장은 되지 않는다. 만기 때 선박을 팔고 이때 장부가보다 비싸게 팔면 차익이 생기고 싸게 팔면 손실이 생기는 것이다. 보통 한 펀드가 한 척의 배를 운용하지만 ‘거북선1’은 해양 경비정을 산 것으로 7척의 배를 운용한다. ◆×는 나쁜 주식이란 뜻? ‘×’가 붙은 종목을 보면 거래량도 ‘0’인 것을 볼 수 있다. 예를 들어 지난 23일자 조선경제 시세표에서 ×가 붙은 ‘아시아14’는 거래량이 ‘0’이다. 그런데 이상하다. 거래도 없는데 주가는 45원이 떨어졌다. 또 ×가 붙은 ‘동북아29’(그래픽 참조)의 경우 50원이 올랐는데 거래량이 0이다. 이처럼 비록 거래는 되지 않았지만 매도자나 매수자가 부른 호가에 맞춰 종가를 표시하는 경우 시세표에서는 ‘×’로 표시한다. 이것을 ‘기세’라고 부르는데 결코 나쁜 주식이라는 뜻이 아니다.
- 수익률 7~10% 간접투자 어때요
- [조선일보 제공] 서울 마포에 사는 주부 박신애(38)씨. 결혼 9년 차인 그는 요즘 ‘재테크 스트레스’가 장난(?)이 아니다. 남편은 “집에서 놀지만 말고, 돈 벌 방법도 고민해 보라”고 야단이다. 하지만, 현재 통장 잔고는 달랑 2000만원. 은행에 넣어봐야 1년 이자는 60만원도 붙지 않는다. 주식 시장이 좋다지만, 불안하다. 부동산이 좋긴 한데, ‘8·31대책’으로 규제가 너무 심해져 걱정이 앞선다. 종자돈도 너무 적다. 큰 돈 없이 안전하게 할 수 있는 부동산 투자는 없을까.박씨에게도 길은 있다. 바로 부동산 간접투자다. 간접투자란 부동산을 직접 소유하지 않고도 부동산에 투자하는 방식이다. 부동산 투자회사(리츠·REITs)와 부동산 펀드가 대표적. 이들 상품은 일반인에게 돈을 모아 일정기간 동안 전문가들이 부동산에 투자, 운용하면서 고정적인 수익을 배당해 준다.장점은 목돈이 필요없다는 것. 50만~100만원으로도 투자할 수 있고, 투자 금액에도 제한이 없다. 복잡한 부동산 거래나 세금 문제로 고민할 이유도 없다. 돈만 맡기면 전문가들이 알아서 운용해 준다. 수익성도 높다. 현재 간접투자 상품은 연 7~10%대 수익률을 내고 있다. 은행이자보다 배 이상 높다. 배당금도 6개월마다 나온다. 환금성 역시 뛰어나다. 실물 부동산은 팔고 싶을 때 팔 수가 없다. 반면, 간접 상품은 주식 시장에 상장돼 현금이 필요하면 언제든지 주식(혹은 수익증권)으로 사고 팔 수 있다. 저스트알 김우희 상무는 “수익성과 안전성이 높은 간접 상품이 틈새 종목으로 부각될 것”이라고 말했다.지난 2002년 1월 ‘교보-메리츠퍼스트 리츠’가 처음 등장한 뒤 간접 투자 시장은 5조원대로 확대됐다. 26일 현재 건설교통부에서 정식 인가 받은 리츠는 총 11개. 최근 예비인가를 마친 ‘코크렙7호’를 포함하면 12개로 늘어난다. 자산 규모는 1조9000억원대에 달한다. 지금까지 리츠의 배당수익률은 연 8~10%. 교보생명과 LG화재가 참여한 리얼티코리아1호는 수익률이 11.67%나 된다. 리츠의 주가도 큰 폭으로 올랐다. 현재 상장된 7개 리츠의 작년 평균 주가상승률은 10.8%였다. 건교부 이창희 사무관은 “최근 세금 감면 혜택이 늘고, 설립 요건도 간소해져 앞으로 리츠 설립이 활기를 띨 것”이라고 말했다. 부동산 펀드 역시 폭발적인 증가세를 보이고 있다. 작년 6월 첫선을 보인 이래 불과 1년3개월 만에 20여 개 펀드에 모집 금액만 3조원을 넘어섰다. KTB자산운용 안홍빈 팀장은 “투자 대상도 처음엔 개발사업 대출이 많았지만, 경매·빌딩·상가·해외투자 등으로 다양해지고 있다”고 말했다. 간접투자 상품에 투자하려면 신상품이 나올 때 공모에 응하는 게 일반적. 공모 계획은 증권사 창구를 수시로 방문해 확인해야 한다. 물론 기존 주식을 살 수도 있지만, 유통물량이 거의 없다. 리츠는 코크렙7호가 다음달 11~12일 주식을 공모한다. 공모금액은 총 220억원이며, 청약은 50만원 단위. 삼성증권, 한화증권, 우리투자증권에서 청약을 받는다. 코크렙7호는 모든 부동산에 제한없이 투자하는 ‘위탁관리’ 리츠로는 첫 상품. LG화재 다동빌딩과 과천 코오롱 본사 별관 빌딩을 매입해 운용하며, 목표수익률은 연 8%선이다. 코람코 유해식 팀장은 “5년간 임차인이 100% 맞춰져 있어 안전성이 높다”고 말했다. 부동산 펀드는 조흥투신운용이 인천, 서울 등의 6개 빌딩을 묶은 임대형 펀드(1110억원 규모)를 곧 선보인다. 미래에셋증권은 부산 스키돔 개발과 경북 상주 고속버스터미널 상가 개발 등에 각각 투자하는 300억원 규모의 사모 펀드를 다음달 초 출시할 예정. 우리자산운용도 조만간 3개의 펀드를 내놓는다. 간접 투자 상품은 비록 원금을 까먹을 가능성은 낮지만, 기대 이상 수익을 올리지 못할 수 있다. 전문가들은 자산운용회사가 제시하는 사업계획과 투자대상 부동산의 적정성, 자산운용 인력의 전문성 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 지적한다. 한 전문가는 “펀드가 워낙 많아져서 우량 부동산을 사기가 쉽지 않다”면서 “부동산 경기 침체로 5년후 보유 부동산을 처분할 때 손실이 날 수도 있다는 점까지 고려해야 한다”고 말했다.
- 건교부, 코크렙 CR리츠 3호 예비인가 승인
- [edaily 양효석기자] 우리금융(53000)지주 자회사인 우리은행은 산업은행, 조흥은행(00010), 삼성생명, 대한지방행정공제회, 우리은행 등의 금융기관과 연기금이 주도해 설립한 구조조정부동산투자펀드 "코크렙 CR리츠 3호"가 건설교통부로부터 예비인가를 받았다고 30일 밝혔다.
코크렙 CR리츠 3호는 총자산 1562억원에 자본금 680억원 규모로 우리은행, 삼성생명 등 금융권이 450억원을 공동출자하고 나머지 230억원은 일반공모할 예정이다.
투자대상은 여의도 한화증권빌딩과 논현동 아이빌힐타운빌딩이다. 페이퍼컴퍼니인 코크렙 CR리츠 3호는 이들 건물에 대한 임대차 관리 등 종합적인 자산관리업무를 전문자산관리회사인 코람코에 위탁관리토록 할 계획이며, 자산보관업무는 산업은행, 사무수탁업무는 우리은행이 맡을 계획이다.
이 리츠는 향후 5년간 존속하며 청산시점에서 부동산을 시장매각할 예정이며, 존속기간동안 1년에 두 번 배당하고 평균예상배당율은 10.6% 수준이다.
코크렙 CR리츠 3호는 오는 7월23~24일 대우증권, 한화증권, 현대증권, SK증권에서 일반청약을 실시한 뒤 8월말 증권거래소에 상장될 예정이다.
