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- 사학연금 새 사옥 TP타워, 2월 말 준공…운용수익률 14% 넘어설 듯
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 사립학교교직원연금공단(이하 사학연금) 새 사옥 ‘TP타워’ 오피스빌딩이 다음달 말 준공된다. 당초 운용수익률 목표치는 9.4%였지만 이를 웃도는 14%대까지 가능할 것으로 전망된다.서울 오피스 ‘품귀현상’으로 임대료가 꾸준히 오르고 있기 때문에 운용수익률이 예상치보다 높아진 것. 내년에는 서울 강서구 마곡 지역에 공급될 오피스가 21만평에 이르지만 TP타워는 이미 90% 이상 선임차가 끝났기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 보인다. ◇ 90% 이상 선임차 완료…올해 1분기 공실률 ‘약 11%’22일 사학연금에 따르면 서울 영등포구 여의도동 일대 재건축되는 TP타워(사학연금 서울회관)는 오는 4월 말경 개최되는 ‘창립50주년 행사’를 앞두고 다음달 말 준공될 예정이다.(자료=서울시, 사학연금, 코람코자산신탁)TP타워는 서울 영등포구 여의도동 27-2 일대 들어서며 지하 6층~지상 42층, 연면적 14만1669㎡(약 4만2930평) 규모로 재건축된다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역 바로 앞에 있다. 내년 4월경 여의도역에 신안산선이 개통하면 교통여건은 더 개선된다.서울 오피스 ‘품귀현상’으로 임대료가 계속 오르는 만큼 TP타워 운용수익률은 14%를 넘을 것으로 예상된다. 당초 사학연금은 TP타워 재건축 사업의 운용수익률 목표치를 9.42%로 세웠지만, 서울 오피스 시장이 호황을 보여 운용수익률 예상치가 더 높아진 것.앞서 주명현 전 사학연금 이사장은 지난 2022년 10월 여의도 국회에서 열린 교육위원회 국정감사(국감)에 참석해 업무현황보고를 하는 자리에서 “운용수익률로 14%를 예상한다”고 밝혔었다. 주 전 이사장은 작년 3월 말에 3년 임기가 끝났으며, 작년 7월 1일자로 송하중 제20대 이사장이 취임해 재직하고 있다.종합 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 작년 11월 기준 2.8%, 여의도권역(YBD) 공실률은 3.3%로 집계됐다. 자연공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률) 5%를 밑도는 수치다. 특히 YBD 내에서도 초대형 오피스(연면적 2만평 이상) 공실률은 1.9%에 그친다. 대형(1만평 이상~2만평 미만)은 7.5%, 중대형(5000평 이상~1만평 미만)은 1.7%, 중형(3000평 이상~5000평 미만)은 0.9%, 소형(3000평 미만)은 4.7%다.오피스 공급 규모 추이 (자료=젠스타메이트 ‘2024년 상업용 부동산 시장 동향 및 전망’)게다가 향후 오피스 공급 규모도 적다. 올해 서울·분당 지역에 공급될 오피스는 21만7000평으로, 지난 2010~2022년 평균치인 34만평을 밑돈다. 내년에는 마곡 지역에 공급될 오피스가 21만평에 이른다. 하지만 TP타워는 이미 다음달 준공을 앞두고 임대차계약이 대부분 이뤄졌기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 보인다. 부동산 서비스 및 투자관리 회사 컬리어스에 따르면 TP타워는 90% 이상 선임차가 완료됐다. 올해 1분기 기준 공실률은 약 11%로 추산된다.젠스타메이트 관계자는 “서울 오피스 공실률이 크게 낮은 수준”이라며 “내년 오피스 공급규모가 마곡 지역을 제외하면 크지 않아 오는 2026년까지는 임대료가 크게 오를 전망”이라고 내다봤다.◇ 올해 4월 장기차입금 2600억 만기…국민은행·농협 등TP타워 재건축 사업은 사학연금이 직접 출자하고, 리츠형태가 더해진 간접개발투자 방식이다. 이는 연기금 중 첫 사례로 알려졌다.리츠(REITs)란 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말한다.건축주는 코크렙티피위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙티피)로, 사학연금과 코람코자산신탁이 같이 투자하고 있다. 사학연금 지분은 95.17%, 코람코자산신탁 지분은 4.83%다. 사업의 총 투자비는 4685억원이며 이 중 47%(악 2202억원)는 출자금으로, 53%(약 2483억원)는 차입금으로 충당한다. 코크렙티피 감사보고서를 보면 건설 중인 자산의 장부금액은 작년 3분기 말 기준 2761억567만원이다.(자료=투자보고서)또한 오는 4월 15일에는 코크렙티피가 받은 장기차입금의 만기가 돌아온다. 앞서 코크렙티피는 총 2600억원 규모 대출약정을 맺었다. 이 중 실제 집행된 금액은 작년 3분기 말 기준 총 1347억원이며, 만기 일시상환 조건이다.차입처 및 실제 집행된 대출금액은 △트랜치A(이자율 3.2%) 국민은행 476억원, 농협협동조합중앙회 448억원, 농협생명보험 423억원 △트랜치B(이자율 5.10%) 하나금융투자(대출금 없음) 등이다. 시공사는 삼성물산이다.장기차입금을 담보하기 위해 사업부지에 대해 근저당권이 설정돼 있다. 트랜치A 채권자가 1순위 근저당권을, 트랜치B 채권자가 2순위 근저당권을 갖고 있다.
- 공모리츠, 분리과세 혜택 3년 연장된다…2026년 말까지
- [이데일리 김성수 기자] 공모리츠(부동산투자회사) 활성화를 위해 도입된 분리과세 혜택이 오는 2026년 말까지 3년간 연장된다.한국리츠협회는 올해 말 도래 예정이던 공모리츠의 배당소득에 대한 분리과세특례 적용기한이 오는 2026년 말까지 연장된다고 밝혔다. 이는 지난 27일 기획재정부가 발표한 ‘2023년 세법개정안’에 포함된 내용이다.(자료=한국리츠협회)기획재정부는 부동산 인프라 투자를 지원하기 위해 리츠의 과세특례 적용기한을 연장하기로 했다는 설명이다. 이로써 투자자들은 공모리츠로부터 3년간 지급받는 배당소득에 대해 투자액 5000만원 한도 내에서 9%의 분리과세를 계속해서 적용받을 수 있게 됐다.만약 5000만원을 3년간 상장리츠에 투자할 경우 연간 21만4500원, 3년간 64만3500원 절감이 예상된다.또한 이번 개정안에는 추징과 관련해 신규 단서가 추가되며 조건이 일부 완화됐다. 기존에는 보유하던 리츠를 3년 이내에 매도할 경우 감면세액을 추징했다. 하지만 이번 개정안에서는 매도금액 전액을 다른 신규 리츠에 투자한다면 계속 보유를 인정해 준다.즉 이전 리츠와 신규 리츠의 보유기간 합계가 3년을 초과할 경우 감면세액 추징 대상에서 제외된다. 단 해당 혜택을 받기 위해서는 리츠를 매수한 뒤 증권사를 통해 분리과세 신청을 해야 한다. 이미 지급받은 배당금에 대해서는 분리과세 소급적용이 불가하다.주식시장에 상장된 리츠는 모두 공모리츠라서 분리과세 특례 혜택을 받을 수 있다. 분리과세 신청이 가능한 리츠주식으로는 주식시장에서 거래가능한 23개 상장리츠가 있다.(자료=한국리츠협회)삼성FN리츠, 한화리츠, KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠, 코람코더원리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠, NH올원리츠, SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 코람코에너지리츠, 제이알글로벌리츠, 미래에셋맵스리츠, 이지스레지던스리츠, 이지스밸류리츠, NH프라임리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠다.한국리츠협회 관계자는 “주식시장에 상장된 리츠는 모두 공모리츠이기 때문에 23개 상장리츠 전부 분리과세 혜택을 볼 수 있게 된 것”이라고 말했다.
- 대신자산신탁, 골든타워 인수 '포기'에…국민연금에 쏠린 눈
- [이데일리 김성수 기자] 대신자산신탁이 서울 강남구 삼성동 골든타워 인수를 포기하면서 해당 빌딩 소유자인 국민연금공단의 향후 의사결정에 시선이 쏠린다.매도자가 처음부터 입찰을 다시 진행할지, 아니면 기존 적격 예비인수후보(우선협상대상자 후보군)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁에 다시 평가를 진행할지를 결정해야 해서다. 골든타워 (자료=코람코자산신탁)◇ 재입찰 여부 결정해야…마스턴·코람코 2파전 되나20일 금융투자업계에 따르면 골든타워를 보유한 코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙NPS제1호)는 해당 빌딩의 재매각 여부를 검토하고 있다.코크렙NPS제1호의 주주는 지분율 100%를 보유한 국민연금이며, 자산관리회사는 코람코자산신탁이다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 위치한 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.앞서 우선협상대상자로 선정됐던 대신자산신탁은 최근 골든타워 인수를 포기했다. 대신자산신탁이 입찰 당시 제시한 금액은 3.3㎡(평)당 4000만원대로, 총 4900억원에 이르는 것으로 알려졌다.코크렙NPS제1호 결산 투자보고서를 보면 골든타워 취득가액은 토지 1744억5900만원, 건물 783억2000만원 합해 총 2527억7900만원, 장부가액은 2310억7200만원이다. 만약 새 인수자가 건물을 4900억원에 매입하면 단순 계산해서 취득가액보다 93.8% 높은 금액에 사는 셈이다. 기존 적격 예비인수후보(숏리스트)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁이 다시 평가를 받는다면 후보군은 2파전으로 압축된다. 코람코자산신탁은 우협으로 선정되면 이 건물을 리츠로 담을 계획이다. 해당 리츠의 투자자는 확정됐다. 다만 언제 자산을 매입할지 알 수 없어서 정확한 투자자 지분율과 리츠명은 정해지지 않았다. 반면 입찰을 처음부터 다시 진행할 경우 잠재 매수자 폭이 좀 더 확대될 것으로 보인다. ◇ 강남권역, 공실률 1%대…“희소성 더 높아질 것”골든타워는 강남권역(GBD)에 속하는 만큼 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 공실률은 전 분기 대비 0.7%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 도심권역(CBD) 3.7%, 여의도권역(YBD) 2.8%보다 낮은 공실률이다. 현대자동차그룹이 지난 1분기 준공된 스케일타워(타이거318) 전체를 사옥으로 매입하면서 해당 빌딩의 공실률 감소가 GBD 전체의 공실률 하락을 이끌었다. 임대료도 가파르게 오르고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 GBD는 지난 2분기 월 평균 실질임대료 14만원대를 돌파하며 CBD, YBD보다 높은 분기별 임대료 상승폭을 보이고 있다.서울 각 권역별 A급 오피스 실질 임대료 (자료=JLL코리아)실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리(일정 약정 기간동안 무상임대)를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 지난 2분기 GBD 내 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 오른 약 14만8600원으로 집계됐다. 또한 최근 GBD에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다는 게 JLL 측 설명이다.심혜원 JLL 리서치팀장은 “강남의 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다”며 “강남 내 임차경쟁은 심화될 것”이라고 말했다.코크렙NPS제1호는 설립 규모가 8178억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 결산 투자보고서를 보면 작년 10월 1일~올해 3월 31일 기준 배당수익률 2.55%, 연환산배당률 5.10%다. 이 기간 부동산 임대료 수익은 48억8178만원으로 총 수익(102억621만원)의 47.83%를 차지한다. 임대율(임대 가능면적에서 임대면적이 차지하는 비율)은 96.3%다. 부동산 기타수익은 32억1005만원으로 총 수익의 31.45%, 현금관련 수익은 21억874만원으로 20.66%다.현재 이 건물을 담보로 근저당권, 전세권이 설정돼 있다. 설정권자는 건물 12·13·19층을 사용 중인 애큐온캐피탈 등이며, 금액은 64억323만원이다. 전세권자는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 선순위 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다.
- "타워1·2 모두?"…코람코, 마제스타 타워1 거래 불발에 반사이익 기대
- [이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 ‘마제스타시티 타워1’ 매매거래 불발로 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. F&F-삼성SRA자산운용에 밀려 차순위 협상대상자가 됐던 NH투자증권-코람코자산신탁이 기회를 얻을 수도 있어서다.새로 선정될 인수자는 이 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. 또한 고금리로 상업용부동산 투자수요가 위축된 만큼 실제 딜클로징(거래종결)을 위한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다.◇ F&F, 마제스타 타워1 인수 ‘철회’…차순위 기회 올까11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 마제스타시티 타워1 재매각 계획을 검토 중이다. 우선협상대상자(우협)였던 F&F가 마제스타시티 타워1 인수를 검토했으나 진행하지 않기로 최종 결정했다고 지난 6일 공시해서다. 마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)마제스타시티는 서울시 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 지난 2017년 준공 직후 이 건물이 매물로 나왔고, 이지스자산운용이 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 모집해서 2541억원에 매입했다. 당시 연면적 기준 3.3㎡당 매입금액은 1800만원 수준이었다. 6년이 지난 올해 이지스자산운용은 지난 4월 매각자문사로 CBRE코리아를 선정해 이 건물 매각을 위한 절차를 진행했다. 지난 5월 말 실시한 입찰에 F&F-삼성SRA자산운용, NH투자증권-코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등이 참여했다. 이 중 F&F는 연면적 기준 3.3㎡당 3750만원을 제시해 우협으로 선정됐다. 총 인수금액은 5300억원에 이른다.하지만 이번에 F&F가 매수를 철회하면서 다른 잠재매수자들도 기회를 얻을 가능성이 생겼다. 특히 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. ◇ 코람코, 타워2 운용중…타워1 인수시 ‘완전체’ 소유코람코자산신탁은 이미 마제스타시티 타워2를 지난 2017년 8월 취득 후 운용해왔다. ‘코크렙제41호위탁관리부동산투자회사(코크렙제41호리츠)’를 통해서다. 만약 코람코가 타워1까지 인수하면 마제스타시티 오피스건물 ‘완전체’를 보유하게 된다. 코크렙제41호리츠는 설립 규모가 2221억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 투자보고서를 보면 타워2 취득가액은 토지 1293억8800만원, 건물 898억5200만원으로 적혀있다. 둘을 합치면 2192억4000만원이다. 현재 장부가액은 3768억9500만원으로, 단순 계산하면 취득가액 대비 72% 올랐다. 담보 및 부채내역을 보면 △장기차입금 2009억원 △임대보증금 101억원 △담보설정금액 104억원(근저당권 및 전세권)이다. 삼성화재(1009억원), 삼성생명(1000억원)이 금리 3.2%에 장기차입금을 빌려줬다. 최종만기일인 오는 2027년 2월 28일 일시상환하는 조건이다.또한 타워2는 임대가능 면적 3만6189.43㎡를 다 채워 임대율 100%를 기록하고 있다. 부동산 임대료 수익은 작년 9월 1일~올해 2월 28일 기준 57억9492만원이다.이 리츠의 최대 주주는 대한지방행정공제회다. 행정공제회는 지난 2월 28일 기준 해당 리츠의 보통주 33.14%, 종류주 30.10%를 보유하고 있다. 이밖에도 주요 주주로 △KT&G 보통주 13.87%, 종류주 12.60% △담배인삼공제회 보통주 5.39%, 종류주 4.90%가 있다.리츠는 운영기간 중 투자자들에게 연평균 5.99%(처분익 제외) 수준의 안정적 배당수익률 지급을 목표로 하고 있다. 종류주식 주주가 배당률에 따라 배당받지 못한 사업연도가 있을 경우 그 미배당분(누적)은 다음 사업연도 배당 시점에 최우선순위로 배당받는다.마제스타시티 각 건물 위치도 (사진=김성수 기자)◇ 새 인수자, 단기 사옥 계획 없어야…자금조달력 ‘관건’이지스자산운용이 차순위 협상대상자인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지는 아직 미정이다. F&F가 인수를 철회한지 오래되지 않아 이지스 측도 앞으로 어떻게 진행할지를 검토하는 단계다.새로 선정될 인수자는 해당 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. F&F가 마제스타시티 타워1 매수를 철회한 이유가 기존 임차인의 잔여 임차기간이 길기 때문이라는 분석이 나와서다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 넥슨 게임즈는 지난 1분기 마제스타시티 타워1 빌딩에 약 5500㎡에 이르는 임대차계약을 체결했다. 금융투자업계 관계자는 “F&F가 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 얘기가 있다”며 “하지만 (대기기간은) 입찰에 들어가기 전부터 알 수 있었던 일이기 때문에, 다른 내부 사정이 더 있을 것이라는 의견도 나온다”고 말했다.또한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다. 이미 한 번 거래가 틀어진데다, 고금리로 자금조달이 어려운 만큼 새 인수자가 딜클로징(거래 종결)을 할 수 있다는 신뢰감을 주는 게 필요해서다. 특히 현금보유 액수가 많을 경우 매각자 측 신뢰를 얻는 데 유리하다. F&F는 지난 1분기 말 현금 및 현금성자산이 개별재무제표 기준 1853억2631만원, 연결재무제표 기준 2220억3851만원으로 집계됐다.금융투자업계 관계자는 “경기 침체에도 보유현금이 풍부한 기업이 많은 것 같다”며 “최근 시장에서는 운용사들이 기업 등 전략적투자자(SI)를 유치하려 하고 있다”고 말했다. 이어 “이 과정에서 기업 쪽과 네트워크가 있는 증권사와 손잡은 곳이 인수구조를 짜는 데 유리할 것”이라고 덧붙였다.
- '준공 늦어져도 황금입지'..사학연금 TP타워 운용수익률 '기대'
- [이데일리 김성수 기자] 사립학교교직원연금공단(이하 사학연금) 새 사옥 ‘TP타워’ 운용수익률에 대한 기대가 높아지고 있다. 서울 오피스 ‘품귀현상’으로 인해 임차인 확보가 수월할 것으로 예상되는데다 서울 오피스 임대료도 올랐기 때문이다. 당초 운용수익률 목표치는 9.4%였지만 이를 웃도는 14%대까지 가능할 것이란 전망이 나온다. 다만 건설자재 수급 문제 등이 겹치면서 오는 12월 말로 예정됐던 건물 준공 시기는 다소 늦어질 것으로 보인다. ◇ TP타워 운용수익률, 올 10~11월경 재산출…“14% 넘을 것”7일 사학연금에 따르면 서울 영등포구 여의도동 일대 재건축되는 TP타워(사학연금 서울회관) 운용수익률이 14%대를 넘어설 것으로 전망된다.앞서 주명현 사학연금 이사장은 작년 10월 여의도 국회에서 열린 교육위원회 국정감사(국감)에 참석해 업무현황보고를 하는 자리에서 “운용수익률로 14%를 예상한다”고 밝혔다. 주 이사장은 지난달 말 3년 임기가 끝났지만, 아직 후임자가 정해지지 않아 당분간 이사장 업무를 지속한다.(자료=서울시, 코람코자산신탁)당초 사학연금은 TP타워 재건축 사업의 운용수익률 목표치를 9.42%로 세웠었다. 하지만 서울 오피스 시장이 호황을 보여 운용수익률 예상치가 더 높아졌다. 작년 4분기 서울 A급 오피스는 역대 최저 공실률을 기록한 동시에 역대 최고 임대료를 경신했다.종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 작년 4분기 서울 A급 오피스 공실률은 전분기 대비 0.8%포인트(p) 하락한 1.8%로 집계됐다. 이는 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저 수준이다. A급 오피스란 연면적 1만평(3만3057㎡) 이상, 바닥면적 330평(1090㎡) 이상인 사무실 건물을 말한다. 강한 임차 수요에 비해 지난해 신규 공급이 부족해 기록적으로 낮은 공실률을 보였다. 여의도 권역(YBD) 공실률은 1.8%로 전 분기보다 약 0.07%p 하락했다. 공실률이 떨어지면서 실질임대료도 빠르게 상승 중이다. 여의도 권역의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 10만4900원으로, 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8% 상승했다. 실질임대료는 명목임대료에서 렌트프리가 적용된 가격을 뺀 나머지 임대금액이다. 렌트프리는 일정 기간 동안 상가, 또는 사무실을 공짜로 빌려주는 무상임대를 말한다. 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택 중 하나로, 부동산 침체기에 공실을 줄이기 위해 활용한다. 사학연금은 TP타워의 임대차 계약이 완료된 다음 오는 10~11월경 운용수익률을 다시 산출할 계획이다. 그 사이 오피스 임대료가 더 오르면 수익률은 더 높아질 가능성이 있다. 서울 여의도 TP타워 재건축 현장 (사진=김성수 기자)TP타워는 서울 영등포구 여의도동 27-2 일대 들어선다. 지하 6층~지상 42층, 연면적 14만1669㎡(약 4만2930평) 규모의 프라임 오피스(연면적 1만평 이상) 빌딩으로 재건축된다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역과 가깝다. 오는 2025년 여의도역에 신안산선이 개통하면 교통여건은 더 개선된다.◇ 시멘트 부족에 전국 건설현장 ‘비상’…내년 준공 가능성도이 재건축 사업은 사학연금이 직접 출자하고, 리츠형태가 더해진 간접개발투자 방식이다. 이는 연기금 중 첫 사례로 알려졌다. 리츠(REITs)란 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말한다.건축주는 코크렙티피위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙티피)로, 사학연금과 코람코자산신탁이 같이 투자하고 있다. 사학연금 지분은 95.17%, 코람코자산신탁 지분은 4.83%다. 코크렙티피의 주요 사업목적은 부동산 취득·관리·개량 및 처분, 부동산 개발, 부동산 임대차 등으로 자산을 투자·운용해 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것이다.사업의 총 투자비는 4685억원이며 이 중 47%(악 2202억원)는 출자금으로, 53%(약 2483억원)는 차입금으로 충당한다. 코크렙티피 감사보고서를 보면 건설 중인 자산의 장부금액은 작년 말 기준 1548억8790만3000원으로, 취득금액(841억5405만8000원) 대비 84% 올랐다.(자료=코크렙티피위탁관리부동산투자회사 감사보고서)또한 코크렙티피는 장기차입금 관련 총 2600억원 대출약정을 맺은 상태다. 이 중 실제로 받은 장기차입금은 작년 말 기준 총 340억원이며, 만기는 내년 4월 15일이다.차입처는 △트랜치A(이자율 3.2%) 국민은행 120억원, 농협협동조합중앙회 113억원, 농협생명보험 107억원 △트랜치B(이자율 5.10%) 하나금융투자(아직 대출금 없음) 등이다.시공사는 삼성물산이며 오는 12월 말 준공 예정이다. 다만 건설자재 수급 문제 등으로 준공이 다소 지연될 가능성도 있다. 주요 건설자재인 시멘트, 레미콘 공급부족이 심각해 전국 건설현장이 중단되는 등 어려움을 겪고 있어서다. 대한건설협회에 따르면 지난 3월 이후 수도권에서 시멘트·레미콘 수급 불안으로 공사가 중단 및 지연된 현장이 절반 이상(63.6%)으로 조사됐다. 현재 시멘트 공급은 수요에 비해 부족한 상태다. 산업부에 따르면 올해 1~3월 말까지 시멘트 누적 생산량은 1061만톤(t)으로 전년 동기 대비 3.6% 증가했다. 하지만 같은 기간 수요가 1066만톤으로 공급량을 웃돈다.금융투자업계 관계자는 “원래 사학연금이 계획한 준공 시점은 올 연말이지만, 자재조달 지연 등으로 늦어질 수도 있을 것”이라며 “이 경우 내년 중 완공돼서 임대가 이뤄지고 사학연금도 (전경련회관에서) 이전할 것으로 보인다”고 말했다.삼성물산 관계자는 “발주처와 협의 중”이라며 “준공 관련 아직 확정된 내용은 없다”고 말했다.
- 고금리·부동산 침체에…리츠 상장 3년째 쪼그라들어
- [이데일리 신수정 기자] 리츠(REITs, 부동산투자회사) 상장이 3년 연속 쪼그라들고 있다. 기준 금리 인상에 따른 대출 이자 부담으로 주택 가격이 하락하는 등 부동산 시장 투지 심리가 얼어붙으면서 리츠 시장도 직격탄을 맞고 있다. 전문가들은 금리가 고점을 찍고 하락세로 돌아서야 투자심리도 회복할 수 있다고 내다봤다.서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)18일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 올해 신규 상장한 리츠는 3개로 지난 2020년 6개 상장을 정점으로 한 뒤 지속적으로 줄어들고 있다. 코로나19와 금리 인상 등의 영향으로 호텔 수요가 하락한데다 아파트 가격 하락도 이어지고 있어 부동산 투자 수요가 줄어든 데 따른 영향이다. 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자상품이다.투자자산별로 보면 대다수 투자포트폴리오가 오피스에 쏠려 있다. 사회적 거리두기에도 오피스 수요만은 탄탄하게 버텨준데다 공급도 많지 않아 공실률이 낮다는 판단에 따른 것으로 분석된다. 지난 3년간 투자자산별 상장 리츠 현황을 보면 오피스는 7개, 리테일 2개, 주택 1개, 물류 2개, 복합형 1개다.리츠 주가는 바닥을 헤매는 중이다. 금리 인상과 경기침체 등의 우려에 레고랜드발 부동산 자금경색 사태까지 겹치면서 주요 상장 리츠는 큰 폭으로 하락했다. KRX 리츠 TOP10 지수를 보면 지난 13일 기준 종가가 848.49으로 지난 5월 1200포인트보다 29% 하락했다.이 지수는 주요 상장 리츠 종목의 주가 추이를 반영하는 대표적인 지수상품이다. 구성 종목으로는 롯데리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠, 코람코에너지리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티엔디리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠 등 유가증권시장 상장 리츠 상위 10개 종목이다.업계와 전문가들은 금리인상기의 정점을 확인해야 이후 리츠 투자 심리도 회복할 수 있다고 전망한다. 금리가 상승하면 배당 매력도는 떨어진다. 조달 비용이 커지다 보니 지속적인 부동산 매입이 어려워지고 배당수익도 떨어질 수밖에 없다고 지적한다.대형 증권사 리츠 담당자는 “금리 고점을 확인하기 전에는 리츠 주가가 본격적으로 반등하기 어렵다”며 “현재로서는 주가 상승 분위기를 체감하기 어려운 상황이다”고 언급했다. 다만 상장 리츠의 주가가 부동산 침체 우려에 과도한 낙폭을 보인 만큼 반등의 여지는 충분하다고 평가한다. 이경자 삼성증권 연구원은 “레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 불안이 리츠의 리파이낸싱 우려로 확산하는 등 과도한 불안감이 투자심리에도 큰 영향을 미쳤다”며 “리츠의 가치를 측정하는 지표인 주가순자산배율(P/NAV)은 현재 0.6배 수준에 불과하다”고 설명했다.이어 이 연구원은 “정부가 금융시장 불안을 잡겠다고 강력한 의지를 보인 만큼 차입시장 불안으로 가장 큰 주가 하락을 겪은 리츠 섹터의 투심에도 긍정적으로 작용할 것”이라고 전망했다.
- 데이터센터 훈풍 곧 분다…리츠 '저가 매수'해 올라타라
- [이데일리 오희나 기자] 연초 배당 매력에 약세장 속에서도 피난처로 주목받던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 하반기 들어서는 약세를 면치 못하고 있다. 금리 상승과 부동산 가격 하락 우려가 겹치면서 주가가 크게 빠졌다. 전문가들은 장기 투자 관점에서 배당수익률을 본다면 오히려 주가가 하락한 지금이 투자 적기라고 말한다. 특히 최근 카카오 먹통 사태로 데이터센터가 부각하면서 상업용 부동산으로 눈을 돌리는 것도 대안이라고 설명한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇‘카카오 먹통 사태’ 데이터센터 투자 수요 증가 전망23일 한국리츠협회에 따르면 국내 주식시장에 상장된 리츠는 모두 21개다. 최근 주식시장이 급락한 가운데 주요 리츠들도 ‘52주 신저가’를 기록하면서 고전을 면치 못하고 있다. 다만 주가가 하락하면서 대부분 상장 리츠의 배당수익률은 8~9%대까지 치솟았다.리츠는 투자자로부터 자금을 모아 호텔, 오피스, 물류센터 등 부동산에 투자한 뒤 임대료와 매각 차익을 배당하는 간접투자 상품이다. 올해 상반기까지만 해도 안정적인 배당수익률로 주목받았지만 상황이 반전됐다.미국이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 올린 가운데 한국은행이 2번 연속 빅스텝(기준금리 0.50%포인트 한 번에 인상)을 단행하면서 기준금리가 3.0%로 올랐기 때문이다. 리츠는 투자금, 은행 대출 등으로 부동산 자산을 사들여 임대료와 시세 차익을 주주들에게 배당하는데 대출 금리 상승으로 이자 비용이 늘어나면서 수익성이 악화했다. 여기에 부동산 시장 침체가 이어지면서 주택시장에 이어 상업용 부동산 시장의 투자심리도 위축됐다.시장에서는 리츠가 최근 조정을 받고는 있지만 전자상거래 시장 확대와 데이터 사용량 증가로 첨단 물류센터, 데이터센터 등 새로운 상업용 부동산에 대한 투자 수요는 늘고 있다고 분석한다. 실제로 2020년 상반기 7개에 불과했던 상장 리츠는 불과 2년여 만에 21개로 증가했다. 투자 대상도 오피스, 리테일에 집중했던 것에서 벗어나 물류, 복합, 해외자산 등으로 다양화하는 추세다.특히 최근 ‘카카오 먹통 사태’로 데이터센터 중요성이 부각하면서 이에 대한 투자가 늘어나리라 예상하고 있다. 네이버, 카카오 등 IT 대기업이 인프라 투자를 크게 늘리면서 시장이 확대할 것이란 전망이다. 이창동 밸류업시스템즈 책임연구원은 “물류센터나 데이터센터가 3~4년 사이 새로운 투자처로 떠오르면서 투자가 늘어나고 있다”며 “장기 임차 수요로 안정적인 수익 구조를 갖춰 투자자가 많이 찾고 있다. 최근에는 카카오 사태로 리스크가 커졌기 때문에 관리를 강화하면서 투자 수요도 늘어날 것으로 전망한다”고 말했다.이어 “부동산 구조화 금융도 점차 확대할 것으로 보인다”며 “아직 개인 투자자가 직접 투자를 선호하는 경향이 많지만 이미 자산가치가 높아졌기 때문에 개인이 접근하기 어려운 시장이 돼가고 있기 때문에 장기적으로는 간접투자가 활성화할 것이다”고 말했다. 인터넷 데이터센터(IDC) 모습. (사진=이미지투데이)◇금리 인상·부동산 침체 우려 불구 고배당 매력…저가 매수 ‘기회’전문가들은 최근 리츠의 주가가 부진하지만 장기적인 관점에서 고배당을 노린다면 저가 매수 기회일 수 있다고 조언한다. 다만 무조건 배당이 높은 종목에 접근하기보다 금리부담에 안정적으로 대응할 수 있는 일정 규모 이상의 리츠를 고르는 것이 좋다. 안정적인 임차인을 통해 수익을 낼 수 있는 리츠인지 살펴보는 것도 중요하다.롯데리츠는 롯데그룹을 임차인으로 두고 있어 안정적인 리츠로 꼽힌다. 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛 등 롯데그룹 관련 건물이 기초자산이다. SK리츠는 서울 종로 서린빌딩, 전국 116개 SK주유소를 기초자산으로 하는 리츠다. 국내 상장 리츠 최초로 분기 배당을 시행하고 있다. 이리츠코크렙은 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛, 2001아울렛 등을 기초자산으로 보유하고 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 유일한 물류 전문 리츠로, 전국 18개 물류센터를 보유하고 있다. 배상영 대신증권 연구원은 “현재 리츠가 저평가 구간이어서 투자하기에 적기다”며 “안정적인 배당수익을 기대하는 투자자라면 금리 인상이 어느 정도 마무리하는 것을 확인하고 들어가는 것도 좋다”고 말했다. 이어 배 연구원은 “리츠에 투자할 때는 구성 자산이 좋은 입지에 있는 물건인지, 임차인과 장기 계약했는지, 임대료가 물가와 연동해 있는 지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다”고 덧붙였다.
- [빚투플로우]한달 보름 만에 18조원대로 내려간 융자
- [이데일리 유준하 기자] “주식은 진짜 어려운 것 같아, 차라리 부동산이 쉽지.”코스피 2300선이 무너지기 전날 만난 여의도 증권사 임원급 한 분이 이렇게 말씀하시더군요. 부동산은 평지에 접근성이 좋은 길목이라는, 높은 자본금이 필요하다는 것만 제외하면 비교적 간단한 기준이 필요하나 주식은 다양한 매크로 변수 속에서도 숫자가 좋은 기업을 찾는 게 쉽지 않다는 이유에서였습니다. 이 말을 다시 곱씹어 보면 결국 지수는 무너져 내리지만 올라갈 종목은 또 올라간다는 의미도 담겨있지 않을까요. 한 주간 신용거래융자 잔고는 소폭 줄었습니다. 다음은 이번 주 신용융자잔고 동향입니다.자료=금융투자협회25일 금융투자협회에 따르면 지난 22일 신용거래융자는 18조9134억원으로 지난 15일 기준 19조770억원 대비 1636억원 줄었습니다. 18조원 대는 지난달 초인 8월9일 18조9678억원 이래 약 한달 보름 만입니다. 이달 23일 코스피 지수가 2300선이 무너졌다는 점을 감안하면 26일 발표될 23일자 신용융자도 더 내려갈 것으로 전망됩니다. 참고로 예탁금도 50조원대를 횡보하다 지난 22일 5거래일 만에 증가세로 전환하면서 51조원대를 회복하기도 했습니다.물론 증시 시가 총액 대비 신용거래융자는 여전히 높은 수준이긴 합니다. 지수가 빠진 것 만큼 융자도 빠졌느냐고 하면 그건 아니란 의미입니다. 단순 비교만 하자면 이달 22일 기준 코스피 지수는 지난 1월3일 종가 대비 21.9% 빠졌는데 코스피 신용융자는 같은 기간 17.2%만큼 줄었습니다.이번 주(9월15~22일) 신용융자가 가장 많이 늘어난 종목은 일야(058450)입니다. 15일 기준 잔고 10주에서 22일 11만6783주까지 늘어났는데 주가는 최근 5거래일 연속 하락세를 이어갔습니다. 신한 홈트레이딩시스템(HTS) 상으로는 시가총액 240억원, 자본금은 166억8500만원이네요.상장지수펀드(ETF)를 제외한 종목으로는 디앤디플랫폼리츠(377190)가 2위를 차지했습니다. 613주에서 9375주로 1430% 증가했는데 같은 기간 주가는 1.13% 빠졌습니다. 해당 리츠는 SK디앤디(SK D&D)의 자산운용 전문 자회사 디앤디인베스트먼트(D&D Investment, DDI)의 상장리츠로 지난해 8월 상장 당시 연 6% 수준의 배당수익률 제공을 목표로 한다고 밝힌 바 있습니다.이어 새빗켐(107600)이 1382% 증가율로 3위를, 한화플러스제2호스팩(386580)이 1001% 증가하며 4위를 차지했습니다. 하나금융15호스팩(341160)도 907% 증가하며 뒤를 이었고 △이리츠코크렙(088260)(269.6%) △한국경제TV(039340)(269.4%) △세동(053060)(257.2%) 순이었습니다.잔고 비율 상위 종목은 확실히 코스피 시장서 10%대를 넘는 종목이 줄었다는 점이 주목됩니다. 10% 이상 종목은 총 3개로 KODEX 코스닥150선물인버스(251340)가 10.5%로 1위, 한신기계(011700)가 10.3%로 2위를 차지했고 대성홀딩스(016710)와 삼천리(004690)가 10.05%와 9.9%로 3, 4위를 기록했습니다.코스닥 시장에서는 코스피 시장 대비 비교적 10%대 종목이 많았는데, 1위는 선광(003100)으로 12.01%를 기록했습니다. 이어 SDN(099220)이 10.68%로 2위를, 희림(037440)과 덕우전자(263600)가 각각 10.5%와 10.29%로 3, 4위를 차지했습니다. 빅텍(065450)과 이루온(065440)은 10.19%와 10.18%로 유사한 수준이었습니다.
- [머니팁]삼성증권, ‘KRX 리츠 톱10 월배당 ETN’ 신규상장
- [이데일리 김응태 기자] 삼성증권(016360)은 ‘삼성 KRX 리츠 TOP10 월배당 ETN’을 신규 상장한다고 22일 밝혔다. 이번 상품은 한국거래소의 ‘KRX 리츠 TOP10 지수’를 기초자산으로 하는 상장지수증권(ETN)이다. 배당 지급 횟수를 늘린 게 특징이다. 상장 리츠마다 분배금을 지급하는 주기와 시기가 다르다는 점에 착안해 여러 리츠를 반영, 배당이 자주 지급될 수 있는 구조로 만들어졌다. 월배당은 매월 분배금이 지급되는 게 것이 아닌, 분배금이 생기는 월에 바로 배당을 지급한다는 것을 뜻한다. 이달 기준으로 1년에 배당이 예상되는 월은 총 6개다. 내년 3월 KRX 리츠 TOP10 지수 내 상장리츠 리스트 변경 시에는 월배당 주기가 달라진다.월배당 ETN에 투자 시 소액투자 혹은 1만원짜리 한 주만 사도 10개의 리츠에 분산 투자하는 효과가 있다. 이달 기준으로 본 ETN의 구성 종목은 ESR켄달스퀘어리츠, NH올원리츠, SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, 롯데리츠, 신한서부티엔디리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠 등이다.리츠 수익률은 전통적으로 다른 자산과의 상관관계가 낮아 경기방어형 투자자산의 성격도 갖고 있다. KRX 리츠 TOP 10 지수의 이달 15일 기준 1년 연변동성은 11.6%이다. 코스피200 17%, 코스닥150 24.7%에 비해 낮은 수준이다.ETN과 개별 상장리츠 모두 매매차익이 비과세 된다. 다만 개별 상장리츠는 매도 시 증권거래세가 부과되는 반면 ETN은 증권거래세가 면제된다.삼성증권 관계자는 “배당기회를 늘려 현금을 필요로 하는 은퇴세대 고객들에게 적합한 ETN”이라며 ”삼성증권은 앞으로도 투자자들의 다양한 수요에 맞춤 상품을 출시할 것“이라고 밝혔다.
- "국내 상장리츠, 글로벌 상회…높아진 배당 성장성"
- [이데일리 이은정 기자] 국내 상장리츠가 올 들어 코스피 지수 변동률을 상회하며 강세를 보이고 있다. 글로벌 리츠 대비해서도 긍정적인 성적표를 냈다. 높아진 배당 성장성 영향이 크다는 분석이다. 신한금융투자는 26일 국내 상장리츠가 연초 이후 금리 상승, 러시아 사태로 인한 금융시장 불안에도 주가 강세를 보이고 있다고 짚었다. 올 들어 5.7% 상승했고, 코스피를 11.6%포인트 상회했다. 또 글로벌 리츠 대비해서도 양호한 주가 흐름을 보이고 있다. 2020년 다수의 상장 리츠가 편입되던 당시, 글로벌 리츠 대비 상대적으로 작은 보유 자산, 편중된 섹터, 낮은 배당 성장성 등의 한계로 국내 상장 리츠는 글로벌 리츠 대비 주가가 부진했다. 김선미 신한금융투자 연구원은 “2021년 이후 다물리츠 등장과 함께 신규자산 편입이 가시화되며 국내 상장 리츠는 주가 반등에 성공했다”며 “올해 오히려 글로벌 리츠를 아웃퍼폼 중”이라고 설명했다.업체별로는 SK리츠, 코람코더원리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티앤디리츠 등이 연초 이래 10% 상승하며 주가 흐름이 양호하다. 기존 우량주(신한알파리츠, 코람코에너지리츠) 외 개별 이슈 있는 리츠들(이리츠코크렙- CR리츠에서 위탁관리리츠로 전환·모두투어리츠, 신한서부티앤디리츠-리오프닝 수혜)의 주가 수익률이 높은 것이 올해의 특징이라고 짚었다. 올해 국내 상장리츠 강세는 ‘높아진 배당(DPS) 성장성’에 기인한다고 분석했다. 통상적으로 리츠의 배당은 △보유 자산에서 기대 이상의 임대료 상승 시현 △신규자산 편입 △자산 매각차익 발생에 따른 특별 배당금 지급 등을 통해 성장한다. 현재 국내 상장리츠의 경우 신규자산 편입 등이 활발하게 진행되고 있다.아울러 지난해부터 가속화된 리츠들의 신규자산 편입 흐름은 올해에도 지속되고 있다. 김 연구원은 “기존 보유자산이 속한 섹터 외로, 물류센터, 데이터센터, 해외 자산 등 자산 범위가 확대됐다”며 “이는 섹터의 다각화를 통해 포트폴리오 배당수익률을 개선시킬 수 있고, 향후 자산 성장 가능성을 높일 수 있다는 측면에서 긍정적”이라고 전했다.
- 거래소, 23일 KRX 리츠 톱10 지수 발표
- [이데일리 이지현 기자] 한국거래소는 23일 거래소에 상장된 부동산투자회사(이하 ‘리츠’) 종목으로 구성된 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’와 동 지수의 전략형 지수인 ‘KRX 리츠 TOP 10 레버리지 지수’를 발표한다고 18일 밝혔다.이 지수는 유가증권시장 상장 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목을 유동시가총액으로 가중해 산출한 지수다. 낮은 가격변동성과 높은 배당 수익률이라는 리츠의 장점으로 주가 하락기에도 안정적 수익 추구가 가능하다. 최근 시장 대표지수인 코스피 200(-8.5%) 지수보다 높은 24.9%의 수익률을 실현하고 있다.구성종목으로는 ESR켄달스퀘어리츠(365550), 제이알글로벌리츠(348950), 롯데리츠(330590), 코람코에너지리츠(357120), SK리츠(395400), 신한알파리츠(293940), 디앤디플랫폼리츠(377190), NH올원리츠(400760), 이리츠코크렙(088260), 신한서부티엔디리츠 등이 있다.지수별 누적수익그래프(2021~2022년 4월 말)KRX 리츠 TOP 10 레버리지 지수는 원지수인 KRX 리츠 TOP 10 지수 수익률의 두 배를 추종하는 투자전략을 반영한 지수다. 구성종목 포트폴리오 1개 매수 및 1개 차입을 통해 당일 수익률의 2배를 추종하나, 포트폴리오 수익률에서 차입비용을 차감해 지수값을 산출한다. 레버리지 효과로 인해 지수 상승 시 원지수 대비 우수한 성과를 보이는 동시에, 반대의 경우 손실도 증가하게 돼 주의가 필요하다.한국거래소 관계자는 “리츠를 기초자산으로 하는 ETN 등 지수상품의 상장으로 리츠 상품에 대한 투자자 수요를 충족하고 상장 리츠시장 활성화에 기여할 것으로 기대한다”고 말했다.
