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- [오은석의 부동산 재테크] 부동산 대출 규제 완화 연장 발표, 고수들의 접근 전략은?
- [오은석 북극성 대표] 지난 4월말 정부는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 완화 조치를 1년 더 연장하기로 발표했다. 당초 집값 대비 대출 한도를 LTV 60%, DTI 50%로 규제해왔던 것을 2014년 8월부터 부동산 경기 회복으로 내수를 살리겠다며 LTV는 70%, DTI는 60%로 한시적으로 완화했는데 이를 더 연장한 것이다. 이러한 정책은 부동산 시장에 호재로 작용해 실거주 및 투자목적의 부동산 매수세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.이러한 호재에 힘입어 올해 하반기에 부동산을 매입하려 한다면 어떤 점을 주의하여야 할까? 대부분의 사람들은 부동산을 매입한다고 할 때, 매입 자체에만 초점을 맞추고, 실거주 목적과 투자 목적을 크게 구분하지 않는다. 그러나 부동산 투자 고수들을 보면 실거주 목적과 투자 목적은 접근 방식이나 전략에 있어 확연한 차이가 있다는 것을 어렵지 않게 발견할 수 있다.그 차이를 이해하지 못한다면 부동산을 매입하여 시세차익을 얻는 것을 ‘운’에 기댈 수 밖에 없다. 실거주 목적 부동산 매입과 투자 목적 부동산 매입 접근법에는 어떠한 차이가 있을까?실거주 목적 부동산 매입에 있어 가장 중요한 것은 ‘생활환경과 주거공간의 안락함’이다. 좀 더 구체적으로 하나씩 살펴보면 다음과 같다.첫째, 생활환경이다. 생활환경은 거주지와 직장(또는 학교)과의 거리, 교통시설, 편의시설, 공원 등을 의미한다. 본인이 부담할 수 있는 범위 내에서 아파트 가격을 결정한 다음 생활환경을 고려해 지역을 선택하고 그 지역 내에서 가장 실거주 하기에 좋은 부동산을 선택한다. 둘째, 주거공간의 안락함이다.아파트를 예를 들어 설명한다면 층, 향, 동, 일조권, 조망권, 내부 구조 등 가족이 안락하게 생활하는데 영향을 주는 것들을 의미한다.일반적으로 대부분의 사람들은 위에 언급한 두가지 요소들만 모두 충족을 하면 결국 살기 좋은 곳이고, 살기 좋은 곳은 나중에 매도를 할 때 시세 차익을 받을 수 있을 것이라 생각 한다.하지만 위의 두가지 요소들이 서울 강남지역이 실거주에 최적의 요건을 갖춘 지역임에도 불구하고 부동산 가격이 계속해서 상승하지 않고 상승과 하락을 반복한다는 현상을 설명하기에는 어려움이 있다. 즉, 앞서 말한 생활환경이 좋고 주거 공간이 안락하다는 것은 아파트 가격 상승의 필요조건일 수는 있어도 충분조건은 아니다라는 의미이다.그렇다면 부동산을 투자 목적으로 봤을 때 가장 중요한 요소는 무엇일까? 여러가지 요인이 복합적으로 작용하겠지만 한가지만 뽑는다면 그것은 바로 ‘투자 타이밍’일 것이다.투자에 있어 매수 타이밍과 매도타이밍의 중요성에 대한 내용은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 2015년에 있었던 실제 지역 사례를 들어 설명하도록 하겠다.A 지역과 A지역에 인접한 B 지역이 있다.A지역은 인근 지역에 비해 노후 된 아파트가 많이 밀집되어 있었다. 인프라 및 생활시설이 인근 지역에 비해 상대적으로 부족하고, 개발호재도 없었으며, 학군도 좋지 못해 외부지역에서 인구가 유입되기 쉽지 않는 지역이었다. 즉, 일반인들 눈에 보기에는 투자가치가 전혀 없어 보였다. 그런데 이 지역의 21평형 아파트가 작년 1년 동안 4000만원이 상승했다. 상승 전 매매가격이 1억 7천만 원인 점을 감안한다면 매매가격 대비 상승폭이 꽤 큰 셈이다.A지역이 이처럼 단기간에 매가 상승이 컸던 이유는 무엇 때문이었을까?그 이유는 일반적으로 생각할 수 있는 것과 달리 ‘A지역이 인근 B지역에 비해 매매가격이 저렴하다’ 라는 것이었다.저렴한 것이 매가 상승의 주된 원인이다?실제 그 원인을 분석해보면 다음과 같다.B지역은 인프라와 거주 여건이 좋아 실거주 수요와 함께 투자수요가 꾸준히 유입되다 보니 전세뿐만 아니라 매매가격도 동반 상승했다. 상대적으로 인프라가 부족한 A지역은 지역 내에서만 수요가 움직이다 보니 거래량도 예전과 별반 차이가 없었다. 그래서 사람들은 인프라가 부족한 A지역의 아파트를 매입하기 보다 지금 당장은 전세로 살고 훗날 자금이 모이면 그 때 인근 B지역의 아파트를 사겠다는 생각으로 A지역은 매매보다는 전세 중심으로 거래가 이루어 지고 매매가격에는 큰 변동이 없었다.그런데 B지역의 아파트 가격이 가파르게 상승하자 상승에 부담을 느낀 사람들이 A지역으로 유입되면서 A지역 역시 매매가격이 움직이기 시작했고, 매물을 빠르게 걷어 들이면서 A지역이 B지역에 비해 2015년 1년 동안 매매가격 상승폭이 더 크게 나타나게 됐다.위의 A지역의 아파트 가격상승 사례처럼, 부동산 시세차익은 생활환경과 안락함 보다, 주변 부동산 상황과 타이밍에 더 큰 영향을 받는다.따라서 위 사례처럼 가격이 저렴하다는 것도 투자 목적 부동산 매입에서는 호재가 될 수 있는 것이다.두 마리 토끼를 모두 잡기는 사실 쉽지 않다. 그러므로 각각 목적에 맞게 접근 하고 그에 맞게 임장을 하면서 선택과 집중을 하는 것이 실거주에 대한 만족도와 투자 목적 아파트에 대한 수익률을 모두 높일 수 있는 지름길일 것이다.실거주를 위한 부동산 접근법과 투자를 위한 부동산 접근법은 다를 수 밖에 없다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산재테크] 부동산 투자 고수들은 시세파악을 어떻게 할까?
- 바야흐로 봄이다. 올해초 주춤했던 부동산 시장이 봄 바람을 타고 서서히 기지개를 켜고 있다. 한국감정원 발표에 따르면 지난 4일 기준 전국 아파트값은 7주 연속 하락세를 멈추고 보합으로 전환했으며, 강남 재건축 시장을 중심으로 서울의 아파트값은 반등의 움직임이 보이고 있다. 총선 이후 유권자들에게 보답이라도 하듯 우호적인 부동산 정책이 나오고, 경기부양을 위한 금리인하, 한국판 양적완화 등으로 수도권 부동산 시장은 투자에 우호적인 환경이 조성될 것이라 예상된다. 이러한 흐름에 발 맞추어 많은 사람들이 수도권 부동산 투자를 준비하고 있다. 이들이 가장 궁금해 하는 것은 무엇일까? 경기상황, 금리 움직임, 부동산 정책, 지역 호재 등 여러가지가 있지만 가장 궁금한 것은 바로 투자물건 선정과 현재의 시세를 정확히 파악하는 것이다. 실무에서는 부동산 정보를 기반으로 시세를 파악하고 현장 답사를 하는 일련의 작업을 넓은 의미의 임장(臨場)이라고 한다. 임장 할 때 가장 중요한 것은 ‘한정된 시간 속에서 효율적으로 임장 하는 것’이다. 일반적으로 임장의 단계는 물건검색, 사전조사, 임장(현장답사), 보고서 작성으로 나뉜다.어느 것 하나 소홀해서는 안되지만 효율적인 임장을 위해서는 임장 비중보다 사전조사 비중을 높이는 것이 바람직하다. 나 역시 초보 때는 사전조사와 임장의 비중이 10 대 90 이었지만,현재는 사전조사와 임장 비중이 70 대 30으로 사전조사 비중이 매우 높은 편이다.사전조사를 할 때는 뚜렷한 목표설정이 선행 되어야한다. 예를 들어 임장을 하기 전에 부동산 투자로 얻고자 하는 것이 무엇인지(임대수익, 임대수익과 시세차익, 시세차익) 목표를 설정해야 한다. 성공적인 투자를 위해서는 단순히 목표만을 정하는 것이 아니라 그 목표를 달성할 시기가 언제인지(2년미만, 2년, 2년~4년, 4년 초과 등)도 정하고, 목표를 달성하기 위해 필요한 자금의 범위를 1000만원 이하, 1000만원~2000만원, 2000만원~4000만원, 4000만원 이상 등 세분화 하여 나누어야 한다.이렇게 구체적인 목표가 설정된 다음에야 그에 맞는 물건을 검색하는 것이 좋다. 그래야 물건 검색의 범위가 줄어들고, 타깃을 잡는 시간을 최소화 시킬 수 있기 때문이다.목표와 목적이 정해지면 이제부터 본격적으로 사전조사를 시작한다.사전조사의 시작은 물건이 아니라 지역이며, 지역을 분석하기 위해서는 지도를 봐야한다. 요즘에는 인터넷 지도가 너무 잘 나와 있으니 이를 적극 활용하자. 예를 들어, 타깃 지역이 용인 수지구라고 한다면 용인 수지구의 지도를 먼저 체크한다.관공서가 어디에 있고, 상업시설이 어디에 있으며, 학교, 편의시설, 지하철, 도로와 아파트 단지 등 주거지역을 체크한다. 지도를 보면서 꼭 해야 할 연습 중에 하나가 바로 그 지역을 A급부터 D급으로 나누는 연습이다. 단순히 급을 나누는 것이 아니라 그렇게 생각하는 이유를 반드시 명기해야 한다.급을 나눈 이후에, 비로소 물건별로 시세와 호재를 인터넷으로 찾아보면서 타깃의 대상을 좁혀 나가기 시작한다. 이렇게 하여 선정된 물건들을 모아 중개업소에 전화를 하여 궁금했던 내용들을 확인한다. 이 과정에서 단순히 시세만 파악하는 경우가 많은데, 필자가 추천하는 방법은 시세와 매물을 파악하면서 시세보다 저렴하게 나온 급매가 있다면 이 물건을 포함해 중개사 추천물건까지 모두 브리핑을 준비하라고 예약을 걸어 놓는 것이다.‘부동산 방문 예약’은 매우 중요하다.투자자의 시간을 효율적으로 사용할 수 있을 뿐만 아니라 중개사와의 신뢰감도 높여 예약없이 현장을 방문할 때보다 더 많은 정보를 얻을 수 있다.임장은 물건에 대해 새로운 것을 찾는 조사가 아닌 사전조사 내용을 확인하는 절차라고 생각한다. 즉, 사전조사가 철저하게 이루어져야하고 사전조사 했던 내용 중에 본인이 생각했던 입지의 구분부터 물건에 대한 구체적인 정보까지 조사한 정보와 판단이 맞는지 맞지 않는지 여부를 최종적으로 확인하는 절차라고 생각하면 된다.만약 사전조사를 했을때보다 임장을 통해 많은 정보를 얻었다면 이는 사전조사가 충분하게 되지 못했다는 반증이기도 하다.사전조사만 완벽하게 되었다면, 하루에 20~30개의 부동산은 예약 스케줄에 따라 방문할 수 있으며, 사전조사 없이 임장했을 때 보다 3~4배의 좋은 물건을 얻을 수 있어 선택의 폭이 매우 넓어지게 된다.또한 나중에는 현장에 가지 않더라도 지도만을 보고도 급을 나눌 수 있으며, 물건이 눈에 그려지게 된다. 이는 하루아침에 절대 될 수 없는 부분이다. 꾸준한 연습과 반복의 결실로 얻을 수 있는 것이다. 시간을 효율적으로 사용하기 위해서는 임장 시스템을 구축하는 것이 필요하며, 그 시스템을 얼마나 잘 갖췄느냐에 따라 적은 시간으로 많은 수익을 낼 수 있다고 본다.하루 24시간은 누구에게나 공평하다. 투자에 있어서도 결국 24시간을 어떻게 활용하느냐가 성공투자의 관건이다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크] 확정수익 15%를 준다고? 오피스텔 투자시 주의할 점
- “확정수익 15%, 2년간 임대 수익률 보장” 거리를 걷다보면 이런 분양 광고를 쉽게 접할 수 있다. 현재 은행금리가 1%대인데 15%금리에 2년간 수익률을 보장해준다니 예금금리 제로인 저금리 시대에 눈길이 자연스럽게 옮겨져 간다. 이런 광고 문구를 보면 ‘이걸 믿는 사람이 있을까?’, ‘저게 사실이라면 본인들이 은행 대출 받아서 오피스텔을 사는게 더 나을텐데’라는 생각도 들지만, 여전히 이런 광고가 성행하고 있는 것을 보면 수요가 있긴 있나보다. 물론 2년간 약속한대로 수익률은 주겠지만, 그 이후는 어떻게 될까를 생각해보면 단순히 광고를 믿기보다는 여러가지 변수도 신중히 생각해 봐야할 것 같다.최근 소액투자금으로 오피스텔을 사야하는지, 아니면 아파트를 매입하는게 좋은지 조언을 구하는 사람이 많은데, ‘투자자의 관점’에서 오피스텔을 투자할 때 반드시 고려할 몇 가지를 검토해 보도록 하자. .첫번째로 고려해야 할 부분은 세금이다.소형아파트의 취득세는 1.1%인 반면 오피스텔의 취득세는 4.6%이다.즉, 동일가격 기준으로 소형아파트가 110만원을 취득세로 낸다면 오피스텔은 460만원을 내야 한다. 결국 오피스텔은 소형아파트에 비해 350만원의 세금을 더 주고 게임이 시작되는 것이다. 이 정도의 세금을 더 주고도 낙찰 또는 매입할만한 가치가 있는 물건인지 여부를 판단해야 한다. 세금은 수익률과 직결되는 부분이기 때문에 투자자에게는 매우 중요한 체크요소이다. 소액투자자 관점에서 350만원의 차이는 상대적으로 꽤 크게 느껴진다.두번째로 고려해야 할 부분은 관리비용이다.소형아파트와 달리 오피스텔은 ‘풀옵션’이 요구된다. 풀옵션 구매 및 교체, 그리고 관리 비용 역시 전체 수익금에서 공제를 해야 하는 비용이다. 즉 동일연식 기준으로 소형아파트에 들어가는 기본적인 관리 비용(도배, 장판, 보수 등)이외에 오피스텔은 추가로 풀옵션 관리비용이 발생한다. 관리비용이 많이 발생하게 되면 보유비용이 증가하게 되고 결국 수익률이 하락하게 된다.아무리 저렴하게 물건을 취득했다고 하더라도 중간에 수리 등의 비용이 많이 발생하게 되면 저가 취득의 메리트가 상실하게 되며, 결국 수익률이 악화된다.따라서 관리비용 등이 향후에 어느 정도 발생할지 여부를 임장시 반드시 체크하는 것이 중요하다.세번째, 대출 그리고 매도차익이다. 많은 분들이 이 부분에 대해서 간과하는 부분이다. 하지만 반드시 고려해야할 사항이다. 일반적으로 동일 가격, 평형, 연식 기준으로 볼 때 오피스텔은 소형아파트에 비해 대출 비율이 낮다. 소형아파트가 70~80%선에서 대출이 된다면 오피스텔은 50~60% 수준에서 대출이 실행된다. 대출이 적으면 실투자금이 많이 발생하게 되고, 실투자금이 많으면 저금리 시대에서 수익률은 당연히 하락하게 된다. 또한 한정된 자금으로 들어갈 수 있는 물건의 수도 제한을 받게 되어 소액부동산 투자자에게는 치명적일 수밖에 없다.대출은 은행권에서 판단하는 담보가치라고 말할 수 있는데, 동일한 가격 기준에서 대출실행 금액에 차이가 발생한다면 그 차액만큼 담보가치도 다르게 보고 있다는 반증이다.수익성이 좋은 오피스텔은 일반적으로 역세권 내의 상업지역에 지어진다. 상업지역이다 보니 용적률이 주거지역에 비해 높고, 당연히 주거지역에 비해 땅의 가치가 높아 가격도 비싼편이다. 시행사가 비싼 토지를 매입해서 수익을 얻기 위해서는 상대적으로 표시가 나지 않는 토지와 건물보다는 쉽게 지갑을 열수 있는 내부 구조와 인테리어 그리고 옵션에 신경을 많이 쓴다. 수요자가 대지권이 몇 평인지보다 내부 구조가 얼마나 잘 빠졌고, 인테리어 및 옵션이 잘 되어 있는지 여부를 기준으로 오피스텔을 판단하기 때문이다.보이지 않는 곳에서 돈을 빼서 보이는 곳에만 치장을 하다 보니 당연히 거품은 낄 수밖에 없다. 그리고 이런 치장 비용을 분양가에 포함시킨 후 중도금 등 초기대출 한도 및 이자 조건을 좋게 함으로써 완벽한 포장을 한다. 이러한 이유로 부동산 투자자 고수 중에는 오피스텔을 분양받는 경우가 매우 극소수이다. 대부분 부동산 문외한이거나 은퇴자 등이 그들의 먹잇감이 된다. 치장이 잘 되어 있는 오피스텔은 분양 및 입주 그리고 임대가 잘 된다. 문제는 시간에 비례해 수익률이 하락하는데 있다. 수익성이 좋은 오피스텔이 주변에 있다고 소문나면 그 인근에 오피스텔의 공급은 매우 빠른 속도로 진행이 된다. 그럼 결국 공급과잉, 공실발생, 임대가 하락 등의 악순환이 시작된다. 임대가가 하락하기 시작하면 오피스텔의 매매가격은 매우 빠른 속도로 조정을 받게 된다. 이 시점이 바로 거품이 조정되는 시기다. 소형아파트와 달리 공급량과 공급속도를 예측하기 쉽지 않고 그 기간이 2년 이내로 짧기 때문에 투자자의 입장에서는 적절한 매수 타이밍을 잡기가 쉽지 않는다는 것이 가장 큰 단점이다. 이러한 이유들이 복합적으로 작용해 오피스텔을 통해 매도차익을 내기가 쉽지 않는 것이 현실이다.‘월세 수익이 필요하니깐 오피스텔을 취득할거야’라는 단순한 생각으로 접근했다가는 원하는 월세 수익도 얻지 못하고 매매가격도 하락해 이중고를 겪을 수 있다. 모든 투자에는 리스크가 따르고 오피스텔 투자가 반드시 나쁘다는 것은 아니다. 다만, 단순히 광고를 믿고 투자하기 보다는, 여러가지 투자리스크를 따져보고 현명하게 투자한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을거라 생각한다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산재테크] 공인중개사를 내 편으로 만드는 노하우
- [오은석 북극성 대표] 내집마련이나 부동산 투자를 할 때 시세와 지역 호재에 관하여 중요한 정보를 얻을 수 있는 곳이 바로 공인중개사 사무소이다. 매매뿐만 아니라 경매도 현장 답사를 할 때 어떤 공인중개사를 만나느냐에 따라 정보의 정확성과 물건의 가치 판단, 심지어 훗날 매도시 수익률까지 차이가 발생하는 경우가 많다. 공인중개사 사무소도 투자자의 관점에서 보면 투자에 도움이 되는 여러 정보를 잘 주는 곳과 부동산 정보를 주기 꺼려하는 곳. 크게 두 부류로 나눌 수 있다. 공인중개사 마다 왜 이런 차이가 생기는 걸까?중개사의 영업 마인드와 방식에서 그 답을 찾을 수 있다. 정보를 안주는 공인중개사는 경매 투자자를 뜨내기 손님이나 경쟁자로 보기 때문에 정보를 주기 꺼려하는 것이고, 정보를 잘 주는 공인중개사는 낙찰 받은 후에 자신의 손님이 될 수 있다는 기대, 즉 잠재적 고객이라는 마인드로 사람을 대하기 때문에 정보를 주는데 적극적이다.지역에 따라서는 매물의 시세보다 높게 낙찰 되는 경우도 종종 있다.최근 회원들의 사례를 보면 비록 입찰했던 물건을 낙찰 받지는 못했지만 임장할 때 낙찰가격보다 저렴하게 나온 매물이 생각나서 패찰 당일 매매계약을 하고 오는 이들도 많다. 만약 중개사무소를 방문 했을 때 공인중개사가 시세 등 정확한 정보를 제공해 주고, 경매 물건보다 선호도가 높으면서 급매나 적정한 가격으로 나온 매물을 함께 브리핑 해 준다면 패찰 한 순간 입찰자는 브리핑 받았던 매물이 눈앞에 아른거릴 것이다.바로 ‘잠재적’ 고객에서 잠재적이 삭제된 고객이 되는 것이다.경매 투자자는 실거주 보다는 투자의 관점으로 물건을 보는 경우가 많다.수익률만 높다면 경매든 매매든 부동산을 취득하는 방식을 구분하지는 않는다. 공인중개사가 잠재적 고객이라는 마인드로 입찰자를 대해야 하는 또 하나의 이유다. 그럼 지금부터는 입찰자의 입장에서 공인중개사를 내편으로 만드는 노하우를 알아보자.중개사무소를 방문하여 정확한 시세와 지역 호재 등을 알 수 있는 여러가지 방법 중에 하나를 사례를 통해 설명하고자 한다. 먼저, 첫 마디를 어떻게 꺼내느냐가 중요하다.예를 들어 “안녕하세요. 제가 이 집 경매로 낙찰 받으려고 하는데 시세가 얼마에요?”라고 물어보는 것과, “안녕하세요. 사장님께 부탁 하나 드리려고 왔습니다. 제가 가격을 높게 써서라도 꼭 이 물건을 낙찰 받고 싶은데, 제가 낙찰 받으면 사장님께서 얼마에 팔아주실 수 있나요? 한 달 안에 팔아 주시면 제가 수수료는 확실히 신경 써 드릴게요.”라고 물어보는 것은 확실히 차이가 있다.사실 후자의 말은 초보처럼 보이는 표현이다. 그렇지만 일반적으로 공인중개사의 입장에서는 경매를 통해 그 사람이 수익을 얻을 수 있는지 보다는 자신의 고객이 될 수 있는지에 더 관심이 많기 때문에 후자의 방법으로 질문하는 것이 좋다.중요한 것은 어떤 방법을 사용하더라도 공인중개사에게 자신이 훌륭한 고객이라는 것을 각인 시켜야 한다는 것이다. 본인(투자자)의 입장에서 생각하는 것이 아니라 상대방(공인중개사)입장에서 생각하는 것이 중요하다. 공인중개사에게는 기본적으로 살기 좋고, 깨끗하고, 거주 만족도가 높아 소개했을 때 매매가 잘 이루어지는 것이 좋은 물건이고, 투자자에게는 향후 매도했을 때 수익이 크게 남을 수 있는 부동산이 좋은 물건의 기준이 된다. 서로 입장 차이가 존재할 수밖에 없다. 따라서 단순히 좋은 물건을 소개시켜달라고 말한다거나, 필요한 정보만 얻고 나가려고 한다면 정작 내가 원하는 대답을 얻지 못할 가능성이 크다. 투자자는 공인중개사를 최대한 내 편으로 만드는 것이 좋다. 즉, 사람의 마음을 얻는 것이 중요하다. 중개사무소를 방문하여 시세정보를 파악한 후에도 더 많은 고급 정보를 알고 싶고, 내 편으로 만들고 싶은 중개사가 있다면 슈퍼에 가서 음료수 한 박스 사가는것도 좋은 방법이다. 다시 그 사무소에 들어가서 박스에서 음료수를 꺼내 사장님과 음료수를 천천히 같이 마시면서 지역 호재 등 궁금한 사항을 천천히 하나씩 물어보면 음료수 값 이상의 고급 정보를 많이 얻을 수 있을 것이다.추후 경매물건을 낙찰 받는다면, 그 공인중개사를 찾아가 부동산 거래를 부탁하면 된다. 공인중개사도 보람을 느낄 것이고 서로에게 좋은 파트너가 될 수 있을 것이다. 낙찰을 못 받았다고 그 공인중개사와 인연을 끊을 필요는 없다. 장기적으로 좋은 관계를 맺으며 서로 도움을 주고 받을 수 있기 때문이다. 나는 패찰한 경우에도 그 중개사무실을 찾아가 우선 좋은 정보를 알려준 것에 대해 고마움을 표시하고, 몇 명이 입찰해서 얼마에 낙찰되었는지 그리고 현재 법원경매 시장의 분위기가 어떠한지를 말해준다. 이때 꼭 그 물건만이 아닌 그 중개사무소의 실질적 영업 범위에 있는 다른 물건에 대해서도 설명을 한다. 그럼 그 중개사도 더 많은 정보를 공유하려 할 것이다.시간이 지난 후 그 지역에 임장을 갈 경우에는 중개사무소를 방문하여 안부도 묻고 가능하다면 식사도 대접 하면서 좋은 관계를 계속 유지하면 된다. 그렇게 인맥 관리에 신경을 쓰다 보면 자신도 모르는 사이 각 지역마다 훌륭한 경매 파트너가 생겨 성공적인 투자를 하는데 밑거름이 될 것이다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산재테크]소형 아파트 투자시 1층과 탑층도 투자 가치가 있는가?
- 최근 몇년간 부동산 가격이 꾸준히 상승흐름을 보이자, 아파트 1층과 탑층의 투자가치에 대해 궁금해 하는 사람들이 늘고 있다.과거 1층과 탑층이 부동산 투자자들 뿐만 아니라 실거주 수요자에게도 외면 받아왔던 것을 떠올려보면, 현재 이러한 관심이 매우 흥미롭기도 하다.우선 과거에는 왜 실거주자로부터 소외되었는지 그 이유를 알아보고, 투자관점에서 1층과 탑층을 어떻게 접근하는게 좋을지 알아보도록 하겠다.1층의 가장 큰 단점은 바로 소음과 사생활 침해이다.같은 동에 거주하는 주민들이 밤낮없이 엘리베이터를 이용하다 보니 1층 거주자는 소음에 시달리곤 한다. 또한 베란다를 통해 1층 거실이 보여 사생활이 고스란히 노출되기도 한다. 이를 막기 위해 커텐을 치면 조망을 가리게 되어 여름에는 더위와 답답함이 심해지고, 겨울에는 배수관이 동파되어 물이 역류 되면서 고생을 한다.반면 탑층의 가장 큰 단점은 단열이 잘되지 않고 결로가 많이 발생한다는 것이다.단열이 상대적으로 떨어지다 보니 열 손실이 커 냉난방비용이 많이 들고, 결로 현상이 있는 경우 곰팡이가 많이 피고 습도가 높아져 건강에도 악영향을 끼친다. 특히 겨울철이 되면 환기도 자주 못하다 보니 벽면을 따라 물방울이 맺히면서 바닥까지 흥건하게 젖는 경우도 있다. 더욱이 오래된 아파트의 경우에 탑층은 수압이 낮아 싱크대와 화장실 물을 동시에 틀면 물줄기가 약해져 생활의 불편을 느끼기도 한다.이러한 이유로 1층과 탑층은 중간층에 비해 상대적으로 선호도가 떨어지고 가격도 저렴한 편이였다. 그러나 최근 들어, 1층과 탑층이 다시 재조명을 받고 있다. 어떤 이유 때문일까?최근 아파트의 층간소음 문제로 이웃 간에 문제가 많이 발생하다보니 아랫집 눈치 보지 않고 아이들을 마음껏 뛰어 놀게 할 수 있는 1층만 찾는 부모들이 증가하고 있다. 또한 맞벌이 부부들을 위한 단지내 어린이집의 수요가 꾸준히 늘어나면서 1층의 가치가 예전에 비해 높아지고 있다. 탑층도 층간 소음에 매우 민감하고, 확 트인 조망권에 관심 있는 이들부터 점점 사랑을 받고 있다. 강이나 산 조망권이 있는 아파트의 경우에는 오히려 중간층 보다 높은 가격에 분양 되는 경우도 있다.실거주자 관점에서 볼 때 이러한 장단점이 있는데,?그럼 투자자 관점에서, 특히 소액 부동산투자자들에게 1층과 탑층은 어떤 의미가 있을까?부동산 투자자들이 가장 궁금해 하는 질문에 대해서 몇 가지 정리해 본다면 다음과 같다.첫째, 1층과 탑층도 투자 가치가 있나?부동산 투자 성패의 8할 이상은‘매수세’가 좌지우지 한다.매수세가 있는 단지의 아파트의 경우 1층이나 탑층도 투자 가치가 있는 반면, 매수세가 없는 단지의 아파트는 로얄층이라도 투자 가치가 없다. 그런데 부동산 투자에 경험이 없는 사람들은 1층이나 탑층은 무조건 투자 가치가 없다고 단정 지어 버리는 경우가 많다. 1층이나 탑층을 실거주 관점으로만 접근해 봤지 투자로서는 경험이 없었기 때문이다. 단순히 1층과 탑층이라고 투자를 기피할 것이 아니라 수요가 꾸준히 있어 매수세가 있는 지역인지의 여부를 체크하는 자세가 필요하다.둘째, 1층과 탑층이 매수세가 가장 강할 때는 언제인가?부동산 시장이 하락기일 때에는 시장에 매물이 많아지면서 매수자들의 선택의 폭이 넓어진다. 물량은 많고 거래량은 적다 보니 상대적으로 선호도가 낮은 1층과 탑층은 중간층과의 가격차이가 더 벌어지게 된다. 반면 부동산 시장 상승기일 때에는 시장에 매물이 급속도로 감소하면서 매도자 우위 시장이 형성된다. 물량이 매우 적어 호가가 형성되고 그 호가가 거래가격이 되면서 매매가격이 상승하는 모습을 보이게 된다. 즉, 이때는 1층과 탑층이 중간층과의 가격폭이 가장 좁혀지는 시기이자 매수세가 가장 강할 때 이다.셋째, 1층과 탑층의 가장 이상적인 투자 타이밍은 언제인가?부동산 가격 하락의 정점을 찍을 때쯤 경매로 1층이나 탑층을 낙찰 받은 후(부동산 시장 하락기 때는 낙찰가율의 하락폭이 매매가격의 하락폭보다 훨씬 많이 하락하고 낙찰가 이하로 매매가격이 떨어지는 경우가 많지 않기 때문에 리스크 관리 측면에서도 경매가 매매보다 큰 수익을 내기 좋다) 부동산이 상승세를 탈 때 매도를 하는 것이 가장 좋은 투자방법이다.하지만 지금처럼 하락기를 지나, 부동산 공급이 부족해 전세가와 매매가격이 동시에 상승하는 시기에는 매물이 많지 않고 전세가율이 높으면서 매매 거래량이 많은 지역의 물건을 매입하는 전략을 활용해야 가장 적은 투자금으로 수익을 극대화 할 수 있다.넷째, 리스크가 상대적으로 큰데도 불구하고 1층과 탑층을 투자하는 이유는 무엇때문인가?가장 큰 이유는 투자금 때문이다. 2~3천만원 정도의 소액 투자자들은 투자금을 최대한 쪼개서 자산을 굴리는 것이 중요한데, 중간층의 경우 전세금을 지렛대로 투자를 한다 할지라도 1채 정도 매입하면 투자금이 모두 소진되어 자산을 굴릴 수가 없게 된다. 반면 1층의 경우에는 투자금이 상대적으로 적게 들기 때문에 투자금을 분산하여 상반기와 하반기에 나눠서 매입할 수 있고, 물건도 분산투자 한다면 리스크도 줄이고 자산을 안정적으로 굴릴 수 있어 효율적인 투자가 가능하게 된다. 실제 내 멘티 중에 한 분의 경우 작년 8월과 10월에 수도권에서 1층과 탑층을 실투자금 기준으로 각각 300만원과 900만원으로 매입하였는데, 현재 그 물건은 각각 1,500만원과 2,000만원정도 시세가 올라, 취득세 등 부대비용을 제외하더라도 최소 100% 이상의 수익이 발생하고 있다. 마지막으로, 1층과 탑층을 투자할 때 주의할 점은 무엇인가?1층과 탑층은 다른 층에 비해 하자 발생 빈도수가 높다. 따라서 1층과 탑층을 임장할 때는 반드시 관리사무소에 방문해서 최근 1년 동안 하자 접수가 있었는지, 그리고 하자가 있었다면 어떤 내용인지를 확인한 후에 입찰(또는 매입)을 하는 것이 바람직하다. 또한 1층과 탑층은 상대적으로 매도타이밍을 제 때에 맞추지 못하면 중간층보다 매물의 회전율이 떨어져 리스크가 더 크기 때문에 매도타이밍을 반발짝 빠르게 잡는 것이 중요하다. 여기서 반발짝 빠른 타이밍이란 상승세를 타다가 거래량이 줄어들기 시작할 때쯤을 의미한다. 투자 경험상 그때 매도 하는 것이 그 어느때 매도하는 것 보다 안정적이면서 수익률이 가장 극대화 되는 타이밍이라고 생각한다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [톡!talk!재테크]아파트 5채 10년 임대후 되팔땐 양도세 '0'
- △주택 임대사업에 대한 관심이 커지는 가운데 장기 임대사업자에게 각종 혜택을 제공하는 ‘준공공 임대주택’ 제도가 눈길을 끌고 있다. 서울 노원구에 아파트 단지가 늘어서 있다. [사진=국토지리정보원][이데일리 박종오 기자] 자산가인 부모를 둔 서모(34)씨는 최근 직장을 관두고 주말마다 지방으로 ‘임장(臨場·현장 방문)’을 다닌다. 주택 임대사업에 적합한 저렴한 부동산 물건을 찾기 위해서다. 그는 ‘준(準)공공 임대’라는 정부 제도를 사업 발판으로 삼을 계획이다. 사업자로 등록하면 정부 기금 저리 융자, 세금 감면 등 각종 혜택이 제공되는 만큼 주택 여러 채를 굴리기에 적합하다고 판단했기 때문이다. 서씨는 “장기간 안정적으로 현금 수익을 확보하려면 절세만큼 중요한 게 없을 것 같다”고 말했다. 금리가 바닥권에 머물면서 부동산 임대사업으로 눈 돌리는 수요가 늘고 있다. 장기 임대사업자를 위한 각종 유인책을 앞세운 준공공 임대주택이 요즘 주목받는 배경이다. 준공공 임대주택 제도는 임대 의무기간 등 자발적으로 정부 규제를 받는 ‘착한 집주인’에게 정부가 조세 감면 등 당근을 듬뿍 제공하는 것이 핵심이다. 2013년 12월 첫 제도 시행 이후 호응이 기대에 못 미친다는 평가가 많았지만, 최근 혜택을 강화하면서 등록 주택 수가 급증하는 추세다. 국토교통부에 따르면 올해 6월 기준 전국 시·군·구에 등록한 준공공 임대주택은 1700채다. 지난해 12월 501채에서 불과 6개월 새 3배 넘게 증가한 것이다. 준공공 임대사업자 수도 같은 기간 125명에서 278명으로 2배가량 늘었다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “집을 처분하지 않고 장기간 임대하려는 다주택자라면 준공공 임대사업자 등록을 고려할 만하다”며 “월세 등 주택 임대소득 과세가 본격화할 것에 대비하면서 세금을 크게 아낄 수 있기 때문”이라고 말했다. △준공공 임대 등록 현황 [단위:명·가구, 자료=국토교통부]◇세금·기금 혜택 ‘풍성’…내년부터 규제 대폭 완화준공공 임대사업 진입 문턱은 그리 높지 않다. 일반에 세놓는 전용면적 85㎡ 이하 아파트, 다세대·연립주택 등 일반 주택, 주거용 오피스텔이면 준공공 임대용 주택으로 등록할 수 있다. 이달부터는 전용 85㎡를 초과하는 다가구주택도 등록을 허용하고 있다. 지방자치단체에 등록한 임대사업자가 세제 혜택을 받고 신규 취득한 주택을 5년간 의무적으로 임대해야 하는 기존 ‘매입 임대주택’보다 규제는 다소 강하다. 우선 임대 의무기간이 10년으로 2배다. 임대료 인상률은 연 5% 이하로 제한하고, 최초 임대료와 보증금도 주변 시세보다 높게 책정할 수 없다. 대신 인센티브도 더 많다. 주택 매입·보유·처분 등 집을 사서 팔기까지 전 주기별로 파격적인 세제 혜택을 준다는 점이 최대 강점이다. 전용 60㎡ 이하 주택의 경우 취득세를 전액 면제하고, 재산세는 면적별로 50~100%, 소득세(법인세)는 면적과 관계없이 50%를 깎아준다. 집을 팔 때 내는 양도소득세는 10년 임대 시 장기보유 특별공제율 60%를 적용하고, 2017년까지 집을 새로 사서 10년 동안 임대하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 주택 구매 자금도 정부가 싸게 빌려준다. 전용 85㎡ 이하 주택을 매입할 경우 가구당 7500만원(수도권 1억 5000만원)까지 연 2.7% 금리(올해까지 연 2%)로 주택 기금을 융자받을 수 있다. 준공공 임대사업에 뛰어들려면 올해보다는 내년이 더 유리하다. 올해 12월 29일부터 ‘민간임대주택 특별법’이 시행되면 규제가 대폭 완화되기 때문이다. 임대 의무기간은 8년으로 줄고, 최초 임대료 규제도 없앤다. 반면 이전에 등록한 주택에는 완화된 규정을 소급 적용하지 않는다. 국토부 관계자는 “임대료 인상률을 연 5%로 제한하는 것도 새로운 세입자를 구하거나 기존 세입자와 재계약할 때는 적용하지 않을 가능성이 크다”고 말했다. 사실상 임대 의무기간을 제외한 모든 규제가 사라지는 셈이다.올해 세법개정안이 국회를 통과하면 세제 지원도 확대된다. 전용 60~85㎡ 주택도 취득세를 절반 깎아주고, 소득세(법인세) 감면율은 75%로 높아진다. 10년 임대 시 양도세 장기보유 특별공제율도 70%로 10%포인트 상향한다. 국토부는 내년부터 기금 융자 지원도 지금보다 확대할 계획이다. △임대사업자 유형별 10년간 세금 납부액 [자료=국민은행 WM컨설팅부]◇10년 장기임대 시 세금 ‘1억원’ 이상 덜 내과연 준공공 임대사업자는 세금을 얼마나 아낄 수 있을까. 다른 소득이 없는 다주택자가 내년에 지방의 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 5채를 10억원에 사들여 10년간 임대(임대소득 연 3000만원)한 뒤 13억원에 매도하는 경우를 가정해 봤다. 새 세법 기준을 적용했다. 정진형 국민은행 세무전문위원 분석에 따르면 이 경우 준공공 임대사업자가 내야 할 세금은 10년 동안 재산세 435만원, 종합소득세(지방소득세 포함) 437만원 등 총 872만원 정도다. 취득세·종합부동산세·양도세는 한 푼도 내지 않아도 된다. 반면 기존 매입 임대사업자는 10년간 7628만원, 미등록 임대사업자는 1억 2553만원의 세금을 부담해야 한다. 주택 임대소득을 정상적으로 과세한다고 전제한 경우다. 사업자 유형에 따라 세금이 최대 14배나 차이 나는 것이다. 부동산 투자의 최대 단점인 낮은 환금성을 보완할 안전장치도 있다. LH(한국토지주택공사)가 올해와 내년에 등록한 준공공 임대주택을 자체 평가를 거쳐 임대기간 종료 후 감정가에 매입하기로 확약할 계획이라서다. 다만 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “임대 의무기간이 길고 추후 감정가격을 놓고 논란이 불거지는 등 원할 때 임대사업에서 발 빼기 어려울 수도 있다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.
- '착한 집주인' 돼보니…세금 고지서 어디갔지?
- △주택 임대사업에 대한 관심이 커지는 가운데 장기 임대사업자에게 각종 혜택을 제공하는 ‘준공공 임대주택’ 제도가 눈길을 끌고 있다. 서울 노원구에 아파트 단지가 늘어서 있다. [사진=국토지리정보원][이데일리 박종오 기자] 자산가인 부모를 둔 서모(34)씨는 최근 직장을 관두고 주말마다 지방으로 ‘임장(臨場·현장 방문)’을 다닌다. 주택 임대사업에 적합한 저렴한 부동산 물건을 찾기 위해서다. 그는 ‘준(準)공공 임대’라는 정부 제도를 사업 발판으로 삼을 계획이다. 사업자로 등록하면 정부 기금 저리 융자, 세금 감면 등 각종 혜택이 제공되는 만큼 주택 여러 채를 굴리기에 적합하다고 판단했기 때문이다. 서씨는 “장기간 안정적으로 현금 수익을 확보하려면 절세만큼 중요한 게 없을 것 같다”고 말했다. 금리가 바닥권에 머물면서 부동산 임대사업으로 눈 돌리는 수요가 늘고 있다. 장기 임대사업자를 위한 각종 유인책을 앞세운 준공공 임대주택이 요즘 주목받는 배경이다. 준공공 임대주택 제도는 임대 의무기간 등 자발적으로 정부 규제를 받는 ‘착한 집주인’에게 정부가 조세 감면 등 당근을 듬뿍 제공하는 것이 핵심이다. 2013년 12월 첫 제도 시행 이후 호응이 기대에 못 미친다는 평가가 많았지만, 최근 혜택을 강화하면서 등록 주택 수가 급증하는 추세다. 국토교통부에 따르면 올해 6월 기준 전국 시·군·구에 등록한 준공공 임대주택은 1700채다. 지난해 12월 501채에서 불과 6개월 새 3배 넘게 증가한 것이다. 준공공 임대사업자 수도 같은 기간 125명에서 278명으로 2배가량 늘었다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “집을 처분하지 않고 장기간 임대하려는 다주택자라면 준공공 임대사업자 등록을 고려할 만하다”며 “월세 등 주택 임대소득 과세가 본격화할 것에 대비하면서 세금을 크게 아낄 수 있기 때문”이라고 말했다. △준공공 임대 등록 현황 [단위:명·가구, 자료=국토교통부]◇세금·기금 혜택 ‘풍성’…내년부터 규제 대폭 완화준공공 임대사업 진입 문턱은 그리 높지 않다. 일반에 세놓는 전용면적 85㎡ 이하 아파트, 다세대·연립주택 등 일반 주택, 주거용 오피스텔이면 준공공 임대용 주택으로 등록할 수 있다. 이달부터는 전용 85㎡를 초과하는 다가구주택도 등록을 허용하고 있다. 지방자치단체에 등록한 임대사업자가 세제 혜택을 받고 신규 취득한 주택을 5년간 의무적으로 임대해야 하는 기존 ‘매입 임대주택’보다 규제는 다소 강하다. 우선 임대 의무기간이 10년으로 2배다. 임대료 인상률은 연 5% 이하로 제한하고, 최초 임대료와 보증금도 주변 시세보다 높게 책정할 수 없다. 대신 인센티브도 더 많다. 주택 매입·보유·처분 등 집을 사서 팔기까지 전 주기별로 파격적인 세제 혜택을 준다는 점이 최대 강점이다. 전용 60㎡ 이하 주택의 경우 취득세를 전액 면제하고, 재산세는 면적별로 50~100%, 소득세(법인세)는 면적과 관계없이 50%를 깎아준다. 집을 팔 때 내는 양도소득세는 10년 임대 시 장기보유 특별공제율 60%를 적용하고, 2017년까지 집을 새로 사서 10년 동안 임대하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 주택 구매 자금도 정부가 싸게 빌려준다. 전용 85㎡ 이하 주택을 매입할 경우 가구당 7500만원(수도권 1억 5000만원)까지 연 2.7% 금리(올해까지 연 2%)로 주택 기금을 융자받을 수 있다. 준공공 임대사업에 뛰어들려면 올해보다는 내년이 더 유리하다. 올해 12월 29일부터 ‘민간임대주택 특별법’이 시행되면 규제가 대폭 완화되기 때문이다. 임대 의무기간은 8년으로 줄고, 최초 임대료 규제도 없앤다. 반면 이전에 등록한 주택에는 완화된 규정을 소급 적용하지 않는다. 국토부 관계자는 “임대료 인상률을 연 5%로 제한하는 것도 새로운 세입자를 구하거나 기존 세입자와 재계약할 때는 적용하지 않을 가능성이 크다”고 말했다. 사실상 임대 의무기간을 제외한 모든 규제가 사라지는 셈이다.올해 세법개정안이 국회를 통과하면 세제 지원도 확대된다. 전용 60~85㎡ 주택도 취득세를 절반 깎아주고, 소득세(법인세) 감면율은 75%로 높아진다. 10년 임대 시 양도세 장기보유 특별공제율도 70%로 10%포인트 상향한다. 국토부는 내년부터 기금 융자 지원도 지금보다 확대할 계획이다. △임대사업자 유형별 10년간 세금 납부액 [자료=국민은행 WM컨설팅부]◇10년 장기임대 시 세금 ‘1억원’ 이상 덜 내과연 준공공 임대사업자는 세금을 얼마나 아낄 수 있을까. 다른 소득이 없는 다주택자가 내년에 지방의 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 5채를 10억원에 사들여 10년간 임대(임대소득 연 3000만원)한 뒤 13억원에 매도하는 경우를 가정해 봤다. 새 세법 기준을 적용했다. 정진형 국민은행 세무전문위원 분석에 따르면 이 경우 준공공 임대사업자가 내야 할 세금은 10년 동안 재산세 435만원, 종합소득세(지방소득세 포함) 437만원 등 총 872만원 정도다. 취득세·종합부동산세·양도세는 한 푼도 내지 않아도 된다. 반면 기존 매입 임대사업자는 10년간 7628만원, 미등록 임대사업자는 1억 2553만원의 세금을 부담해야 한다. 주택 임대소득을 정상적으로 과세한다고 전제한 경우다. 사업자 유형에 따라 세금이 최대 14배나 차이 나는 것이다. 부동산 투자의 최대 단점인 낮은 환금성을 보완할 안전장치도 있다. LH(한국토지주택공사)가 올해와 내년에 등록한 준공공 임대주택을 자체 평가를 거쳐 임대기간 종료 후 감정가에 매입하기로 확약할 계획이라서다. 다만 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “임대 의무기간이 길고 추후 감정가격을 놓고 논란이 불거지는 등 원할 때 임대사업에서 발 빼기 어려울 수도 있다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.
- 소니, 4K 초단초점 프로젝터 VPL-GTZ1 출시
- [이데일리 장종원 기자] 소니코리아가 상업용뿐 아니라 가정용으로 모두 이용 가능한 4K 초단초점 레이저 프로젝터‘VPL-GTZ1’을 국내에 출시한다.이 제품은 지난해 미국 올랜도에서 개최된 세계 최대 상업용 디스플레이 전시회인 ‘인포콤2014(InfoComm 2014)’에서 첫 선을 보인 후 미국, 유럽 등 주요 시장에서 많은 인기를 얻고 있는 제품이다. 박물관, 디자인, 그래픽, 패션, 방송국, 시뮬레이션 등의 B2B 상업용 비디오월 애플리케이션용으로 최상의 활용성을 자랑하며, 고급 인테리어 가구와 같은 디자인으로 가정용 초고화질 인테리어 프로젝터로도 사용이 가능하다는 게 소니측의 설명이다. VPL-GTZ1은 풀 HD 화질의 4배에 달하는 4096 x 2160의 해상도를 제공하며 영화관, 시뮬레이션 트레이닝, 산업 디자인, 천체투영관 등 여러 산업 분야에서 이미 검증된 4K SXRD™ 패널과 레이저 발광체 광원 Z-Phosphor™를 결합한 이미징 기술과 2000 루멘의 높은 밝기를 통해 우수한 화질을 자랑한다. 또한 스크린과 18cm의 거리에서 약 147인치 크기의 고해상도 화면을 구현해 TV와는 차별화된 임장감 넘치는 화면을 제공한다. 스크린, 화이트보드를 비롯해 평평한 벽과 같이 하얀색 표면이라면 어디든 영사가 가능하다. 제품 내부에는 사용자가 영상에 더욱 몰입할 수 있도록 저소음 설계가 적용된 팬을 장착했다. 광원으로 레이저 다이오드를 사용해 긴 예열 시간 없이 즉각적으로 전원을 키고 끌 수 있으며, 최대 2만 시간까지 사용할 수 있어 사용자의 제품 유지 보수 비용을 최소화했다. 4K 레이저 초단초점 프로젝터 VPL-GTZ1에 대한 자세한 내용은 소니코리아 프로페셔널 사업부 홈페이지(ps.sony.co.kr)를 통해 확인 가능하다.
- `주력 계열사 대표 모두 유임`..변화보다 안정택한 현대百
- [이데일리 민재용 기자] 현대백화점(069960)그룹이 현대백화점 등 주력 계열사 대표 모두를 유임시키며 변화보다는 안정에 방점을 둔 그룹인사를 단행했다. 지난해 현대그룹에 인수된 가구사 리바트는 뛰어난 실적 개선세를 보이며 그룹 계열사 중 유일하게 사장 승진자를 배출했다.현대백화점그룹은 12일 사장 1명 전무 5명을 포함해 승진 37명, 전보 11명 등 총 48명에 대한 정기 임원 인사를 단행했다. ▲이동호 현대백화점 사장(左)과 김화응 현대리바트 사장주력 계열사인 현대백화점 대표에는 지난 3월 취임한 이동호 사장이 유임됐다. 이 사장은 1세대 전문 경영인 경청호 부회장이 퇴임한 뒤 대표자리에 올라 회사를 경영하고 있다.특히 이 사장은 정지선 현대백화점그룹 회장의 강력한 신임을 바탕으로 기업 인수·합병(M&A) 등 그룹의 신성장 동력 발굴에 주력하고 있어 이 사장 체제는 장기간 이어질 전망이다.김화응 현대리바트(079430) 부사장(대표이사)은 리바트 실적 개선의 공로를 인정받아 사장으로 승진했다. 대표이사직도 그대로 수행한다.지난해 현대그룹에 인수된 뒤 리바트는 국내 홈인테리어 업계의 리모델링 붐을 타고 뛰어난 실적 개선세를 보였다. 올해 3분기까지 현대리바트의 누계매출액은 4799억원으로 전년 대비 27%나 늘었다. 같은 기간 영업이익도 321억원으로 256% 급증했다.이밖에 기존 복수대표 체제로 운영됐던 현대홈쇼핑과 현대HCN은 각각 강찬석 대표와 유정석 대표의 단독 대표 체제로 전환 운영된다. 기존 공동대표의 퇴임 속에서 변화보다는 안정을 택했다는 분석이다.현대백화점그룹 관계자는 “이번 정기 임원 인사는 경험과 실력을 겸비한 인재를 중심으로 발탁한 점이 특징”이라며 “인사 폭도 예년과 비슷한 수준”이라고 말했다.다음은 인사 명단◇ 승진 ◆ 현대백화점△ 전 무 황해연(판교점), 윤기철(경영지원본부장),김민덕(기획조정본부 경영전략담당)△ 상무갑 김관수 (기획조정본부 홍보실 부실장), 정지영(영업전략실장)△ 상무을 백부기(경영지원본부 인사담당), 최보규(울산점장),이채식(목동점장), 홍정란(킨텍스점장), 이헌상(미아점장),민왕일(경영지원본부 회계담당)△ 상무보 김동건(중동점장, 김포아울렛프로젝트PM 겸직),이대춘(부산점장), 노성렬(상품본부 패션사업부장), 이진원(한무쇼핑 관리담당), 고남선(충청점장)◆ 현대홈쇼핑 △ 전 무 임대규(관리본부장)△ 상무갑 정병호(트랜드사업부장)△ 상무보 구한승(방송사업부장), 이춘선(생활사업부장)◆ 현대그린푸드△ 전 무 조성춘(전략기획실장)△ 상무을 이천우(푸드서비스2사업부장)△ 상무보 고덕길(식재사업부장), 권경로(관리담당), 유동희(푸드서비스1사업부장), 진석두(IT실장)◆ 현대HCN△ 상무을 이정환(경영지원실장)△ 상무보 류성택(충청지역담당)◆ 한섬△ 상무을 홍현아(국내패션본부 TIME사업부장),윤현주(국내패션본부 잡화사업부장)△ 상무보 이명진(국내패션본부 캐주얼사업부장),양삼례(국내패션본부 캐릭터사업부장),이세리(국내패션본부 남성복사업부장)◆ 현대리바트△ 사 장 김화응(대표이사, 현대H&S대표이사 겸직)△ 상무을 최수환(영업담당)△ 상무보 박남걸(B2B사업부장)◆ 현대LED△ 상 무 신현수(국내영업부장)◇ 전보 ◆ 현대백화점 △ 기획조정본부 부본부장 부사장 장호진 △ 천호점장 상무을 장교순△ e커머스사업부장 상무을 이희준△ 대구점장 상무보 이인영 △ 동구점장 부 장 김남호 ◆ 현대홈쇼핑 △ 상품기획사업부장 상무갑 박경택 △ 패션사업부장 상무보 김종인△ 중국사업부장 G 1 강윤기◆ 현대그린푸드 △ 대표이사 부사장 박홍진 △ 영남사업부장 상무보 임장빈◆ 한섬 △ 국내패션본부 니트사업부장 상무을 임영희 ▶ 관련기사 ◀☞[포토]현대百 "'프랑스에 다녀온 붕어빵' 맛보세요"☞현대百 "크리스마스 인증샷찍고 선물받자"☞[포토]"레고로 만든 겨울왕국 보러오세요"
