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- [부동산 칼럼] 재건축· 재개발 이것을 조심하라
- [김태건 변호사(법무법인 율촌)] 최근 정부가 5·10 부동산대책을 통해 재건축 관련 규제를 상당 부분 해제했다. ▲김태건 변호사(법무법인 율촌)이에 따라 재건축 및 이와 유사한 재개발 등에 대한 재테크 역시 관심이 증가할 것으로 보인다. 그러나 관련 법규정을 알지 못하는 경우에는 많은 돈을 들여 투자하더라도 아파트를 취득하게 되지 못하는 경우가 있으므로 유의할 필요가 있다. 첫째, 아파트를 건축하는 정비사업인지 확인해야 한다.흔히 재건축,재개발이라고 통칭하는 정비사업 중에는 재개발, 재건축 외에 이와 유사하지만 엄연히 다른 다양한 종류의 사업이 있고, 그러한 사업들 중에는 아파트를 건축하지 않는 사업도 있다. 따라서 투자자는 아파트를 건축하는 정비사업인지 여부를 행정청에 확인할 필요가 있다. 둘째, 아파트를 취득하는 자격을 갖출 수 있는 투자인지 여부를 확인해야 한다. 재개발의 경우에는 토지 또는 주택 중 하나만 소유하더라도 아파트를 취득하는 데 문제가 없지만, 재건축의 경우에는 이와 달리 토지 및 주택을 모두 소유하여야만 되는 경우도 있기 때문이다. 셋째, 아파트 1채를 독자적으로 취득할 수 있는 투자인지 확인해야 한다. 먼저 일반적인 재건축재개발사업은 시· 도지사 등의 정비구역지정 및 정비계획의 수립에 따라 시작되는 것으로, 이후 추진위원회의 구성-조합설립인가-사업시행인가-분양공고 및 분양신청-관리처분계획인가-철거-일반분양-준공인가의 절차를 거치게 된다. 그런데 위 절차 중 정비구역지정· 고시가 있은 후에는 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되거나, 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되더라도 1개의 아파트만 공급하게 되어 있다. 따라서 재건축재개발 지역의 부동산을 취득할 경우에는 등기부등본의 내용을 반드시 확인해 이같은 경우에 해당하는지 확인할 필요가 있다. 또한 과거에 성행했던 흔히 말하는 지분쪼개기의 경우, 현재는 토지 또는 건축물이 수인의 공유에 속하더라도 그 수인을 대표하는 자 1인에 대하여만 조합원의 자격이 인정되는 것으로 관련 규정이 명시하고 있다. 따라서 공유 지분을 취득하는 방법으로 투자를 하는 경우 독자적으로 아파트를 취득할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 넷째, 아파트를 취득할 수 있는 충분한 면적의 부동산인지 확인할 필요가 있다. 정비구역지정· 고시 이전에 토지가 분할된 경우라 하더라도, 너무 좁은 토지를 취득한자에 대해서는 아파트를 분양하는 것이 아니라 현금으로 청산할 수 있도록 돼 있으므로 주의할 필요가 있다(서울시의 경우 토지면적이 90㎡ 미만인 경우). 다섯째, 아파트를 취득할 수 있는 지위를 승계 받을 수 있는지 여부도 확인해야 한다. 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후에는 조합원지위를 양도하는 것이 금지돼 있다. 따라서 이에 위반해 조합원지위를 양수 받는다 하더라도, 조합원 자격을 취득할 수 없는데 이렇게 되면 향후 조합원 아파트를 취득할 수 없고, 현금 청산의 대상이 될 수 있을 뿐이다. 따라서 투자를 하려는 지역이 투기과열지구에 해당하는지, 조합설립인가를 곧 앞두고 있는지에 대해서는 반드시 미리 알아볼 필요가 있다. 다만, 최근 서울 강남에 대해서도 투기과열지구를 해제했으므로 현재에는 별다른 문제가 없을 것으로 보인다. 따라서 아파트를 마련하기 위해 재건축재개발에 투자하는 경우 위와 같은 유의점들을 잘 살펴서 투자해야 하고, 필요할 경우 반드시 전문가와 상의할 것을 권유한다. <김태건 변호사는 7년간 판사로 재직하다가 서울행정법원 판사를 끝으로 퇴직했다. 법무법인(유한) 율촌 송무그룹에서 행정분야 전문변호사로 활동하고 있다.>
- (이슈!현장)개포지구 "가격 상승 기대감 팽배"
- [이데일리 온혜선기자] "정부가 강남3구 투기지역 해제 안한다고 해도 개포주공 재건축 아파트 가격은 안내려갑니다. 오히려 조금씩 오르고 있습니다"(개포주공 1단지 A공인중개소) 정부는 지난 25일 올해 안에 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 투기지역 및 투기과열지구에서 풀지 않는다는 방침을 밝혔다. 이에 따라 최근 상승세를 보이던 이지역 재건축 아파트 가격이 한풀 꺾일 것이라는 전망도 나왔다. 하지만 강남 재건축 시장을 엿볼 수 있는 `지표`로 꼽히는 개포주공아파트 인근의 중개업소 분위기는 예상과 달리 활기찼다. 지난 27일 둘러본 개포주공 1단지 상가 내 부동산 중개업소에는 끊임없이 사람들이 드나들고, 전화벨도 몇분 간격으로 쉬지 않고 울렸다. 개포 인근 부동산 중개업자들은 강남3구 투기지구 해제 유보는 새로운 악재가 아닌만큼 별 영향이 없다고 입을 모았다. 오히려 앞으로 용적률 완화 등 `호재`가 될 수 있는 사안을 감안하면 아파트 가격은 더 오를 것이라고 내다봤다. ◇ 개포주공 상승세 지속..급매물은 실종 현재 가장 매수 문의가 가장 많은 아파트는 개포 주공 1단지 50㎡로, 대지지분이 68.92㎡로 다른 아파트보다 상대적으로 넓어 인기가 좋다. 현재 9억5000만~9억6000만원 선을 보이고 있다. 개포주공 1단지 36㎡ , 42㎡ , 53㎡ 등 다른 면적의 아파트도 올해 2월과 비교해 3000만원정도 가격이 올랐다. 현재 36㎡, 42㎡, 53㎡ 아파트는 각각 6억1000만~6억3000만원, 7억5000만~7억7000만원, 10억8000만~11억원 정도에 거래되고 있다. 이 지역 아파트 가격이 오르면서 상대적으로 가격이 저렴한 급매물을 찾는 문의도 많다. 하지만 급매물은 찾아보기 힘든 실정이다. 특히 개포주공1단지는 대출 이자 부담을 견디지 못하더라도 아파트를 급매물로 내놓을 수 없는 경우가 상당수다. 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 단지 내 조합원 지위는 양도가 금지(8월께 허용)돼 있기 때문이다.B공인 관계자는 "조합설립인가가 날 당시에는 대출한도가 없어서 무리해서 집을 구입한 사람들이 많았다"며 "이런 사람들이 물건을 팔려고 상담을 하러 오지만 법적으로 조합원 지위를 양도하면서 물건을 팔 수 있는 방법이 거의 없다"고 설명했다. 개포 주공 2·3·4단지 아파트 가격도 작년 하반기 저점을 찍고 상승세다. 조합설립인가를 아직 받지 않아 매매가 자유롭기 때문에 가수요도 많고, 형성된 가격도 다소 높다는 평이다. 실제로 53㎡ 개포주공 1단지는 11억원 정도에 거래되지만, 대지지분이 비슷한 주공 3단지 50㎡은 이보다 높은 11억5000만원에 거래되고 있다. 대지지분이 2㎡가량 작은 주공 4단지 50㎡은 10억2000만원에 거래된다. ◇ "재건축아파트 가격 더 오를 것" 개포동 일대 중개업소 관계자들은 강남3구 투기지역 해제 유보에 따른 영향은 거의 없다고 말했다. H공인 관계자는 "해제도 아니고 유보인만큼 달라진 것은 없다"며 "오히려 전체적인 부동산 시장 흐름을 봐야한다"고 말했다. B공인 관계자도 "용적률 완화 같은 호재에는 민감하게 반응할지 몰라도 현행 규제유지는 시장에 별 영향을 못준다"고 분석했다. 향후 시장 전망에 대해서는 재건축 아파트 가격이 최고점의 80%가 넘는 수준까지 회복됐지만, 추가 상승 여력이 더 있다는 의견이다. B공인 관계자는 "가격은 분명 더 오를 것으로 본다. 다만 매수자들이 아파트 가격이 최고점에 달했던 2006년 하반기와 현재의 아파트 가격을 비교하면서 좀더 신중해지고 있다"고 분위기를 전한다. D공인 관계자는 "최근 적극적인 아파트 구매의사를 보이는 매수자들의 경우 넉넉한 자금을 보유하고 있고 현금을 선호해 월세를 요구하는 사람들이 많다"고 말했다.
- (바뀌는 부동산)④재건축 "규제완화 3월 이후"
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 강남구 은마아파트 재건축 추진위원회와 시공사인 삼성물산 건설부문은 국회 일정에 촉각을 곤두세우고 있다. 당초 은마아파트 재건축 추진위원회는 작년 8·21대책과 11·3대책에 따라 올 상반기 안전진단 신청 및 조합설립인가, 하반기 사업계획승인 및 이주 등의 계획을 세웠다.하지만 관련법의 국회통과가 늦어지면서 일정 수정이 불가피해졌다. 현재로선 안전진단 통과나 사업계획 수정도 일러야 하반기에나 가능할 것으로 예상되고 있다. 재건축 규제완화와 재개발 지분쪼개기 원천봉쇄 방침이 정부의 의도와 달리 속도를 내지 못하고 있다. 법률 개정안이 국회를 통과해야 하위법령 정비 등을 거쳐 시행에 들어갈 수 있지만 국회에서 논의 중이거나 아직 상정도 못한 법률 개정안도 있기 때문이다. ◇ 안전진단 2회에서 1회 축소, 6월 이후 시행될 듯 재건축 규제완화 핵심 내용은 크게 두 가지다. 안전진단 절차를 간소화하는 재건축 절차 간소화와 재건축 용적률을 법정 상한선까지 확대하는 것이다. 재건축 절차 간소화는 `도시 및 주거환경정비법`, 재건축 용적률 법정 상한선까지 확대는 `국토계획법` 개정이 선행돼야 한다.재건축 절차 간소화는 재건축 때 안전진단을 2회에서 1회로 줄이고 중복심의 생략, 시공사 조기선정 등을 통해 총 3년이었던 사업기간을 1년6개월로 단축시킨다는 게 핵심이다. 작년 10월30일 신영수 의원의 개정안 발의로 정비에 들어갔으나 아직 법제사법위원회에 머물러 있다.국토부는 법률 개정이 시급하다는 점을 내세워 이번 1월 임시국회에서 본회의까지 통과시킨다는 방침이다. 하지만 민생법안을 우선 처리키로 여·야간 합의가 이뤄져 있어, 통과 여부는 불투명하다. 이번 국회에서 통과되더라도 핵심 내용은 공포 이후 6개월 뒤부터 시행된다.실제 안전진단을 2회에서 1회로 축소하는 것은 법 개정 사안이지만 노후도 평가기준 변경 등은 시행령에 명시토록 돼 있다. 이 경우 1월 법이 통과된다고 해도 실제 시행은 오는 6월 이후에나 가능하다. 다만 시공사 조기 선정은 법 개정만 돼도 시행이 가능하다. 재건축 조합원 지위양도 허용은 국토해양위원회 논의과정에서 제외됐다. 지위 양도를 허용하자는 취지에는 공감대가 형성됐지만 법률에서의 조항은 그대로 살려 두고 대신 하위법령인 시행령을 보완해 지위 양도를 할 수 있도록 하는 게 바람직하다는 합의에 따른 것이다. 다만 정부가 이르면 설 연휴를 전후해 강남3구에 대한 투기과열지구를 해제키로 방침을 정한 상태여서, 이 법은 사실상 사문화될 것으로 보인다. 현행 조합원 지위양도 금지는 투기과열지구에서만 적용되기 때문이다. ◇ 재건축 용적률 최대 300% 확대..3월 이후 시행 정부는 작년 11월3일 재건축 용적률을 지방자치단체의 조례에 상관없이 국토계획법이 정한 상한까지 허용토록 하는 내용의 규제완화를 발표했다. 국토부가 발표한 내용에 따르면 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 정비계획상 용적률 초과분에 대해 30~50%를 보금자리 주택으로 환수한다는 게 핵심이다. 이에 서울시 재건축 단지의 경우 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70%포인트 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용받을 수 있게 됐다. 이와 함께 소형평형의무비율도 완화키로 했다. 정부는 기존 ▲60㎡ 이하 20% ▲60㎡ 이하 85㎡ 초과 40%로 정해진 비율을 ▲85㎡ 이하 60% 내에서 지자체별로 차등 적용할 수 있도록 했다. 국토부는 재건축 승인권자인 각 지자체와 협의를 마치고 지난 7일 김성태 의원이 발의하는 형식을 통해 개정안을 국회에 제출했다. 이 개정안은 2월 임시국회에서나 통과될 수 있을 것으로 국토부는 예상하고 있다. 국무회의, 각 지자체 조례 개정 등의 후속절차를 고려하면 시행은 3월 이후에나 가능하다. ◇ `지분쪼개기` 원천봉쇄, 6월 이후 시행 재개발 지구지정 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정하는 규제 역시 6월 이후에나 적용될 가능성이 높다. 지분 쪼개기를 원천 봉쇄하는 내용도 작년 10월 신영수 의원이 제출한 도시 및 주거환경정비법 개정안에 포함돼 있기 때문이다. 국토부 관계자는 "재개발 지분쪼개기 금지 법안도 대통령 위임 사항이기 때문에 시행령이 마련돼야 한다"며 "올 6월 이후에나 시행이 될 것"이라고 말했다. 개정안에 따르면 재개발, 뉴타운을 추진 중인 지역에서는 정비구역 지정 전 지자체장이 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고, 나머지는 현금청산 대상자가 된다. 기존에는 정비구역 지정 이후 지분을 쪼갰을 때만 분양권을 인정했었다. 아울러 개발 예정지역에서는 지자체장이 최대 4년간 건물 신축이나 토지 분할 행위를 제한할 수 있게 되며, 여러 명의 소유자가 한 세대인 경우와 조합설립인가 후 한 명의 소유자가 여러 명에게 지위를 팔았을 때 모두 조합원은 한 명만 인정받게 된다. ▶ 관련기사 ◀☞삼성물산, `지속가능경영 보고서` 발간☞"외국인 주식 사는 꼴이 심상치가 않다"
- 투기과열지구·투기지역 6년만에 퇴장
- [이데일리 윤도진기자] 수도권 투기과열지구, 토지 및 주택투기지역 제도가 내달부터 단계적으로 해제된다. 이들 제도는 부동산 투기를 막기위해 2002년, 2003년에 각각 도입됐다. 작년에 부동산 경기가 꺾이면서 지방부터 해제 수순을 밟아오다 수도권까지 확대됐다.투기과열지구제도는 과도한 주택청약 경쟁이 부동산 시장을 자극하는 것과 재건축 시장의 불안이 우려되면서 지난 2002년 9월 처음으로 도입됐다. 최초로 지정된 곳은 서울시 전 지역과 경기도 일산(대화·탄현 등), 남양주(호평·평내 등), 화성(동탄 등), 인천 삼산1지구 등 당시 청약과열 양상이 우려됐던 지역이었다. 지정시 분양권 전매제한, 1순위 청약자격제한, 입주자 공개모집 등의 규제를 받게 되며 재건축 시장안정을 위해 재건축 조합원 지위양도도 금지됐다. 투기과열지구는 2002년말 용인 동백지구, 인천 송도가 추가 지정됐으며 참여정부 들어 6월에는 경기도와 인천 전역(외곽 자연보전권역 접경지역 및 도서지역 제외)으로 확대 지정됐다. 10·29대책 이후 지방 광역시 등 전국으로 확대됐다.그러나 작년부터 지방 주택시장이 극심한 침체를 보이자 지방 투기과열지구는 순차적으로 해제돼 올초까지 수도권을 제외한 전 지역이 투기과열지구에서 해제됐다. 토지 및 주택투기지역 제도는 2003년 4월 최초로 등장했다. 투기과열지구와 달리 소득세법에 근거하고 있으며 기획재정부(재정경재부) 장관이 지정권자다. 투기지역은 기준시가를 기준으로 했던 양도소득세 과표를 실거래가로 맞춰 매매시장에서의 부동산가격 안정을 도모하는 것이 목적이었다.그러나 실거래가신고제 도입과 함께 양도세 관련 규제가 유명무실해지면서 투기지역 규제는 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 등 금융규제가 주를 이루게 됐다. 최초 지정된 곳은 서울 강남구와 경기도 광명시(2003년 4월)였다. 그 다음달 강동 송파 마포구로 범위를 대상을 늘린 데 이어 차츰 범위를 확대해 2006년 말 노원·도봉·동대문·서대문·중랑 등까지 포함, 서울 전역이 주택투기지역으로 묶였다. 지방에서도 주택 매매가격이 물가상승률이나 전국 평균 가격상승률에 비해 현저하게 높은 지역 등이 지정됐지만 역시 작년부터 지방 부동산 경기 활성화 조치와 함께 순차적으로 해제됐다. 현재 주택투기지역은 서울 전역과 인천 8개구, 경기도 39개시·군 등 72곳이 지정돼 있으며 토지투기지역은 서울 전역, 인천 10개구, 경기 30개 시·군 등 전국 88곳이 남아 있다.
- (공모기업소개)이트레이드증권
- [이데일리 이대희기자] 오는 7일과 8일 코스닥시장 상장을 위해 일반투자자를 대상으로 공모주 청약을 실시하는 이트레이드증권(대표 양장원·사진)은 자본금 560억원의 온라인 증권회사다. 증권거래법상 증권사 주요업무인 위탁매매업(Brokerage)과 자기매매업(Dealing), 인수업(Underwriting) 등을 모두 취급할 수 있지만 온라인을 기반으로 하는만큼 점포가 없다. 이트레이드증권은 지난 1999년 12월 LG투자증권(現 우리투자증권)의 자회사로 설립됐다. LG그룹이 지난 2004년 보유중이던 지분을 전량 소프트뱅크 투자(SBI·Softbank Investment)에 매각하면서 지금의 지배체제를 구축하게 됐다. 최대주주는 87%의 지분을 보유한 이트레이드 재팬이다. 지난 2005년 3월에 SBI가 보유지분 전량을 이트레이드 재팬에 양도한 데 따른 것이다. 미국 이트레이드 파이낸셜의 100% 자회사인 컨버징애로(Converging Arrows)가 나머지 13%의 지분을 갖고 있다. 이트레이드증권은 온라인 증권사인만큼 수익의 대부분은 수수료(64%)에서 나온다. 실시간 `크로스-보더 트레이딩 시스템`과 한일 양방향 거래로 차별화를 꾀하고 있다. 이트레이드증권은 이같은 성장전략을 발판으로 위탁매매 시장에서 확고한 지위를 확보한다는 계획이다. 금융감독원에 제출한 유가증권신고서에 따르면 이트레이드증권은 위탁매매 중개 점유율 기준으로 증권업계 10위권에 해당된다. 지난 2005 회계연도에는 영업수익 502억8000원과 영업이익 100억6000만원, 당기순이익 79억4000만원의 재무적 성과를 거뒀으며, 개인주식시장 약정점유율은 2.61%를 달성했다. 지난해 3분기 기준으로는 영업수익 240억5000만원, 영업이익 63억7000만원, 당기순이익 43억원을 달성했고, 반기 누적 개인주식시장 약정점유율은 2.95%로 꾸준히 확대되는 추세다. 이트레이드증권은 지난해 9월 코스닥시장 상장을 시도했으나 대주주에 집중된 지배구조와 증권사 대표의 겸직 금지 조항을 이유로 늦춰졌다. 이를 극복하고자 이트레이드증권은 다까하시 요시미 전 대표를 신임 이사회 의장으로, 양장원 부사장을 대표이사(사장)로 재배치해 이같은 문제를 해결했다. 향후 자본시장통합법을 앞두고 증권가의 구조조정과 경쟁이 격화될 것으로 예상되는 점은 변수가 될수 있다. 외환위기 이후 구조조정을 피한 증권업계도 규제당국의 `투자은행화` 의지에 따라 재편이 불가피할 것으로 보이기 때문이다. 이같은 상황에서 갈수록 치열해지는 수수료 경쟁도 염두해둬야 할 것으로 보인다. 이트레이드증권은 현재 동부증권, 한국투자증권 온라인 거래, 동양종금증권 등과 함께 가장 낮은 수준의 수수료율(0.024%)을 유지하고 있다. 수수료율 경쟁이 본격화될 경우, 경쟁사들에 비해 수익원이 다양하지 못한 이트레이드증권은 상대적으로 불리한 상황이다. 무점포 조직으로 고객 밀착영업과 신수익원 창출에서 점포를 가진 증권사보다 불리하다는 온라인 증권사로서의 한계를 갖고 있다. 올해 5월경 시행될 예정인 미수거래제도 개선에 따라 영업에 영향을 받을수도 있다. 공모예정주식수는 총 200만주로 이 중 40만주가 일반 청약 투자자에게 배정된다. 공모 후 총주식수는 1320만주로 이 중 유통가능물량은 최대주주와 우리사주조합의 소유분을 제외한 315만6000주다. 회사의 최대주주인 이트레이드 재팬은 이번 공모후 지분율이 다소 줄기는 하지만 여전히 73.8%에 달해 안정적인 지배권을 확립하고 있다. 양장원 사장은 전문경영인으로 주요주주가 아니다. 한국투자증권이 단독으로 공모를 주간함에 따라 일반청약신청자들은 한국투자증권에서 공모주 청약에 참여할 수 있다. 일반공모일은 오는 7일과 8일이며 상장예정일은 21일이다. ◆회사연혁 1999.12.15 이트레이드증권 주식회사 법인 설립 2000.01.14 증권업 허가 취득(금융감독위원회) 2000.01.21 증권업협회 특별회원 가입 2000.02.07 유가증권 위탁매매 업무 개시 2000.10.18 상호변경(이트레이드증권중개㈜ → 이트레이드증권㈜) 2000.11.08 자기매매업 허가 취득(금융감독위원회) 2003.12.30 주식선물업 겸영 허가 취득(금융감독위원회) 2004.06.10 SOFTBANK(지분율 40%)에서 SBI(지분율 47%)로 최대주주 변경 2004.06.11 공동대표이사 선임(이석용, 다까하시 요시미) 2004.06.21 최대주주 지분변동 : SOFTBANK Investment 지분 87%로 증가 2004.11.26 인수업 허가 취득(금융감독위원회) 2005.03.11 최대주주 변경 : E*TRADE Securities(지분율 87%) 2005.10.04 한국증권선물거래소 결제회원 가입
- (부동산레이다)재건축 아파트 값 결정 3요소
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] '2006 뉴타운 & 토지 투자전략 세미나' 보기 8.31 이후 재건축 아파트의 주택간주 정책에 따라 재건축아파트 가격이 가장 많은 타격을 받았다. 그러나 이러한 가격 하락도 급매물이 소진된 뒤 아마도 올 연말을 전후해서 또다시 반등을 할 것으로 예상되고 본격적인 강세는 내년 2월 이후가 될 것으로 보인다. 강남의 재건축 아파트는 부동산 시장에 있어서 가장 뜨거운 감자다. 강남의 아파트 가격이 상승하였다 하면 부동산 상승의 중심을 이루었고 이러한 연유로 8,31부동산 대책의 표적이 된 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 강남중심의 재건축 아파트는 향후에도 부동산 시장의 가장 강력한 태풍으로 남아 있을 것이고 부동산 시장을 주도할 주류가 될 것이다. 그렇다면 이러한 재건축 아파트 가격을 결정하는 요인이 무엇인가? 먼저, 재건축 아파트의 추진일정을 보자. 추진위구성-안전진단-조합설립인가-사업승인신청-사업승인-관리처분-일반분양-이주-철거-착공-입주 단계로 이루어지는 단계에 따라 가격 상승은 물론 프리미엄도 각양각색이다. 과거 2003.7월 이전, 즉 도시 및 주거환경 정비법이 시행하기 전에는 재건축 사업승인이 나면 가격상승이 최고조에 이르렀다. 그러나 현재 재건축은 사업승인 단계별 상승보다는 어떤 정책이 나오느냐에 따라 재건축 아파트의 가격 상승률에 막대한 영향을 주게 되었다. 따라서 이제부터는 재건축 투자시에는 사놓으면 올랐던 시절과는 달리 상당한 주의를 하며 재건축에 접근하여야 할 것이다. 어느 날 갑자기 정책에 의해 기준이 바뀌게 되면 해당 단지는 물론 이에 영향을 받은 재건축 단지는 혹독한 가격 하락을 경험하게 된다. 예를 들어 보자. 금번 8,31 부동산 규제책에 따라 분양권도 주택으로 간주하는 정책이 발표되자 그동안 사업승인이후 가격 폭등이 있었던 재건축 단지는 사라지고 안전진단 이전의 단지가 각광을 받게 되었다. 또한 과거 주택거래 신고제가 도입이 되자 13평 이상의 조합설립 이상 된 곳의 재건축 아파트가 상당한 타격을 받게 되었고, 재건축 개발이익 환수제가 시행되자 이에 해당되는 재건축 단지가 급락을 맞이한 것도 정책에 의해 재건축이 영향을 받는 단적인 예라고 말할 수 있다. 그런데 이러한 정책적인 변화와는 별도로 기본적으로 재건축에서 가격을 결정하는 가장 중요한 3요소가 있다. 다시말해서 재건축 사업승인시기, 용적률, 지분율이 그것이다. 이러한 3가지 요소는 재건축 가격 결정을 하는데 기본적으로 영향을 주는 요소들이다. 이러한 요소들이 재건축 시장에서 어떤 작용을 하는지 단계별 가격상승을 알아보면 다음과 같다. 첫째, 사업승인요소다. 사업승인 요소는 사업의 진행속도에 따라 가격이 점차적으로 상승하는 경우를 말한다. 일반적으로 재건축에서 안전진단이 통과되면 1차적으로 가격이 상승을 하게 된다. 왜냐하면 안전진단을 통과한 재건축 단지는 리모델링으로 전환이 어렵기 때문에 안전진단을 통과한 단지는 재건축의 길로 확정되었다고 확인하는 단계다. 따라서 재건축으로 들어선 단계로서의 가격 상승을 말하는 것이다. 그러나 초보자들은 안전진단 단계의 투자에 조심해야 한다. 과거에는 안전진단이 이루어지면 조합설립도 바로 승인 받은 경우가 많았지만 현재는 조합설립이후는 조합원지위양도금지 규정에 따라 조합원의 지위, 즉 향후 관리처분시 동,호수 추첨권이 배제되기 때문에 조합설립이 이루어지면 반대로 가격 하락을 맞게 됨으로 신중한 투자가 요구된다. 또한, 재건축투자는 장기투자이기 때문에 어떤 요소가 작용하면 가격의 변동이 심하게 나타나므로 재건축 아파트 사업은 재건축 관련 정책변화에 주의를 하여야 한다. 안전진단중에서도 정밀안전진단을 통과하는 경우가 가격 상승의 폭이 매우 높다. 예를 들어보자. 2종일반주거 지역의 경우 용적률을 변경하지 않으면서 정밀안전진단을 서울시에서 구청으로 허가권을 이양한다고 발표하자 가격이 급등했다. 따라서 재건축에 있어서는 안전진단 단계가 가격 상승의 1단계 상승으로 볼 수 있다. 다음으로 조합설립인가가 나면 재건축 아파트 가격은 2단계로 상승하였다. 그러나 지금은 상황이 다르다. 거꾸로 가격이 하락할 수도 있다는 것이다. 조합이 설립된 단계에 이르면 재건축 조합원은 조합원지위양도 금지에 해당되고 이를 위반하여 매매 했을 경우 관리처분시에 동,호수 추첨권을 주지 않기 때문에 조합설립에 따라 과거에는 가격 상승이 일어났으나 지금의 재건축은 가격 하락이 일어나는 단지도 있을 수 있다. 따라서 조합설립은 가장 가격 상승이 미미한 단계라고 볼 수 있다. 여기서 주의할 것이 있다. 2004년 1월1일 이후에 조합이 설립된 재건축 단지 아파트를 매매할 경우 매매 당사자간 상호간에 소유권이전은 인정하지만 조합원의 지위양도를 금지하는 조합원지위양도금지 규정이 위헌의 요소가 있으나 현재는 이러한 규제를 받고 있는 것이 현실이다. 참으로 주의해야하는 항목이다. 앞서 이야기 했듯이 만약에 이를 어기고 매입한 경우 소유권은 인정하기 때문에 매매는 되어 소유권은 인정되지만 향후 관리처분시 재건축아파트를 산 조합원의 동호수 추첨권은 박탈되고, 과거 조합설립인가일을 기준으로 재건축아파트를 현금으로 청산하기 때문에 주의해야하는 항목이다. 만약, 잘 모르고 재건축 아파트를 매입한 후 가격이 올라 좋아했다가 관리처분날 동,호수 추첨권을 받지 못했을 경우를 생각해 보라. 상상만 해도 끔찍한 일일 것이다. 단, 2004년1월1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 1회에 한해 조합원지위양도가 인정되기 때문에 재건축아파트를 사고 팔 경우 조합원지위양도금지 조항에 해당되는지 여부를 잘 파악하여 거래해야 할 것이다. 다시말해서 재건축 아파트를 살 경우 등기부 등본을 확인해서 2004년 1월1일 이후 소유권이 이전된 재건축 아파트는 각별히 조심해야 할 것이다. 3단계 가격상승의 시기로는 관리처분단계로 볼 수 있다. 사업승인이 나면 재건축아파트 가격 상승은 지속된다. 그러나 앞에서도 이야기 했듯이 현재의 재건축 아파트 가격은 사업승인시기보다는 정책에 의해 좌우되는 경우가 많기 때문에 과거와 같이 가격이 급등하는 경우는 별로 없을 것이다. 단, 사업승인이 되면 그동안 주택으로 분류된 재건축이 분양권으로 지위가 바뀌었지만, 2006년 1월부터는 주택으로 간주하기 때문에 1가구 2주택자가 되는 경우 양도세 50% 단일 세율 적용이 예상되는 2007년을 겨냥해서 재간축 아파트 매입에 신중을 다해야 할 것이다. 예를 들어 보자. 1가구 2주택을 가지고 있는 사람이 그 중에 하나를 재건축 아파트를 가지고 있다고 보자. 재건축 아파트가 사업승인이 나고 철거가 되면 재건축아파트가 분양권이 되기 때문에 이 사람의 경우 1가구 1주택이 된다. 따라서 재건축 아파트가 아닌 기존아파트를 3년이상 보유 또는 2년이상 거주 한 경우라면 기존아파트가 양도세 비과세에 해당된다. 따라서 기존아파트를 재건축 사업승인이후 철거된 것을 확인하고 팔게 되면 양도세를 내지 않아도 된다는 것이다. 주의할 점은 재건축 사업승인즉시 양도세 비과세가 아니라 서류상으로 재건축아파트가 멸실 신고 후에 양도세 비과세가 된다는 사실을 명심해야 할 것이다. 그런데 8,31 부동산 정책에 의해 분양권도 주택으로 간주되기 때문에 위와 같은 혜택을 누리지 못하게 된 것이다. 다음으로 철거가 되면 가격은 안정적이고 꾸준한 상승세를 탄다. 실수요자들이 접근하기 가장 무난한 시기다. 이때 철거가 되면 일반분양분 가격보다 싼 급매물이 나오는 경우가 많다. 추가부담금등 이자를 부담하기 어려운 재건축 조합원분이 나오기 때문이다. 이를 잘 활용하면 좋은 층에 싼 매물을 의외로 매입할 수 있는 좋은 시기다. 둘째, 용적률 요소다. 용적률은 재건축아파트에서 가장 중요한 부분이다. 따라서 용적률을 어떻게 획득하느냐에 따라 아파트 가격은 결정된다. 예를 들어보자. 15평 재건축아파트를 가진 사람(지분은 20평)이 용적률이 270% 획득한 경우와 170% 를 획득한 경우 용적률에 따라 추가부담금이 얼마나 차이가 나는지 비교해 보기로 하자.이때 건축비는 평당 400만원으로 하고 일반 분양비는 1,500만원으로 가정한다. 먼저 270%의 용적률로 승인받은 단지의 경우를 보자. 이 사람은 20평X270% = 54평에 입주할 수 있는 권리를 가지고 있다. 이 사람이 54평에 입주하지 않고 34평에 입주할 경우 20평(54평-34평)을 돌려 받을 수 있다. 이를 일반 분양시켜 돌려 받는다면 일반분양금 3억원(20평X1,500만원/평)을 돌려 받을 수 있는 것이다. 이때 자기가 입주하는 평수 34평에 대한 건설비용 1억3천6백만원(34평X400만원/평)을 납입하고 입주해야 함으로 돌려받은 금액 3억원에서 납입해야하는 금액 1억3천 6백만원을 공제하고 나면 이 사람은 1억6천4백만원(3억원-1억3천6백만원)을 돌려 받고 입주 할 수 있는 것이다. 반대로 동일 단지가 용적률170%의 용적률로 승인받은 경우를 보자. 상기와 같이 동일한 방법으로 계산해 보면 이 사람은 20평X170%= 34평에 입주할 수 있는 권리를 가지고 있다. 이때 이 사람이 34평에 입주할 경우 돌려 받을 수 있는 평수는 없다. 따라서 이사람의 경우는 34평에 대한 건설비로 1억3천6백만원(34평X400만원/평)을 납입하고 입주를 해야 한다. 상기 두가지 경우를 볼 때 동일한 조건에서 용적률 270%로 승인받는 경우와 170%로 받는 경우에 270%로 승인 받은 경우는 1억6천4백만원을 돌려 받고 입주하지만 용적률170%인 경우는 1억3천6백만원을 납입하고 입주해야 하는 사례를 보았다. 따라서 각 조합원들이 단지마다 용적률에 매달리는 이유가 여기에 있는 것이다. 재건축에 있어서 용적률은 바로 돈이기 때문이다. 이와 같이 용적률은 재건축 사업에 있어서 가장 중요한 변수중의 하나다. 따라서 재건축사업에 있어서 가장 세심하게 점검하고 투자해야하는 항목이 용적률이다. 셋째, 지분율 요소다. 지분율은 단순한 평수 대비 지분과는 약간의 차이가 있다. 지분율이라는 것은 해당 단지의 평수분포와 재건축 전체 연면적과의 관계를 말하는 것이다. 예를 들어보자. 서울 강남의 은마 아파트의 경우를 보자. 4,424가구로 강남의 대형 단지다. 31평형과 34평형 두평형으로 나누어져 있다. 그러나 이 두가지 평형은 전용면적이 동일하다. 때문에 일반적인 초보자들은 31평형을 선택하여 매입을 한다. 동일한 전용면적이기 때문에 굳이 비싼 가격을 주고 사려고 하지 않는다. 그러나 투자적인 측면에서 보면 이것은 너무 잘못 판단한 것이다. 은마 아파트의 경우에 34평형을 매입해야 한다. 왜 그럴까? 은마 아파트의 평당 평균 단가는 두평형 역시 2,500만원선이다. 31평형이 7억5천만원정도로 하고 34평형이 9억원을 넘긴다. 그런데 여기서 이상한 점을 발견하게 된다. 두평형의 평당단가 2,500만원내지 2700만원선인데 31평형과 34평형 두평형 가격 차이는 1억5천만원(9억원-7억5천만원)이 난다는 사실이다. 평수는 3평차인데(34평-31평) 평당 단가 차이는 평당 5,000만원이 난다는 사실이다. 평당 평균단가인 2,500만원보다 배 이상 높게 나타난다. 왜 이러한 일이 벌어질까? 이것이 은마 아파트가 재건축 해당단지로서 소형평형의무규정에 따라 향후 조합원이 높은 평수를 분양받을 수 있는 평수가 31평보다는 34평이 훨씬 높기 때문에 나타나는 현상이다. 이것을 투자적인 측면의 지분율이라고 한다. 따라서 강남과 같은 전용면적이 높을수록 아파트 평당 단가가 높은 지역일수록 나타나는 현상이기 때문에 지분율의 가치평가는 재건축에서 투자의 맥이라보아야 한다. 이와 같이 재건축의 가격을 결정하는 3요소, 즉 사업승인시기, 용적률, 지분율을 파악하였다. 이러한 요소들을 재건축 투자시에는 적극 활용해야 할 것은 물론 요즘과 같은 급변하는 정책 틈바구니 속에서는 가장 중요한 부분을 가지고 있다. 8.31 부동산 정책의 타깃은 강남의 재건축 아파트였다. 그러나 상기에서 말한 3가지 요소를 기반으로 재건축 아파트에 접근한다면 아직도 강남의 재건축 아파트는 메리트 있는 투자종목 중의 하나임에는 틀림이 없다. 단, 투자시점보다 이익창출시점을 기다리면서 투자하면 좋은 결과가 있으리라 본다.
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
