'역전세난 확산'…전세 10채 중 4채, 2년새 보증금 하락

권역별 아파트 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중(연간 기준) 출처: 국토교통부 실거래가(2월13일 공개기준) 주1) 전세계약 2년을 가정하여 2년 전과 기준시점의 전세 거래가 발생한 동일한 아파트 주택형만을 대상으로 함 주2) 전세보증금은 주택형별 평균 전세가격을 기준으로 비교

[이데일리 정병묵 기자] 지난해 기준 전세보증금이 2년 전보다 떨어진 아파트가 늘어나며 전세 시장이 안정기에 접어든 것으로 조사됐다. 그러나 전세보증금 하락으로 계약 종료시점 기준 전세보증금을 돌려받지 못할 위험성이 커지고 있어 관련 대책 마련이 요구된다.

18일 부동산정보 서비스 직방 조사에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전보다 내린 아파트가 38.6%로 증가했다. 서울은 13.2%, 수도권은 29.7%였으며 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격보다 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다.

2016년까지는 2년 전보다 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었다. 2017년부터 2년전 대비 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세다.

분기별로 2년 전 대비 아파트 전세보증금 하락 주택 비중 변화를 살펴보면 지방은 2017년 1분기부터 증가폭이 커지는 전환기가 나타났다. 수도권은 같은 해 3분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택 비중 증가폭이 커졌다. 아파트 전세시장의 안정은 작년 9·13 대책 이전 1년 전부터 나타난 현상으로 매매시장 안정 효과는 아닌 것으로 보인다.

2016년까지 2년 전 대비 전세보증금이 하락한 아파트 비중은 보합세였으나 2017년부터 수도권과 지방 모두 분기당 평균 4%포인트 이상 증가하고 있다. 2017년부터 전세보증금 하락 사례가 늘어나고 있는 것이다.

2년 전 대비 아파트 전세보증금 차액은 수도권의 경우 2016년까지 증가추세가 이어졌으며 평균 6000만원 이상을 유지했다. 지방도 상대적으로 낮지만 2016년 2000만원 이상으로 조사됐다. 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 차액이 줄어드는 추세로 전환했으며, 지방은 2018년부터 평균 마이너스로 반전했다. 2018년 4분기 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1113만원, 지방 -825만원인 것으로 조사됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “2017년부터 본격적인 전세시장의 안정기가 이어지고 있다. 아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치가 원인”이라며 “임대인 입장에서는 전세보증금 하락에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이지만 임차인 입장에서는 낮아지는 전세보증금으로 주거비 부담 경과라는 효과를 기대할 수 있다”고 설명했다.

이어 “전세보증금이 크게 하락했다고 해도, 임대인의 신용도와 자금 여력에 따라 미반환 위험은 차이가 나타날 것”이라며 “전세가격 하락 사례가 계속 늘어나는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요가 있다”고 덧붙였다.

시도별 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중 출처:국토교통부 실거래가(2월13일 공개 기준), 직방.