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- 이랜드리테일, 이리츠코크랩 수요예측
- [이데일리 송주오 기자] 이랜드그룹 핵심 계열사 이랜드리테일이 최대주주이자 앵커(Anchor)로 참여한 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이하 이리츠코크렙)이 기관투자자를 대상으로 한 수요예측을 7~8일 양일간 진행한다.이리츠코크렙은 지난달 31일 증권신고서 효력발생과 동시에 6월 말 유가증권시장 상장을 위한 본격적인 공모절차에 착수했다. 이번 수요예측은 이랜드그룹에 대한 기관투자자들의 투자심리를 확인할 수 있다는 점에서 그 결과에 귀추가 주목된다.이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영중인 50여개 매장 중 매출액 기준 10권 내의 뉴코아아울렛 3개점(야탑점, 평촌점, 일산점)을 기초자산으로 보유한 공모부동산투자회사(REITs)다.이리츠코크렙은 이랜드리테일과의 최소 16년 장기 책임임대차계약에서 벌어들이는 고정적인 임대수익을 바탕으로 투자자에게 연 7% 내외의 배당을 지급할 예정이다. 따라서 예측 가능한 안정적인 배당을 확보하고자 하는 기관투자자는 이리츠코크렙 수요예측에 큰 관심을 가질 것으로 전망된다.이리츠코크렙은 7~8일 양일간 기관투자자를 대상으로 수요예측을 거쳐 공모가를 확정한 뒤, 12~15일 일반 청약을 진행해 이달 안에 유가증권시장에 상장될 예정이다. 공모예정가액은 4800~5200원, 총 공모금액은 약 800억원이며, 공모 후 시가총액은 약 3100억원이다.이리츠코크렙 IPO는 이랜드그룹 입장에서도 내년 이랜드리테일 IPO라는 본 게임을 앞두고 이랜드그룹에 대한 기관투자자들의 투심을 사전에 파악할 수 있는 좋은 기회다.지난 4월 19일 금융감독원 전자공시에 따르면, 이랜드그룹의 두 축인 이랜드월드와 이랜드리테일의 부채비율은 지난해 말 기준 각각 198%, 103.2%로 떨어졌다. 전년(315%, 209.4%)과 비교해 117%포인트, 106.2%포인트 하락한 수치다.패션브랜드 티니위니, 리빙브랜드 모던하우스 및 보유 부동산을 매각하고, 이랜드리테일 프리IPO도 진행하는 등 그룹사 차원의 강도 높은 자구책으로 부채비율을 낮추는 데 성공했다. 또한 비수익 브랜드와 비효율 매장을 과감히 철수하는 등 강력한 수익 강화 정책으로 우려했던 영업실적 또한 반등을 이루어 내, 지난해 4분기 및 올 1분기 모두 1000억원 이상의 영업이익을 기록했다.기업공개(IPO) 대표주관사는 NH투자증권이며, NH투자증권을 포함하여 KB증권, 신영증권, 이베스트투자증권 총 4개의 기관이 인수회사로 참여했다.이랜드 관계자는 “투자자에게 이리츠코크렙을 소개하면, 상품의 안정성과 높은 배당률에 매우 긍정적인 반응을 보인다”며 “현저하게 개선된 그룹사의 재무구조를 바탕으로 이리츠코크렙이 이번 수요예측에서 많은 기관투자자들의 관심을 받길 희망한다”고 말했다.
- 코람코, 알짜 뉴코아아울렛 임대 공모리츠 출시.."연 7% 수익"
- 이리츠코크렙 자산인 뉴코아아울렛 야탑점 전경. 코람코자산신탁 제공.[이데일리 성문재 기자] 코람코자산신탁이 이랜드리테일 주요 매장을 자산으로 하는 공모리츠(REITs)를 상장한다.코람코자산신탁은 이랜드리테일의 매출액 기준 최상위권 3개 매장을 자산으로 보유한 ‘이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이리츠코크렙)’가 이달말 유가증권시장에 상장될 예정이라고 1일 밝혔다. 이리츠코크렙은 지난달 31일 증권신고서 효력발생으로 본격적인 공모절차에 착수했다.이리츠코크렙은 국내 아울렛부문 시장점유율 1위인 이랜드리테일 매장 중 매출액 최상위권 매장인 뉴코아아울렛 일산점, 평촌점, 야탑점을 기초자산으로 보유한 공모리츠다. 이랜드리테일과 최소 16년간 장기 책임임대차계약 및 지속 임대계약 갱신에 따라 안정적인 임대수익이 보장된다. 매년 물가상승률과 연동해 임차료가 상승하는 구조여서 금리 인상에 대한 방어가 가능하다고 회사 측은 설명했다. 고정 임대수익을 기반으로 투자자에게 연 7% 내외의 배당이 지급될 예정이다. 또한, 6개월 단위의 결산법인(6월,12월)으로 연 2회 배당을 지급하기 때문에 이번 공모청약에 참여한 투자자들은 상반기 결산 전 약 3주간의 주식보유만으로 6개월치(2018년 1~6월) 배당을 지급받을 수 있다.코람코자산신탁 관계자는 “기존 상장 리츠들은 주택, 오피스, 호텔 등을 유동화한 형태로 경기변동에 따라 미분양, 공실 위험 등에 노출돼 배당이 목표치를 밑도는 경우가 많았다”며 “이리츠코크렙은 이랜드리테일의 장기 책임 임차계약으로 공실 위험이 없는 안정적인 배당 상품”이라고 말했다.이랜드리테일은 해당 매장 장기 임차와 함께 리츠의 지분 약 75%를 보유한 최대주주로 직접 참여해 투자 안정성도 높다는 평가다. 상장 이후 1년간 자진 보호예수를 통해 주주가치를 제고한다는 방침이다.공모 예정가는 약 5000원으로 총 공모금액은 약 800억원 규모다. 공모 후 시가총액은 약 3100억원이 된다.이리츠코크렙은 이번 공모자금을 이랜드리테일의 또 다른 매출 상위 매장인 2001아울렛 중계점과 분당점 등에 투자할 예정이다. 향후 지속적인 유상증자 및 재원조달을 통해 서울 및 전국 주요 핵심 상권 내 우량 상업시설에 투자해 총자산 1조5000억원 이상의 초대형 리츠로 발전시킨다는 계획이다.이리츠코크렙은 오는 7~8일 양일간 기관투자자를 대상으로 수요예측을 거쳐 공모가를 확정하고, 12~15일 일반 청약을 진행해 이달 안에 유가증권시장에 상장된다.이리츠코크렙 기업공개(IPO) 대표주관사는 NH투자증권(005940)이다. NH투자증권을 포함한 KB증권, 신영증권(001720), 이베스트투자증권과 총액인수 계약을 맺었다. 기관투자자 수요예측은 NH투자증권 홈페이지를 통해서만 참여가 가능하다. 일반청약은 대표주관사를 포함한 4곳의 총액인수 증권사 전 지점에서 참여할 수 있다.NH투자증권 관계자는 “이번 이리츠코크렙 공모는 일반 기업 IPO보다 기관투자자가 참여할 수 있는 폭을 넓혀 자본시장법상 전문투자자도 참여 가능토록 했다”며 “안정적인 배당이 장점인 이번 건의 특성상 수요예측에 참여하는 기관투자자로부터 받는 청약수수료도 없앴다”고 말했다.
- 부동산 경기 회복, 리츠도 되살릴까
- [이데일리 하지나 기자] 부동산 경기 활성화 기대감이 건설업종에 이어 리츠(부동산투자회사, REITs) 시장 또한 되살릴 수 있을지 관심이 주목된다. 26일 현재 국내 증시에 상장되어 있는 골든나래, 이코리아, 광희개발전문, 케이탑 등 자기관리리츠 4개와 코크렙 8호, 15호, 트러스7호, 케이비부국개발전문 등 위탁관리리츠 4개 등 총 8개다.그동안 부동산 시장 장기 불황으로 리츠는 오랫동안 주식시장에서 외면을 받았다. 실제 실적 또한 부진했다. 골든나래리츠(119250)의 경우 지난해 매출액은 67억원으로 69.7% 줄어들었다. 영업손실은 51억원으로 확대됐고, 순손실 66억원으로 적자전환했다. 광희리츠(140910) 또한 매출액은 매출액은 432억8200만원으로 50.8% 늘어났지만 영업이익과 순이익은 모두 적자전환했다.2011년 6월 국내 1호 자산관리리츠인 다산리츠가 상장폐지된 이후 상장 조건도 강화됐다. 국토해양부의 인가를 받은 뒤 공모를 실시해 일정한 외형조건만 갖추면 상장이 가능한 것에서 △자기자본 100억원 이상 △사업부동산 취득 △영업인가 3년이 넘은 경우 최근 1년 실적(매출액 300억원, 영업이익 25억원) 등의 조건을 만족해야했다.하지만 최근 몇몇 리츠의 경우 안정적인 운용성과와 높은 배당성향으로 투자자의 눈길을 끌고 있다. 대표적인 임대형 리츠인 케이탑리츠(145270)의 경우 2012년 저점 대비 주가가 54% 가량 상승했다. 케이탑리츠는 지난해 1월 부산 쥬디스태화 빌딩의 지하 1층을 분리 매각할 때 54억원의 차익을 거두면서 영업이익과 당기순이익은 전년대비 3897.1%, 1474.6% 증가했다. 지난해 시가배당율 또한 11%에 육박했다. 특히 최근 부동산 시장이 회복될 것이라는 전망이 제기되면서 리츠 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다. 전문가들은 부동산 시장이 활성화될 경우 ‘임대형리츠’에서 ‘개발전문리츠’로 시장의 관심이 확산될 것으로 보고 있다. 거래소 또한 리츠 상장 조건에 대해 내부적으로 검토에 나설 것으로 보인다. 거래소 관계자는 “아직 본격적으로 진행된 것은 없지만 상장 조건에 대해 내부적으로 논의하고 있다”고 말했다. 최근 국토해양부도 리츠시장 활성화에 나섰다. 국토부는 사모리츠는 영업인가제를 등록제로 완화하고 자기관리리츠도 일정한 요건을 갖추면 추가 사업에 대해 변경인가를 면제하겠다고 밝혔다. 한 증권사 연구원은 “현재 상장되어 있는 개발전문리츠의 경우 부동산 시장 불황으로 실적이 부진한 상황”이라며 “사업에 대한 불확실한 측면이 있지만 오히려 부동산 시황만 받쳐준다면 더 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다. ▶ 관련기사 ◀☞[특징주]제주신공항 5.3조 투자유치 소식에 관련株 강세
- 자기관리형리츠 더블에셋 19일 상장 심사
- [이데일리 하지나 기자] 자기관리형리츠 더블에셋의 상장 적격성 여부가 19일 판가름난다. 이날 투자은행(IB)업계에 따르면 한국거래소는 유가증권시장 상장위원회를 열어 더블에셋리츠에 대한 상장 승인 여부를 결정할 예정이다. 더블에셋리츠는 지난 4월27일 상장예비심사 청구서를 제출한 바 있다. 더블에셋리츠는 공모를 통해 주당 5000원, 총 70억원의 자금을 조달할 예정이다. 더블에셋리츠는 지난해 5월 설립돼 12월 국토해양부의 영업인가를 받았다. 더블에셋리츠는 자기관리형부동산투자신탁(리츠·REITs)으로 직접 부동산개발 사업을 하고 있다. 현재 서울 강남구 역삼동의 고급형 도시형생활주택 개발사업을 진행하고 있다. 현재 분양률은 72%로, 10월말쯤 완공(공정률 40%)될 예정이다.상장이후에는 세종신도시와 동탄2신도시내 택지지구에서 조성할 대규모 아파트단지를 차기 사업으로 계획 중이다. 광주은행, 무등저축은행, 현대증권 등이 출자에 참여해, 현재 자본금은 131억원이다. 현재 상장돼 있는 리츠 가운데에서 자기관리형리츠는 케이탑리츠(145270),골든나래리츠(119250),이코리아리츠(138440), 광희리츠(140910) 등이 있다. 트러스제7호(140890), 케이비부국위탁리츠(149130), 코크렙8호(090540)는 위탁관리형리츠이다. 위탁관리형리츠는 상근임직원 없이 자산의 투자운영을 자산관리회사에 위탁해서 간접관리하는 명목회사이다. 코크렙15호(121550)는 기업구조조정용 부동산을 70% 이상 투자해야하는 기업구조조정형리츠이다.
- [M+] [머니앤마켓]리츠와 펀드가 뜬다
- [이데일리 이진우 기자] 시중은행의 정기예금 이자율은 이제 3%대로 ‘굳히기’에 들어간 것 같다. 저축은행이나 신협 등 좀 위험하다는 곳을 찾아다녀도 5%대 이자는 찾아보기 어렵다. 큰 욕심을 내자는 것도 아니다. 센터원 빌딩 조감도연 수익률 7% 안팎만 되면 더 바랄 나위가 없겠는데 어디 좋은 투자처가 없을까. 이런 안타까운 질문에 대한 해답이라고 하긴 어렵지만 해답에 가까운 답안이 있다. 바로 부동산 펀드와 리츠다. 부동산에 간접 투자해서 수익을 거두는 금융상품인 이들은 100% 천연 과일주스처럼 부동산이라는 투자대상이 갖는 괜찮은 안정성과 적당한 수익성을 그대로 금융상품에 담았다는 평가를 받는다.그러나 부동산 경기나 투자 대상의 개별 입지, 주변 상황에 따라 천차만별인 수익률은 투자자들의 손이 선뜻 나가지 않게 하는 요인이다. 2010년 12월 초 하나은행은 프라이빗뱅킹(PB) 고객을 상대로 펀드 가입 예약을 받았다. 최소 가입 금액 1억원 5년 만기에 중도 해지가 불가능한 폐쇄형 펀드였다. 그러나 단 이틀만에 800억원을 손쉽게 모집했다. 10억원 뭉칫돈을 넣는 큰손도 있었다고 한다. 다올자산운용이 내놓은 ‘다올랜드칩부동산투자신탁1호’였다.3년 4개월만에 처음 등장한 공모 부동산 펀드로 눈길을 끌었던 이 부동산 펀드는 그렇게 돈을 모아 서울 여의도의 하나대투증권 사옥을 2870억원에 사들였다. 1300억원은 금융회사 대출로 조달하고, 나머지는 펀드를 만들어 기관과 개인 투자자들을 대상으로 자금을 모았다. 운용 1년이 지난 이 펀드의 지난해 연간 수익률은 6.42%. 당초 목표 수익률 6.5%를 거의 달성한 셈이다.이렇게 국내 부동산에 이른바 ‘부동산 펀드’에 눈독을 들이는 투자자들이 늘고 있다. 아직은 개인투자자들보다 기관투자자들에게 주로 열린 문이지만 개인투자자들도 조만간 이 시장에 몰려들 것으로 예상되고 있다. 한국금융투자협회에 따르면 부동산 펀드의 설정액은 지난 1월 26일 13조원을 처음 돌파했다. 현재 운용되고 있는 부동산 펀드는 약 300개 가량으로 대부분은 소수의 투자자들의 돈으로만 운영되는 사모펀드다. 전체 부동산 펀드의 97.5%(금액기준)가 이런 사모펀드로 집계되고 있다. 설정액 10억원 이상인 공모펀드는 15개에 불과하고 이 가운데 14개는 2008년 이전에 나온 것이다. 개인투자자들이 손댈 수 있는 공모펀드의 수익률은 어떨까. 금융정보업체 에프앤가이드(FnGuide)에 따르면 국내 부동산에 투자한 설정액 10억원 이상 공모형 펀드 15종은 지난 1년 동안 평균 -0.9%의 수익률을 기록했다. 마이너스 수익률이긴 하지만 같은 기간 국내 주식형펀드(-13.1%)나 해외 주식형펀드(-21.6%)에 비해서는 훨씬 낫다. 가장 우수한 수익률을 기록한 펀드는 서울 신대방동 소재 삼성 옴니타워에 투자한 ‘미래터전KTB부동산 2’가 연 수익률 11.4%로 1위다. 건국대학교 서울캠퍼스 기숙사에 투자한 ‘산은건대사랑특별자산 2’의 수익률도 8.2%로 양호한 편. 전체 15개의 공모 부동산 펀드 가운데 9개가 플러스 수익률을 기록했다. 한 부동산 업계 전문가는 “서울 시내 오피스텔의 투자수익률이 연 5%가 채 안되는 것을 감안하면 임대료 수익과 매각 수익을 모두 감안하더라도 잘 고른 부동산 펀드가 더 나을 수 있다”고 말했다. 자칫 반토막…부동산 경기 위험도 커 그러나 모든 부동산 펀드가 이런 짭짤한 수익을 거두는 것은 아니다. 지난해 투자수익률 1위를 기록한 ‘미래터전 KTB부동산 2’도 한 해 전인 2010년에는 최근 1년 수익률 -12%라는 암담한 투자보고서를 냈었다.경남 거제시 아파트 단지 개발사업에 투자한 ‘KB웰리안부동산 8’은 지난 1년 수익률이 -47.9%로 반토막이 났다. 문제가 된 부동산 펀드는 지난 2006년 3월28일 2100억원 규모로 설정된 거제도의 1200가구 아파트 신축개발에 투자하는 방식이었으나 분양이 잘 되지 않아 수익률이 곤두박질쳤다. 당초 이 펀드는 6개월마다 7% 이상 이자를 배분하고 분양률이 60% 이상인 경우 성공배당을 추가로 지급하겠다고 했었다. 2007년 4월 증권거래소에 상장된 부동산 펀드인 맵스리얼티1(미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호)도 투자자 입장에서는 애물단지다. 맵스리얼티 1은 서울 중구 수하동의 센터원 빌딩에 투자했다. 업계에 따르면 이 펀드는 금융회사로부터 연 5.9%의 금리에 2900억원 규모로 신디케이트론을 받았다. 연간 대출이자는 171억원으로 센터원 임대료를 감안하면 연평균 임대율이 50%를 유지해야 이자비용을 충당할 수 있다. 건물 완공 직후에는 임대율이 낮아 부동산 펀드의 수익률도 매우 낮다. 작년까지 연환산 수익률은 2.83%로 정기예금 금리 수준에도 미치지 못하고 있다. 더 심각한 문제는 펀드의 가격이다. 거래소를 통해 사고 팔수 있게 돼 있지만 반토막에 가깝다. 5030원에 거래를 시작해 상장 초기에는 5430원까지 올랐지만 올해 2월 중순 주가는 2800원대다. 이 펀드에 투자했던 투자자가 급전이 필요해 주식시장에서 이 펀드를 팔고 나가려면 투자금액의 절반 남짓을 건지는 데 만족해야 한다는 뜻이다. 한 증권사 관계자는 “배당수익이 전부인 이런 투자대상은 거래소에서 거래될 때 실제 가치보다 낮게 거래되는 경우가 많다”면서 “장기 투자자들은 오히려 주식시장에서 이런 종목을 사들이면 실제 수익률이 더 높게 나온다”고 말했다. 이 부동산 펀드는 센터원빌딩 외에도 경기 분당 오피스빌딩인 미래에셋플레이스 임대운용사업 2014년 상반기 준공 예정인 경기 판교 비즈니스호텔 개발 사업 등에 투자하고 있다. 미분양 아파트 투자하는 펀드도 2009년 금융 위기 직후 인기를 모았던 부동산 펀드는 이른바 ‘미분양 펀드’로 불리는 펀드들이다. 쉽게 말하면 미분양 아파트를 담보로 잡고 돈을 빌려주는 대출인 셈인데 주로 장기자금을 운용하는 보험사와 은행 등 금융기관들이 투자하고 있다. 우리자산운용의 ‘주택시장안정사모부동산펀드’ 2호와 3호는 각각 충남과 경남 미분양 아파트를 매입했고 아시아자산운용은 2500억원 규모 펀드를 만들어 부산 연산동 미분양 아파트를 샀다. 주로 이름있는 대형 건설사들이 짓는 아파트들이 대상이다. 분양이 안될 경우 대형 건설사들이 이 미분양 펀드들이 투자한 돈을 돌려준다는 약속을 해주고 있기 때문이다. 최근에는 이 미분양 펀드가 다시 뜸해졌다. 정부에서 2010년말 이후로는 미분양 펀드가 미분양 아파트를 매입후 3년 동안은 팔지 못하는 규제를 다시 도입했기 때문이다. 이 때문에 미분양 아파트를 분양하거나 팔아야 수익을 회수할 수 있게 돼 있는 미분양 펀드의 설자리가 줄어들었다. 부동산 펀드의 최근 가장 큰 변화는 오피스 빌딩에서 아파트 사업으로 투자처가 다양해지고 있다는 점이다. 지난해 부동산 펀드의 아파트 개발사업 투자 설정액은 3900억원. 지금까지 매년 평균이 1000억원 미만이었다는 점을 감안하면 상당히 증가한 규모다. 서울 독산동에 지어지고 있는 롯데캐슬과 경북 안동시에 들어서고 있는 안동 웅진스타클래스 등이 부동산 펀드를 통해 사업자금을 도입한 대표적인 사업장이다. 분양 훈풍이 불고 있는 세종시의 아파트 개발사업에도 2000억원 이상의 부동산 펀드 자금이 투입됐다. 이 밖에도 부동산 경매 낙찰물건에 주로 투자하는 지지 사모경매 부동산투자신탁2와 골프장에 투자하는 하이 보보스사모 부동산투자신탁1 등이 독특한 펀드로 꼽힌다. 부동산 펀드와 리츠…이란성 쌍둥이부동산 펀드와 거의 같은 금융상품으로 리츠가 있다. 구체적인 규제방식이나 소관부처가 다르긴 하지만 투자자들 입장에서는 부동산에 간접투자한다는 점에서 거의 비슷하다. 코람코자산신탁이 2008년 설립한 ‘코크렙제14호’는 서울 영등포구의 랜드마크인 ‘타임스퀘어’ 업무시설에 투자하는 리츠다. 이 리츠는 지난해 2분기 3.29%의 배당수익률을 올렸다. 연간으로 환산하면 배당수익률은 13.14%에 이른다. 그러나 개인투자자들이 손쉽게 투자할 수 있는, 주식시장에 상장된 리츠들은 적지않은 위험성도 내포하고 있다. 지난 2010년 5월 상장한 골든나래리츠의 경우 주가가 액면가(500원)에도 못 미치는 200~300원대에서 거래되고 있다. 이 리츠의 공모가는 5000원이었다. 만약 공모가(5000원)에 투자한 투자자들의 경우는 투자원금이 20분의 1토막이 난 셈이다.주식시장에 상장된 자기관리리츠는 주로 대형 오피스 건물보다는 도시형생활주택 건설을 주사업으로 한다. 주택업자들이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받기 어렵게 되자 새로운 자금조달 수단으로 삼기 위한 목적으로 이런 리츠를 설립한 경우가 많기 때문이다. 이 때문에 상장된 리츠들의 주가는 분양이 잘되면 대박 안되면 쪽박이라는 논리가 적용되며 주가의 급등락이 심하다.상장된 리츠인 광희리츠의 경우 지난해 당초 계획했던 서울 구로구 오류동의 도시형생활주택 개발사업을 접고 당산동 한국철도공사 사원아파트 부지 개발사업에 투자하기로 변경했다. 이코리아리츠도 부산 민락동의 도시형생활주택 매입사업이 난항을 겪으면서 지난해 8월 소형 오피스텔로 변경했다.이코리아리츠는 원래 부산시 민락동 도시형생활주택 매입사업, 오산시 원동 파크스퀘어 매입사업, 서울시 구의동 백송빌딩 매입사업을 진행했는데 난항을 겪으면서 이들 사업을 대구시 범어동 위브더제니스 상가 매입, 양주시 그랑시떼 상가 매입 건 등으로 변경했다. 골든나래리츠는 거제 주상복합 개발사업에서 도시형생활주택 134가구의 3.3㎡당 평균 분양가를 790만원에서 728만원으로 낮췄다.현재 주식시장에 상장된 리츠는 코크렙제8호위탁관리, 케이알제2호위탁관리, 코크렙제15호기업구조조정, 트러스와이어제7호위탁관리 등 총 4개의 CR리츠와 골든나래리츠, 광희리츠, 케이탑리츠, 이코라이리츠 등이다. 한국리츠협회가 집계한 지난해 2분기 리츠 수익률 현황에 따르면 킴스클럽 등 건물을 사들여 재임대한 ‘뉴코아강남’은 7.43%의 배당수익률을 기록했다. 연간 환산 수익률은 15%에 육박한다. 쌍용양회 인천공장 등을 보유한 ‘에스와이인더스’ 역시 연환산 배당수익률이 14.20%에 이르고, STX남산타워에 투자한 ‘코크렙제11호’도 12.87%다. 대우건설 사옥에 투자한 ‘제이알제1호’도 연 환산 배당수익률이 10.83%로 양호한 편이다. 그러나 ‘우투신영하우징제1호’와 ‘에프엔뉴하우징제1호’ ‘플러스타제1호’ 등 미분양 아파트에 투자한 8개 리츠는 한푼도 배당하지 못했다. 리츠란 무엇인가 부동산투자회사(리츠·Real estate investment trust)는 투자한 부동산의 지분을 잘게 쪼개 증권화한 것이다.리츠는 투자대상에 따라서 일반 리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)로 구분한다. CR리츠는 기업의 자금사정이 어려워져서 구조조정을 위해 내놓는 부동산을 구입한다. 수익을 올리는 방식에 따라서는 임대형과 개발형으로 구분한다. 임대형은 부동산을 임대해 얻어지는 임대료를 주수익원으로 하며 개발형은 부동산을 개발 분양해 수익을 얻거나 오래된 건물을 구입하여 가치를 높인 뒤 팔아서 차익을 얻는 것이다.개발이익을 추구하는 리츠가 아니라 기존 대형 빌딩을 매입하여 임대수익을 추구하는 리츠에서는 임대료 및 관리비 수익을 바탕으로 하는 수익이 고정적으로 얻어지기 때문에 안정된 배당금을 기대할 수 있다. 이런 리츠로는 코크렙제8호, 코크렙제15호, 트러스와이제7호가 주식시장에 상장돼 있다.코크렙15호가 소유한 인송빌딩은 퇴계로 대로변에 있는 빌딩이다. 2013년 빌딩을 전면 리모델링하고 신규 A급 오피스로 전환해 빌딩의 가치를 높인 후 시장에 매각할 계획이다. 이 부동산의 장부가는 2009년 1207억원이었으나 리모델링 후 2014년에는 1479억원으로 기대한다. 매각 예상가격은 1814억원. 그러나 리모델링이 진행되는 기간에는 임대료가 들어오지 않는다. 결국 실제 리모델링에 따른 매각차익이 얼마냐에 따라 최종 수익률이 달라진다. 트러스와이7호는 작년 9월30일에 상장됐고 올해 4월30일에 첫 배당이 이뤄진다. 지하철 5호선 오목교역 부근에 있는 목동 SMT 빌딩에 투자한 리츠다.코크렙8호는 서울 종로구 수송동에 있는 G타워와 성남시 분당구 서현동에 있는 센트럴타워 등 2개의 건물을 소유하고 있다. 부동산 펀드와 마찬가지로 리츠 역시 최근의 트렌드는 ‘다변화’다. 도심의 호텔을 비롯한 다양한 부동산 상품으로 영역을 넓히고 있다.국토해양부에 따르면 지난해 11월 인가를 받은 생보제1호 위탁관리리츠와 아벤트리 자기관리리츠는 호텔 사업을 주목적으로 설립된 리츠다. 이들은 각각 서울 충무로와 종로에 위치한 삼윤빌딩과 천마빌딩을 매입해 호텔로 리모델링을 추진하는 중이다. 제이알제5호 위탁관리리츠는 이미 호텔을 운영하고 있다. 청북물류 개발전문 위탁관리리츠는 경기 평택시에 들어서는 물류단지 조성사업에 투자한다. 펀드가 투자하고 있던 부동산 상품을 매입해 리츠 대상으로 바꾼 경우도 있다. 인트러스투자운용은 현대자산운용의 펀드 투자처인 경기 분당 서현빌딩을 사들여 리츠 물건으로 바꿨다. 은행 격돌…KB·하나금융 등 눈치금융회사들도 부동산 간접투자 시장을 새로운 영역으로 보고 투자를 늘릴 계획이다. KB금융은 올 2분기 중 개인 고객들이 아파트·상가·오피스텔 등에 펀드를 통해 투자해 임대수익을 얻을 수 있는 ‘수익형 부동산 투자 펀드상품을 출시하기로 했다. 주로 기관투자자들에게만 개방됐던 부동산 간접투자 상품을 개인 위주로 돌리겠다는 뜻이다.KB금융은 지난해부터 국민은행 기업금융그룹 내 투자금융본부와 KB부동산서비스산업단, KB자산운용 등이 참여하는 태스크포스(TF)를 운영해 부동산 금융 상품 출시를 준비해 왔다. 은행 내에 흩어져있던 부동산 기능도 한 곳으로 모았다. 프라이빗뱅킹(PB)사업부 내 부동산컨설팅업무와 주택 시세조사 등 데이터조사 업무를 사업단에 통합했다. 업계에서는 KB금융이 내놓는 부동산 간접투자상품의 수익률은 4%대 정도인 예적금 상품 수익률보다 2∼3%포인트 정도 높은 7%대가 될 것으로 예상하고 있다. 국민은행 관계자는 “초기에는 프라이빗뱅커(PB) 센터를 중심으로 투자를 받는다는 계획이지만 시간이 흐르면 일반 국민은행 영업점에서도 고객 가입이 늘 것으로 보고 있다”고 말했다. 하나금융의 부동산그룹도 최근 부동산금융 관련 대안모델 특별팀을 만들었다. 사모 투자자나 공모 투자자를 끌어모아 리츠(부동산투자회사)·펀드 등을 설립, 직접 개발사업에 나서거나 실물 부동산을 매입해 운용하는 안을 집중 검토하고 있다는 것. 미래에셋그룹도 미래에셋자산운용과 미래에셋맵스자산운용을 합병하면서 부동산 금융 특화 금융사로 육성할 계획이다. 이밖에 한국투자신탁운용이나 KB자산운용 등 실물 투자에 강한 자산운용회사들도 부동산 간접투자 시대에 대비한 공모형 부동산펀드 설립 등을 검토하고 있다. 이 기사는 이데일리가 제작한 `제6호 M+` 에 게재된 내용입니다. 제6호 M+는 2012년 3월1일자로 발간됐습니다. 책자가 필요하신 분은 문의주시면 감사하겠습니다. 문의 : 02-3772-0344, bond@edaily.co.kr] <!--기사 미리보기 끝-->
- [오피스 공실대란]③외국계 투자자 `굿바이 코리아`
- [이데일리 이태호 기자] 서울 도심 오피스시장이 과잉공급으로 몸살을 앓고 있다. 금융위기 이전 낙관적인 전망에 기초해 착공한 초대형 빌딩들이 동시다발 준공되고 있기 때문이다. 공실률 상승과 임대료 하락으로 허덕이고 있는 대형 오피스시장의 현황과 전망을 짚어본다. [편집자] 서울역 인근 랜드마크빌딩 `서울스퀘어`(옛 대우빌딩, 연면적 13만2800㎡)는 올 1분기 77억원의 순손실을 냈다. 3개월 동안 111억원의 임대료를 받았지만, 이자비용조차 감당하지 못한 탓이다. 지난 3년간 이렇게 쌓인 순손실만 600여억원이다. 공실이 10%를 넘어 ㎡당 연 41만원의 임대료도 올리기 힘든 실정이다.이 건물의 소유자는 미국계 투자회사 모간스탠리. 지난달 월스트리트저널(WSJ)은 서울스퀘어를 포트폴리오에 담고 있는 모간스탠리 소속 펀드가 부동산펀드 사상 최악의 손실을 기록할 전망이라고 보도하기도 했다.이미 모간스탠리 국내 법인은 짐을 챙겨 한국을 떠난 뒤였다.◇ 갈수록 악화되는 투자수익률 모간스탠리의 대규모 손실과 국내법인 철수는 서울 오피스시장의 투자 매력 감소를 상징적으로 보여주고 있다. 모간스탠리는 지난 2007년 서울스퀘어를 9600억에 사들이면서 가장 공격적인 외국계 투자자로 주목받아왔다.▲ 서울역 인근 서울스퀘어(위), STX남산타워(좌), 서울시티타워1일 미래에셋부동산연구소에 따르면 올 1분기 서울 오피스빌딩의 소득수익률(capitalization rate)은 6.27%로 전분기 대비 0.15%포인트 떨어졌다. 건물 자체에서 나오는 수입을 매입비용으로 나눈 이 수치(이자수익과 비슷한 개념)는 지난 2009년 1분기 7.0%까지 올라갔다가 최근 내림세를 보이고 있다. 이건수 미래에셋부동산연구소 연구원은 "오피스 시장은 공급이 수요를 초과함에 따라 향후 임대료 상승폭은 높지 않고 오히려 물가 상승률에 비해 계속 낮은 수준을 보일 것"이라고 어두운 전망을 제시했다.도심 오피스빌딩의 투자수익률 악화는 서울스퀘어 인근의 다른 빌딩들에서도 똑같이 나타나고 있다.서울스퀘어 바로 옆 `서울시티타워`(연면적 6만㎡)는 올 1분기 공실이 30% 가까이 확대되면서 임대수익이 크게 줄어든 상황. 서울시티타워를 포함해 4개 빌딩을 운영하는 리츠 `코크렙NPS제1호`의 1분기 영업수익은 78억원으로 전분기보다 13% 급감했다. 근처에 위치한 `STX남산타워`(연적 6만7000㎡) 역시 최근에야 빈 사무실을 대부분 채웠는데, 올 초까지만 해도 공실이 30%에 육박했었다.◇ 외국계 비중 7%로 하락.."굿바이 코리아"▲ 자료: 알투코리아오피스빌딩 수익률이 개선될 조짐을 보이지 않자 다른 외국계 투자자들도 속속 한국 부동산시장을 떠나고 있다.알투코리아에 따르면 외국계의 서울 오피스빌딩 보유 비중은 최근 3년 동안 급격히 감소했다. 금융위기 직전인 2007년 9.4%까지 올라갔다가 지난해 8월 7.0%로 떨어졌다. 9년 전 수준으로 되돌아간 셈이다. (그래프) 지난해 BOA메릴린치는 SK서린빌딩(종로구 서린동, 8만3800㎡)을 팔고 나갔고, `센터원`(중구 수하동, 14만5000㎡) 지분을 모두 팔아치웠다. 또 독일의 데카는 유진투자증권빌딩(영등포구 여의도동, 4만400㎡)을 처분했고, 유니온인베스트는 하이투자증권빌딩(영등포구 영의도동, 1만3300㎡)을 팔아넘겼다. 싱가포르투자청(GIC)은 `프라임타워`(중구 회현동, 3만3000㎡)를 팔았고, 웰스파고는 지난해 부동산부문을 완전 철수했다. 모간스탠리는 지난해 `분당스퀘어`(분당 서현동, 3만8000㎡)를 처분했는데, 서울스퀘어도 결국 손절매 절차를 밟게 될 것이라는 전망이 나오고 있다.
