‘40년 주택담보대출’ 도입했지만…실효성은 ‘글쎄’

[이데일리 김나리 기자] 정부가 7월 1일부터 40년 초장기 모기지(주택담보대출)를 보금자리론과 적격대출에 도입했지만 실효성이 떨어진다는 비판이 나오고 있다. 집값 급등으로 보금자리론 대출이 가능한 6억원 이하 아파트 비율이 현저히 줄어서다. 9억원 이하 주택까지 이용 가능한 적격대출은 재원이 한정된 데다가 6억원을 초과하는 집을 살 경우 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40% 제한’ 규제가 이날부터 동시에 적용돼 걸림돌이라는 지적이다.

[이데일리 김태형 기자]

1일 금융위원회 등에 따르면 이날부터 만 39세 이하 청년과 신혼부부를 대상으로 정책 모기지 상품(보금자리론·적격대출)에 40년 만기 주택담보대출이 도입됐다. 그간 정책모기지 상품은 최대 30년 만기였으나 신혼부부 및 청년 등 서민·실수요자 금융지원 차원에서 만기가 10년 더 늘어난 40년 만기 상품이 도입된 것이다.

보금자리론은 집값 6억원·소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하 가구에 제공되는 고정금리 주택담보대출이다. 40년 만기 상품 도입과 동시에 대출 한도도 3억원에서 3억6000만원으로 상향됐다.

40년 만기 대출이 함께 도입된 적격 대출은 소득 요건이 없고 주택가격 9억원 이하 등의 조건을 충족하면 이용할 수 있는 주택담보대출이다. 최대 5억원까지 고정금리로 대출 가능하다.

그러나 이를 두고 실수요자들 사이에서는 실효성이 떨어지는 정책이라는 목소리가 잇따르고 있다. 먼저 보금자리론의 경우 대출 한도를 높여주고, 대출 상환 만기를 40년까지 늘려주긴 했지만, 집값이 치솟으면서 보금자리론을 이용할 수 있는 6억원 이하 아파트가 줄어들었다는 불만이 나온다.

특히 서울에서는 6억원 이하 아파트를 찾아보기 어려운 것으로 파악된다. 이데일리가 부동산114를 통해 분석한 시세 현황 자료에 따르면 문재인 정권 초기(2017년 5월 26일 기준) 78만7277가구였던 서울 지역 6억원 이하 아파트는 올해 6월25일 기준 17만6186가구로 61만가구 이상이 급감했다. 비율로 봤을 때도 62.68%에서 14.44%로 쪼그라들었다.

적격대출은 9억원 이하 주택까지 대출 가능하지만, 9억원 이하 아파트도 줄어든 것은 마찬가지다. 부동산114의 같은 자료에 따르면 9억원 이하 아파트는 문재인 정권 초기(2017년 5월 26일 기준) 102만6350가구로 전체의 81.72%에 달했으나, 올해 6월25일 기준 전체의 41.84%에 그치는 51만533가구로 줄어들었다.

나아가 적격대출을 이용해 규제지역에서 시가 6억원을 초과하는 집을 매매할 경우에는 이날부터 도입된 DSR 40% 규제가 동시에 적용된다. DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영해 일부 차주는 대출 한도가 조정될 수 있다.

여기에 더해 총량이 제한된 적격대출은 은행별, 시기별 한도소진에 따라 이용이 불가능할 수 있다는 문제도 있다. 초장기 적격대출을 취급하는 은행도 많지 않은 상황이다. 현재 하나·농협·수협·씨티·경남·부산·제주·흥국생명·우리 등에서만 가능하다.

40년 만기 대출 자체가 ‘조삼모사’ 정책이라는 말도 나온다. 매달 내는 원리금이 줄어들긴 하지만 합산 총액으로 봤을 때 전체 기간에 걸쳐 갚아야 할 이자가 늘어나는 것이 부담이어서다.

이와 관련해 금융위는 “내 집 마련을 위한 충분한 자금이 없는 분들은 증가된 한도를 이용해 내집마련에 도움을 받을 수 있다”며 “초장기모기지 상품이 민간 부문에서도 도입될 수 있도록 다양한 방안을 하반기 중 지속적으로 검토·논의해 나가겠다”고 말했다.