[김용일의 부동산톡] 건물철거소송 및 토지인도소송

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 내 부동산(토지 또는 건물)을 다른 사람이 점유하고 있는 경우, 부동산 소유자는 소유권의 방해배제청구권으로서 해당 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 인도(명도)청구소송을 할 수 있다. 이때 토지 위에 다른 사람이 건물을 소유하면서 그 토지를 점유하고 있다면, 해당 건물의 소유자를 상대로 해당 토지의 인도 뿐만 아니라 건물의 철거까지 구할 수 있는바, 이번 시간에는 건물철거소송 및 이와 관련된 논점들을 정리해 보겠다.

토지인도청구소송과 건물철거소송, 건물퇴거소송

건물철거소송을 하기 위해서는 내가 토지 소유자라는 점과 상대방이 해당 토지 지상에 건물을 소유하고 있다는 점을 입증해야 한다. 건물의 소유자 관련하여, 등기된 건물의 경우에는 등기 소유 명의자가, 미등기된 건물의 경우에는 건물의 원시취득자가 소유권자가 될 것이다. 그리고, 미등기된 건물이 양도된 경우 최종 건물매수인은 건물에 대한 법률상 사실상 처분권자의 지위에 있으므로 최종 건물매수인을 상대로 철거소송을 할 수 있다.

이때, 건물은 해당 토지를 점유하고 있는 것이므로, 건물철거소송과 함께 토지인도청구소송을 같이 해야, 토지 소유권 방해배제의 목적을 달성할 수 있다.

한편, 건물에 임차인 등 건물소유자가 아닌 점유자가 있다면, 그 점유자를 상대로는 건물철거소송이 아닌 건물퇴거소송을 해야 한다. 이때, 건물소유자가 아닌 단순 점유자는 그 건물의 부지를 점유하고 있다고는 볼 수 없으므로, 건물 점유자를 상대로는 토지 인도청구를 할 수 없고, 건물퇴거소송을 할 수 있을 뿐이다.

또한, 토지 소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거소송 및 토지인도청구소송을 할 때, 해당 토지를 점유한 기간동안의 사용료 상당에 대해 부당이득반환, 불법행위에 기한 손해배상 등을 원인으로 금전청구를 할 수 있는데, 건물 점유자는 토지를 점유한 것은 아니므로, 건물점유자에게는 금전청구를 할 수 없음이 원칙이다.

참고로, 내 토지 위에 타인 소유의 컨테이너박스, 비닐하우스, 아직 기둥과 지붕이 완성되기 이전단계의 공사구조물 등 부동산(건물)이 아닌 동산이 있는 경우는 철거청구를 할 수 없고, 동산의 소유자를 상대로 동산을 옮겨달라는 취지의 취거청구를 해야 한다.

건물철거소송과 처분금지가처분, 철거집행

토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물철거소송을 함에 있어, 판결이 나오기 전에 해당 건물의 소유자가 변경되는 경우, 변경된 소유자를 상대로는 철거집행을 할 수 없음이 원칙이다.

따라서, 이러한 사태를 방지하기 위해서는 해당 건물의 소유자를 상대로 건물철거소송을 하기 전에 처분금지가처분신청을 하여 결정을 받아 둘 필요가 있다. 그리고 건물점유자를 상대로 퇴거청구소송을 함에 있어서도, 판결이 나오기 전에 점유자가 변경될 것을 대비하여, 해당 점유자를 상대로 점유이전금지가처분신청을 하여 결정을 받아 둘 필요가 있다.

한편, 건물철거소송에서 승소한 후에도 상대방이 임의로 건물철거를 하지 않는다면, 법원에 강제집행을 신청할 수 있게 되는데, 건물철거의 경우에는 법원에 대체집행신청을 하여 결정을 받아 집행관으로 하여금 철거집행을 하게 하는 방법으로 철거집행을 할 수 있다.

건물철거집행시 비용이 많이 소요되는데, 철거집행을 신청한 자는 대체집행에 필요한 비용을 집행완료전에 상대방이 선 지급할 것을 명하는 결정을 해달라고 법원에 신청할 수도 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사