상장 물꼬튼 리츠, 금리인상 국면에도 배당 매력 '뿜뿜'

[이데일리 김인경 기자] 증시 급등세에 속에 소외됐던 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 기지개를 켜고 있다. 디앤디플랫폼리츠(377190)가 상장 첫날 공모가를 웃도는 성적을 낸 데 이어 대어급 리츠 SK리츠도 이번 주 일반 투자자를 대상으로 출격 채비를 마쳤다. 한국은행이 이달 기준금리를 인상한 데 이어 추가 금리 인상 가능성까지 열어둔 상태지만, 장기 담보 대출이 주를 이루고 있어 영향을 끼치지 못할 것이란 평가가 나온다.

기지개 켠 공모 리츠…2조원대 SK리츠도 출격 시동

29일 마켓포인트에 따르면 디앤디플랫폼리츠(377190)는 상장 당일인 27일 공모가(5000원)보다 5.80% 오른 5290에 거래를 마쳤다. 시초가는 공모가보다 7.80% 오른 5390원에 형성됐지만 이보다는 다소 하락한 수치다. 최근 한은의 기준금리 인상과 아프가니스탄 카불공항 테러 등으로 증시가 불안정한 상황 속에서도 선방했다는 평가가 나온다.

디앤디플랫폼리츠는 지난해 12월 ESR켄달스퀘어 리츠 이후 8개월 만에 등장한 공모리츠라 관심이 쏠렸다. 공모 청약에서도 36.43대 1을 기록하며 1조6000억원의 뭉칫돈이 몰리기도 했다.

이 가운데 2조원급 대어급 리츠 ‘SK리츠’도 상장 초읽기에 나섰다. 이미 지난 23~24일 국내외 기관투자자를 상대로 수요예측을 한 결과, 452대1의 경쟁률을 기록한 SK리츠는 오는 30일부터 9월 1일까지 일반투자자를 대상으로 청약을 받아 다음달 코스피에 입성한다.

SK리츠는 SK그룹이 본사 사옥으로 사용하는 서울 종로구 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 리츠인 클린에너지리츠 지분 100%를 편입한 스폰서리츠다. 스폰서리츠는 대기업이나 금융사 등 신뢰할 수 있는 투자자가 최대지분을 보유하고 있는 리츠를 말한다.

든든한 모기업 효과에 SK리츠는 지난 7월 상장 전 투자유치(Pre-IPO)를 실시해 1550억원을 조달한 바 있다. 당시에도 주요 국내 대형 블라인드 펀드 등 우량 투자자들이 대거 참여했다. 여기에 수요예측에서도 전체 2326억원 공모에 73조5000억원이 들어온 만큼, 리츠에 대한 시장의 관심을 증명했다는 평가다. 여기에 NH올원리츠, 마스턴프리미어제1호리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한서부티엔디리츠 등도 올 하반기 상장을 준비 중이다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

기준금리 인상에도…“안정성 매력이 더 크다”

보통 리츠는 금리인상 시기에 취약하다는 평가를 받는다. 금리인상으로 이자가 오르게 되면 조달비용이 높아져 리츠 배당에 결국 부정적인 영향을 끼칠 수 있다는 판단 탓이다. 하지만 증권가는 최근 리츠가 구조적으로 장기담보 대출을 확대하고 있는데다, 임대료를 통해 비용을 전가하는 만큼 큰 영향을 받지 않을 것이라 평가한다.

실제 미국에선 6번의 금리 인상기에서 리츠의 수익률이 스탠다드앤드푸어스(S&P)500의 수익률을 3번이나 상회했다. 나머지 3번도 1번은 동일한 수익률을 기록했고 2번만 S&P500 수익률을 하회했다. 금리인상이 곧 ‘경기회복’인 만큼, 부동산 펀더멘털도 살아나며 금리와 리츠 주가가 같은 방향으로 흘렀다는 얘기다.

게다가 최근 국내 리츠들은 장기 담보대출을 사용하고 있다. 실제 차입금 비중이 높은 이지스밸류리츠(334890)의 경우, 차입금 92%가 2027년에 만기를 맞는다. 이리츠코크렙(088260) 역시 차입금 만기는 2024년 이후다. 국내 리츠들이 대다수 5년물 장기 담보대출을 활용하기 때문이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “국내 리츠들이 5년물 장기 차입구조를 활용하는 만큼, 금리가 상승하더라도 충분히 임대료에 전가를 하며 대비할 수 있어 배당에 악영향을 미칠 가능성이 크지 않다”면서 “금리상승의 영향은 전체 포트폴리오에 미치는 영향이 크지 않다”고 말했다.

오히려 한국의 기준금리 인상에 미국의 테이퍼링 논의 가시화 등으로 증시 변동성이 심한 시기에 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 리츠가 매력을 높일 것이란 목소리도 있다. 게다가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 비대면 시대가 가시화하며 물류센터 등에 대한 수요는 증가하고 있다는 평가다.

장문준 KB증권 연구원은 “안정적인 현금흐름 기반에 연 4~6% 수준의 시가배당률을 꾸준히 기대할 수 있다는 점에서 인컴형 자산으로서 매력이 여전히 높다”면서 “기초자산이 되는 상업용 부동산 시장이 견조한 모습을 보이고 있다는 점에서 하방경직성이 높아지고 있다고 판단된다”고 덧붙였다.