사용대차계약의 법리와 종료사유
사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 일정한 물건을 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 인도할 것을 약정하고, 상대방은 그 물건을 사용, 수익한 후 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
사용대차계약은 무상으로 사용, 수익하기로 하는 계약이므로, 만일 사용기간에 비례하여 사용대가를 지급하기로 했거나, 사용기간 종료 후 다른 대가를 지급하기로 했다면 사용대차가 아니라 임대차 등 다른 계약에 해당한다.
그리고 사용대차계약은 채권계약이므로 계약 당사자간에만 적용되고 제3자에게는 승계되지 않는 것이 원칙이다.
사용대차계약시 구체적으로 사용기간을 명시하는 것이 좋고, 이때는 사용기간이 만료되면 사용대차가 종료된다. 그런데 만일 사용대차기간을 약정하지 않았다면 언제 종료될까?
관련하여 민법에 의하면, 이 경우 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료하였다면 사용대차계약도 종료하고, 실제로 사용, 수익이 종료하지 않았더라도 사용, 수익에 충분한 기간이 경과하였다고 판단되면 빌려준 사람(대주)은 빌린 사람(차주)과의 계약을 해지할 수 있다(제613조 제2항).
계약 종료 사유와 관련해서는 사용대차계약시 정할 수 있으나, 별도의 약정이 없는 경우 차주가 사용대차계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법과 다르게 사용, 수익하거나, 차주가 대주의 승낙 없이 제3자에게 사용, 수익하게 한 경우에도 대주는 계약을 해지할 수 있다(제610조 제3항).
한편, 민법은 빌린 사람(차주)이 사망하거나 파산선고를 받은 경우에도 빌려준 사람(대주)이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데(제614조), 다만 건물 소유를 목적으로 토지 사용대차를 한 경우는 차주가 사망하더라도 해지 사유가 안된다는 판례가 있다. 구체적으로 법원은 “건물의 소유를 목적으로 하는 토지 사용대차에 있어서는, 당해 토지의 사용수익의 필요는 당해 지상건물의 사용수익의 필요가 있는 한 그대로 존속하는 것이고, 이는 특별한 사정이 없는 한 차주 본인이 사망하더라도 당연히 상실되는 것이 아니어서, 이러한 경우에는 민법 제614조의 규정에 불구하고 대주가 차주의 사망사실을 사유로 들어 사용대차계약을 해지할 수는 없다.”고 하였다(대법원 93다36806 판결).
사용대차계약으로 점유취득시효 중단 가능
시골땅을 오랜시간 동안 방치해 두는 경우가 있는데, 만일 그 땅을 누군가가 점유하여 부동산취득시효를 주장할 것이 염려된다면, 임대차계약 또는 사용대차 계약을 해두는 것을 생각해볼 필요가 있다. 민법에 의하면, 남의 땅이라도 20년 이상 자신의 소유로 알고 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 그 자에게 소유권을 인정하는 점유취득시효제도가 있는데, 임대차 또는 사용대차계약서(토지사용승낙서)를 작성함으로써 이를 막을 수 있기 때문이다.
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사