"아파텔 업무용이야? 주거용이야?"…고무줄 잣대 논란

△주거용 오피스텔(아파텔) 공급이 늘고 있지만 취득세 등 세금 부분에서 고무줄 잣대를 적용받고 있어 입주자들의 불만을 사고 있다. 지난해 9월 입주한 주거용 오피스텔 ‘광교힐스테이트레이크’ 단지 전경.

[이데일리 정수영 기자]1. 경기도 고양시 킨텍스 일대 주거용 오피스텔(아파텔)에 사는 초등학생들은 단지 안에 있는 학교를 두고 10차선 대로를 횡단해 먼 거리에서 있는 초등학교를 다녀야 할 판이다. 전용면적 84㎡형의 주거용 단지이지만, 오피스텔은 법적으로 업무시설로 분류돼 단지 안 학교 배치에서 제외됐기 때문이다.

2. 경기도 광교신도시에 아파텔을 업무용으로 쓰기 위해 분양받은 자영업자 장모씨는 입주 후 관할 세무서에 부가가치세 환급을 신청했다. 업무용으로 쓰는 오피스텔은 분양가 중 건물분의 10%에 이르는 부가세를 환급받을 수 있기 때문이다. 하지만 수원세무서는 이 아파텔은 주거용 시설로 설계됐다며 부가세 환급을 거부했다.

서민용 주택 공급 확대를 위해 정부가 건축 규제를 대거 풀면서 주거용 오피스텔, 이른바 아파텔이 급증하고 있지만 소유자들의 속이 부글부글 끓고 있다. 세금 부분에 있어선 고무줄 잣대을 들이대고 있어 불만이 속출하고 있는 것이다. 오피스텔 분양자들 중심으로 제도 개선을 요구하는 목소리가 커지고 있지만 정부는 정책적으로 풀어야 할 문제라며 여전히 답변을 꺼리고 있다.

세금 부과 기준 그때 그때 달라

업계에 따르면 초소형 오피스텔이 1~2인 가구를 대상으로 하는 반면 아파텔은 3~4인을 기준으로 설계해 소형 아파트 역할을 대신하고 있다. 국토교통부는 서민용 주택 공급 확대를 목표로 2008년 전용면적 85㎡까지 바닥난방을 허용했다. 이어 2010년 주택법을 고쳐 주거용 오피스텔을 ‘준주택’으로 규정했다. 이후 공급 물량이 빠른 속도로 늘었다. 부동산114 통계자료를 보면 전국의 전용면적 60~85㎡ 사이 아파텔은 2010년 818가구에 불과했지만, 지난해 말 기준 1만 2891가구로 무려 16배 가까이 증가했다.

하지만 세금과 관련해 잣대가 다르다. 아파텔에 대해선 양도소득세와 종합부동산세·재산세·부가가치세 부과시 주거용으로 분류, 주택 수에 포함해 과세하고 있다. 원칙적으로 세 부담은 실제 사용 여부에 따라 세금을 부과한다는 ‘실질 과세 원칙’을 적용하고 있는 것이다.

반면 취득세를 거둘 때는 건축법상 업무용으로 규정해 4.6%(농어촌특별세 0.2%+지방교육세 0.4% 포함)의 세금을 내야 한다. 같은 크기 아파트의 취득세 요율 1.1%(지방교육세 0.1% 포함) 비하면 4배 수준이다. 예를 들어 3억원 짜리 주거용 오피스텔의 경우 취득세가 1380만원이지만 같은 크기, 같은 가격의 아파트는 취득세로 330만원만 내면 된다. 다른 세금과 달리 취득세는 건축법상 업무용이라는 오피스텔 규정을 적용하고 있는 것이다. 반면 부가세는 업무용으로 사용한다해도 주거용으로 설계됐다는 이유로 업무용으로 보기 어렵다는 게 세무서의 판단이다.

◇초등학교 배정·청약 때에는 아파텔도 업무용으로

초등학교 배정에서도 주거용 오피스텔은 불이익을 받고 있다. 주거용 오피스텔을 건축법상 업무용으로 규정해 학교 배치 대상에서 아예 제외하고 있는 것이다. 고양시 킨텍스 일대에 들어선 아파텔이 대표적이다. 킨텍스 아파텔 연합회에 따르면 고양 킨텍스 일대에는 아파트 3803가구와 오피스텔 4288 등 총 8091가구가 들어설 예정이지만 초등학교는 단 한 곳 뿐이다. 아파트에 입주할 초등학생들은 단지 안에 신설 예정인 한류초등학교에 입학하게 된다.

반면 주거용 오피스텔인 ‘힐스테이트 일산’과 ‘더샵 그라비스타’ 학생들은 단지 밖에 있는 한내초등학교로 통학을 해야 한다. ‘학교 용지 확보 등에 관한 특례법’상 주택은 초등학교 배치 대상에 속하지만, 오피스텔은 업무시설로 분류돼 배치 대상에서 제외되기 때문이다. 오피스텔 입주 예정자들은 “한내초등학교를 다니려면 어린 아이들이 10차선 대로를 건너야 한다”며 “차라리 더 멀더라도 대로를 건너지 않는 다른 학교로 배정해 달라”고 요구하고 있다.

아파텔은 세금 부과와 달리 아파트 청약 때에는 업무용과 마찬가지로 무주택자로 간주한다. 오피스텔 청약 때엔 청약통장도 필요없다. 주택으로 간주하지 않기 때문이다. 이와 관련해 전국 아파텔 입주자 연합회는 오피스텔의 불합리한 제도를 개선해 달라며 행정소송을 진행하고 있다. 이 단체 황도현 대표는 “주거용 오피스텔을 무조건 주택으로 간주해 달라는 게 아니라 건축법에서 업무용과 주거용을 분리해 달라는 것”이라며 “현재 조세심판원에 취득세를 실질 과세로 적용해 달라는 내용의 심판을 청구한 상태로 만약 여기서 답을 얻지 못할 경우 위헌소송까지 제기할 계획”이라고 말했다.