분양가 죄고 초과이익 환수..집값 잡으려다 공급 감소 '부메랑' 맞나

[이데일리 성문재 기자] 카드수수료 인하를 통해 금융서비스 가격 통제에 나선 정부는 부동산 분야에선 이미 시장 가격을 통제하거나 상당 부분 개입하는 정책을 펼치고 있다. 분양가상한제와 분양원가 공개, 재건축 초과이익 환수제가 대표적인 예이다. 이는 집값을 안정시키겠다는 차원에서 고안된 정책이다. 그러나 역설적이게도 이같은 정책이 건설·주택시장을 위협함으로써 공급 물량이 줄어 결과적으로 주택 수급 불균형을 초래할 수 있다는 우려가 적지 않다.

분양가상한제는 분양가를 ‘택지비’와 ‘건축비’의 합계 가격 이하로 제한하는 제도다. 현재 공공택지에 짓는 주택에 한해 적용되고 있다. 새 아파트가 주변 시세보다 저렴하게 공급될 수 있다는 것이 장점이지만 신규공급 자체가 절대적으로 많지 않은 상황에서 분양가 규제만으로 집값을 안정시킨다는 것은 불가능하다는 지적이 적지 않다. 민간주택의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 승인 과정에서 인근 아파트의 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 넘지 못하도록 하고 있다. 사실상 민간택지에도 분양가 상한제가 적용되고 있는 셈이다.

한 대형 건설사 관계자는 “분양가격을 통제하면 건설사 입장에서는 이윤이 제한되기 때문에 단지 설계가 획일화된다든지, 주택 품질이 저하되는 결과가 나타날 수 있다”며 “분양시장 자체가 위축될 우려가 있다”고 말했다.

최근 경기도와 서울시, 국토교통부가 동참한 분양원가 공개항목 확대도 정부가 시장 가격에 개입한 사례다. 아파트 분양가를 구성하는 일부 항목의 원가를 공개하고 있는데 그 항목 숫자를 더 확대하라는 것이다. 택지공급가격을 포함한 택지비, 토목·건축·기계설비 등 공사비, 설계·감리·보상비 등 간접비까지 밝힘으로써 건설사들이 과도한 이윤을 취하지 못하게 하겠다는 취지다.

그래픽= 이미나 기자

그러나 분양가상한제나 분양원가 공개는 실제 시장 가격 안정 효과를 증명하지 못했다. 부동산114에 따르면 2007년 3.3㎡당 992만원이던 전국 아파트 평균 분양가는 분양가상한제 시행 후인 2008년에는 1085만원으로 1000만원대를 돌파했다. 같은 기간 서울은 3.3㎡당 1789만원에서 2008년 2167만원으로 평균 분양가가 급등했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “건설사가 분양가를 책정할 때 참고하는 가장 중요한 지표는 실제 원가보다 주변 시세”라며 “건설사는 분양이 잘 될 만한 가격에 맞춰 분양원가를 써내기도 하는데 검증이 어렵다. 분양원가 공개는 집값을 안정시키는 데 효과적인 카드가 될 수 없다”고 설명했다. 건설업계 관계자는 “미분양이 많은 지방에서 발생하는 마이너스 마진을 서울 등 수도권 분양사업을 통해 메우는 경우가 많은데 분양원가 공개 확대로 지방 분양을 기피하게 돼 공급이 급감할 가능성이 있다”고 말했다.

재건축 초과이익 환수제도 정부가 부동산 가격에 사실상 개입하는 수단으로 사용되고 있다. 이 제도는 재건축사업으로 인해 개발이익이 발생한 경우 정상적인 주택 가격 상승분을 뺀 나머지 초과이익에 대해서는 최대 50%까지 환수하는 것으로 작년 말까지 유예되다가 올해부터 시행에 들어갔다.

올해 초 국토부 시뮬레이션 결과 조합 설립이 완료된 서울 주요 재건축 단지 20곳의 재건축 부담금은 조합원 1인당 평균 3억7000만원이다. 재건축사업 종료 시점에 부담해야 하는 금액이다. 집을 팔아야만 부담금을 낼 수 있는 일부 조합원들은 사업 진행을 연기해야 한다는 입장으로 돌아서기도 했다. 서울에서 신규 아파트를 공급할 수 있는 몇 안되는 방법인 재건축 사업이 곳곳에서 차질을 빚을 경우 3~4년뒤 서울 주택 공급량은 급감할 수밖에 없다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는“재건축 초과이익 환수제 부활에다 안전진단 기준 강화 등으로 향후 4년 뒤부터 서울 아파트 입주 물량이 급감할 수 있다”며 “심각한 수준의 수급 불균형이 재연되면서 집값이 들썩일 가능성이 크다”고 말했다.

서울 아파트 입주물량 추이(단위: 가구, 자료: 부동산114)