서울 지주택 총 68곳 중 16곳 신규 추진
서울 도심에서 조합을 결성한 뒤 직접 땅을 사 아파트를 짓는 방식의 ‘지역주택조합’(이하 지주택) 사업장이 지난해 크게 늘어난 것으로 나타났다. 2012년 단독주택 재건축제도가 폐지되면서 대안으로 나온 ‘가로주택정비사업’은 지난 12·16 대책을 통해 활성화 대책이 나오긴 했지만 가로구역 면적 등 사업 조건 제약으로 사업성이 낮다는 평가가 많다. 여기에 재건축·재개발 등의 정비사업은 각종 규제가 가해지지만 지주택은 상대적으로 규제가 덜해 대안으로 급부상하는 분위기다.
지주택은 일정 자격 요건(무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1채 소유)을 갖춘 조합원들이 모여 본인이 직접 살 아파트를 짓는 건축 방식이다. 빈 땅이 없는 서울에서는 오래된 주택을 허물거나 낙후한 지역을 밀고 아파트를 짓는 재건축·재개발과 비슷한 형태로 사업이 이뤄지고 있다. 다만 정비사업과 달리 사업절차가 ‘조합원 모집신고→조합설립인가→사업계획승인→착공→사용검사→조합해산’ 순으로 간결하다는 장점이 있다.
서울시에 따르면 지난해 말 기준 서울 내 지역주택조합 아파트 사업장은 총 68곳이다. 이중 지난해 새롭게 지주택 사업을 시작하며 조합원 모집 신고를 한 곳만 16곳에 달한다. 전체 23.5%를 차지한다. 서울시 관계자는 “아직 모집 신고 조건을 갖추지 않은 상태의 추진 단계까지 포함하면 사실상 지주택 사업장은 더 많다고 본다”고 말했다.
전체 사업장 수로 따졌을 땐 동작구가 서울에서 지역주택사업이 가장 활발하다. 전체 68곳 중 21곳에 달한다. 이어 송파구(8곳) 은평구(7곳) 강서구·광진구(6곳) 순이다. 동작구 역시 은평구처럼 낡고 오래된 저층 단독주택 밀집지역이 많아 대규모로 재건축을 할 수 있는 ‘지주택’ 사업을 추진하는 곳이 늘고 있다는 게 동작구의 분석이다.
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서울 내 정비 사업 여건이 이전보다 어려워지면서 지주택 사업을 고려하는 곳이 늘고 있지만 조합 가입시 토지확보 가능성 등을 잘 따져봐야 한다고 전문가들은 지적한다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “아파트를 건설할 땅을 미리 확보한 상태에서 사업을 진행하는 게 아니라 조합원이 가입시 낸 돈으로 사업부지를 매입하며 진행하다 보니 그 과정에서 어려움이 따를 수 있다”고 지적했다.
실제 서울 전체 68곳 지주택 사업장 중 성동구 옥수 지역주택조합, 노원구 월계동 지역주택조합 등은 지난 2003년 조합설립 인가를 받은 이후 10년 넘게 사업이 멈춰선 상태다. 2017년부터 3년째 사업이 제자리걸음인 곳은 모두 15곳에 달한다. 장 본부장은 “사업 지연으로 건축비 상승, 금융 이자 등이 발생하고 최악의 경우 사업이 무산되면 수천만원에서 수억원까지 돈을 날릴 수 있어 조합원 가입시 이를 유의해야 한다”고 조언했다.
다만 정부는 피해를 최소화하기 위해 오는 7월 24일부터 조합원 모집신고 후 2년 이내 설립인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 했다. 이 제도는 기존 지주택 사업장도 소급 적용된다. 아울러 최초 조합원 모집 신고 시 ‘토지사용권원’(승낙서)을 50% 이상 확보하게 하고, 조합 설립 인가 신청 때엔 15% 이상 ‘토지 소유권’을 갖도록 제도를 강화했다. 국토부 관계자는 “지주택 사업의 투명성과 안정성을 확보를 위해 모니터링을 지속하겠다”고 말했다.