재건축 시대 가고 이젠 재개발!

[조선일보 제공] “재건축요? 요즘엔 찬밥 신세죠. 전부 재개발에만 눈독을 들이고 있어요.”

재개발·재건축 컨설팅을 전문으로 하는 A사 신모(45) 사장은 올 들어 재건축과 재개발 사업의 처지가 완전히 뒤바뀌었다고 말한다.

그는 “재건축이 각종 족쇄에 묶여 사업성이 떨어지자 대형 건설업체는 웬만큼 좋은 사업장이 아니면 아예 손도 안 대는 분위기”라고 말했다. 더구나 재건축은 8월부터 안전진단 강화, 개발부담금 부과 등 또 다른 악재가 줄줄이 기다리고 있다.

반면, 강북 재개발은 정부와 서울시가 행정·제도적으로 서로 ‘밀어주기’(?)에 나서고, 투자자가 몰리면서 사업에 탄력을 받고 있다. 올해에만 뉴타운 내 재개발 구역 13곳이 무더기로 착공될 전망이다. 건설업체도 재개발을 새로운 수익원으로 보고 물밑에서 치열한 수주(受注) 전쟁을 벌이고 있다.


◆탄력받는 재개발, “올 13곳 착공”

지난 2~3년간 건설업계나 투자자의 ‘수익 보증수표’였던 재건축은 정부의 융단 폭격식 규제로 매력이 크게 반감됐다.

초기 단계 재건축 단지는 사실상 사업 추진이 올스톱 됐다. 모 대형 건설사 임원은 “(우리에게) 주민들이 참여를 요청해도 확실한 조건이 아니면 덤비지 않는다”고 털어놨다. 투자자들도 시큰둥한 상황이다.

반면, 재건축에 밀렸던 재개발은 날개를 펴고 있다. 7월부터 각종 완화된 규제가 적용되는 도시재정비촉진특별법이 시행되고, 오세훈 서울시장 당선자가 ‘뉴타운 25곳 추가 개발’을 공약해 사업여건이 좋아졌다. 이에 따라 사업 속도가 빨라지고 있다.

왕십리뉴타운은 1, 2, 3구역이 모두 구역지정을 끝내고 2구역은 연내 사업인가를 받을 계획이다. 2차 뉴타운 중에는 서대문 가좌2구역이 지난 13일 첫삽을 떴다.

몇 년째 지지부진했던 세운상가 재개발도 4구역이 대림산업을 시공사로 선정하고, 사업 추진에 들어갔다. 서울시는 올해 뉴타운 재개발 13곳이 착공될 것으로 예상하고 있다.

◆건설업계, 재개발 수주에 ‘올인’

재개발은 건설업계에도 탈출구 역할을 하고 있다. 대형사들은 노른자위 사업장에 대한 수주전에 총력을 기울이고 있다. 최근 추진위원회 설립을 계획 중인 세운상가 5구역은 삼성, 대림, GS, SK 등이 시공권 확보 경쟁에 뛰어들었다. 1800여가구의 왕십리뉴타운 1구역도 삼성, 대림, 현대산업개발, GS건설 등이 경합 중이다.

일부 건설업체는 특정 지역에 올인(다 걸기)해 ‘브랜드 타운’을 추진하고 있다. 삼성은 동대문·답십리 일대에만 8000여가구를 수주했거나 추진 중이다. 전농 5구역과 3-2구역에서 1100여가구를 건설 중이고, 전농 6·7구역, 답십리 16·18구역도 시공권을 잠정 확보해 놓았다. SK건설은 은평구 수색동 3·4·5구역에서 1400여가구를 따냈고, 동부건설은 동작구 흑석동에서 1500여가구를 수주한 데 이어 추가로 2개 구역에서 수주전을 펴고 있다.

◆과당 경쟁·가격 거품 우려도

재개발 시장이 뜨거워지면서 과당 경쟁과 가격 거품도 우려된다. 시공사 선정 조건이 강화되는 8월 25일 이전에 시공권을 확보하기 위해 일부 건설업체는 1개 사업장에 수주 비용만 10억원 안팎을 쏟아 붓고 있는 것으로 알려졌다. 모 컨설팅사 임원은 “조합측에 이미 선정된 시공사를 바꿔달라는 로비전마저 전개되고 있다”고 말했다. 과당 경쟁은 비용 증가에 따른 분양가 인상을 불러와 실수요자 피해가 예상된다.

세중코리아 김학권 사장은 “재개발은 조합 내분 등으로 사업 추진이 늦어지면 막대한 추가 부담을 안는다는 점을 주의해야 한다”고 말했다.