부동산 상승, 외국인에 달렸다

[이데일리 권소현 기자] 부동산 시장을 전망할 때 보통 인구는 중요 변수 중 하나다. 인구가 많을 수록 부동산 수요는 많아질 것이고 가격 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 저출산 고령화가 심해지면 부동산 시장은 침체될 수밖에 없다. 하지만 인구보다는 외국인 투자자들의 자금유입이 더 큰 요인이라는 분석이 나왔다.

김효진 SK증권 연구원은 24일 “영국, 뉴질랜드, 대만 등 주식보다 부동산 가격 상승폭이 더 큰 나라들을 보면 성장도, 인구도 아닌 외국자금 유입에 따라 부동산 장기 그림이 좌우된다”고 말했다.

김 연구원에 따르면 영국 부동산은 사회보장주택 공급 감소, 꾸준한 인구 유입, 부동산 활성화 정책에 힘입어 40년간 19배 상승했다. 특히 2000년대 이후에는 중동, 중국, 러시아 자금이 대거 유입되면서 부동산 가격이 가파르게 상승했다.

뉴질랜드는 35년 동안 15배 상승했는데 영화 ‘반지의 제왕’의 촬영지로 알려지면서 관광객들이 대거 몰렸고, 중국인의 이민이 늘어난 것이 주요 배경으로 꼽힌다. 포브스 설문조사에 따르면 중국인이 선호하는 이민국 1위는 호주고 2위가 뉴질랜드다.

한국과 여러모로 비슷한 대만의 경우 부동산 가격은 5년간 약 두 배 올랐다. 노령화 속도와 평균 가구원수가 한국과 비슷한데 한국 부동산이 침체를 이어간 반면 대만 부동산은 두 배 오른 것이다. 역시 중국 자금 유입이 부동산 가격을 끌어올렸다. 홍콩의 비싼 집값과 우산혁명 이후 중국과의 관계 악화로 홍콩에서 대만으로 이주하는 배경으로 꼽힌다.

김 연구원은 “영국, 뉴질랜드, 대만 사례를 보면 저금리와 함께 외국인 자금 유입이 부동산 가격 상승에 가장 큰 영향을 미친 것으로 보인다”며 “한국의 부동산은 제도나 수익률 면에서 외국인에게 크게 매력적이지 않은 상황”이라고 말했다.

2010년 제주도를 시작으로 부동산 투자이민이 확대되고 있지만 제주도를 제외하면 유치 실적이 전무하다. 앞으로도 외국인 자금이 적극적으로 유입되기는 어려울 것이란 전망이 나온다.

김 연구원은 “한국의 이민인구가 매우 적은데다 화교자본에 냉담해 많은 화교들이 한국을 떠났다”며 “외국 자본 유입이 한국 부동산 상승으로 이어지는 스토리는 아직 멀어 보인다”고 말했다. 다만, “장기 사이클은 아직 가변적인 만큼 외국 자금의 움직임을 파악할 필요가 있다”고 덧붙였다.