[아파트 돋보기]관리사각지대 없앤 일본의 '전용사용부분' 규정

서울 노원구 일대 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

우리나라의 공동주택 관리제도와 개선방향에 대해 살펴보다보니 다른 나라는 같은 사안을 어떻게 다루고 있는지 궁금해졌습니다. 이웃나라 일본의 공동주택 관리제도 중 우리와 다른 부분은 무엇인지 우리가 참고할만한 부분이 있는지 알아보겠습니다.

먼저 관리규약입니다. 우리나라는 공동주택 단지에서 전유부분과 공용부분을 구분하고 있어 옥상 테라스나 1층 정원처럼 실제로는 특정 세대에서 독점적으로 사용하는 공용부분에 대한 유지관리 부담 주체와 사용권한에 관한 분쟁이 발생하는 것을 확인한 바 있습니다. 일본은 이를 어떻게 해결했을까요?

일본에서는 공용부분의 일부에 속하지만 특정 세대에서 배타적으로 사용할 수 있는 부분을 ‘전용사용부분’으로 규정하고 이에 관한 사용권한과 유지관리책임 등을 별도로 규정하고 있습니다. 우리가 흔히 베란다라고 부르는 ‘발코니’, ‘현관문’, ‘유리’, ‘하나의 층에 면한 정원’, ‘옥상테라스’가 이에 해당됩니다.

이렇게 전용사용부분이라는 개념을 적용하면 어떤 장점이 있을까요?

첫째, 공동주택이라는 공동생활공간 시설물의 조화로운 미관유지와 안전성확보 효과를 분쟁없이 유지할 수 있습니다. 전용사용권한은 인정하되 공용부분으로 규정돼 있기 때문에 특정 세대 마음대로 이를 바꿀 수 없습니다.

유리창문을 예로 들어보겠습니다. 창문이 깨졌는데 새로 교체 설치하지 않고 깨진 창문을 청테이프로 붙여 놓았다고 한다면, 개인 소유물이니 상관이 없을까요? 옆집, 아랫집을 포함해 같은 단지에 사는 주민들은 매일 불안할 겁니다. 혹은 한 여름에 발코니 창호를 열어놓고 숯불바베큐 파티를 해도 될까요? 전유부분이니까요. 아니면 공유부분인가요?

둘째, 유지관리에 관한 책임 부분을 명확히 규정할 수 있습니다. 일본의 경우 공용부분이기에 관리주체가 유지관리책임과 비용을 부담하되 통상적인 사용에 따른 비용은 전용사용권을 가진 세대에서 책임과 부담을 지도록 규정하고 있습니다.

셋째, 모든 세대에 속하지 않고 특정 세대에만 속하는 옥상 테라스나 1층에 딸린 정원 등 공용부분의 경우 다른 세대에서 누리지 못하는 특혜를 배타적으로 누리는데 따른 별도의 사용료 징수 등의 근거를 마련할 수 있습니다. 특히 옥상테라스의 경우 최상층 세대만 전용으로 사용할 수 있도록 되어 있는 단지가 있는데요. 이러한 경우 옥상 방수하자나 테라스 결로 등에 따른 유지관리 책임이나 비용 부담과 관련한 분쟁사례가 발생하는 경우가 있다고 합니다. 만약 일본처럼 전용사용부분이란 개념을 도입한다면 이러한 사항을 별도로 규정할 수 있어 분쟁 예방에 큰 도움이 될 수 있을 겁니다.

공동주택의 관리에 관한 분쟁 사례를 보면 관리의 부실이 원인이 되는 경우도 있지만, 권한·책임과 관련해 공동체생활 특성이 제대로 반영되지 않아 관리 사각지대가 발생하기 때문인 경우도 있습니다. 공동주택의 조화로운 미관유지와 공동체의 안전확보 및 분쟁없는 관리를 위해 우리도 전용사용부분이라는 개념의 도입을 검토해볼 필요가 있어 보입니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.