쎈 부동산대책에 절세문의도 폭주…임대사업자 개인? 법인?

[이데일리 권소현 기자] 다주택자에게 양도세 폭탄을 던진 8.2 부동산 대책으로 임대사업자 전환에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대주택으로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 임대소득 노출에 대한 부담감은 있지만 전문가들은 하는 게 낫다고 입을 모은다. 특히 임대 고소득자의 경우 10년 이상 장기보유할 계획이고 상속이나 증여를 고민 중이라면 법인사업자로 등록하는 방안도 고려해볼 만하다.

7일 세무업계에 따르면 지난 8.2 부동산대책 발표 이후 절세법에 대한 문의가 쇄도하고 있다. 특히 양도세 중과를 걱정하는 다주택 자산가들이 상담을 요청해오고 있다.

양도세 전문인 세무법인 다솔에는 8.2 부동산 대책 발표 후 문의가 두 배 이상 늘었다. KEB하나은행 상속증여센터 역시 평소에 비해 두세배 문의가 늘면서 세무사들이 상담하느라 바쁘다. 주로 현재 보유하고 있는 부동산을 팔아야 하는지, 어떻게 해야 세금을 아낄 수 있는지에 대한 질문이 몰리는 상황이다.

세무 전문가들은 일단 급하게 자금이 필요한 상황이 아니라면 좀 지켜보라고 조언하고 있다. 내년 4월1일 양도분부터 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하기 때문에 4~5년 내에 팔 계획이라면 내년 4월1일 이전에 팔고 더 보유할 계획이라면 일단 두고 보라는 것이다.

만일 일정 기간 지난 후 팔아야 하는 상황이 생기면 임대사업자로 등록하는 방법을 권하고 있다. 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되고 6년 이상 임대할 경우 양도세가 2~10% 공제되기 때문에 굳이 안 할 이유가 없다는 게 세무사들의 조언이다.

안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “현 정부의 부동산정책을 보면 임대사업자로 등록하는 법 외에 다른 방법이 없다”며 “아마 임대사업자 등록 비율이 일정 수준에 못 미치면 등록을 강제하는 방안을 마련할 것”이라고 말했다.

법인사업자로 등록도 고려해볼 만 하다. 법인이 부동산을 소유하고 임대소득을 얻는 주체가 되는 반면 개인은 법인의 주주가 된다.

물론 법인을 설립하는 과정에서 등기비용, 정관작성비용, 주금 납입 후 등록면허세 등 초기 비용이 발생한다. 개인사업자와 법인사업자 모두 부동산을 구입할때 4.6%를 취득세로 내지만, 법인사업자의 경우 수도권 과밀억권역에서 부동산을 취득할 때 9.4%의 중과세율이 적용돼 불리하다.

그럼에도 불구하고 법인사업자의 장점은 임대소득에 대해 법인세를 부과한다는 점이다. 개인이 임대소득을 얻으면 종합소득세 대상에 포함되고, 이 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용한다. 구간도 6단계로 촘촘하다. 반면 법인세는 11~22%의 세율을 적용하며 구간도 3단계 밖에 되지 않는다. 과세표준 역시 법인세는 2억원까지 11%의 세율을 적용하는 반면 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용해 같은 소득에도 법인세가 적다.

법인의 경우 대표자 급여와 퇴직급여 등을 비용으로 인정받을 수 있고, 사업 확장을 위해 토지 형질변경 같은 인허가를 받을 때에도 법인사업자가 유리하다. 자금 조달에서도 주식발행, 회사채 발행 등 다양한 수단을 동원할 수 있다.

다만, 법인사업자의 주주인 개인이 임대소득을 가져가려면 배당을 받아야 하는데, 배당을 포함한 개인 금융소득이 2000만원 이하면 15.4%의 세금을, 2000만원 초과되는 금액은 6.6~44%의 초과 누진세율을 적용해 세금을 내야 한다.

때문에 당장 배당을 받지 않고 상속이나 증여를 할 계획이라면 법인사업자가 유리하다. 개인사업자는 상속이나 증여할 때 세금을 내야하지만 법인사업자의 경우 배당을 받지 않고 주식을 일부 증여한 뒤 자녀에게 일정 금액 이하로 배당하면 세금을 아낄 수 있다.

박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “일반적으로 임대소득이 많고 10년 이상 상속증여 계획을 갖고 있으면서 당장 임대소득을 써야할만큼 자금이 필요한 상황이 아니라면 법인사업자로 등록하는 게 낫다”며 “이 경우 다양한 절세법을 활용할 수 있다”고 말했다.