재개발 ‘기지개’

재개발에도 봄바람이 불까? 정부와 서울시의 도심 활성화대책이 나오면서 소액 투자자와 내집 마련 실수요자들의 관심이 재개발로 쏠리고 있다. 재개발은 그간 개발 이후 주변 기반 시설의 부족, 주민 갈등으로 인한 사업 장기화, 투자의 불확실성 등으로 인해 신규 분양이나 재건축에 비해 외면을 받아 왔다. 전문가들은 그러나 정부가 지난해 8·31 부동산대책 이후 서울 강남 수요 분산을 위한 ‘대항마’로 강북 뉴타운에 대한 각종 인센티브를 내놓고 있는데다 재건축과 달리 전매 제한이 없는 점 등을 들어 재개발시장의 전망을 밝게 보고 있다. 반면 이미 뉴타운지역 상당수가 지분가격이 크게 올라 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다.
◆용산·마포·성동구 등 큰 폭 올라

서울시가 2002년 이후 뉴타운으로 지정했거나 후보지로 잡은 곳은 모두 26곳. 이중 한강변에 가까운 한남·흑석·노량진 뉴타운과 도심 요지에 자리잡은 아현 뉴타운 등은 이미 시세가 크게 올랐다. 10평 기준으로 시세가 평당 2000만원을 호가하고 있고, 일부 지역은 평당 3000만원에 이른 곳도 나오고 있다. 뉴타운으로 지정되지 않은 곳 중에서도 서울 용산 일대와 성동구 금호동 등도 한강 조망권이 가능하다는 이유로 시세가 높게 형성돼 있다.

재개발 시세도 작년 8·31대책으로 다주택자 규제가 강화되면서 일시 주춤했다가 급매물이 쏟아져 나오면서 조정을 받았다. 하지만 올 들어서는 급매물이 거의 소화되면서 다시 반등 조짐을 보이고 있다. 닥터아파트 이혜승 팀장은 “재개발시장도 8·31의 충격에서 서서히 벗어나고 있는 모습”이라고 말했다. 서울시는 지난해 말 3차 뉴타운지역 13곳을 발표하는 등 뉴타운사업에 박차를 가하고 있다. 또 올해 내로 2차 뉴타운 전략사업구역 23곳 중 17곳을 연내 착공하기로 하는 등 속도를 내고 있다. 하반기에는 은평 뉴타운 중대형 평형 분양도 있을 예정이다.

정부도 올 7월 도심재정비특별법 시행을 통해 도심 개발을 뒷받침한다는 계획이다. ?지자체의 조례에 관계없이 도심재정비촉진지구의 용적률 인센티브를 대폭 올리고 ?중대형 평형비율을 20%에서 40%로 늘리며 ?층고 제한도 완화하는 방향으로 시행령안을 가다듬고 있다. 다만 투기 과열 방지를 위해 9평(30㎡) 이상의 지분 거래는 거래 허가 대상으로 묶기로 한 점은 유의해야 한다.


◆입지보다 사업성 살펴야

전문가들은 재개발지역 투자시 입지보다 사업성을 잘 따져볼 것을 권고하고 있다. 이미 한강변에 위치한 재개발 지역 등은 상당수가 큰 폭으로 올랐다. 재개발 투자는 적은 돈으로 내집 마련을 시작할 수 있는데다 지분 매입액과 조합원 분양가·금융비용 등을 더한 실입주비용이 나중에 일반분양을 받을 때보다 낮다는 게 장점. 너무 높은 가격에 구입하게 되면 오히려 일반분양보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 다세대주택에 비해 단독주택이 많은 지역, 조합원 수에 비해 일반분양이 많은 지역 등은 입지 여건이 나빠도 투자 수익은 더 클 수 있다. 반면 한남·금호, 마포·공덕 등 인기 지역은 투자자들의 관심은 높지만 조합원 수가 너무 많고, 지분이 잘게 쪼개져 있어 겉으로 보는 것보다 실속이 적을 수 있다는 지적이다.

같은 지역 내에서는 도로 등에 인접한 주택을 구입하는 것이 나중에 감정 평가를 받을 때 유리하다. 부동산프라자 신영균 대표는 “강북 재개발지역은 용적률이 170~210%로 쾌적한 환경의 새 아파트를 구입하는 기회가 될 수 있다”며 “가격이 저평가돼 있고 조합원 수가 적은 구역을 찾는 것이 투자의 포인트”라고 말했다.

◆무엇을 주의해야 하나

재개발이 가능하기 위해서는 무엇보다 도시계획이 잡혀 있어야 한다. 지자체 등을 통해 구입하려는 주택이 있는 지역이 재개발구역으로 지정돼 있는지 여부부터 확인해야 한다. 현장 답사도 반드시 필요하다. 해당 구역의 규모와 다가구주택·단독주택의 비율, 부지의 모양 등을 세세하게 살펴보고, 인근 가게나 부동산업소를 통해 주민 분쟁 여부도 점검해야 한다. 부지가 1만5000평 이상이면 1000가구 이상 입주가 가능한 대단지가 될 수 있어 입주 후 시세 형성에 유리하다. 단독주택 비중이 높으면 상대적으로 조합원 수가 적어 지분 소유자의 부담이 적어진다. 2003년 12월 31일 이후 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔 지분을 쪼갤 경우 입주권이 주어지지 않는 만큼 다세대주택 지분을 구입할 때에는 분할 시점을 눈여겨봐야 한다.