발코니 확장 비용까지 꼼꼼히 챙기세요

[조선일보 제공] 양도소득세 관련 법규가 올해부터 크게 바뀌었다. 최근 집값이 급격하게 상승하고 양도세 강화 등으로 세금 부담을 걱정하는 사람들이 늘었지만, 의외로 절세 방법을 몰라 세금을 많이 내는 경우가 많다. 초보자들이 알아두면 돈되는 양도세 절세 요령 6가지를 알아 보자.


1. 양도 타이밍을 잘 잡자

토지와 건물(단 1가구2주택 이상 주택 및 비(非)사업용 토지 양도시 제외)을 3년 이상 보유한 경우에 양도차익의 10%, 5년 이상 보유한 경우에 15%, 10년 이상인 경우에는 30%, 1가구1주택으로서 고가주택을 15년 이상 보유시 45%의 장기보유특별공제를 해준다. 따라서 집 잔금일자(양도일자)는 공제율이 달라지는 3년과 5년, 그리고 10년을 하루라도 넘긴 시점으로 결정해야 한다. 만약 보유기간이 3년, 5년, 10년에서 하루라도 모자라게 되면 양도세 공제 혜택을 받을 수 없기 때문이다.

2. 취득·양도시기를 정확히 알자

취득시기 및 양도시기는 1가구1주택의 비과세 요건, 일시적 2주택 보유, 세율 등을 적용하는 데 있어 아주 중요하다. 일반적으로 취득 및 양도시기는 잔금청산일이지만 미완성주택(분양받은 주택 등)은 잔금을 청산했다고 해도 아직 완성되지 않았다면 취득하지 않은 걸로 본다. 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득·양도시기로 보므로 관련 규정을 정확하게 확인하고 취득 및 양도하도록 하자.


3. 미리 신고하면 깎아준다

양도세 신고는 양도일의 다음 연도 5월에 하면 되지만, 양도일의 말일부터 2개월 이내에 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 준다. 예정신고 세액공제는 쉽게 말해 내야 할 세금의 10%를 공제해 주는 것이다. 예정신고 기한이 경과했다면 최소한 다음해 5월까지는 신고하여야 한다. 이 기한까지 신고를 하지 않으면 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 적용받게 된다. 만약 양도세를 잘못 신고했다면 환급신청(경정청구)을 해서 돌려받으면 된다.

4. 1가구1주택 비과세 규정을 알자

1가구1주택 비과세 규정이란, 거주자가 양도일 현재 3년 이상 보유한(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 이상 거주) 1주택을 양도하는 경우에는 양도세를 내지 않은 것이다. 그런데 이 규정을 거꾸로 이용하는 것도 절세 방법이다.

가령 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도한다면 주택으로 변경 후 양도하는 것이 좋다. 음식점(상가)으로 양도하면 양도소득세가 과세되지만, 주택으로 변경 후 양도하는 경우에는 비과세되기 때문이다. 또한 상가주택은 주택의 면적이 상가의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고 상가 면적이 주택 면적보다 크거나 같으면 주택 부분은 주택, 상가부분은 상가로 본다. 따라서 1주택 소유자가 상가주택을 양도할 때 개조 등을 하면서 주택 면적이 커졌다면 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있다.

5. 집값이 치솟았다면 증여한 뒤 양도

다주택 소유자나 양도시의 가격이 취득시 가격에 비해 값이 많은 오른 부동산은 자녀에게 증여한 뒤, 5년 이상 보유한 후에 양도하면 세금을 아낄 수 있다. 가령 1가구3주택인 사람이 10년 보유한 아파트를 양도하는 경우(현시가 13억원, 취득가액 3억원) 양도세는 약 5억2380만원이 나오게 된다. 하지만 자녀에게 10억원에 증여한 후에 5년이 지난 뒤에 양도하면, 증여세와 양도세를 합해 2억8080만원이다. 결국 2억4300만원을 아끼게 되는 셈이다.

이런 식의 증여후 양도 방식은 다주택 소유자나 양도차액이 많은 경우, 혹은 무주택 자녀에게 증여하는 경우에 효과가 크다. 다만 많은 시간(5년 이상)을 투자해야 하고 5년 이내에 양도하면 세금을 더 많이 낼 수 있으니 유의해야 한다.

6. 집 수리비 명세서를 잘 챙기자

양도세 부담을 한 푼이라도 아끼려면 자칫 빠뜨리기 쉬운 수리비 명세서를 잘 챙겨두는 게 좋다. 수리비도 양도세를 계산할 때 공제해주기 때문이다. 취득세, 등록세, 부동산중개수수료, 소유권을 확보하기 위한 소송비용, 발코니 확장 비용 등이 모두 해당된다. 다만 명세서에는 사업자등록번호 등 상대방의 인적 사항을 알 수 있는 내용이 포함돼야 한다. 장판·문짝 교체나 붙박이장 설치 비용은 공제해주지 않는다.