[김용일의 부동산톡] 문중땅 수용보상금 관련 증여세, 양도소득세 세금 문제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 문중은 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 문중원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족 집단체로서, 종중이라고도 한다(이하, 문중, 종중 용어를 혼용해 사용함). 문중땅이 수용되는 경우가 종종 있고, 수용보상금 관련하여 세금문제가 발생하고 있는바, 이번시간에 정리해 보겠다.

문중이 토지보상금을 받은 후 문중원들에게 분배한 경우 증여세

문중 명의로 갖고 있는 문중땅이 수용되어 보상금이 지급되는 경우가 있다. 문중재산은 문중원의 총유에 속하는 것으로서, 문중재산의 취득, 처분은 원칙적으로 문중규약에 정한 바에 따라야 하고, 만일 문중규약에 규정이 없다면 문중총회의 결의에 따라야 한다. 그리고 문중땅에 대한 수용보상금 역시 문중재산으로서 문중원의 총유에 속하고, 그 수용보상금의 분배는 문중재산의 처분에 해당하므로 위 원칙에 따라 문중규약 또는 문중총회의 결의에 의해 정해야 한다.

문중총회 결의에서 수용보상금 분배 여부, 분배비율, 방법 등을 자율적으로 정할 수 있으나, 공동선조와 성과 본을 같이 하는 후손은 성별의 구별 없이 여성이라도 성년이 되면 당연히 문중의 구성원이 되므로 만일 문중재산을 분배함에 있어 단순히 여자라는 이유만으로 남녀 성별의 구분에 따라 그 분배여부, 분배비율, 방법, 내용 등에 차이를 두는 것은 정당성과 합리성이 없어 무효라는 것이 판례의 입장이다(대법원 2007다74775 판결).

한편, 문중이 문중땅을 수용당하면서 보상금을 받는 경우, 문중땅에 대해서는 수용되면서 받는 가액을 양도가액으로 한 양도에 해당하므로 원칙적으로 문중은 양도소득세(또는 법인세)를 납부해야 하고, 그후 문중이 받은 수용보상금을 다시 문중원들에게 분배하게 되면, 각자 문중원은 각자가 받은 금원에 대한 증여세를 납부해야 한다.

관련하여 법원은 “종중의 토지보상금은 종중원 총회의 분배 결의에 따라 종중원들이 분배 수령함으로써 그 권리가 종중원들에게 이전되었다 할 것이고 종중의 비영리성 등 그 특성에 비추어 종중원이라는 사실 자체를 대가로 볼 수도 없다 할 것이니 종중의 종중원들에 대한 위 토지보상금의 분배는 증여세의 과세대상인 증여에 해당한다”고 했다(서울고등법원 97구28966 판결).

종중땅이 수용되려 하자, 종중이 양도소득세를 줄이기 위해 종중원들에게 땅 명의를 이전한 경우 증여세와 양도소득세

종중땅이 수용되면서 종중에게 수용보상금이 지급되는 경우에는 수용가액을 양도가액으로 한 양도에 해당하고 양도가액과 취득가액의 차액에 대해 양도소득세가 부과된다. 따라서 종중이 종중재산을 오래 전에 취득하였거나 저렴하게 취득하였는데 수용가액이 많이 증가한 경우라면 그 차액이 클 것이므로 거액의 양도소득세가 종중에게 부과될 수 있다.

이때 종중이 종중에게 부과되는 양도소득세를 줄이기 위해 해당 종중땅을 종중원들에게 쪼개기 증여를 해 땅 명의가 종중원들 앞으로 이전된 경우, 그때도 종중을 실질적인 양도주체로 보아 종중에게 양도소득세가 부과될 것인지 문제된다.

일단 해당 토지의 소유권이전등기를 완료한 각 종중원들은 각자 받은 종중땅에 대해 수용예정가액을 증여재산가액으로 신고하고 증여세를 납부하면 된다.

그후 각자의 종중원들 소유의 땅이 수용된다면 각 종중원들은 증여받을 때 수용예정가액을 증여재산가액으로 신고하였으므로 이 가액을 취득가액으로 하고, 각자의 땅이 실제로 수용되면서 받는 수용보상금 가액을 양도가액으로 해 그 차액을 기준으로 양도소득세를 납부하면 될 것이다. 이렇게 할 경우 각 종중원들의 해당 토지에 대한 취득가액과 양도가액간에는 거의 차이가 없을 것이므로, 양도소득세를 절세할 수 있게 된다.

최근 이와 유사하게 종중이 종중땅이 수용되려하자 양도소득세를 줄이기 위해 종중원 543명에게 토지를 증여한 사건이 있었는데, 국세청이 “실제로는 종중땅이 수용된 것이므로 해당 종중을 실제 양도인으로 보아야 하고, 따라서 종중이 양도소득세를 납부해야 하는데, 종중이 종중원들에게 해당 토지를 증여한 후 수용되는 방법으로 양도소득세를 회피한 것으로 보아야 하므로 결국 종중이 양도소득세를 납부해야 한다”는 취지로 종중에게 양도소득세를 고지하자, 이에 종중이 양도소득세 부과 취소를 구하는 조세심판청구를 했다.

결과적으로 조세심판원은 종중의 손을 들어주고 양도소득세 납부의무가 없다는 취지로 결정하였는바, 구체적으로 조세심판원은 “납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 수개의 법률행위 중에서 하나를 선택할 수 있고 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 하는바, 청구종중의 종중원들이 쟁점토지를 증여받고 관련 증여세를 부담하였을 뿐만 아니라 해당 보상금 등을 수령한 후 청구종중에게 반환한 사실이 없어 형식과 실질에 괴리가 없는 것으로 나타나고 있는 반면, 처분청이 제시하는 증빙만으로는 쟁점토지의 증여행위가 당사자간에 증여의 의사가 전혀 없이 이루어진 가장행위에 해당한다는 등 그 효력을 부인할 만한 사유가 입증되었다고 보기 어려우므로 청구종중이 쟁점토지를 실제 A도시공사에 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다”고 했다(2019.7.2. 조심 2018중3706).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사