[클릭! 富동산]비사업용 토지 팔 때 양도세 절세 방법은?

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q)서울에서 회사를 다니는 평범한 직장인입니다. 2010년 1월 경상남도 청도에 임야 1만평을 1000만원에 취득해서 7년째 보유하고 있습니다. 현재 시세는 5000만원 정도 되는데, 올해나 내년께 팔려고 생각 중입니다. 비사업용토지라 세금이 많이 나올까 걱정이긴 한데요, 얼마 전 법이 바뀌어 비사업용 토지도 오래 갖고 있으면 혜택을 본다는데 저도 해당이 되나요?

A) 우선 비사업용 토지에 대해 알아보겠습니다. 소득세법 시행령 제168조의6 ‘비사업용 토지의 기간기준’에서는 토지를 보유하는 기간 중 일정기간을 사업용으로 사용하지 않은 토지의 기간을 명시하고 비사업용인지 사업용인지를 판단하고 있습니다. 이들 대상 토지는 농지, 임야, 목장용지, 건축물이 없는 나대지와 잡종지 등입니다.

1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사용하지 않은 토지

2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사용하지 않은 토지

3. 보유기간 중 60% 이상 사용하지 않은 토지

여기서 농지는 전·답·과수원을 말하며 농지 소유주가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지는 비사업용 토지로 간주하고, 도시지역 안에 농지도 비사업용 토지로 간주합니다. 다만, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60% 이상만 직접 사업에 사용하거나 도시민이 주말 체험 영농 목적으로 소유하는 세대당 1000㎡(약 300평) 미만인 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.

양도소득세 중에서 비사업용 토지 부분이 가장 많은 관심의 대상이자 많은 변천사가 있었던 부분입니다. 2007년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지 양도한 경우 60% 중과세율이 적용되었습니다. 2009년 3월 16일부터 2013년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도할 때에는 비사업용 토지라 하더라도 일반세율에 10%를 가산하는 중과세를 유예하여 적용하지 않았습니다.

2016년 이후부터는 비사업용 토지를 양도할 경우 기본세율에서 10%를 추가로 과세하고 있습니다. 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 해준다는 언론 보도의 기대에도 불구하고 2016년 1월 1일부터 개정된 세법에서는 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 적용하되, 그 보유기간의 기산일은 2016년 1월 1일부터 적용한다고 발표하였습니다.

이후 형식적인 세제혜택이라는 수많은 반발이 있었고 2017년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지부터는 취득일부터 기산하도록 개정되어 장기보유특별공제를 해줌으로써 역대 비사업용 토지 관련 법안 중 가장 많은 혜택을 받고 있습니다.

사례의 경우도 양도가액 5000만원, 취득가액 1000만원이라 4000만원의 양도차익이 있으며 장기보유특별공제가 금년부터는 취득일부터 기산하므로 올해 양도하든 내년에 양도하든 추가 공제가 가능하며, 오래 보유하면 할수록 장기보유특별공제 혜택은 더 받을 수 있습니다.

마지막으로 소득세법 제104조의3에서 열거하고 있는 ‘비사업용 토지의 범위’에 대하여 정리해보겠습니다.

1. 농지의 경우에는 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 전이나 답, 과수원의 재촌이나 자경농지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.

2. 임야로서 영림계획인가를 받아 사업 중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야, 재촌하는 자가 소유한 임야를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.

3. 목장용지로서 시 이상의 주거·상업·공업지역 외에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.

4. 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지나 잡종지 등의 토지를 비사업용 토지로 보게 됩니다.

토지를 양도하는 경우 사업용 토지인지, 비사업용 토지인지를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유시 최대 30%)를 해준다 하더라도 비사업용 토지의 세율은 기본세율에 10%를 추가로 과세하기 때문에 여전히 사업용, 비사업용의 판단은 중요합니다.

세금은 동일한 물건의 동일한 행위라도 적용되는 시기에 따라 달리 적용된다는 점을 인지하시고, 조금씩 관심을 가지면 절세를 할 수 있을 것입니다. 다만, 케이스에 따라 달리 적용되므로 전문가와의 상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]