[아파트 돋보기]공동주택, 행위허가 필요한 경우는?

우리나라 주택의 77%는 아파트·연립·다세대주택 등 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태로 이뤄져 있다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 이 같은 공동주택에서 실제 벌어지거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 알아보고, 매 주말 연재를 통해 꼭 알아둬야 할 상식과 더불어 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

(사진=연합뉴스)

[이데일리 김나리 기자] 공동주택인 아파트는 크게 전용부분과 공용부분으로 구분할 수 있습니다. 전용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간을 말하며, 공용부분은 전용부분을 제외한 주택 부분과 부대시설 및 복리시설, 대지 등 입주자가 공동으로 사용하는 시설입니다.

구체적으로 전용부분의 범위는 세대 내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체(천장ㆍ바닥 및 벽), 문틀ㆍ문짝과 이에 부수된 시건장치 등 시설을 포함한 현관문 및 창(발코니 창 포함), 전용부분에 설치되어 있는 배관ㆍ배선 및 덕트 등의 설비이며, 다만 2세대 이상이 사용하는 배관ㆍ배선 등은 공용부분에 해당합니다.

공용부분의 범위는 건물의 복도ㆍ계단ㆍ현관, 승강기 등 ‘주거공용 건물 부분’, 주차장ㆍ관리사무소ㆍ담장ㆍ입주자집회소ㆍ도로 등 주택에 딸린 시설 및 설비를 일컫는 ‘부대시설’, 어린이놀이터ㆍ주민운동시설ㆍ경로당ㆍ주민공동시설ㆍ문고ㆍ유치원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설 제외) 등과 같은 입주민 생활 편의를 위한 ‘복리시설’, 전기ㆍ수도ㆍ가스ㆍ급탕ㆍ난방 계량기와 계량기 부속설비(각종 밸브) 같은 ‘관리책임시설’ 등으로 분류할 수 있습니다.

공동주택 입주 이후, 입주민들의 수요 변화를 비롯해 주택건설기준 개정에 적합하도록 개선하기 위해 전용부분, 공용부분 등 각종 시설의 용도변경이나 공사가 필요할 때가 있습니다. 이와 같은 행위를 하기 위해서는 입주민 동의와 함께 해당 지역 지자체에 허가를 받거나 신고를 해야 하는데 이를 ‘행위허가 제도’라고 합니다.

행위허가는 공동주택과 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리, 주거생활의 질서 확립, 시설물의 안전한 유지ㆍ관리를 위해 공동주택 내에서 발생하는 각종 행위를 관리하기 위해 도입됐습니다.

행위허가를 받거나 신고해야 하는 주체는 입주자등(소유자, 임차인) 또는 관리주체이며 행위허가 및 신고가 필요한 사항으로는 용도변경, 개축ㆍ재축ㆍ대수선, 파손ㆍ철거, 세대구분형 공동주택의 설치, 용도폐지, 증축ㆍ증설 등의 경우입니다.

공동주택관리법과 시행령에서 규정하고 있는 각종 행위허가ㆍ신고 기준과 절차, 제출해야 하는 관련 서류 등이 상당히 복잡하고 까다롭습니다. 따라서 입주자등은 각종 공사를 하기 전에 해당 공동주택 관리사무소 또는 지자체 공동주택 담당 부서에 문의ㆍ확인 등이 필요합니다.

담당 부처인 국토교통부는 행위허가ㆍ신고 제도에 대한 공동주택 입주민, 지자체 담당 공무원 등 관련 주체들의 이해도를 높이기 위해 공동주택 행위허가ㆍ신고 제도의 개요, 기준 해설, 절차 및 제출서류, Q&A 사례 등의 내용을 담은 ‘공동주택 행위허가ㆍ신고 가이드라인’을 만들어 홈페이지를 통해 제공하고 있습니다.

작년 11월에 공동주택 내 주민공동시설의 설치ㆍ변경 등에 대한 입주자 동의 요건 등 관련 규제와 제한이 과도하다는 의견 등을 반영해 행위허가ㆍ신고 시 입주민 동의 기준을 비롯한 용도변경 규제를 공동주택관리법 시행령 개정을 통해 완화한 바 있습니다.