3·30 재건축 대책, 내용은?

[이데일리 남창균기자]  재건축시장 안정 대책을 골자로 한 8·31 후속대책이 오는 30일 발표된다. 이른바 3·30 재건축 대책에는 ▲개발부담금 부과  ▲안전진단 강화 ▲재건축 조합 투명화 조치 등이 담길 것으로 보인다.

열린우리당과 정부는 오는 30일 고위 당정협의를 가진 뒤 부동산시장 안정대책을 발표키로 했다고 24일 밝혔다. 

이번 대책은 재건축 시장 안정에 포커스가 맞춰져 있다. 우선 통과의례에 불과한 안전진단을 강화해 재건축 진입장벽을 높일 방침이다. 안전진단은 재건축 여부를 결정하는 절차이기 때문에 운용만 잘 하면 재건축 속도조절을 통한 시장안정을 꾀할 수 있다. 굳이 허용연한 강화와 같은 무리수를 쓰지 않아도 비슷한 효과를 얻을 수 있는 것이다.

정문수 청와대 경제보좌관은 최근 "안전진단 권한이 지자체에 맡겨져 있어 제기능을 하지 못하고 있다"며 "계속 맡겨둘지 여부를 따져봐야 한다"고 밝혔다.

이에 따라 안전진단 강화는 ▲중앙정부나 광역지자체가 권환을 모두 환수하거나 ▲예비안전진단은 기초지자체에 맡겨두고 중앙정부와 광역지자체가 검증하는 방안 중에서 선택될 것으로 보인다.

안전진단을 통과한 단지에 대해서는 개발이익을 거둬들여 기대이익을 없애는 방향으로 가닥을 잡았다. 용적률은 공공재이기 때문에 용적률 완화로 생기는 이익은 공공이 환수해야한다는 논리이다.

당정이 검토하는 개발부담금 환수율은 25%-50%선으로 지역에 따라 차등을 두는 방식이다. 강남권은 당연히 50% 환수율이 적용될 것으로 보인다.  

다만 개발시점을 언제로 볼 것인가가 쟁점으로 남아 있다. 개발시점에 따라 개발이익 환수 효과가 크게 달라지기 때문이다. 현재로서는 재건축이 실제로 시작되는 시점인 안전진단 통과일을 기준으로 삼을 가능성이 크다.  정비구역으로 지정되더라도 안전진단을 통과하지 못하면 사업기간이 길어지는 문제가 있고 사업시행인가 시점은 기대이익이 이미 시세에 반영돼 있어 효과가 반감되기 때문이다.

다만 개발부담금은 사실상 토지초과이득세(미실현이익에 1~3년마다 50% 부과)와 같은 성격이기 때문에 사유재산을 과도하게 침해한다는 반발과 함께 재건축만을 대상으로 할 경우 다른 사업과의 형평성 문제도 불거질 것으로 예상된다.

이와 함께 재건축 조합을 법인격으로 만들어 각종 비리를 원천 봉쇄하는 방안도 검토되고 있다. 조합을 법인화하면 조합원들이 조합 운영을 감시할 수 있어 탈법 편법을 막을 수 있다. 

국세청이 상시 세무조사에 나서는 방안도 논의되고 있다. 안전진단 강화와 개발부담금 부과는 법 개정 사항이어서 당장 시장 안정효과를 기대하기 어렵다. 따라서 당장 효과를 얻으려면 세무조사 등 강제력을 동원할 수밖에 없는 상황이다. 

■3·30 재건축 대책
-개발부담금 부과
 *환수율 25-50%, 지역에 따라 차등 적용
 *개발시점, 안전진단 통과일 유력
-안전진단 강화
 *안전진단 권한 중앙정부와 광역지자체가 모두 환수하는 방안
 *예비안전진단은 기초지자체가 하고 중앙정부가 검증하는 방안
-재건축 조합 투명화
-국세청 상시 세무조사