임대차3법 보완 시급한데..정치권 신경전에 혼란만 가중

[이데일리 하지나 기자] 임대차3법 개편을 놓고 대통령직인수위와 국회 다수당인 더불어민주당이 충돌하면서 임대차 시장의 대혼란이 예고되고 있다.

시장에서는 올해 7월 전세시장이 또 한차례 출렁일 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 서둘러 입법 보완이 필요한 시점에서 애꿎은 서민들만 또다시 피해를 볼 수 있다는 지적이다.

이중가격·월세화 가속화 논란

대통령직인수위는 최근 임대차3법 개편을 공식화했다. 축소부터 폐지까지 모두 고려해 검토하겠다는 입장이다. 이에 더불어민주당은 입대차3법을 오히려 강화하는 법안으로 맞불을 놓았다. 신규 계약 때도 전월세 상한제를 적용하거나 인근 시세를 반영하는 비교가격제를 도입하는 방안이 유력하다. 양측 모두 임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권·임대차신고제)의 문제점을 인지했지만 대응 방식은 정반대인 셈이다.

그동안 임대차3법이 시행되면서 많은 논란이 제기됐다. 같은 단지내에서 갱신계약과 신규계약간 전세가격 차가 크게 벌어지면서 이중가격으로 시장 왜곡을 불러 일으켰고, 집주인과 세입자 사이의 분쟁 사례도 속출했다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습(사진=연합뉴스)

집주인들의 전세 기피 현상과 금리인상·대출규제가 맞물리면서 월세 전환도 급증했다. 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 7만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세를 낀 아파트 임대차 거래량(준전세, 준월세)은 총 7만3566건으로 집계됐다. 이는 전년도의 거래량(6만916건)을 넘어섰다. 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비중도 37.6%로 역대 가장 높은 수준을 기록했다.

7월 전세시장 불안..임대차3법 보완 시급

시장에서는 정치권 신경전으로 임대차3법 보완 시기를 놓칠 경우 전세시장 불안을 더 키울 수 있다고 우려한다. 당장 7월 계약갱신청구권제도를 도입한 지 2년째가 되면서 계약갱신이 만료된 매물이 신규 시장에 나온다. 매물이 쏟아지면서 전셋값이 떨어질 수 있다는 의견도 있지만 계약갱신을 고려한 집주인들이 전세 호가를 더 높일 것이라는 의견도 나온다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “서로 대립각을 세울 것이 아니라 현재 임대차3법 문제가 무엇인지 근본적인 고민을 해야 한다”면서 “고래 싸움에 새우등 터지는 것은 세입자”라고 말했다. 특히 전월세 가격 상승은 임대차 시장에 머물러 있던 무주택자들의 불안 심리를 자극해 매매 시장에도 영향을 미칠 수 있다.

다만 임대차3법을 아예 폐지하는 것에 대해선 부정적으로 보는 시각이 우세하다. 가까스로 제도 안착을 하고 있는데 또다시 시장의 혼란을 가중시킬 수 있다는 이유에서다. 일각에서는 부작용이 제도 정착 과정에서 흔히 나오는 과도기적 현상이라고 분석하기도 한다. 지난 1989년 임대차기간을 1년에서 2년으로 늘린 주택임대차보호법 개정 당시에도 일시적으로 전셋값이 급상승했다. KB부동산 시계열자료를 살펴보면 1989년, 1990년 전국 아파트 전셋값은 22.31%, 20.91% 올랐다.

민주당의 임대차3법 강화 법안 역시 지나친 시장 개입이라는 비판의 목소리가 높다. 신규계약 상한제의 경우 자칫 민간임대차시장이 더욱 위축되는 등 더 큰 부작용을 야기할 수 있다고 내다봤다.

임대인 당근책 필요..임사자등록제 재검토해야

전문가들은 시장에서 자발적으로 계약갱신을 이끌어야 한다고 조언한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “우리나라 전세 평균 거주 기간은 3.7년이다. 선진국은 6년으로 4년이 긴 시간은 아니다”면서도 “다만 보유세를 깍아준다든지 집주인 희생에 대한 경제적 보상을 해주는 것은 필요하다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “올해 3분기부터 다시 전월세시장이 불안해질 수 있다”면서 “상생임대인 제도(직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리면 집주인이 직접 살지 않아도 양도소득세 과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 1년을 추가로 인정해주는 제도)를 확대 적용해 임대차 3법 부작용을 보완해야 한다”고 강조했다.

이와 관련해서 민간임대사업자 제도도 함께 들여다 볼 필요가 있다. 문재인 정부는 지난 2017년 임대사업자 등록을 장려하면서 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 제공했으나 이듬해 관련 혜택을 없애고 2020년에는 단기임대(4년)와 아파트 장기임대(8년)제도를 폐지했다.

현재 인수위는 등록 임대사업자 제도 부활을 검토하고 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “앞서 지나친 인센티브가 논란이 됐기 때문에 결국 어느 정도의 혜택을 부여하는지가 관건이 될 것”이라면서 “민간임대사업자 제도가 활성화되면 계약갱신과 전셋값 급등 우려는 자연스럽게 해소될 수 있다”고 말했다.