분양가상한제 도입으로 분양가가 종전보다 10%-25%정도 인하될 전망이다. 하지만 주변 집값이 저렴한 경기북부와 지방은 인하효과가 예상보다 낮을 것으로 보인다.
분양가상한제가 적용되는 중소형아파트 분양가는 '택지비+건축비+가산비용', 중대형은 '택지비+건축비+가산비용+채권'으로 각각 결정된다.
◇분양가 산정방식= 택지비는 기본적으로 감정가로 산정된다. 다만 공공택지(중소형주택)는 조성원가의 110%선에서 정해진다.<기사참조 : "분양가상한제 택지비, 실제 매입가격 인정">
기본형 건축비 가격은 ▲중소형은 3.3㎡(1평)당 431만8000원 ▲중대형은 3.3㎡당 439만1000원이다.
가산비는 골조에 따라 ▲라멘조(철근콘크리트) 지상층건축비의 5% ▲철골철근콘크리트 구조(SRC) 10% ▲철골구조 16%를 비용으로 인정받는다. 또 주택성능등급 평가나 소비자 만족도를 높게 받으면 각각 4%와 1%의 가산비가 추가된다.
결과적으로 중소형 일반아파트(라멘조 철근콘크리트)의 총 건축비는 467만3800원이 된다.
◇분양가 인하 폭은 = 분양가 상한제가 적용되면 신도시 분양가는 평균 25% 가량 떨어진다.
새 기본형건축비를 적용하면 중소형 분양가는 3.3㎡당 송파·광교 900만원대, 동동탄․김포․파주 800만원대, 영종지구 800만원대 등이 될 것으로 예상된다. 3.3㎡당 180만-220만, 220만-229만원에 공급된 남양주 진접, 고읍지구는 700만원 선이 유력하다.
신규 분양가격이나 주변 시세가 높지 않은 수도권 북부나 지방도 분양가상한제 도입에 따른 인하 효과는 거의 없을 것으로 보인다.
■분양가 어떻게 산정되나
중소형 분양가 : 택지비+건축비(지하층건축비, 설계감리, 부대비용 등)+가산비용
■ 기본형 건축비 구성 (전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하/3.3㎡)
지상층 건축비 : 335만8000원
지하층 건축비 : 76만원
■ 일반아파트(라멘조 철근콘크리트) 건축비
지상층 건축비 : 335만8000원
지하층 건축비 : 76만원
가산비용 : 35만5800원(라멘조 5%+주택성능등급 4%+소비자만족도1%)
총 건축비 : 467만3800원
■송파신도시 중소형 3.3㎡ 당 분양가
택지비 : 427만원 (용적률 214%, 조성원가 110% 적용)
건축비 : 467만3800원
분양가 : 895만원
물가상승률 감안 가산비용 증가 (1-2%) : 920만원 예상