[2006 부동산키워드]강남 재건축시장

[이데일리 정태선기자]  강남 재건축 시장은 올해도 부동산시장의 화두가 될 전망이다. 새해 벽두부터 강남 재건축 시장은 서울시의 용적률 완화 조치로 술렁거리고 있다.

작년 이맘때 압구정동 초고층 재건축 추진이 촉발시킨 가격상승과 비슷한 양상이라는 성급한 진단마저 나오고 있다. 이같은 분석은 서울시가 송파신도시를 연기해야 한다는 주장과 맞물려 설득력을 얻고 있다. 송파신도시 건설이 연기될 경우 수급불균형으로 인한 가격상승을 피할 수 없기 때문이다.

당초 8.31대책 후속입법이 국회를 통과하면 강남 재건축 시장은 상승세가 완전히 꺾일 것으로 예상했었지만 서울시가 일부 중층 재건축아파트 단지에 대한 용적률 완화를 시사하면서 시장은 다시 꿈틀대고 있다.

김규정 부동산114팀장은 "시장은 서울시의 용적률 완화 움직임을 재건축 규제 완화의 신호탄으로 받아들이고 있다"며 "이런 이유로 가격이 오르고 있다"고 진단했다. 

개포주공 1단지 17평형의 경우 12월 9억1000만원에서 1월들어 9억4000만원으로 뛰었으며 잠실주공5단지 36평형은 최근 5000만원 가량 급등, 12억5000만원선을 보이고 있다. 은마 34평형 역시 9억5000만원선에서 9억7000만원선으로 2000만원 가량 올랐다. 

김학권 세중코리아 사장은 "정부가 대선을 앞두고 재건축 규제를 일부 완화할 것이라는 게 강남 재건축 아파트 주민들의 생각"이라며 "이같은 기대심리가 살아 있는 한 재건축 아파트 값은 오를 수밖에 없다"고 말했다.
 
그러나 이런저런 기대감을 감안하더라도 "무조건 강남 재건축"이란 식의 접근은 위험하다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 어느 정도 수익성이 있다 해도 늘어난 양도세와 종부세 등을 고려한다면 시세차익만을 노리고 재건축 아파트에 투자하는 것은 무모하다는 것.

예컨대 개포주공 1단지의 경우 기존 규제를 적용할 경우 용적률은 177%안팎이다. 정부의 규제방침에 따라 낮은 용적률에 임대아파트까지 지어야 하고 금융비용과 세금 등을 감안하면 손에 쥘 수 있는 수익은 크지 않다.

김은경 스피트뱅크 팀장은 "용적률이 늘어나는 만큼 수용해야 하는 임대아파트도 따라서 많아지고, 기반시설부담금 등 개발이익환수를 고려한다면 투자가치가 크지 않다"고 지적했다.