(분석)출범 두달 앞둔 리츠 어디까지 왔나

[edaily] 주식과 채권시장에 이어 새로운 투자처로 눈길을 끌고 있는 부동산투자회사(REITs)의 출범이 두달안으로 다가왔다. 리츠는 다수의 투자자에게서 자금을 모아 부동산소유지분이나 주택저당담보부채권에 투자하거나 부동산관련 대출등에 운용함으로써 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 펀드의 일종이다. 전문가들은 "출범초기에는 어려움을 겪겠지만 리츠가 본격화되면 소액자금이 유입되면서 부동산시장에 활력을 줄 것으로 기대된다"며 "리츠의 주식 상장으로 증권시장의 새로운 테마주로 부상 할 수도 있을 것"이라고 전망한다. 지난달 26일 부동산투자회사법 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 영속기업 형태의 "일반 리츠"와 구조조정을 겪는 기업의 부동산을 처분하기 위한 "기업구조조정(CRV) 리츠"의 설립근거도 함께 마련됐다. 재경부가 추진하던 CRV리츠가 건교부의 일반 리츠법에 통합됨에 따라 7월에 출범하는 리츠는 일반 부동산 뿐만 아니라 구조조정을 겪고 있는 담보부동산도 동시에 취급할 수 있게 됐다. 현재 전국적으로 리츠와 관련해 사업을 준비중인 기업은 수백개에 달하며 투자자문회사와 자산관리회사, 그리고 상장 업무를 담당할 증권사들이 리츠에 관심을 갖고 외국계 투자은행과 업무제휴 및 합작 설립을 추진중이다. 시중은행 관계자는 "은행의 경우 부실기업 채권을 처분하기 위해 CRV 리츠 쪽에 아무래도 더 관심이 갈 것"이라며 "전국 점포를 대상으로 은행업무에 필요한 한두 층을 제외한 나머지 층을 일반리츠에 편입해 운용하는 방안도 모색중인 것으로 안다"고 밝혔다. 이 관계자는 "현재로서는 은행들이 발 벗고 나서는 수준은 아니다"며 "일단은 투자금융 부서와 신탁부의 자산운용팀, 기업구조조정 부서 등이 순차적으로 기획안을 마련하고 있다"고 설명했다. 그는 "은행들이 리츠 도입에 대비하고는 있지만 당장 가시화 되기는 힘들 것"이라며 "리츠가 출범하더라도 일정기간 여유를 갖고 추세를 살펴야 할 것"이라고 덧붙였다. 교보생명 관계자는 "내부적으로 부동산투자회사 업무와 관련한 인력을 양성하는 단계"라며 "자산을 편입하는데 있어 CRV 리츠에 비중을 둘 것인지 일반 리츠에 비중을 둘 것인지는 아직 확정하지 못했다"고 말했다. 그는 "현재 각계 투자자 그룹과 운용자 그룹이 업무 제휴를 위해 다각적으로 접촉하고 있는 것으로 안다"며 "생보업계도 리츠의 전망과 향후 참여 수준을 고려중"이라고 전했다. 부동산 투자자문 종사자는 "CRV 리츠의 경우 세제상의 혜택이 주어져 이점이 있으나 선택할 수 있는 물건이 한정돼 있고 실제로 돈되는 매물은 많지 않을 것"이라고 설명했다. 그는 "일반리츠의 경우 구미를 당기는 다양한 부동산에 투자할 수 있지만 세제상의 혜택이 없어 기대만큼의 실 수익률을 올릴 수 있을 지는 의문"이라며 "정부가 앞으로 세제상의 혜택을 얼마나 주느냐가 리츠 활성화의 관건"이라고 말했다. 다른 부동산투자 전문가는 "리츠의 출범으로 잠재된 수요층에 활력을 가하는 계기가 될 수는 있으나 실제 거래에서 부동산 가격이 급등하는 경우는 없을 것"이라고 설명했다. 그는 "결국 부동산 가격의 움직임은 수급의 균형에 의해 결정된다"며 "리츠의 등장이 실물 거래에 얼마나 영향을 미칠지는 예단할 수 없지만 출범 초기에는 안정성을 고려해 고급 빌딩 매입에 나서기 보다는 아파트나 주상복합건물 개발 등 회수가 비교적 안정적인 곳에 투자할 가능성이 높다"고 밝혔다. "공급에 비해 수요가 안정적이라면 부동산 가격에도 큰 변동은 없을 것"이라는게 그의 설명이다. 한편 리츠와 유사한 제도로 시중은행에서 판매하는 부동산투자신탁상품이 있다. 부동산투자신탁은 고객들의 자금을 모집, 부동산을 매입하거나 운용 또는 개발에 참여해 그 운용수익을 투자자에게 배분하는 제도다. 운용 기법면에서는 리츠와 유사하지만 근거법과 투자자의 투자방식, 영속성 등에서 차이가 난다. 리츠는 부동산투자회사법에 근거하며 은행의 부동산투자신탁은 신탁법 및 신탁업법에 근거하고 있다. 리츠 투자자는 리츠의 주식을 매입하는 방식으로 주주로서 참여하지만 부동사투자신탁에 가입한 고객은 위탁자가 돼 운용수익금을 배당받게 된다. 리츠가 상법상 실체를 지닌 영속회사임에 비해 은행의 부동산투자신탁은 만기가 끝나면 해소되는 한시적 금전신탁상품이다. 리츠는 건교부가 인가 및 관리감독하지만 은행신탁은 금감위가 해당업무를 담당한다. 리츠는 상장이 가능하며 부동산투자신탁은 불가능하다.