수도권 재건축단지 74%, 개발이익환수제 적용

[edaily 이진철기자] 수도권 과밀억제권역 재건축추진 아파트 중에서 개발이익환수 대상은 189개단지, 14만4937가구에 달하는 것으로 조사됐다. 이는 수도권에서 재건축을 추진중인 전체 243개단지 19만3632가구의 가구수 대비로 74%에 달하는 규모로 향후 재건축시장에 큰 파장을 몰고 올 전망이다. 2일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 이달 국회 본회의를 통과하고 오는 5월초부터 시행될 예정인 재건축 개발이익환수제 대상 아파트(연립주택 제외)는 ▲서울 118개단지, 9만5064가구 ▲경기 62개단지, 4만3953가구 ▲인천 8개단지 5920가구 등으로 집계됐다. 이중 5월 전까지 사업시행인가를 받지 못한 재건축아파트는 182개단지 13만3332가구에 달하는 것으로 조사됐으며, 지역별로는 서울 113개단지 8만9079가구, 경기 61개단지 3만8333가구, 인천 8개단지 5920가구 등이다. 이들 단지들은 용적률 증가분의 25%만큼 임대주택을 건설해야 하며, 임대주택 건립 가구수 만큼 용적률 인센티브를 받고 임대주택건축비를 표준건축비로 보상 받을 수 있다. 주요 아파트로는 서울의 경우 강남구 개포주공1~4단지, 강동구 고덕주공1~4단지, 둔촌주공 1~4단지 등이 대표적이며, 인천에서는 서구 신현동 주공, 남구 주안동 안국, 경기에서는 광명시 철산동 주공2~3단지, 하안동 하안주공저층본1~2단지, 부천시 약대동 주공, 의왕시 내손동 대우사원 등 대규모 재건축단지들이 그 대상에 포함될 것으로 예상된다. 개발이익환수제 적용대상 단지 가운데 올 5월 사업시행인가를 받았거나 받을 예정이지만 분양승인 신청을 하지 못할 것으로 확실시되는 단지는 7개단지 1만1605가구로 나타났다. 해당 아파트로는 서초구 반포동 주공2~3단지와 과천 원문동 주공3단지가 대표적이다. 특히 강남구 삼성동 해청의 경우 현재 재건축결의 무효소송으로 인해 일반분양승인 신청이 지연되고 있어 최악의 경우 개발이익환수 대상 단지가 될 가능성이 큰 것으로 전해졌다. 이 경우 용적률 인센티브가 적용되지 않고 증가된 용적률의 10%를 의무적으로 임대주택을 짓는 대신 공사비를 표준건축비와 시세보다 낮은 공시지가로 보상받게 된다. 닥터아파트는 "개발이익환수 적용단지 중에서 제도시행 이전에 사업시행인가를 받지 못한 단지가 사업시행인가를 받은 단지보다 추가부담이 상대적으로 적다"면서 "따라서 조합이 사업시행인가를 개발이익환수제 시행 이후에 받기 위해 의도적으로 사업을 늦춰 그 수가 적은 것으로 풀이된다"고 설명했다. 반면, 5월초 분양신청이 가능해 개발이익환수제가 적용되지 않는 재건축단지는 54개 단지 4만8695가구에 불과한 것으로 조사됐다. 지역별로는 서울이 39개단지 3만3558가구, 경기는 9개단지 7537가구, 인천 5개단지 7600가구다. 강현구 닥터아파트 실장은 "개발이익환수제 뿐만 아니라 안전진단 절차강화, 층고제한 완화범위 축소 등으로 사업속도가 지연돼 조합원들의 추가부담금이 늘어날 전망"이라며 "재건축사업이 어려워져 사업자체를 포기하는 곳도 늘어날 전망이어서 향후 재건축아파트의 가격하락이 불가피할 것"이라고 말했다.